Während sich immer mehr chinesische Immobilienentwickler um eine Umstrukturierung ihrer Milliardenschulden bemühen, wird erwartet, dass ihre ausländischen Gläubiger einen weiteren Rückschlag hinnehmen müssen - die Aussicht auf eine Verschärfung der Sanierungsbedingungen aufgrund der sich verschlechternden Aussichten für den Immobiliensektor des Landes.

Laut JPMorgan sind Bauträger, auf die 40 % der chinesischen Hausverkäufe entfallen, seit 2021 mit ihren Verbindlichkeiten in Verzug geraten. Diese in Verzug geratenen, meist privaten Unternehmen haben hochverzinsliche Offshore-Anleihen im Wert von rund 110 Mrd. USD ausgegeben.

Trotz einer Reihe von Pekings unterstützenden Maßnahmen in den letzten Monaten gibt es bei den Hausverkäufen kaum Anzeichen für eine Verbesserung. Bauträger, Finanzberater und Anleihegläubiger sagten, dass sich die Bedingungen für die Umstrukturierung der Schulden dadurch viel schlechter gestalten könnten als zuvor erwartet.

Sunac China war letzte Woche der erste Immobilienentwickler, der den Prozess der Umschuldung abgeschlossen hat, nachdem der Sektor Mitte 2021 in eine Schulden- und Finanzierungskrise geraten war, während Country Garden, Chinas größter privater Immobilienentwickler, diese Verhandlungen voraussichtlich bald aufnehmen wird.

Einige Bauträger, darunter die Shimao Group und CIFI Holdings, haben in den letzten Wochen ihre Angebote an Offshore-Gläubiger reduziert und sich dabei auf das sich verschlechternde Umfeld berufen, so sechs Quellen, die mit der Angelegenheit vertraut sind.

Die überarbeiteten Restrukturierungsangebote sehen vor, dass die Offshore-Gläubiger Abschläge von bis zu 70 bis 80 % hinnehmen müssen, während sie in den endgültigen Plänen, die die Entwickler ihnen zuvor vorgeschlagen hatten, bei Null lagen, so die Quellen.

"Verglichen mit der 'Sunac-Zeit' ist das Umfeld ganz anders, daher müssen auch die Bedingungen ganz anders sein", sagte ein leitender Angestellter eines Bauträgers, der an den Umstrukturierungsgesprächen teilnimmt, und verwies auf den schlechteren Verkauf von Immobilien und die schwächere Währung Yuan.

"Sunac muss vielleicht in ein paar Jahren erneut umstrukturiert werden, wenn die schlechten Verkaufszahlen anhalten. Es ist nicht machbar."

Ein Berater der Bauträger sagte auch, dass die Hausverkäufe von Juni bis September viel schlechter waren als ursprünglich in den Verhandlungen erwartet, so dass viele Firmen ihre Konditionen senken und es Zeit brauchen würde, bis die Bauträger ihre Gläubiger überzeugen.

Alle Quellen lehnten es ab, namentlich genannt zu werden, da sie nicht befugt waren, mit den Medien zu sprechen.

CIFI lehnte es ab, einen Kommentar abzugeben, während Shimao nicht auf eine Anfrage reagierte.

SÄUMIGE BAUTRÄGER

Der Immobiliensektor macht etwa ein Viertel der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt aus. Er befindet sich jedoch in einer Liquiditätskrise, von der Marktteilnehmer befürchten, dass sie sich auf den gesamten Finanzsektor im In- und Ausland ausweiten könnte.

Country Garden war am Dienstag das jüngste chinesische Bauunternehmen, das vor seiner Unfähigkeit warnte, seinen Auslandsschulden nachzukommen. Das Unternehmen hat Offshore-Anleihen im Wert von fast 11 Milliarden Dollar.

Wenn es bis zum 17. Oktober, dem Ende der 30-tägigen Nachfrist, keine Kuponzahlung leistet, würden seine gesamten Offshore-Schulden als ausgefallen gelten. Dies könnte eine der größten Umschuldungsaktionen der Welt auslösen.

Die meisten der in Verzug geratenen Bauträger haben Verhandlungen mit den Gläubigern aufgenommen, aber nur einige wenige, darunter Sunac, Fantasia , Zhongliang und Aoyuan, haben eine ausreichende Zustimmung der Gläubiger zu ihren Umstrukturierungsvorschlägen erhalten.

Während der Markt davon ausging, dass die Restrukturierungsbedingungen von Sunac als Vorbild für die anderen säumigen Bauunternehmen dienen würden, werden diese Erwartungen nun einer Realitätsprüfung unterzogen, da die Hoffnungen auf eine Erholung des Sektors schwinden.

"Sunac mag ein gutes Beispiel für die Bauträger gewesen sein, die immer noch mit der Umstrukturierung zu kämpfen haben. Für eine Trendwende (im Immobiliensektor) ist jedoch möglicherweise mehr nötig", sagte Chuanyi Zhou, Asien-Analyst bei Columbia Threadneedle Investments, die die Anleihen von Sunac hält.

"Es ist wichtig, das Vertrauen in den Sektor wiederherzustellen.

Der Schritt von Sunac, die Restrukturierungsvereinbarung im Juni zu versüßen, um mehr Unterstützung von den Gläubigern zu erhalten, steht im krassen Gegensatz zu den geplanten Schritten einiger anderer Unternehmen.

Die Yuzhou Group kündigte im August an, dass eine der drei Optionen, die sie anbietet, einen Abschlag von etwa 70 % beinhalten würde, und war damit einer der ersten Bauträger, der eine Kapitalreduzierung ankündigte.

LIQUIDATIONSRISIKO

Die Kurse der Anleihen von Country Garden, CIFI und Shimao sind in diesem Jahr allgemein gesunken und liegen meist unter 10 Cent gegenüber dem Dollar, was darauf hindeutet, dass die Anleihegläubiger eine Rückzahlungsquote von weniger als 10% haben.

Die Entwickler haben Reuters Anfang des Jahres mitgeteilt, dass sie aufgrund des starken Widerstands der Gläubiger, insbesondere der chinesischen Banken, keine Abschläge zur Verringerung des Schuldkapitals vornehmen konnten, wie sie es wollten.

"Niemand hat diese Haircut-Pläne bisher in die Tat umgesetzt", sagte ein leitender Angestellter eines anderen Bauunternehmens. "Sie können anbieten, was immer Sie wollen, aber wenn die Gläubiger Ihrem Plan nicht zustimmen, kann es sein, dass Sie am Ende liquidiert werden."

Für die Gläubiger ist ein langwieriger Liquidationsprozess jedoch möglicherweise keine gute Option. Der Bauträger Kaisa Group hat erklärt, dass die Gläubiger weniger als 5 % ihres Geldes zurückbekommen würden, wenn er zur Liquidation gezwungen wird.

"Ich glaube nicht, dass irgendjemand eine Liquidation anstrebt", sagte Edward Al-Hussainy, Leiter des Emerging Market Fixed Income Research bei Columbia Threadneedle. "Ich glaube nicht, dass irgendjemand mit diesem Ziel an den Verhandlungstisch kommt.

Die chinesische Politik hat Ende August und Anfang September eine Reihe von Unterstützungsmaßnahmen ergriffen, um den Immobiliensektor zu beleben. Die Bauunternehmer sagten jedoch, dass diese Maßnahmen nicht ausreichen würden, um den kränkelnden Sektor in absehbarer Zeit zu sanieren.

Nach Angaben der China Index Academy sind die durchschnittlichen täglichen Immobilienverkäufe in China während der Goldenen Woche um 17% gegenüber dem Vorjahr gesunken.

"Die Tatsache, dass die Regierung nicht aktiv eingreift und Fragen der Finanzstabilität nicht im Vordergrund ihrer Überlegungen stehen, bedeutet, dass sie den Anleihegläubigern eine gehörige Portion Schmerz zufügen kann", sagte Al-Hussainy. (Berichte von Clare Jim und Xie Yu in Hongkong, Davide Barbuscia in New York; Bearbeitung von Sumeet Chatterjee und Kim Coghill)