Swiss Prime Site : Halbjahresbericht per 30.06.2021

2021

H A L B JA H R E S B E R I C H T

Inhalt

• 2 Ausgewählte Konzernzahlen
• 3 Bericht zum 1. Halbjahr 2021
• 6 Finanzkommentar zum 1. Halbjahr 2021

	9	Konzernrechnung
	琀	屴 9 Konzernerfolgsrechnung

• 琀 10 Konzernbilanz
• 琀 屴11 Konzerngeldflussrechnung
• 琀 12 Konzerneigenkapitalnachweis
• 琀 13 Anhang der Konzernrechnung

琀 28 Definition Alternative Performancekennzahlen

• 30 EPRA Reporting
• 34 Kennzahlen Fünfjahresübersicht
• 36 Objektangaben

Gliederung der Berichterstattung

Die Berichterstattung besteht aus dem

Halbjahresbericht und dem Review

Halbjahr 2021 (PDF-Download unter

www.sps.swiss). Im Kontext von

Nachhaltigkeit­ wird nur noch der

Review gedruckt.

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A u s g e w ä h l t e K o n z e r n z a h l e n

Ausgewählte Konzernzahlen

						ohne
						Tertianum1
				01.01.-		01.01.-		01.01.-
Finanzielle Kennzahlen		Angaben in		30.06.2020		30.06.2020		30.06.2021
Ertrag aus Vermietung von Liegenschaften		CHF Mio.	219.9	208.9	213.4
Ertrag aus Immobilienentwicklungen		CHF Mio.		22.8		22.8		34.1
Ertrag aus Immobiliendienstleistungen		CHF Mio.	58.6	58.6	57.6
Ertrag aus Retail		CHF Mio.	43.6	43.6	46.0
Ertrag aus Leben im Alter		CHF Mio.	72.4		-		-
Ertrag aus Asset Management		CHF Mio.	4.8	4.8	7.5
Total Betriebsertrag		CHF Mio.	425.2	341.2	362.8
Neubewertung Renditeliegenschaften, netto		CHF Mio.		-⁜47.3		-⁜47.3	144.5
Erfolg aus Veräusserung Renditeliegenschaften, netto		CHF Mio.	5.7	5.7	36.0
Verkaufserfolg Beteiligungen, netto		CHF Mio.	204.2		-		-
Betriebliches Ergebnis (EBIT)		CHF Mio.		313.6		107.2		355.6
Gewinn		CHF Mio.	269.7	64.4	257.1
Eigenkapitalrendite (ROE)		%		9.6		2.4		8.4
Gesamtkapitalrendite (ROIC)	%	4.9	1.5	4.4
Gewinn pro Aktie (EPS)		CHF		3.55		0.85		3.38

Finanzielle Kennzahlen ohne Neubewertungen und sämtliche latente Steuern

Betriebliches Ergebnis (EBIT)

Gewinn

Eigenkapitalrendite (ROE)

Gesamtkapitalrendite (ROIC)

Gewinn pro Aktie (EPS)

Bilanzielle Kennzahlen

Eigenkapital

Eigenkapitalquote

Fremdkapital

Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (LTV)

NAV vor latenten Steuern pro Aktie2

NAV nach latenten Steuern pro Aktie2

Immobilienportfolio

Immobilienportfolio zum Fair Value

davon Projekte/Entwicklungsliegenschaften

Anzahl Liegenschaften

Vermietbare Fläche

Leerstandsquote

Durchschnittlicher Diskontierungssatz

Nettoobjektrendite

Mitarbeitende

Personalbestand am Bilanzstichtag

Vollzeitäquivalente am Bilanzstichtag

CHF Mio.	361.0	154.5	211.0
CHF Mio.	320.0	114.9	163.5
%	11.3	4.3	5.5
%	5.7	2.4	2.9
CHF	4.21	1.51	2.15
	31.12.2020			30.06.2021
CHF Mio.		6⁜085.6				6⁜087.8
%	47.8			47.3
CHF Mio.		6⁜640.6				6⁜788.3
%		41.9				42.0
CHF	95.41			96.11
CHF	80.11			80.14
CHF Mio.		12⁜322.6				12⁜457.6
CHF Mio.	829.5				1⁜031.4
Anzahl	185			184
m2		1⁜673⁜005				1⁜654⁜518
%		5.1				4.7
%	2.91			2.83
%	3.2			3.2
Personen		1⁜728				1⁜677
FTE		1⁜505				1⁜455

1 琀Angaben ohne Tertianum Gruppe (Geschäftszahlen Januar und Februar 2020 sowie Verkaufserfolg Beteiligungen). Der Verkauf und die Dekonsolidierung der Tertianum Gruppe erfolgte per 28. Februar 2020

2 琀Das Segment Dienstleistungen (immobiliennahe Geschäftsfelder) ist darin nur zu Buchwerten enthalten

2

B e r i c h t z u m 1 . H a l b j a h r 2 0 2 1

Gute Resultate in ausser­ gewöhnlichen Zeiten

Swiss Prime Site hat im 1. Halbjahr 2021 mit einem Ertrag von CHF 362.8 Mio. und einem Gewinn in Höhe von CHF 257.1 Mio. bzw. von CHF 3.38 pro Aktie ein gutes Resultat erreicht. Diese Ergebnisse stellen die Resilienz des Ge- schäftsmodells von Swiss Prime Site unter Be- weis. Sowohl das Kerngeschäft Immobilien als auch das Segment Dienstleistungen konnten trotz der teilweise beträchtlichen Herausforderungen in Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie die Umsetzung der strategischen und operativen Ziele vorantreiben. Dazu beigetragen hat auch die ab dem 2. Quartal 2021 deutliche Erholung der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Situa- tion. Dank der Stabilisierung der epidemiolo­ gischen Lage konnte der lange Lockdown, der das Leben in vielen Bereichen eingeschränkt hatte und auch uns als Gruppe herausforderte, auf- gehoben werden. Für das Gesamtjahr 2021 und darüber hinaus bleiben wir optimistisch.

Mit Flexibilität, Digitalisierung und

Nachhaltigkeit in die Zukunft

Seit über einem Jahr beschäftigt uns diet. Langsam zeichnet sich ab, was dies langfristig für unser Unternehmen bedeutet. Lage und Qualität - Stichwort «Healthy Buildings»­ - bleiben die zen- tralen Kriterien für attraktive Büroflächen. Neu hinzu kommt Flexi- bilität: Die Zunahme von Homeoffice ist auch in der Schweiz zur Realität geworden. Entsprechend suchen Unternehmen vermehrt nach zentralen Standorten und hoher Bespielbarkeit der künftigen Mietflächen. Damit wollen sie ihren Mitarbeitenden hybride Modelle mit regelmässiger Büropräsenz ermöglichen. Dazu gehört neben einem attraktiven Umfeld insbesondere auch viel Freiraum, um sich auf die ändernden inneren und äusseren Ansprüche rasch einstellen zu können. Mit unseren Immobilien an erstklassigen Lagen sowie innovativen und flexiblen Konzepten, wie beispiels- weise im YOND oder JED, stehen wir bereit, von diesem Trend profitieren zu können. Daneben dürfte auch Co-Working, als Er- gänzung zu klassischen Mietverträgen und in Zusammenspiel mit Homeoffice, weiter verstärkt nachgefragt werden. Um dieser Markttendenz zu entsprechen und um auch hier zu den Vorreitern im Immobiliensektor zu gehören, arbeiten wir in diesem Bereich mit ausgesuchten Anbietern schweizweit zusammen. In verschie- denen unserer Liegenschaften bieten wir unseren Kunden bereits

heute attraktive, moderne und flexible Lösungen für Co-Working, Meetingplace oder Workshop-Flächen an.

«Erstklassige Lagen sind weiterhin attraktiv und werden es auch bleiben.»

Ein weiteres Learning für uns ist, dass Retailflächen an erstklas- sigen Standorten weiterhin attraktiv sind und es auch bleiben werden. Im Juli 2021 verzeichneten wir im Jelmoli und anderen Premium-Lagen vergleichbare Kundenfrequenzen wie vor der Pandemie. Gleichzeitig sind auch die Umsätze, mit Ausnahme der Gastronomie, wieder in einem ähnlichen Bereich wie 2019. Wie- der- und Neuvermietungen in Zürich bestätigen dies zusätzlich. Auch die steigende Zahl von Omnichannel-Konzepten begünstigt die Nachfrage.

Ein weiterer Einfluss der Pandemie, ist die atemberaubende Be- schleunigung der Digitalisierung. Wir haben als Unternehmen schon vor Jahren entschieden, mit deutlichen Investitionen in diesen Bereich ein Zeichen zu setzten. 2021 sehen wir nun erste Früchte dieser Investitionen. So konnten wir Anfang des Jahres unser neues ERP-System für Jelmoli in Betrieb nehmen. Dieses liefert Daten in Echtzeit, die es unseren Brand und Category Ma- nagern erlauben, rasch und flexibel auf Änderungen zu reagieren. Der neue Onlinestore von Jelmoli läuft ebenfalls auf dieser Platt- form, die über ein integriertes Lager- und Bestellmanagement verfügt. Auch bei Wincasa gehen 2021 weitere digitale Elemente in Betrieb. So haben wir nun nach dem Shopping- und Entertainment Center Sihlcity mit der Fluggesellschaft Swiss bereits den zweiten Grosskunden auf unserem modernen und digitalen Kern- system aufschalten können. Parallel rollen wir seit August unsere Mieter-App «Wincasa Home» schweizweit bei rund 30⁜000 Mie- tern aus. Zudem managen wir neue Bauprojekte für unsere Im- mobilien unterdessen grösstenteils digital. Drittkunden folgen in den nächsten Monaten. Zusätzliche Meilensteine der digitalen Transformation von Wincasa werden folgen. All diesen Projekten ist gemein: Wir reduzieren den manuellen Aufwand, werden effizienter, flexibler und können unseren Kunden damit einen besseren sowie individuell zugeschnittenen Service bieten.

Die Pandemie hat uns als Gesellschaft nochmals vor Augen ge- führt, wie wichtig ein nachhaltiges Management ist. Als Unter- nehmen fühlen wir uns schon seit geraumer Zeit der umfassenden Nachhaltigkeit verpflichtet. Um dies innerhalb der Organisation

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B e r i c h t z u m 1 . H a l b j a h r 2 0 2 1

weiter zu verankern und die dazugehörigen Ziele zu definieren, führen wir bereits seit zwei Jahren ein hochkarätig besetztes Sustainability Board. Als Resultat daraus haben wir 2021 beispiels- weise das Reglement zur Umweltpolitik und den Verhaltenskodex für Lieferanten erarbeitet und in Kraft gesetzt. Dabei rücken wir insbesondere im Rahmen unserer Immobilienentwicklungen und Umbauten das Thema Nachhaltigkeit stark ins Zentrum. Dabei verfolgen wir das Ziel, bereits vor 2040 im Portfolio Klimaneutra- lität zu erreichen. Mit dem schweizweit ersten grossen Projekt der Kreislaufwirtschaft an der Zürcher Müllerstrasse konnten wir Google als Mieter gewinnen.

«Mit dem schweizweit ersten grossen Projekt der Kreislaufwirtschaft an der Zürcher Müllerstrasse konnten wir Google

als Mieter gewinnen.»

Die Immobilie, bei welcher die bestehenden Materialien und Bau- teile weiterverwendet werden sollen, wird für das Technologie- unternehmen das dritte Zürcher Standbein. Zudem konnten wir im 1. Halbjahr 2021 bereits unseren zweiten Green Bond mit einem Volumen von CHF 300 Mio. lancieren. Dieser stiess wie- derum auf sehr gute Nachfrage und bietet nachhaltig orientierten Investoren die Gelegenheit, direkt in grüne Immobilien sowie den Absenkungspfad zu investieren. Auch dort machen wir grosse Fortschritte. In den vergangenen drei Jahren haben wir die CO2- Intensität des Immobilienbestands um rund ein Viertel senken können. Entwicklungsprojekte werden zudem CO2-neutral geplant und nach international anerkannten Standards wie zum Beispiel SNBS, SGNI, LEED und BREEAM zertifiziert.

Höhere Mieterlöse und tieferer Leerstand im

Immobiliensegment

Trotz der unverändert herausfordernden Lage konnten wir im Kerngeschäft Immobilien den Ertrag aus Vermietung um 2.2% auf CHF 213.4 Mio. [CHF 208.9 Mio. exkl. Tertianum] steigern. Getrieben wurde das Wachstum durch im Jahr 2020 und Anfang 2021 neu eingezogene Mieter. Besonders hervorzuheben ist hier das Projekt JED in Schlieren, das wir im Sommer grössten- teils abschliessen und mit einem kleinen Festakt auch den da- vorliegenden Park eröffnen konnten. Daneben konnten wir den Leerstand seit Ende 2020 um 0.4 Prozentpunkte auf 4.7% senken. Insgesamt ist es uns im 1. Halbjahr 2021 gelungen, über das gesamte Immobilienportfolio Flächen von total über 47⁜000 m2 neu zu vermieten oder Verträge zu erneuern und

damit Leerstand abzubauen (Vorjahr: 41⁜000 m2). Insbesondere im 2. Quartal 2021 hat die Anzahl der vermieteten Büro- und Retailflächen deutlich zugenommen. An der Müllerstrasse in Zürich wird, wie bereits zuvor erwähnt, ab 2023 Google als neuer Einzelmieter einziehen und insgesamt über 15⁜000 m2 Mietfläche beziehen. Wir freuen uns sehr, dem Unternehmen attraktive, flexible und insbesondere nachhaltige Mietflächen zur Verfügung stellen zu dürfen. Beim vielversprechenden Projekt Alto Pont- Rouge im Kanton Genf konnten Verträge mit zwei Ankermietern abgeschlossen werden.

«Wir konnten den Leer- stand seit Ende 2020 um 0.4 Prozentpunkte­ auf 4.7⁜% senken.»

Die Projektpipeline setzen wir wie geplant um. Aktuell sind Pro- jekte mit einem Investitionsvolumen von CHF 902 Mio. (inkl. Landanteil) im Bau. Im ersten Halbjahr haben wir hierfür CHF 110 Mio. investiert und können damit deutlich Werte schaffen. Weitere Vorhaben mit einem Investitionsvolumen von CHF 539 Mio. (inkl. Landanteil) befinden sich in der Planung. Parallel setzen wir die Optimierung des Portfolios weiter fort. So konnten wir beim Pro- jekt Espace Tourbillon in Genf ein weiteres Haus zu attraktiven Konditionen veräussern. Zusammen mit einer Immobilie am Bahn- hof Stadelhofen in Zürich (Bestand), die auch zu sehr vorteilhaften Marktbedingungen verkauft werden konnte, haben wir mit CHF 36 Mio. bereits im 1. Halbjahr 2021 die angepeilten Verkaufsgewinne (Ziel: CHF ~30 Mio.) für das Geschäftsjahr 2021 übertroffen. Darüber hinaus konnten wir eine Parzelle mit hohem Entwick- lungspotenzial für Citylogistik in Zürich-Altstetten erwerben.

Neue Kunden, höhere Erlöse und Digitalisierung im Dienstleistungssegment

Im Segment Dienstleistungen erreichten wir einen Betriebsertrag von CHF 135.1 Mio. Bereinigt umTertianum konnte dieser gegen- über dem Vorjahr um 3.8% gesteigert werden.

Besonders dynamisch entwickelt sich dabei unser Real Estate Asset Management-Geschäft für Dritte, welches durch die Grup- pengesellschaft Swiss Prime Site Solutions betrieben wird. Für den Kunden Swiss Prime Anlagestiftung lancierten wir das auf europäisches Alterswohnen konzipierte Anlagegefäss «SPA Living+ Europe» und setzen damit indirekt erstmals einen Fuss in den sehr grossen und stabilen deutschen Markt. Der Abschluss der erstenTransaktionen fand bereits statt. Zudem führte dasTeam von Swiss Prime Site Solutions für die Anlagegruppe SPA Immo-

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