S Immo : Statement of the Management Board on the voluntary public takeover offer of IMMOFINANZ AG - currently only in German, English translation follows soon (.pdf)

Äußerung des Vorstands

der

S IMMO AG

zum freiwilligen Übernahmeangebot der

IMMOFINANZ AG

gemäß §§ 25a Übernahmegesetz (ÜbG)

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1. Vorbemerkung

IMMOFINANZ AG hat am 14.03.2021 angekündigt, ein öffentliches Angebot zum Erwerb von Aktien an der S IMMO AG zu veröffentlichen. Die Übernah- mekommission untersagte in der Folge am 15.04.2021 die Veröffentlichung des am 26.03.2021 bei der Übernahmekommission eingereichten öffentli- chen Angebots. Am 14.05.2021 hat IMMOFINANZ AG eine geänderte Fas- sung ihres Angebots bei der Übernahmekommission eingereicht. Die Veröf- fentlichung des gegenständlichen Angebots erfolgte schließlich am Mitt- woch, den 19.05.2021. Dieses Angebot ist Gegenstand der folgenden Stel- lungnahme der Zielgesellschaft.

Am 31.05.2021 erklärte IMMOFINANZ AG im Rahmen einer Unternehmens- mitteilung zum Ergebnis des 1. Quartals (Presseinformation/Corporate News), dass eine Wandlung des Angebots in ein Pflichtangebot gemäß §§ 22

1. ÜbG nicht vorgesehen und damit nicht zulässig ist. Nach dieser Klarstel- lung ist davon auszugehen, dass die Mindestannahmequote von 50 % jeden- falls erreicht werden muss. Die gesetzliche Mindestannahmequote ist we- sentlicher Teil des übernahmerechtlichen Preisbildungsmechanismus und dessen Sicherstellung für die Aktionäre der Zielgesellschaft zentral. Nur wenn ein Angebot mehr als 50 % der ausstehenden Aktionäre überzeugt, soll es abgewickelt werden können.f

Das nun vorliegende Angebot ist nach der gefestigten Ansicht des Vorstands der S IMMO AG in allen wesentlichen Punkten nicht überzeugend. Der Vor- stand der S IMMO AG lehnt das Angebot der IMMOFINANZ AG daher aus- drücklich als unzureichend ab und empfiehlt den Aktionären, das Angebot in dieser Form nicht anzunehmen. Weder der deutlich unter dem inneren Wert der Aktie liegende Angebotspreis noch die Struktur des Angebots tragen nach Ansicht des Vorstands der S IMMO AG den Interessen der Aktionäre im erforderlichen Umfang Rechnung. Der Vorstand sieht auch den aufgrund der Auswahl der Bedingungen durch die IMMOFINANZ AG indizierten zeitlichen Ablauf kritisch.

Das vorliegende Angebot von EUR 22,25 pro Aktie (abzüglich Dividende) re- flektiert nach Einschätzung des Vorstands der S IMMO AG nicht den fairen, inneren Wert der S IMMO AG. Der Angebotspreis liegt rund EUR 4,0 (15,2 %) unter dem um eine Wertanalyse angepassten EPRA-NAV von EUR 26,24 (Ba- sis: Q1 2021). Des Weiteren liegt der Angebotspreis nach Einschätzung des Vorstands der S IMMO AG unter dem fundamentalen, stand-alone Wert der Zielgesellschaft. Das Management Team der S IMMO AG ist unter Einbezie- hung der Inadequacy Opinion von J.P. Morgan und der mit Unterstützung

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externer Experten erstellten DCF-Wertermittlungen zu dieser Einschätzung gelangt.

Die von IMMOFINANZ AG vorgegebene Angebotsstruktur verteilt wesentli- che Transaktionsrisiken einseitig zu Lasten der Aktionäre der S IMMO AG. Die Angebotsunterlage der IMMOFINANZ AG adressiert diese wesentlichen Umstände entweder nicht oder nur unzureichend. Dies betrifft insbesondere den Vorschlag der IMMOFINANZ AG in der Angebotsunterlage vom 19.05.2021, der auf eine vorgreifende Aufhebung des Höchststimmrechts ab- zielt, noch bevor feststeht, ob das Angebot erfolgreich war und daher auch abgewickelt werden wird. Eine solche Vorleistungspflicht der Aktionäre der S IMMO AG widerspricht dem sonst üblichen Zug-um-Zug-Prinzip, ist in- transparent und teilt alle Transaktionsrisiken einseitig den Aktionären der S IMMO AG und deren Organen zu, die diese Regeln in der Folge administrie- ren müssen.

Anders als in der Angebotsunterlage dargestellt, bietet die geplante Ange- botsstruktur den Aktionären der S IMMO AG keine rechtlich abgesicherte Möglichkeit, das Höchststimmrecht bei Scheitern des Angebots wieder in der Satzung zu erfassen. Ebenso wenig ist sichergestellt, dass andere Aktionäre als die IMMOFINANZ AG bis zur Wiedererfassung des Höchststimmrechts mit der Ausübung ihres Stimmrechts mit 15 % der Stimmrechte der ausgege- benen Aktien beschränkt sind. Anders als die Bieterin, die sich in der Ange- botsunterlage zur Beschränkung ihres Stimmrechts verpflichtet hat, fehlen vergleichbare Stimmrechtsbeschränkungen für Dritte. Die Schwebephase bis zur Wiedererfassung des Höchststimmrechts kann bei Einhalten der der- zeit vorgesehenen Abwicklungsstruktur mehr als drei Monate betragen und sich bei allfälligen Meinungsverschiedenheiten über den Angebotserfolg, den Bestand der bedingten Satzungsänderung oder sonstiger Eintragungs- hindernisse noch erheblich verlängern.

Die IMMOFINANZ AG hat vor der Veröffentlichung des Angebots weder über die Angebotsbedingungen noch über den Verfahrensablauf Einvernehmen mit der S IMMO AG hergestellt; ebenso wenig wurde der Abschluss eines Business Combination Agreement angeboten, welches bei Immobilientrans- aktionen dieser Größe und Komplexität üblich ist. Die von der S IMMO AG bereits unmittelbar nach Ankündigung der Angebotsabsicht durch IMMOFI- NANZ AG bekannt gegebenen Bedenken wurden und sind bis heute nicht ausgeräumt und wurden auch nicht angemessen berücksichtigt, was im Er- gebnis zu Lasten der übrigen Aktionäre geht. Sowohl der Zeitablauf als auch die Angebotsbedingungen wurden gänzlich von der IMMOFINANZ AG ein- seitig vorgegeben und beinhalten Elemente, welche aus Sicht der S IMMO

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AG zulasten eines ordentlichen und transparenten Informations- und Ent- scheidungsprozesses gestaltet sind und damit den Interessen der S IMMO AG Aktionäre zuwiderlaufen.

Der Vorstand weist auf die Risiken der Angebotsstruktur insbesondere auch deswegen so deutlich hin, um den Aktionären eine möglichst transparente Entscheidungsgrundlage für die Abstimmung über den Beschlussvorschlag der IMMOFINANZ AG auf unbedingte Aufhebung des Höchststimmrechts und deren nachfolgende allfällige Wiederfassung des Höchststimmrechts in der für Donnerstag, den 24.06.2021 einberufenen außerordentlichen Haupt- versammlung der Zielgesellschaft zu ermöglichen.

Dies vorausgeschickt nimmt der Vorstand zum Angebot wie folgt Stellung:

2. Ausgangslage

Informationen über die Bieterin

Bieterin ist die IMMOFINANZ AG, eine Aktiengesellschaft nach österreichischem Recht mit dem Sitz in Wien und der Geschäftsanschrift Wienerbergstraße 9, 1100 Wien, Öster- reich, eingetragen im Firmenbuch des Handelsgerichts Wien unter FN 114425 y ("Biete- rin" oder "IMMOFINANZ"). Die Aktien der Bieterin sind zum Handel an der Wiener Börse (Prime Market) und der Warschauer Börse (Main Market - rynek podstawowy) zugelas- sen. Die Bieterin ist ein gewerblicher Immobilienkonzern. Ihre Aktivitäten sind auf den Kauf und Verkauf sowie die Entwicklung und Vermietung von Büro- und Einzelhandels- flächen in sieben Kernmärkten in Europa, nämlich in Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und Rumänien sowie in weiteren Ländern in Südosteu- ropa, fokussiert.

Unternehmensgegenstand der Bieterin ist gemäß § 2 der Satzung der Bieterin (i) der Ankauf, die Entwicklung, Bewirtschaftung, Vermietung (Verpachtung) und Verwertung von bebauten und unbebauten Liegenschaften (einschließlich Superädifikaten und Bau- rechten), (ii) die Immobilienentwicklung, Planung und Realisierung von Bau- und Immo- bilienprojekten aller Art (iii) der operative Betrieb von Einzelhandelsimmobilien, Wohnim- mobilien, Bürogebäuden, Logistikzentren und sonstigen Immobilien, (iv) die Ausübung des Immobilientreuhändergewerbes (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträ- ger), sowie (v) der Erwerb, die Verwaltung und Verwertung von Beteiligungen an ande- ren Unternehmen und Gesellschaften mit gleichem oder ähnlichem Unternehmensge-

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genstand sowie das Führen und Verwalten solcher Beteiligungen (Holding). Bankge- schäfte im Sinne des Bankwesengesetzes sind von der Tätigkeit der Bieterin ausgenom- men.

Vorstandsmitglieder der Bieterin sind Ronny Pecik, Mag. Dietmar Reindl und Mag. Stefan Schönauer, BA.

Informationen bezüglich gemeinsam vorgehender Rechtsträger

Bezüglich der mit der Bieterin gemeinsam vorgehenden Rechtsträger im Sinne des § 1 Z 6 ÜbG enthält das Angebot in Punkt 2.3 folgende Angaben:

Gemeinsam vorgehende Rechtsträger sind nach § 1 Z 6 ÜbG natürliche oder ju- ristische Personen, die mit der Bieterin auf der Grundlage einer Absprache zusam- menarbeiten, um die Kontrolle über die Zielgesellschaft zu erlangen oder auszu- üben, insbesondere zur Koordination der Stimmrechte. Hält ein Rechtsträger eine unmittelbare oder mittelbare kontrollierende Beteiligung (§ 22 Abs 2 und Abs 3 ÜbG) an einem oder mehreren anderen Rechtsträgern, so wird (widerleglich) ver- mutet, dass alle diese Rechtsträger gemeinsam vorgehen. In diesem Sinne sind alle von der Bieterin kontrollierten Rechtsträger (Konzerngesellschaften) als mit der Bieterin gemeinsam vorgehende Rechtsträger zu qualifizieren. Da die von der Bieterin kontrollierten Rechtsträger (Konzerngesellschaften) für die Entscheidung der Angebotsadressaten nicht von Bedeutung sind, können die Angaben zu den von der Bieterin kontrollierten Rechtsträgern entfallen (§§ 7 Z 12 iVm 1 Z 6 ÜbG).

Die Bieterin hält in der Angebotsunterlage fest, dass sie keine Absprachen gemäß § 1 Z 6 ÜbG mit anderen Rechtsträgern getroffen habe. Damit bestehen nach Ansicht der Bie- terin keine weiteren mit der Bieterin gemeinsam vorgehende Rechtsträger.

Nach den der Zielgesellschaft zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser Stellungnahme vorliegenden Informationen ist der Vorsitzende des Vorstands der Bieterin, Herr Ronny Pecik, kontrollierend an der RPPK Immo GmbH beteiligt, die wiederum zu etwa 10 % am Grundkapital der Bieterin beteiligt ist. Aufgrund dieser Nahebeziehung ist es nicht aus- zuschließen, dass die Bieterin mit der RPPK Immo GmbH und Herrn Ronny Pecik ge- meinsam vorgehend im Sinne des § 1 Z 6 ÜbG ist.

Dieser Zusammenhang ist auch deshalb wichtig, weil Ronny Pecik mit börserechtlicher Stimmrechtsmitteilung (§§ 130 ff BörseG 2018) vom 29.01.2021 mitgeteilt hat, dass er seine bis dahin (mittelbar gehaltene Beteiligung an der S IMMO AG von etwas mehr als

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