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SWISS PRIME SITE AG

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EQS-Adhoc : Swiss Prime Site: Erfolgreiches Geschäftsjahr trotz Pandemie

25.02.2021 | 07:04
EQS Group-Ad-hoc: Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis 
Swiss Prime Site: Erfolgreiches Geschäftsjahr trotz Pandemie 
2021-02-25 / 07:00 CET/CEST 
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR 
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich. 
=---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
MEDIENMITTEILUNG 
Olten, 25. Februar 2021 
  . Stärkung der Eigenkapitalquote auf 47.8% und Reduktion LTV auf 41.9% 
  . Hohe Neubewertungsgewinne von CHF 203.4 Mio. 
  . Senkung des Leerstands gegenüber Halbjahr 2020 von 5.4% auf 5.1% 
  . Bestätigung der Mittelfristziele und einer attraktiven Ausschüttungsrendite von 3.9% 
Die Pandemie hatte im Jahr 2020 grossen Einfluss auf Wirtschaft und Gesellschaft. Dies hat die Schweizer 
Immobilienbranche wie auch die Swiss Prime Site-Gruppe zu spüren bekommen. Doch trotz der herausfordernden Lage konnte 
das Unternehmen viele der angepeilten Ziele erreichen und schliesslich gute Resultate erzielen. Swiss Prime Site 
erreichte 2020 einen Betriebsertrag von CHF 792.9 Mio. [CHF 1 258.8 Mio.]. Die Abweichung ist im Wesentlichen auf den 
Verkauf der Gruppengesellschaft Tertianum per 28. Februar 2020 zurückzuführen. Als Betriebliches Ergebnis (EBIT) 
resultierten CHF 762.3 Mio. [CHF 628.3 Mio.]. Der starke Anstieg beruht auf dem Verkaufserfolg von Tertianum im Betrag 
von CHF 204.2 Mio. Das EBIT im Kerngeschäft Immobilien betrug CHF 555.0 Mio. [CHF 572.9 Mio.]. Darin eingeschlossen 
sind CHF 203.4 Mio. Neubewertungsgewinne des Immobilienportfolios mit einem Fair Value von CHF 12.3 Mrd. [CHF 11.8 
Mrd.]. Das Segment Dienstleistungen erwirtschaftete einen EBIT in Höhe von CHF 207.3 Mio. [CHF 55.5 Mio.]. Die Zunahme 
erklärt sich mit dem erwähnten Verkauf von Tertianum. Auf Stufe Gewinn resultierte ein Ergebnis von CHF 610.4 Mio. [CHF 
608.5 Mio.]. Im Unterschied zum Vorjahr enthält dieser Wert nur noch einen marginalen positiven Steuereffekt von CHF 
7.1 Mio. [CHF 172.5 Mio.] aus der Auflösung von latenten Steuerverbindlichkeiten aufgrund kantonaler 
Steuersatzsenkungen. Die Neubewertungen und sämtliche latenten Steuern ausgenommen, stieg der Gewinn auf CHF 476.6 Mio. 
[CHF 315.7 Mio.]. Insgesamt konnte Swiss Prime Site die Eigenkapitalquote auf 47.8% [44.4%] steigern, die Verschuldung 
reduzieren und damit die Bilanz deutlich stärken. 
Betriebserträge 
Swiss Prime Site erreichte 2020 einen Betriebsertrag von CHF 792.9 Mio. [CHF 1 258.8 Mio.]. Die Differenz zum Vorjahr 
erklärt sich grösstenteils durch den Verkauf und die Dekonsolidierung der Gruppengesellschaft Tertianum per 28. Februar 
2020. 
Das Segment Immobilien erreichte in einem herausfordernden Marktumfeld einen Ertrag aus Vermietung von CHF 431.0 Mio. 
(-1.4%). Auf vergleichbarer Basis betrug der Rückgang -3.7%. Darin berücksichtigt sind CHF 12.7 Mio. Minderertrag aus 
dem Einfluss der Corona-Pandemie. Dabei handelt es sich um tiefer als geplant vereinnahmte Umsatz- und 
Parkingmieterträge von rund CHF 4 Mio. und gewährte Mietzinserlasse von rund CHF 9 Mio. Der Betriebsertrag erreichte 
CHF 482.9 Mio. [CHF 519.5 Mio.]. Trotz eines anspruchsvollen Marktes ist es gelungen, den im 1. Halbjahr 2020 auf 5.4% 
angestiegenen Leerstand im Portfolio wieder auf 5.1% [4.7%] zu senken. Das Immobilienportfolio wuchs um CHF 557.2 Mio. 
oder 4.7% auf CHF 12.3 Mrd. Der Zuwachs ist auf Neubewertungsgewinne und Fertigstellungen von eigenen 
Projektentwicklungen zurückzuführen. Mit 3.2% [3.5%] liegt die auf dem Immobilienportfolio erwirtschaftete 
Nettoobjektrendite im Markt für erstklassige Liegenschaften auf einem attraktiven Niveau. 
Das Segment Dienstleistungen erwirtschaftete einen Betriebsertrag von CHF 378.2 Mio. [CHF 828.4 Mio.]. Im Vergleich zum 
Vorjahr ist Tertianum darin lediglich für zwei Monate enthalten, was einen Grossteil der Abweichung erklärt. Swiss 
Prime Site Solutions konnte für den Kunden Swiss Prime Anlagestiftung mit Emissionen insgesamt CHF 160 Mio. Neugelder 
generieren und damit attraktive Transaktionen finanzieren. Der erwirtschaftete Ertrag aus Asset Management summiert 
sich auf CHF 13.1 Mio. [CHF 13.5 Mio.]. Wincasa erreichte einen Ertrag aus Immobiliendienstleistungen von CHF 146.2 
Mio. [CHF 148.1 Mio.]. Die Gruppengesellschaft kann mit dem digitalen Mietvertrag erste Erfolge bei der Transformation 
ihres Geschäftsmodells vorweisen. Jelmoli war vom verordneten staatlichen Lockdown in den Monaten März, April und Mai 
signifikant betroffen. Ebenso grossen Einfluss hatte das teilweise Verbot von Sonntagsverkäufen während des für 
Retailer umsatzstärksten 4. Quartals des Jahres. Der Ertrag aus Retail erreichte CHF 110.6 Mio. und liegt damit um 
13.4% deutlich unter dem Vorjahr. 
Betriebliches Ergebnis 
Swiss Prime Site konnte das Betriebliche Ergebnis (EBIT) 2020 bedeutend um 21.3% auf CHF 762.3 Mio. [CHF 628.3 Mio.] 
steigern. Zum Anstieg führte insbesondere der Erfolg aus dem Verkauf von Tertianum. 
Das Kerngeschäft Immobilien erwirtschaftete ein EBIT von CHF 555.0 Mio. [CHF 572.9 Mio.]. Die Abweichung um 3.1% 
gegenüber dem Vorjahr ist auf den Einfluss der Pandemie zurückzuführen. Einerseits hat diese zu einem Minderertrag in 
Höhe von rund CHF 13 Mio. im Mietertrag geführt. Andererseits erhöhte sich ebenso der Aufwand für die Bewältigung der 
Mieteranfragen. Im Betrieblichen Ergebnis sind Neubewertungen von netto CHF 203.4 Mio. [CHF 204.4 Mio.] enthalten. 
Diese betreffen mit CHF 164.5 Mio. zur Hauptsache die Bestandsliegenschaften. CHF 38.9 Mio. stammen von Projekten im 
Bau. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz lag per 31. Dezember 2020 bei 2.91% und damit 15 Basispunkte unter 
dem Wert per Ende 2019. Die Neubewertungen ausgenommen, erreichte das Segment Immobilien einen EBIT von CHF 351.6 Mio. 
[CHF 368.4 Mio.]. Anteilige Vorsteuergewinne aus veräusserten Entwicklungsprojekten (Espace Tourbillon und Weltpost 
Park) und Veräusserungen von Bestandsobjekten im Verlaufe des Jahres in Bern und Zürich trugen insgesamt CHF 36.1 Mio. 
[CHF 37.6 Mio.] zum Ergebnis bei. 
Das Segment Dienstleistungen erwirtschaftete ein EBIT von CHF 207.3 Mio. [CHF 55.5 Mio.]. Der signifikante Anstieg ist 
auf den Gewinn von CHF 204.2 Mio. aus dem Verkauf von Tertianum zurückzuführen. Das Segment Dienstleistungen weist für 
2020 aufgrund der geringeren Personalaufwendungen nach dem Verkauf von Tertianum einen deutlich tieferen 
Betriebsaufwand von CHF 375.0 Mio. [CHF 771.9 Mio.] auf. 
Gewinn 
Swiss Prime Site erreichte 2020 einen Gewinn von CHF 610.4 Mio. [CHF 608.5 Mio.]. Im Unterschied zum Vorjahr enthält 
dieser Wert nur noch einen marginalen positiven Steuereffekt von CHF 7.1 Mio. [CHF 172.5 Mio.] aus der Auflösung von 
latenten Steuerverbindlichkeiten aufgrund kantonaler Steuersatzsenkungen. Unter Ausklammerung der Neubewertungen und 
sämtlichen latenten Steuern erhöhte sich der Gewinn bedeutend auf CHF 476.6 Mio. [CHF 315.7 Mio.]. Dabei zu 
berücksichtigen ist der Gewinn von CHF 204.2 Mio. aus dem Verkauf von Tertianum. Der Finanzaufwand konnte dank neuen 
und nachhaltigen Refinanzierungen auf CHF 60.5 Mio. [CHF 70.7 Mio.] gesenkt werden. Der EPS erreichte CHF 8.04 [CHF 
8.00]. Neubewertungen und sämtliche latenten Steuern ausgenommen, lag der EPS bei CHF 6.27 [CHF 4.14]. 
Bilanz 
Swiss Prime Site platzierte im 4. Quartal 2020 erfolgreich einen Green Bond in der Höhe von CHF 300 Mio., mit einer 
Laufzeit von neun Jahren und einem Coupon von 0.65%. Dank den attraktiven Refinanzierungen erhöhte sich die gewichtete 
durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals deutlich auf 4.8 Jahre [4.2 Jahre] und der 
Fremdkapitalkostensatz reduzierte sich auf 1.1% [1.2%]. Im Vergleich mit der etwas tieferen Nettorendite von 3.2% 
[3.5%] auf dem Immobilienportfolio impliziert dies einen sehr attraktiven Zinssatzspread von 2.1% [2.3%]. Der Verkauf 
von Tertianum führte zu einem Mittelzufluss von CHF 600.4 Mio. und einem Erfolg von total CHF 508.7 Mio. Davon fielen 
CHF 304.5 Mio. in Form einer direkt im Eigenkapital verbuchten Rückführung von Goodwill und CHF 204.2 Mio. als Gewinn 
im EBIT an. Weiter führten Wandlungen von Wandelanleihen zu einer marginalen Erhöhung der ausgegebenen Aktien auf 75 
970 364 [2019: 75 946 349] und damit zu einem leichten Anstieg des Eigenkapitals um CHF 2.4 Mio. Diese Effekte führten 
zu einer deutlichen Erhöhung der Eigenkapitalquote auf 47.8% [44.4%] und einer Reduktion des Belehnungsgrads (LTV) des 
Immobilienportfolios auf 41.9% [45.7%]. Der NAV nach latenten Steuern stieg markant auf CHF 80.11 pro Aktie (+11.5%). 
Darin berücksichtigt ist die im April 2020 erfolgte Ausschüttung von CHF 3.80 je Aktie. Swiss Prime Site erreichte eine 
Eigenkapitalrendite von 10.6% [11.5%], die aufgrund der realisierten Verkaufserfolge deutlich über der langfristigen 
Zielsetzung des Unternehmens von 6 - 8% liegt. 
Ausblick 
Für das Geschäftsjahr 2021 und darüber hinaus geht das Management von Swiss Prime Site davon aus, dass die Marktchancen 
für Büroflächen intakt bleiben. Diese Einschätzung für die Schweiz basiert auf den kürzesten Pendlerzeiten in Europa, 
einer bereits vor der Pandemie auf neue Arbeitsmodelle adaptierten Belegungsquote bei Büroflächen und dem Bedarf nach 
mehr Distanz und Allgemeinflächen. Herausfordernd bleibt die Situation bei Retailnutzungen. Hier geht Swiss Prime Site 
davon aus, dass stationärer Handel an guten Standorten weiterhin nachgefragt sein wird. Das Flächenportfolio Retail ist 
primär an Premiumlagen gelegen. Falls sich mittelfristig die allgemeine Lage für den Tourismus normalisiert, werden 
sich für Hotellerie und Events wieder gute Chancen bieten. Swiss Prime Site erwartet aufgrund der im Vorjahr 

(MORE TO FOLLOW) Dow Jones Newswires

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Umsatz 2021 856 Mio 917 Mio 783 Mio
Nettoergebnis 2021 427 Mio 457 Mio 390 Mio
Nettoverschuldung 2021 5 162 Mio 5 534 Mio 4 721 Mio
KGV 2021 16,6x
Dividendenrendite 2021 3,54%
Marktkapitalisierung 7 050 Mio 7 574 Mio 6 448 Mio
Marktkap. / Umsatz 2021 14,3x
Marktkap. / Umsatz 2022 15,1x
Mitarbeiterzahl 1 455
Streubesitz 99,8%
Chart SWISS PRIME SITE AG
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