28.03.2024: Geschäftsbericht und Jahresfinanzbericht 2023

Geschäftsbericht und Jahresfinanzbericht 2023

withGrowing impact

Highlights 2023

303,9 Mio. Euro EBITDA aus gewöhnlicher

Geschäftstätigkeit

509,1 Mio. Euro Konzernumsatz

2,43 Euro

Ergebnis pro Aktie

59,7 %

EBITDA-Marge aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit

Jahre ImmoScout24

50,5 %

Frauen oder nicht-binäre Personen bei Neueinstellungen

Vorbemerkungen

Hinweis zu unseren Finanzkennzahlen: Übernahme und Konsolidierung der Sprengnetter-Gruppe

Die Scout24-Gruppe hat am 1. Juli 2023 75 % der Eigenkapitalanteile der Sprengnetter GmbH erworben. Mit der Übernahme der Kontrolle zum 1. Juli 2023 wurde das Geschäft der Sprengnetter-Gruppe im Segment Professional konsolidiert. Die dargestellten Finanzkennzahlen, wenn nicht explizit anders ausgewiesen, beinhalten somit ab diesem Datum die Beiträge der Sprengnetter-Gruppe. Die an vereinzelten Textstellen genannten organischen Wachstums- und Ergebniszahlen enthalten keine Beiträge der Sprengnetter-Gruppe. Weitere Informationen zur Akquisition der Sprengnetter-Gruppe und zur Konsolidierung finden sich in den Kapiteln }Wichtige Ereignisse mit Einfluss auf die finanziellen Kennzahlen und }2.1 Unternehmenserwerbe in der Berichtsperiode.

Hinweis zur genderspezifischen Schreibweise

Wir nutzen eine gendersensible Schreibweise und adressieren durch das Gendern mit Doppelpunkt ("Mitarbeiter:innen", "Immobilienmakler:innen") explizit alle Geschlechter. Zudem verzichten wir stellenweise auf geschlechtsspezifische Formulierungen bei zusammengesetzten Wörtern, wie beispielsweise "Nutzererfahrung" oder "Kundengruppe". Die gewählte männliche Form steht dann stellvertretend für alle Geschlechter.

Hinweis zu Rundungsdifferenzen

Aufgrund von Rundungsdifferenzen ist es möglich, dass bei der Summierung der in diesem Bericht veröffentlichten Einzelpositionen Unterschiede zu den angegebenen Summen auftreten und aus diesem Grund auch Prozentsätze nicht die genaue Entwicklung der absoluten Zahlen widerspiegeln.

Die Angaben zu Quartalskennzahlen wurden keiner Prüfung unterzogen und sind somit als ungeprüft gekennzeichnet.

Erster Geschäftsbericht mit nichtfinanzieller Konzernerklärung

Die nichtfinanzielle Konzernerklärung der Scout24 SE wurde erstmalig auf einer integrierten Basis mit dem Lagebericht dieses Geschäftsberichts erstellt. Die betrachteten Unternehmen sind deckungsgleich mit dem Konsolidierungskreis des Geschäftsberichts. Abweichungen von diesem Konsolidierungskreis bei einzelnen Angaben sind gesondert gekennzeichnet. Der Berichtszeitraum umfasst das Geschäftsjahr 2023.

Inhalt

An unsere Aktionär:innen ................................................................................................................ 5

Interview mit unserem CEO ........................................................................................................... 7

Bericht des Aufsichtsrats ................................................................................................................ 10

Corporate Governance .................................................................................................................. 21

Investor Relations ............................................................................................................................. 38

Zusammengefasster Lagebericht ................................................................................................ 42

Wichtige Kennzahlen ....................................................................................................................... 44

Grundlagen des Konzerns .............................................................................................................. 45

Wirtschaftsbericht ............................................................................................................................ 55

Risiko- und Chancenbericht .......................................................................................................... 74

Prognosebericht .............................................................................................................................. 88

Nichtfinanzielle Konzernerklärung ............................................................................................... 90

Sonstige Angaben ............................................................................................................................ 137

Ergänzende Lageberichterstattung zum Jahresabschluss der Scout24 SE ...................... 141

Konzernabschluss ............................................................................................................................. 145

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ..................................................................................... 147

Konzern-Gesamtergebnisrechnung ............................................................................................ 148

Konzern-Bilanz .................................................................................................................................. 149

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung .......................................................................... 150

Konzern-Kapitalflussrechnung ...................................................................................................... 151

Anhang zum Konzernabschluss .................................................................................................... 152

1. Informationen zum Unternehmen und Grundlagen der Abschlusserstellung ..... 155

2. Veränderungen im Konsolidierungskreis ...................................................................... 173

3. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ..................................... 176

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz ................................................................................... 184

5. Sonstige Erläuterungen .................................................................................................... 200

Sonstige Vermerke ........................................................................................................................... 227

Versicherung der gesetzlichen Vertreter ................................................................................... 228

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers ................................................. 229

Bestätigungsvermerk der nichtfinanziellen Konzernerklärung ............................................. 239

Disclaimer ........................................................................................................................................... 242

Impressum .......................................................................................................................................... 243

Scout24 | Geschäftsbericht und Jahresfinanzbericht 2023 4

An unsere Aktionär:innen

≡ An unsere	Zusammengefasster	Konzern-	Anhang zum	Sonstige
Aktionär:innen	Lagebericht	abschluss	Konzernabschluss	Vermerke
Inhalt

Interview mit unserem CEO ........................................................................................................... 7

Bericht des Aufsichtsrats ................................................................................................................ 10

Zusammenwirken von Aufsichtsrat und Vorstand .................................................................... 10

Schwerpunkte der Beratung im Aufsichtsratsplenum ............................................................. 11

Ausschüsse ........................................................................................................................................ 13

Corporate Governance und Entsprechenserklärung .............................................................. 15

Zusammensetzung von Vorstand und Aufsichtsrat .................................................................. 15

Ausschüsse des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2023 und Sitzungsteilnahmen ................ 18

Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss ............................................................................. 18

Dank des Aufsichtsrats .................................................................................................................... 20

Corporate Governance ................................................................................................................... 21

Erklärung zur Unternehmensführung .......................................................................................... 21

Corporate Governance bei der Scout24 SE .............................................................................. 28

Investor Relations ............................................................................................................................. 38

Entwicklung des Kapitalmarkts ..................................................................................................... 38

Die Scout24-Aktie ............................................................................................................................. 38

Kommunikation mit Investor:innen ............................................................................................... 40

Scout24 | Geschäftsbericht und Jahresfinanzbericht 2023 6

An unsere	Zusammengefasster	Konzern-	Anhang zum	Sonstige
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Interview mit unserem CEO - Jahresrückblick und Zukunftsaussichten

Tobias Hartmann

"

Wir wollen in Zukunft unsere Zielgruppen noch stärker miteinander vernetzen.

Wer vor 25 Jahren eine Wohnung suchte, schlug die Zeitung auf, markierte sich die interessanten Inserate - und musste dann die Anbieter:innen einzeln anrufen. Bis ImmoScout24 im Jahr 1998 begann, die Immobilienanzeigen zu digitalisieren. Mit diesem Schritt haben wir die Suche nach Immobilien revolutioniert. Und das in einer Zeit, in der das Internet noch in den Kinderschuhen steckte. Seitdem haben wir unsere Plattform Schritt für Schritt konsequent weiterentwickelt und jedes Jahr um neue Services ergänzt. Immer mit dem Ziel, unseren Zielgruppen das beste Nutzer- und Kundenerlebnis zu bieten. Mit unseren Plattformen und Angeboten bilden wir inzwischen das führende Ökosystem für Immobilien in Deutschland und feierten dieses Jahr das 25-jährige Jubiläum unserer Unternehmensgründung. Welche Themen für die Zukunft anstehen, wie die Ausrichtung von Scout24 gestaltet wird und welche Fortschritte das Unternehmen im Nachhaltigkeitsbereich gemacht hat, erläutert Tobias Hartmann, Vorstandsvorsitzender von Scout24, im Interview.

Herr Hartmann, wie würden Sie das Geschäftsjahr 2023 zusammenfassen?

2023 war ein besonderes Jahr für uns bei Scout24. Der Immobilienmarkt war von einer Reihe von Herausforderungen wie den stark gestiegenen Bau- und Energiekosten, der hohen Inflationsrate und dem neuen Zinsniveau geprägt. Diese makroökonomischen Faktoren haben dazu geführt, dass die Finanzierung einer Immobilie für Kaufinteressenten deutlich schwieriger war als in der Niedrigzinsphase zuvor. Der Vermittlungsaufwand für Immobilienverkäufe ist damit erheblich gestiegen. Damit haben unsere Vermarktungslösungen weiter an Relevanz gewonnen. Bei der Anzahl unserer Geschäfts- und Privatkund:innen haben wir neue Bestmarken erreicht.

Trotz aller Herausforderungen wächst unser Geschäft seit 25 Jahren kontinuierlich, in den letzten drei Jahren sogar zweistellig. Unser Fokus lag dieses Jahr allerdings auf einer weiteren Steigerung der

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Profitabilität. Dafür haben wir unsere operative Effizienz auf ein neues Level gehoben. Wir haben unsere Umsätze weiter diversifiziert und wichtige Fortschritte bei unserer Produktstrategie erzielt. Das spiegelt sich auch in unseren Ergebnissen wider.

2023 ist unser Umsatz um 13,8 % gestiegen. Gleichzeitig haben wir unser EBITDA aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit um 21,0 % erhöht. Damit haben wir unsere Prognose voll erfüllt.

Sie haben sich mit ImmoScout24 in den letzten Jahren mehr und mehr vom Anzeigenportal zu einem digitalen Ökosystem für Immobilien entwickelt. Wie sah Ihre Produktstrategie 2023 aus?

Unser Ziel ist es, die Prozesse rund um die Immobilie zu vereinfachen - für Suchende, Eigentümer:innen und Geschäftskund:innen. Mit MieterPlus helfen wir Suchenden, schneller ihre Wunschimmobilie zu finden und mit unseren Käufer-Services die passende Finanzierung für einen Immobilienkauf zu berechnen. Verkaufsinteressierte können bei uns geprüfte Makler:innen finden und natürlich auch private Verkaufs-oder Vermietungsinserate buchen. Makler:innen unterstützen wir mit den passenden Mitgliedschafts-modellen bei der Markteinschätzung und Vermarktung ihrer Objekte. Hierzu haben wir auch weiter massiv in unsere CRM-Systeme FLOWFACT und Propstack investiert. An Finanzierungsberater:innen und Kreditinstitute vermitteln wir Anfragen für Baufinanzierungen und geben ihnen die Daten-Expertise und die Immobilienwertermittlungen unserer neuen Tochtergesellschaft Sprengnetter an die Hand.

Wir wollen in Zukunft die einzelnen Zielgruppen noch stärker miteinander vernetzen. Eine wesentliche Säule hierbei ist unsere Eigentümerwelt, die zentrale Anlaufstelle für alle Bedürfnisse von Eigentümer:innen. Dieses Serviceangebot haben wir 2023 noch weiter ausgebaut. Eigentümer:innen finden im Bereich "Mein Eigentum" eine Übersicht ihrer Objekte inklusive einer Darstellung der Wertentwicklung und einer Rendite-Kalkulation. Außerdem können sie ihre Objekte in unserer Vermieter-Plattform verwalten, Rechnungseingänge prüfen und Nebenkostenabrechnungen erstellen. Wenn sie Unterstützung beim Verkauf benötigen, bringen wir sie in der Eigentümerwelt mit passenden Makler:innen zusammen - ganz im Sinne der angestrebten Interkonnektivität.

Welchen Mehrwert hat die Strategie für Scout24?

Wir haben in den vergangenen Jahren bewiesen, dass

unser Geschäftsmodell krisenfest ist und in jeder

Marktlage funktioniert. Das Thema, die richtigen vier

Wände zu finden und zu bewohnen, beschäftigt die

Menschen mehr denn je. Unser Ziel ist es, langfristige

Kundenbeziehungen aufzubauen. Das heißt, unsere

Kund:innen kommen nicht nur einmal auf unsere

Plattform, um eine Immobilienanzeige zu schalten oder

eine Immobilie zu suchen. Sie kommen immer wieder,

weil sie erkannt haben, dass wir viel mehr für sie tun

können.

So konnten wir im vergangenen Jahr einen substanziellen Anteil von Makler:innen mit Einzelinseraten, sogenannten Professional Pay-per-Ads, von unserem langfristigen Mitgliedschaftsmodell überzeugen. Das sorgt für einen steigenden Anteil an wiederkehrenden Umsätzen. Ein weiterer Vorteil: Früher basierte der adressierbare Markt von Online-Anzeigenportalen primär auf den Marketingausgaben von Makler:innen, die Immobilienanzeigen schalten und ihre Leistungen bewerben wollen. Neben unserem Angebot für Geschäftskund:innen haben wir in den letzten Jahren ein stark wachsendes Angebot für Immobiliensuchende und Eigentümer:innen aufgebaut. Diese drei Säulen bilden die Basis für unser zukünftiges Wachstum.

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Scout24 hat im Juli 2023 die Mehrheit an Sprengnetter übernommen. Welche Rolle spielt das Unternehmen bei Ihrer Wachstumsstrategie?

Sprengnetter ist einer der Marktführer im Bereich professioneller Datenservices für die Immobilienbewertung. Und die Bewertung einer Immobilie ist nun mal das Wichtigste für Eigentümer:innen und Käufer:innen. Sie ist Basis und Ausgangspunkt jeder Transaktion. Durch Sprengnetter bedienen wir Kreditinstitute und die Immobilienwirtschaft mit Softwarelösungen, einem automatisierten Bewertungsmodell, Finanzierungsgutachten sowie digitaler Schulungs- und Ausbildungssoftware für Immobilienexpert:innen. Damit passt Sprengnetter perfekt in unsere Strategie, die Prozesse rund um die Immobilie zu vereinfachen. Hierbei ist es uns wichtig, immer mehr Transparenz für alle Beteiligten zu schaffen. Damit sorgen wir für eine bessere Entscheidungsfindung.

Dieses Jahr ist die nichtfinanzielle Erklärung zum ersten Mal Teil des Scout24-Geschäftsberichts. Welche Fortschritte haben Sie 2023 im Bereich Nachhaltigkeit gemacht?

Es ist unser Anspruch, unser gesamtes unternehmerisches Handeln nachhaltig zu steuern. Das Motto unseres Geschäftsberichts 2023 ist "Growing with impact". Uns ist es wichtig, dass wir uns der Auswirkung auf die Umwelt und Gesellschaft bewusst sind und Verantwortung übernehmen. Als Mitglied des UN Global Compact bekennen wir uns zu dessen zehn Prinzipien des ethischen Verhaltens und integrieren diese in unser tägliches Handeln. 2023 haben wir unsere ESG-Strategie konsequent weiterverfolgt. Besonders freut mich, dass wir unsere Klimabilanz erheblich verbessern konnten. Im Vergleich zu unserem Basisjahr 2018 haben wir unseren CO2e-Fußabdruck inzwischen um rund 76 % reduziert. Im nächsten Schritt werden wir weitere Tochterunternehmen in unser Emissionstracking integrieren. Unser Ziel ist es aber, trotz Erweiterung der Bemessungsgrundlage unser niedriges Niveau an Emissionen bis 2025 zu halten.

Froh bin ich auch über unser soziales Engagement, weil hier viele Kolleg:innen mit Herzblut beteiligt sind. 2023 haben wir uns vor allem darauf konzentriert, obdachlosen Menschen Wohnraum zu vermitteln. Als Marktführer engagieren wir uns schon seit Jahren für diejenigen, die es besonders schwer haben, ein Dach über dem Kopf zu finden. Zwischen September und Dezember 2023 haben wir für jede neu abgeschlossene Plus-Mitgliedschaft einen Euro in unser Obdachlosenprojekt Home Street Home gegeben. Zum Jahresende haben wir die Spendensumme dann auf 200.000 Euro aufgerundet.

Was haben Sie sich für die Zukunft vorgenommen?

Wir bleiben auch künftig angetrieben von unserer Leidenschaft für Innovation. Das Thema Nachhaltigkeit denken wir dabei stets mit. Die Immobilienwirtschaft ist für circa ein Drittel der CO2-Emissionen verantwortlich. Rund 260.000 Wohngebäude müssen jedes Jahr modernisiert werden, um die Klimaschutzziele zu erreichen. Das ist eine riesige gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Bei der notwendigen Modernisierung werden wir Eigentümer:innen und Kaufinteressierte mit digitalen Tools unterstützen. Einen Sanierungsrechner bieten wir bereits in unserer neuen Eigentümerwelt an. Mit diesem können Eigentümer:innen anhand der Eckdaten ihrer Immobilie durchrechnen, mit welchen Kosten sie für die Dämmung der Fassade, die Sanierung von Fenstern oder die Erneuerung der Heizungstechnik rechnen müssen, aber auch, welche Wertsteigerung sie dadurch erzielen können. Einen besonderen Fokus werden wir auf ESG- und Finanzierungsprodukte in Zusammenarbeit mit unserer neuen Tochtergesellschaft Sprengnetter legen. Für die Immobiliensuche steht auch das Thema künstliche Intelligenz ganz weit oben auf unserer Agenda.

Wir sind stolz auf unsere lange Erfolgsgeschichte. Unsere Teams waren dabei stets das Fundament unseres Erfolgs und ihnen gilt mein ausdrücklicher Dank. Gemeinsam haben wir über die Jahre Herausforderungen angenommen, Hindernisse überwunden und unser Geschäftsmodell stets weiterentwickelt. Ich bin überzeugt, dass wir auf dieser Grundlage unseren nachhaltigen Wachstumskurs auch in Zukunft fortsetzen werden.

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Bericht des Aufsichtsrats

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

wir blicken auf ein für Scout24 sehr erfolgreiches Geschäftsjahr 2023 zurück. Dabei bleibt die Zeit im Wandel. Wesentliche Veränderungen aus dem Jahr 2022 durch den Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine halten an. Das weiterhin hohe Inflations- und Zinsniveau hat im vergangenen Jahr noch stärker den Immobilienmarkt erreicht, der entsprechend angespannt geblieben ist.

Gleichzeitig setzt sich die digitale Durchdringung mithilfe der Anwendung "künstlicher Intelligenz" fort. Die Möglichkeiten und Herausforderungen der "künstlichen Intelligenz" sind dabei in den allgemeinen Fokus getreten. Die Akzeptanz solcher Produkte durch die Kund:innen wächst. Die Relevanz unserer Produkte ist gerade im gegenwärtigen Markt kontinuierlich hoch.

Die Nachhaltigkeitsfrage bei allem Tun ist zu Recht nicht mehr wegzudenken. Es ist offensichtlich, dass wir gesamtgesellschaftlich mehr erreichen müssen, um den Klimawandel zu begrenzen. Daher freut es mich besonders, dass wir unseren Kund:innen in Zukunft noch mehr Produkte und Services anbieten werden, die dieses wichtige Thema adressieren. Ihre Scout24, liebe Aktionärinnen und Aktionäre, ist in diesen Wachstumsfeldern hervorragend positioniert: im angespannten Immobilienmarkt, mit stärkerem Einsatz von Produkten auf Basis "künstlicher Intelligenz" und zur Steigerung der Nachhaltigkeit.

Das nachhaltige Wachstum wird durch ein nachhaltiges Wirtschaften bewirkt. Dabei ist die Steigerung der Diversität im Unternehmen auf den Führungsebenen im Jahr 2023 weiter ausgebaut worden. Im Aufsichtsrat hat die Hauptversammlung 2023 mit der Bestellung von Maya Miteva und Sohaila Ouffata die Diversität weiter vorangebracht und damit Geschlechterparität hergestellt. Nunmehr, zu Beginn des Jahres 2024, haben wir auch das Team des Vorstands mit Dr. Gesa Crockford zum 1. April 2024 erweitert und gestärkt.

Der Aufsichtsrat hat den Vorstand in seiner Tätigkeit kontinuierlich überwacht, beratend begleitet und unterstützt.

Zusammenwirken von Aufsichtsrat und Vorstand

Der Aufsichtsrat hat auch im Berichtsjahr 2023 seine Aufgaben und Pflichten nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung in vollem Umfang wahrgenommen. Er hat den Vorstand bei der Geschäftsführung begleitet und überwacht sowie bei allen für das Unternehmen wichtigen Belangen beraten. Dabei konnte sich der Aufsichtsrat stets von der Recht- und Ordnungsmäßigkeit, der Zweckmäßigkeit und der Wirtschaftlichkeit der Unternehmensführung überzeugen. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend in Form von ausführlichen, schriftlich und mündlich erstatteten Berichten über alle für die Gesellschaft und den Konzern wesentlichen Fragen der Strategie, der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Nachhaltigkeit, der Risikolage, des Risikomanagements und der Compliance informiert. Der Vorstand hat dabei auch Abweichungen der tatsächlichen Entwicklungen von früher berichteten Zielen erklärt, soweit und wie dies erforderlich war. Der Vorstand ist damit im Geschäftsjahr seinen Berichtspflichten gegenüber dem Aufsichtsrat vollumfänglich nachgekommen. Der Aufsichtsrat und seine Ausschüsse wurden dabei in alle wichtigen Geschäftsvorgänge und Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen einbezogen. Soweit für Entscheidungen oder Maßnahmen der Geschäftsführung aufgrund des Gesetzes, der Satzung oder Geschäftsordnung eine Zustimmung des Aufsichtsrats erforderlich war, haben die Mitglieder des Aufsichtsrats sie nach intensiver Prüfung und Erörterung gebilligt.

Dabei hatten die Aufsichtsratsmitglieder im Vorfeld der Sitzungen stets ausreichend Zeit, sich mit den vorgelegten Informationen und Unterlagen umfänglich auseinanderzusetzen. Im Rahmen der Sitzungen wurden die Informationen ausführlich mit dem Vorstand - sowie, soweit geboten, regelmäßig auch ohne den Vorstand innerhalb des Aufsichtsrats - diskutiert und geprüft, wobei jedes Mitglied des Aufsichtsrats eigene Ansichten einbringen konnte und eingebracht hat. Die Zusammenarbeit mit dem Vorstand war in jeder Hinsicht geprägt von verantwortungsvollem und zielgerichtetem Handeln.

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