* Begrenzte Mittel aus der Darlehensfazilität der Zentralbank

* Lokale Regierungen sind wählerisch beim Rückkauf von ungenutztem Land

* Finanzielle und betriebliche Bedenken bremsen den Vorstoß in den bezahlbaren Wohnungsbau

* Analysten fordern einen staatlich finanzierten Abbau der Wohnungsbestände

* Staatlich finanzierte Käufe erhöhen Moral Hazard Risiken

BEIJING/HONG KONG, 21. Feb (Reuters) - Die wichtigsten Instrumente, die China im vergangenen Jahr zur Stabilisierung des Immobilienmarktes eingeführt hat, zeigen kaum Wirkung. Dies drängt Peking dazu, neue Lösungen für den krisengeschüttelten Sektor zu finden, die nach Ansicht von Analysten den direkten Kauf leerstehender Wohnungen durch den Staat in großem Stil beinhalten müssen.

Die People's Bank of China (PBOC) kündigte im Mai 2024 ein Kreditprogramm in Höhe von 300 Mrd. Yuan (41,4 Mrd. $) an, mit dem 500 Mrd. Yuan in Form von Krediten an Unternehmen vergeben werden sollten, die von lokalen Regierungen kontrolliert werden, um leerstehende Wohnungen zu kaufen und sie für erschwinglichen Wohnraum umzunutzen.

Die Behörden hofften, dass dies dazu beitragen würde, den riesigen Bestand an unverkauften Wohnungen zu reduzieren und den Cashflow der Bauträger zu verbessern, so dass diese ihre ins Stocken geratenen Projekte wieder aufnehmen könnten. Dies würde den schweren Abschwung des Marktes seit 2021 stoppen.

Bis Ende September waren jedoch nur 16 Milliarden Yuan aus der Fazilität abgerufen worden.

Analysten sind der Meinung, dass bei der Konzeption dieses Programms finanzielle und betriebliche Beschränkungen übersehen wurden, die staatliche Unternehmen nur schwer überwinden können. Der Abbau des Wohnungsbestands ist jedoch der Schlüssel, um den Niedergang des Immobiliensektors aufzuhalten. Daher schlagen einige Ökonomen vor, das Instrument durch steuerliche Interventionen für den Kauf von Wohnungen zu ersetzen oder zu ergänzen.

Es wurde erwartet, dass die aktualisierten Daten für Ende Dezember zusammen mit dem vierteljährlichen Bericht der PBOC über den Einsatz ihrer strukturellen Instrumente letzte Woche veröffentlicht werden. Das Fehlen dieser Daten nährte den Verdacht, dass dieses Instrument nicht so schnell wie beabsichtigt wirkt.

"Es deutet darauf hin, dass die PBOC dachte, dass diese Daten möglicherweise etwas Peinliches oder Sensibles enthielten", sagte Christopher Beddor, stellvertretender Forschungsdirektor für China bei Gavekal Dragonomics.

"Im Nachhinein ist es ziemlich klar, dass der Mai 2024 nicht der große Wendepunkt für den Immobiliensektor war, als der er angepriesen wurde."

Ein Mitarbeiter der Medienabteilung der Zentralbank konnte nicht bestätigen, ob oder wann neue Daten über die Kreditvergabefazilität veröffentlicht werden. Die PBOC antwortete nicht sofort auf separate Fragen zur Effizienz dieses Instruments und zu künftigen Plänen.

Ein zweites Programm zur Rettung von Immobilien kommt ebenfalls nur langsam voran. Eine Maßnahme aus dem letzten Jahr, die es den lokalen Regierungen erlaubt, mit Hilfe von Sonderkrediten brachliegende Grundstücke von Bauträgern zurückzukaufen, hat nur zu wenigen kleineren Transaktionen geführt, da die Behörden nur Grundstücke mit hohem Renditepotenzial erwerben wollen.

Die Instrumente wurden so konzipiert, dass alle Käufe durch staatliche Stellen von finanziellen Erwägungen geleitet werden, um so das moralische Risiko zu begrenzen, dass die Behörden sich die Bauträger aussuchen, die sie unterstützen wollen, nachdem sie die Branche für ihre unverantwortliche Expansion gescholten haben.

In der Praxis übersteigen die Finanzierungskosten jedoch oft die erwarteten Renditen, da die Mietrenditen in ganz China schwinden.

Dies birgt die Gefahr, dass die Instrumente den riesigen Bestand an leeren Häusern nicht signifikant reduzieren können, was die Preise und die Bautätigkeit weiter belasten wird.

Sinkende Preise führen dazu, dass die Haushalte weniger wohlhabend sind und weniger Geld ausgeben wollen. Dies erhöht die Wachstums- und Deflationsrisiken in einer Zeit, in der Peking einen schädlichen Handelskrieg mit Washington führt.

"Die beiden wichtigsten Einschränkungen, nämlich das moralische Risiko und die Investitionsrenditen, begrenzen das Tempo, in dem lokale Regierungen Umschuldungen oder spezielle Anleihen für den Kauf von Lagerbeständen nutzen können", sagte Robin Xing, Morgan Stanleys Chefökonom für China.

Xing schätzt, dass China innerhalb von zwei Jahren Reformen im Wert von etwa 10 Billionen Yuan durchführen muss, um eine Deflation zu vermeiden, wovon 3 Billionen auf Immobilien und der Rest auf Sozialleistungen entfallen sollten.

Die Maßnahmen im Immobilienbereich sollten sich darauf konzentrieren, den Bestand an neu gebauten, unverkauften Häusern in den 30 größten Städten Chinas von derzeit 3 Millionen Einheiten mindestens zu halbieren, sagte Xing und fügte hinzu, dass die Behörden im Rahmen eines fiskalischen Programms Wohnungen kaufen sollten, die nicht durch ihr finanzielles Renditepotenzial eingeschränkt werden.

"Der potenzielle fiskalische Spielraum des Landes kann dies zulassen, aber die Zentralregierung muss diesen Bedarf erkennen und die bestehenden Denkweisen anpassen", sagte er. "Sie darf sich nicht länger durch die Abneigung gegen moralisches Risiko einschränken lassen.

FINANZIELL NICHT DURCHFÜHRBAR

Angesichts des Überangebots an Wohnraum und der rückläufigen demografischen Entwicklung liegen die durchschnittlichen Mietrenditen in China unter 2% und fallen weiter. Selbst wenn man die Leerstandsrisiken nicht berücksichtigt, gehen die Finanzierungskosten der staatlichen Unternehmen für das Programm für bezahlbaren Wohnraum nicht auf.

Die PBOC vergibt im Rahmen ihrer Darlehensfazilität Kredite an Geschäftsbanken zu einem Zinssatz von 1,75%. Die Kreditgeber schlagen dann eine Risikoprämie auf, in der Regel etwa 50 Basispunkte.

Damit die Finanzierung funktioniert, bieten die staatlichen Unternehmen Preise an, die mindestens 40 % unter dem Marktpreis liegen, sagen die Bauträger und fügen hinzu, dass sie die Gebote sofort ablehnen.

Selbst wenn die Bauträger knapp bei Kasse sind, haben sie Grund, sich zurückzuhalten, sagen Analysten. Sie gehen davon aus, dass Peking alles in seiner Macht stehende tun wird, um die Immobilienpreise auf einem viel höheren Niveau zu stabilisieren, als es die staatlichen Unternehmen derzeit anbieten, da ein starker Preisverfall schädliche Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft hätte.

"Wenn Bauträger einige Gebäude mit einem Abschlag von 50 % an die lokale Regierung verkaufen, wie würden dann die Hausbesitzer in diesem Gebiet über den zukünftigen Preis ihrer Häuser denken", sagte John Lam, Leiter des Greater China Property Research der UBS Investment Bank.

"Die Regierung ist der Meinung, dass das Haus nur noch die Hälfte wert ist. Heißt das nicht, dass ich mein Haus schnell verkaufen sollte?

Ähnliche finanzielle Erwägungen gelten für spezielle schuldenfinanzierte Rückkäufe von brachliegendem Land. In einem Bericht vom 12. Februar bezifferte die China Real Estate Information Corporation die bekannten Käufe auf nur 17,1 Milliarden Yuan aus sieben Städten.

Bauunternehmer sagen, dass staatliche Unternehmen nur an Grundstücken mit hohem Ertragspotenzial interessiert sind.

"Aber wenn mein Land von guter Qualität ist, hätte ich kein Problem damit, es an irgendjemanden zu verkaufen. Dann bräuchten wir dieses spezielle Anleiheprogramm nicht", sagte ein Bauunternehmer, der aufgrund der Sensibilität des Themas um Anonymität bat.

Dann gibt es noch operative Schwierigkeiten.

Um die Kosten für die Immobilienverwaltung zu begrenzen, suchen die staatlichen Unternehmen nach abgeschlossenen, vollständig leerstehenden Projekten. Diese sind rar, da chinesische Bauträger in der Regel Vorverkäufe zur Finanzierung des Baus nutzen.

"Selbst wenn Sie die Zinssätze senken, bleiben die operativen Herausforderungen bestehen", sagte Wang Yi, der das China-Immobilienteam bei Goldman Sachs Research leitet.

Wang meint, dass ein Programm zur Modernisierung von unterentwickelten Stadtgebieten, die als städtische Dörfer bekannt sind, "ein besserer Weg zum Abbau von Beständen" sein könnte als die Weiterverleihungsmöglichkeit.

Wie Xing von Morgan Stanley ist auch Lam von UBS der Ansicht, dass die Lösung darin bestehen könnte, dass die Zentralregierung die Übernahmen koordiniert, ohne sich um die Kosten zu kümmern, bezweifelt aber, dass dies geschehen wird.

"Sobald staatliche Verluste kein Thema mehr sind, stößt man auf viele Grauzonen", sagte er. "Die Wahrscheinlichkeit... ist sehr gering." ($1 = 7,3079 chinesische Yuan Renminbi) (Weitere Berichte von Kevin YaoShuyan Wang, Binbin Huang und Ziyi Tang in Peking; Redaktion: Marius Zaharia und Shri Navaratnam)