US-Banken, die ein erhebliches Kreditengagement bei einigen Mehrfamilienhäusern und insbesondere bei mietpreisgebundenen Wohnungen haben, könnten in diesem Jahr aufgrund steigender Kosten für Vermieter Verluste verbuchen, so die Analysten von Fitch Ratings.

In einer Telefonkonferenz am Mittwoch wiesen die Analysten von Fitch Ratings auf die Risiken hin, denen Banken ausgesetzt sind, die Kredite für Wohnkomplexe und andere Mehrfamilienhäuser gezeichnet haben.

Laut einem Bericht von Fitch vom 19. März wuchs die Kreditvergabe der Banken an Mehrfamilienhäuser seit 2020 um 32% auf 613 Milliarden Dollar Ende 2023.

Aber das Angebot übersteigt allmählich die Nachfrage, was zu einem Abwärtsdruck auf die Mieten führt, die Vermieter verlangen können, so Fitch in der Telefonkonferenz am Mittwoch. Diese Vermieter sehen sich auch mit steigenden Zinsen und Versicherungsprämien konfrontiert, verbunden mit sinkenden Wohnungswerten.

Diese Faktoren haben mehrere regionale Banken mit einem hohen Engagement in dieser Anlageklasse belastet, insbesondere diejenigen, die am stärksten von mietkontrollierten Mehrfamilienhauskrediten betroffen sind, bei denen die Vermieter eine Obergrenze für Mieterhöhungen einhalten müssen, um die steigenden Kosten auszugleichen.

"Vor allem in den strengeren mietkontrollierten Gebieten gibt es nur eine begrenzte Möglichkeit, diese Differenz auszugleichen", sagte Brian Thies, Senior Director bei Fitch, in der Telefonkonferenz am Mittwoch.

"Ich würde also sagen, dass dies zum jetzigen Zeitpunkt ein Problem für die Kreditvergabe darstellen kann.

Dies zeigte sich Ende Februar, als die Regionalbank New York Community Bancorp in ihrem vierten Quartal Verluste in Höhe von 2,7 Mrd. $ und eine Rückstellung für Kreditverluste in Höhe von 552 Mio. $ verzeichnete, unter anderem für ein Darlehen für ein Mehrfamilienhaus mit Mietpreisbindung in New York.

Fitch hob 10 Banken hervor, die zum Jahresende 2023 das größte Risiko bei Mehrfamilienhauskrediten haben. Die Flagstar Bank , die 2022 mit der New York Community Bancorp fusionierte, führte die Liste mit 43,6 % ihres Kreditportfolios im Mehrfamilienhaussektor an.

Weitere Banken mit einem hohen Anteil an Mehrfamilienhauskrediten sind laut Fitch die First Foundation Bank, Dime Community Bank , Pacific Premier Bank und Apple Bank for Savings .

Diese und andere Banken sind auf den Märkten für mietkontrollierte Mehrfamilienhäuser in Staaten mit strengen Mietkontrollgesetzen wie Kalifornien, New York, New Jersey und Oregon engagiert.

Ende 2023 gab es 49 Banken, bei denen mindestens 5% der Mehrfamilienhauskredite überfällig waren, so die Ratingagentur. Die meisten von ihnen waren regionale und kommunale Banken.

Die Banken mit der größten Kapitalknappheit werden wahrscheinlich versuchen, mehr dieser Kredite zu verkaufen - und zwar mit Verlusten, so die Analysten von Fitch.

"Wir würden die meisten US-Banken derzeit als gut gerüstet für die Kreditvergabe an Mehrfamilienhäuser betrachten", sagte Thies.

"Aber im Allgemeinen wird es auf den Wert der Sicherheiten ankommen und darauf, wie leicht die Bank diese veräußern kann. (Berichterstattung durch Matt Tracy; Bearbeitung durch Costas Pitas)