TAG IMMOBILIEN AG Geschäftsjahr 2017 nach operativ starken H1 Ergebnissen und akquiriert weitere Immobilien
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Halbjahresergebnis/Zwischenbericht TAG Immobilien AG erhöht die FFO- und
Dividendenprognose für das Geschäftsjahr 2017 nach operativ starken H1
Ergebnissen und akquiriert weitere Immobilien
10.08.2017 / 06:50
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PRESSEMITTEILUNG
TAG Immobilien AG erhöht die FFO- und Dividendenprognose für das Geschäftsjahr
2017 nach operativ starken H1 Ergebnissen und akquiriert weitere Immobilien
- FFO von EUR 30,9 Mio. im zweiten Quartal bzw. EUR 59,4 Mio. im ersten
Halbjahr 2017 führt zur neuen Gesamtjahresprognose von EUR 119-121 Mio. (bisher
EUR 110-112 Mio.) bzw. EUR 0,82 je Aktie (bisher EUR 0,77)
- Dividendenprognose für das Geschäftsjahr 2017 auf EUR 0,62 je Aktie (bisher
EUR 0,60) erhöht
- Ankauf von weiteren rund 1.400 Wohnungen im zweiten Quartal ergibt
Akquisitionsleistung von ca. 4.100 Wohnungen im ersten Halbjahr 2017
- Leerstand in den Wohneinheiten des Konzerns sinkt zum 30. Juni 2017 auf 5,5%
nach 6,1% zu Jahresbeginn
- "Like-for-like" Mietwachstum bei 3,3% inklusive der Effekte aus dem
Leerstandsabbau
- Immobilienportfolio zum 30. Juni 2017 vollständig neu bewertet,
Bewertungsgewinn von EUR 296,2 Mio. bzw. EUR 39,5 Mio. nach Umstellung der
Bewertung auf vollen Transaktionskostenabzug
- Bankkredite mit einem neuen Nominalbetrag von EUR 560,7 Mio. vorzeitig
refinanziert, durchschnittlicher Zins dieser Kredite sinkt auf 1,7% p.a. bei
neuer Laufzeit bzw. Zinsbindung von 9,1 Jahren (zuvor 3,5% p.a. und 0,9 Jahre
Restlaufzeit bzw. Zinsbindung)
- Investment Grade Rating der Agentur Moody's (Baa3 mit stabilem Ausblick)
erhalten
Hamburg (10. August 2017) - Die TAG Immobilien AG (TAG) erzielte im zweiten
Quartal 2017 einen FFO von EUR 30,9 Mio. nach EUR 28,5 Mio. im Vorquartal und
EUR 23,3 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Bezogen auf das gesamte
erste Halbjahr 2017 beläuft sich der FFO damit auf EUR 59,4 Mio. bzw. EUR 0,41
je Aktie und stieg damit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (EUR 44,9 Mio. bzw.
EUR 0,35 je Aktie) deutlich um 32% bzw. 17% an.
Positive Entwicklung operativer Kennzahlen
Die Umsätze aus Vermietung konnten im zweiten Quartal 2017 auf EUR 71,8 Mio.,
nach EUR 71,5 Mio. im Vorquartal, gesteigert werden. Das Mietergebnis erhöhte
sich auf EUR 61,1 Mio. im Vergleich zu EUR 59,0 Mio. im ersten Quartal 2017.
Bezogen auf das volle Halbjahr 2017 beliefen sich die Mietumsätze auf EUR 143,3
Mio. nach EUR 136,0 Mio. im Vorjahreszeitraum, das Mietergebnis stieg im ersten
Halbjahr 2017 auf EUR 120,1 Mio. nach EUR 108,4 Mio. zum 30. Juni 2016.
Konzernweit reduzierte sich die Leerstandsquote in den Wohneinheiten der
TAG-Regionen von 6,1% zu Jahresbeginn auf 5,5% zum Ende des zweiten Quartals
2017, dabei war ein Rückgang von 0,2%-Punkten auf die Veräußerung eines
Portfolios mit einem überdurchschnittlich hohen Leerstand zurückzuführen. Das
"like-for-like" Mietwachstum in den Wohneinheiten des Konzerns belief sich in
den letzten zwölf Monaten auf 2,0%, bei Berücksichtigung der Effekte aus dem
Leerstandsabbau ergab sich ein attraktives Mietwachstum von 3,3% (31. Dezember
2016: 2.0% bzw. 3,7%). Die Ausgaben für Instandhaltung und
Modernisierungsmaßnahmen konnten im ersten Halbjahr 2017 mit durchschnittlich
EUR 7,01 je qm weiterhin auf sehr moderatem Niveau gehalten werden (EUR 15,41
je qm im vollen Geschäftsjahr 2016).
Das Konzernergebnis betrug zum Ende des ersten Halbjahrs 2017 EUR 74,0 Mio.
nach EUR 40,1 Mio. zum 30. Juni 2016. Dieser Anstieg ist, neben dem
verbesserten operativen Ergebnis, auch auf das positive Bewertungsergebnis zum
30. Juni 2017 von EUR 39,5 Mio. (EUR 4,4 Mio. zum 30. Juni 2016)
zurückzuführen.
Der EPRA NAV (Net Asset Value) je Aktie betrug, nach Auszahlung einer Dividende
von EUR 0,57 je Aktie im Mai 2017, EUR 11,65 zum Ende des zweiten Quartals 2017
nach EUR 11,53 bzw. EUR 9,95 (nach vollständigem Transaktionskostenabzug) zum
31. Dezember 2016. Der Loan to Value (LTV) erhöhte sich durch die
Dividendenzahlung leicht auf 57,5% (31. Dezember 2016: 57,1%).
Neubewertung des Portfolios zum 30. Juni 2017 reflektiert Preisdynamik in den
von der TAG bewirtschafteten Regionen sowie aktiven Wertschöpfungsansatz der
Gesellschaft, Umstellung der Bewertung auf vollständigen
Transaktionskostenabzug erfolgt
Erstmalig wurde das Immobilienportfolio der TAG bereits zum 30. Juni eines
Jahres durch CBRE als unabhängigem Sachverständigen vollständig neu bewertet.
Wesentlicher Grund für diese Verkürzung des Bewertungsintervalls war, neben der
damit verbundenen Erhöhung der Transparenz, die aktuell festzustellende
Preisdynamik bei deutschen Wohnimmobilien, die sich deutlich in den von der TAG
bewirtschafteten Regionen zeigt. So hätte sich zum 30. Juni 2017 auf Basis der
bisherigen Bewertungspraxis ein Bewertungsgewinn von EUR 296,2 Mio. (rund 7%
Wertsteigerung in einem Zeitraum von neun Monaten) nach EUR 163,8 Mio. in der
letzten vollständigen Neubewertung des Portfolios zum 30. September 2016
ergeben. Das Bewertungsergebnis enthält jedoch darüber hinaus eine einmalige
Anpassung in Höhe von EUR 256,7 Mio. aus dem nun vollständigen Abzug von
Transaktionskosten im Rahmen der Portfoliobewertung, sodass sich ein gesamtes
Bewertungsergebnis von EUR 39,5 Mio. errechnet. Diese Umstellung der Bewertung
erfolgte im Wesentlichen vor dem Hintergrund zunehmender Unsicherheit über die
künftige steuerliche Zulässigkeit von grunderwerbsteuerneutralen Share Deals.
Damit nimmt die TAG ein mögliches künftiges Abwertungsrisiko vorweg und
realisiert diesen Einmaleffekt.
Im Ergebnis bleibt die Bewertung mit einem durchschnittlichen Buchwert von nur
rund EUR 800,00 je qm und einem Bewertungsfaktor des 13,5-fachen der aktuellen
Jahresnettokaltmiete (entspricht einer jährlichen Nettokaltmietenrendite von
7,4%) auf einem konservativen Niveau und bietet damit klares Potential für
weitere zukünftige Wertsteigerungen.
Bis auf weiteres und abhängig von der Markt- und Preisdynamik in den von der
TAG bewirtschafteten Regionen wird das Portfolio von nun an halbjährlich
bewertet. Die nächste Portfoliobewertung erfolgt somit zum 31. Dezember 2017.
Weiterer Ankauf von rund 1.400 Wohnungen und erfolgreiches Kapitalrecycling
Im ersten Halbjahr 2017 wurden in Summe über 4.100 Wohnungen zu einem
Gesamtkaufpreis von EUR 147,8 Mio. erworben. Als Ankaufsfaktor wurde im
Durchschnitt das 12,1-fache der aktuellen Jahresnettokaltmiete gezahlt, dies
entspricht einer jährlichen Nettokaltmietrendite von 8,3%. Dieser Erfolg belegt
die Fähigkeit der TAG, auch im aktuellen Marktumfeld diszipliniert Portfolien
zu erwerben, die zum Geschäftsmodell der TAG passen.
Neben diesen Akquisitionen erfolgten im ersten Halbjahr 2017 Verkäufe von rund
1.200 Wohnungen. Neben dem laufenden kleinteiligeren Verkaufsgeschäft und dem
Verkauf eines Portfolios von rund 530 Wohnungen in Brandenburg an der Havel mit
einem überdurchschnittlich hohen Leerstand, ist hier vor allem der Verkauf
eines Freiburger Portfolios mit rund 460 Wohnungen zu nennen, bei dem ein
Verkaufspreis von mehr als dem 22-fachen der jährlichen Nettokaltmiete
verhandelt werden konnte. Im Durchschnitt, also auch unter Einbeziehung der
nicht zum Kernbestand zählenden Objekte, konnte insgesamt ein Verkaufsfaktor
von 17,4 auf die aktuelle Jahresnettokaltmiete erzielt werden. Das
Immobilienportfolio der TAG umfasst zum 30. Juni 2017 nunmehr rund 83.000
Einheiten.
FFO- und Dividendenprognose wird erneut angehoben
Im zweiten Halbjahr 2017 ist mit einer Fortsetzung der positiven operativen
Entwicklung und daher mit weiteren FFO-Steigerungen zu rechnen. Auch die zum
30. Juni 2017 wirksam gewordenen Akquisitionen von rund 4.100 Wohnungen werden
sich im operativen Ergebnis des 2. Halbjahres widerspiegeln. Daher kann bereits
jetzt die FFO-Prognose für das Geschäftsjahr 2017 von bisher EUR 110-112 Mio.
auf nunmehr EUR 119-121 Mio. erhöht werden. Auf Basis der einzelnen Aktie wird
eine Steigerung des FFO auf EUR 0,82 nach ursprünglich geplanten EUR 0,77
erwartet. Die Dividende je Aktie soll ebenfalls von EUR 0,60 auf EUR 0,62
angehoben werden, dies entspricht einer Ausschüttungsquote von 75% des FFO.
Deutliche Zinsersparnis durch umfangreiche vorzeitige Refinanzierung von
Bankkrediten gesichert und Erhalt eines institutionellen Investment Grade
Ratings
In den Monaten Juni bis August 2017 erfolgte die vorzeitige Refinanzierung von
Bankkrediten mit einem ursprünglichen Nominalbetrag von insgesamt EUR 416,9
Mio., einer durchschnittlichen Verzinsung von 3,5% p.a. und einer verbleibenden
Laufzeit bzw. Zinsbindung von im Durchschnitt 0,9 Jahren. Die Zinsbelastung
dieser Kredite konnte auf nunmehr 1,7% p.a. deutlich reduziert werden. Zugleich
erfolgten die Neufinanzierungen langfristig, d.h. die neue durchschnittliche
Laufzeit und Zinsbindung dieser Kredite beträgt 9,1 Jahre. Hieraus resultiert
eine zukünftige Zinsersparnis, bezogen auf den ursprünglichen Nominalbetrag,
von rund EUR 7,4 Mio. p.a., die sich jedoch erst im Geschäftsjahr 2018 in
vollem Umfang auf das Konzernergebnis auswirken wird.
Der Nominalbetrag dieser Bankkredite konnte im Zuge der Refinanzierung deutlich
erhöht werden und liegt nunmehr insgesamt bei EUR 560,7 Mio. Abzüglich der im
Zusammenhang mit der vorzeitigen Refinanzierung erwarteten
Vorfälligkeitsentschädigungszahlungen in Höhe von rund EUR 7,5 Mio. konnte
damit zusätzliche Liquidität von rund EUR 136,3 Mio. generiert werden, die für
weitere Akquisitionen oder zur Tilgung höherverzinslicher Verbindlichkeiten
eingesetzt werden kann.
Die Rating-Agentur Moody's hat darüber hinaus im August 2017 ein Issuer-Rating
für die TAG mit der Note "Baa3" und stabilem Ausblick veröffentlicht. Dieses am
Kapitalmarkt international anerkannte Investment Grade Rating untermauert die
starke operative Performance und stabile Finanzierungsstruktur der TAG.
Zugleich erhöht es die zukünftige Flexibilität bei Finanzierungsfragen und
unterstützt die Strategie, die Finanzierungsstruktur kontinuierlich zu
optimieren.
"Die operative Entwicklung der letzten Quartale war wieder ausgesprochen
positiv und übertraf unsere Erwartungen. Sinkende Leerstände und steigende
Mieten sorgten für ein wachsendes Mietergebnis und auch das externe Wachstum
gestaltete sich durch die Akquisition von über 4.100 Wohnungen mit einer
durchschnittlichen Bruttoanfangsverzinsung von mehr als 8% im ersten Halbjahr
2017 sehr erfreulich. Vor diesem Hintergrund können wir die FFO- und
Dividendenprognose für das Geschäftsjahr 2017 noch einmal deutlich anheben",
erläutert Martin Thiel, Finanzvorstand der TAG Immobilien AG. "Auch das
erhaltene Investment Grade Rating bestätigt die starke operative Performance
und unsere stabile Finanzierungsstruktur. Mit Hilfe der vorzeitig
refinanzierten Bankkredite und der Portfolioakquisitionen konnten wir bereits
jetzt stark wachsende Cashflows für die folgenden Quartale und Jahre sichern."
Weitere Details entnehmen Sie dem heute veröffentlichten Quartalsbericht zum
30. Juni 2017 unter
http://www.tag-ag.com/investor-relations/finanzberichte/quartalsberichte/.
Presseanfragen:
TAG Immobilien AG
Head of Investor & Public Relations
Dominique Mann
Tel. +49 (0) 40 380 32 300
Fax +49 (0) 40 380 32 390
pr@tag-ag.com
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