S IMMO : Annual financial statements including the management report for the financial year 2022 - German only (

Einzelabschluss

155 Lagebericht 2022 (Einzelabschluss)

170 Jahresabschluss

170 Bilanz

1. Gewinn- und Verlustrechnung
2. Anhang zum Einzelabschluss

1. Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2022
2. Bestätigungsvermerk (Einzelabschluss)

S IMMO AG | Jahresfinanzbericht 2022

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Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

Geschäftstätigkeit der S IMMO AG

Die S IMMO AG ist eine international tätige Immobilieninvest- ment- und entwicklungsgesellschaft mit Sitz in Wien und Notiz an der Wiener Börse. Sie ist als Konzernleitgesellschaft der S IMMO Gruppe direkt bzw. über Tochterunternehmen indirekt in den Segmenten Österreich, Deutschland sowie Zentral­ europa tätig. In ihrem Portfolio hält die Gesellschaft unmittelbar bzw. mittelbar über Tochterunternehmen Büro-, Geschäfts- und Wohnflächen sowie Hotels. Das Unternehmen verfolgt das Ziel, den Unternehmenswert im Sinne seiner Aktionäre durch lang- fristige, ertragreiche Immobilieninvestments bzw. Immobilien- projektentwicklungen nachhaltig zu steigern. Unter dieser Prä- misse entwickelt es das Portfolio beständig weiter und optimiert es durch aktives Asset Management.

Die sonstigen betrieblichen Erträge des Geschäftsjahres 2022 sind v.a. durch den Verkauf einer Liegenschaft in Wien im

4. Quartal geprägt, welcher sich mit einem Nettobeitrag von rd. TEUR 5.159 in den sonstigen betrieblichen Erträgen nieder- schlug.

Gegenläufig zu den Umsatzerlösen stiegen die Aufwendungen für bezogene Leistungen auf TEUR 5.819 (2021: TEUR 5.436); die Personalaufwendungen sind u. a. auf Grund von Einmal­ effekten i.Z.m. der Umbildung des Vorstands angestiegen (2022: TEUR 12.932, 2021: TEUR 9.503).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen TEUR 9.329 (2021: TEUR 9.453) und lagen damit auf dem Niveau des Vorjahres. Insgesamt ergab sich damit ein Betriebsergebnis von TEUR -787 (2020: TEUR -5.495).

Zweigniederlassungen

Der Firmensitz der S IMMO AG ist in Wien. Es bestehen keine Zweigniederlassungen.

Forschung und Entwicklung

Die S IMMO AG betreibt keine Forschung und Entwicklung..

Geschäftsverlauf

Der Geschäftsverlauf 2022 war v. a. vom Abklingen der Auswir- kungen der COVID-19-Pandemie, deutlichen Zinsanstiegen in der zweiten Jahreshälfte und hoher Inflation und unternehmens­ intern vom Verkauf einer Liegenschaft in Wien geprägt. Auf- grund eines umsichtigen Bestandsmanagements konnten die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die von der S IMMO AG gehaltenen Liegenschaften bereits im Vorjahr ein- gedämmt werden, allerdings hat auch die weitere Entspannung der COVID-19-Situation zur Verbesserung des Ergebnisses bei- getragen.

Die Umsatzerlöse im Geschäftsjahr lagen mit TEUR 26.068 über dem Vorjahr (2021: TEUR 23.353), was auf gestiegene Miet- und Betriebskostenerlöse aber auch höhere konzerninternen Verrechnungen zurückzuführen ist.

Das Finanzergebnis war geprägt von geringeren Beteiligungs- erträgen (2022: 25.711, 2021: TEUR 50.510), einer Verbesse- rung der Position "sonstige Zinsen und ähnliche Erträge" (2022: TEUR 16.839, 2021: TEUR 5.224), welche v. a. aus der Auflö- sung von Rückstellungen für Zinsderivate resultierte, sowie aus einer Veränderung der Position "Zinsen und ähnliche Aufwen- dungen" (2022: TEUR -25.678. 2021: TEUR -20.308). Das Finanzergebnis­ war insgesamt auch 2022 positiv und belief sich auf TEUR 16.872 (2021: TEUR 35.426).

Insgesamt ergab sich für das Geschäftsjahr ein Jahresüber- schuss von TEUR 18.416 (2021: TEUR 41.541).

Anstieg von Bilanzsumme und Liquiditätsreserve

Sowohl die Bilanzsumme (31.12.2022: 1.588.707, 31.12.2021: TEUR 1.799.768) als auch die Position "Kassenbestand, Gut­ haben bei Kreditinstituten" (31.12.2022: TEUR 137.524 31.12.2021: TEUR 354.084;) der Gesellschaft haben sich im Geschäftsjahr verringert. Im Jänner 2022 wurde zwar das zu diesem Zeitpunkt noch sehr günstige Zinsumfeld genutzt um eine Anleihe mit einem Nominale von EUR 50 Mio., einem Ku- pon von 1,25 % und einer 5-jährigen Laufzeit zu begeben. Im Jahresverlauf waren allerdings aufgrund von Change-of-Control Klauseln in von der S IMMO begebenen Anleihen Teiltilgungen erforderlich. Weiters erfolgte im Geschäftsjahr eine Dividenden- ausschüttung von insgesamt TEUR 45.841.

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Das Eigenkapital belief sich zum 31.12.2022 auf TEUR 552.898 (31.12.2021: TEUR 580.322). Die Eigenkapitalquote lag zum Stichtag 31.12.2022 jedoch mit rund 35,5 % (31.12.2021: 32%) über dem Vorjahresniveau.

Die Verbindlichkeiten aus Anleihen verringerten sich von TEUR 648.994 auf TEUR 545.597, die Verbindlichkeiten gegen- über Kreditinstituten haben sich von TEUR 150.344 per 31.12.2021 auf TEUR 132.621 verringert.

Sonstiges

Bei der S IMMO war das Geschäftsjahr 2022 vom Übernahme- angebot der CPI Property Group S.A. geprägt. Durch die Ab- schaffung des Höchststimmrechts von maximal 15 % bei der ordentlichen Hauptversammlung am 01.06.2022 war die Vor- aussetzung für das Pflichtangebot der CPI Property Group S.A. gegeben, die nunmehr eine kontrollierende Beteiligung an der S IMMO AG im Sinne von § 22 Übernahmegesetz hielt. Anfang August haben der Vorstand gemeinsam mit dem Aufsichtsrat in separaten Stellungnahmen den Aktionär:innen der S IMMO empfohlen, das Angebot der CPI Property Group S.A. zu einem finalen Preis von EUR 23,50 je Aktie (cum Dividende) anzuneh- men. Angesichts des zu diesem Zeitpunkt herrschenden un­ sicheren makroökonomischen Umfelds erachteten die Organe der S IMMO den Angebotspreis als angemessen. Die Annah- mefrist des Angebots lief von 15.07.2022 bis einschließlich 12.08.2022, gefolgt von einer Nachfrist, die mit 18.11.2022 aus- lief und nach deren Ende laut Beteiligungsmeldung vom 28.12.2022 die CPI Property Group S.A. direkt und indirekt über die IMMOFINANZ AG nunmehr 88,37 % an der S IMMO AG hält.

Voraussichtliche Entwicklung

Die Auswirkungen der Ukraine-Krise, der Inflations- und Zins­ entwicklungen aber auch des weiteren Verlaufs der COVID-19-­ Situation, die sich sowohl im Bereich der von der S IMMO AG gehaltenen Immobilien als auch in den Konzerngesellschaften mit Auswirkung auf die S IMMO AG als Konzernmuttergesell- schaft manifestieren können, sind aus heutiger Sicht in ihrer konkreten Gesamtauswirkung schwer zu prognostizieren.

Im Geschäftsjahr 2022 hat die S IMMO Gruppe auch einen Strategiewechsel­ beschlossen, der sich v.a. in der Veräußerung deutscher Wohnimmobilien und der Reinvestition in Büroimmo- bilien in anderen Kernmärkten, v.a. in Österreich und CEE, vor- sieht. Zum Jahresende wurden nach der Veräußerung der Antei- le an der IMMOFINANZ AG freie Mittel auch bereits in den An- käufen von Büroliegenschaften von der CPI Property Group und der IMMOFINANZ AG investiert, was die Ertragskraft der Grup- pe im Immobilienkerngeschäft stärken wird. Darüber hinaus wurde Anfang des laufenden Jahres das aktuelle Verkaufs­ programm von Wohnimmobilien um deutsche Gewerbeimmo­ bilien außerhalb von Berlin erweitert.

Die S IMMO bleibt als Bestandhalterin eines hochqualitativen Immobilienportfolios mit Fokus auf Büroimmobilien in Haupt- städten der Europäischen Union positioniert und baut weiterhin auf ein sehr solides und ausgewogenes Finanzierungsprofil. Zeitgleich gewinnt die S IMMO als Teil der CPI Property Group einen starken strategischen Finanzpartner. Ziel ist es, von der langjährigen hervorragenden Etablierung und den jeweiligen Stärken der S IMMO sowie der CPI Property Group S.A. und der IMMOFINANZ AG zu profitieren. Im Jänner dieses Jahres hat man in diesem Zusammenhang eine Rahmenvereinbarung mit der IMMOFINANZ AG unterzeichnet, die einen gemeinsamen Prozess zur Prüfung einer weiteren Angleichung, Koordination, Fusion oder anderer Formen der Integration der beiden Grup- pen vorsieht. Die CPI Property Group ist als unterstützende ­Aktionärin an dem Projekt beteiligt. Ziel ist es, Synergien und Effizienzsteigerungen zu identifizieren, die die Transparenz und die Rentabilität für alle Stakeholder:innen verbessern.

Risikomanagement

Als Konzernmuttergesellschaft eines international tätigen Immo- bilienkonzerns ist die S IMMO AG mit einer Vielzahl von­ Chancen und Risiken konfrontiert, die auf die operative Ge- schäftstätigkeit, die Entscheidungsprozesse sowie auf die stra- tegische Unternehmensführung Einfluss haben. Durch die Iden- tifizierung, Analyse, Steuerung und Überwachung der Chancen und Risiken versucht die Gruppe, sowohl Potenziale zeitnahe zu erkennen, als auch negative Entwicklungen und potenzielle Risikofaktoren­ rechtzeitig zu identifizieren, deren Ursache zu verstehen und diese so weit als möglich zu minimieren. ­Dennoch kann das Eintreten von Risiken nicht ausgeschlossen werden.

Die S IMMO betreibt Risikoidentifikation, Risikosteuerung, Risikobewertung­ und Risikobewältigung auf Basis eines Stan- dardrisikokatalogs in enger Abstimmung mit Risikoeigner:innen in allen Segmenten und auf Holdingebene. Auf dieser Basis er- folgt eine gruppenweit idente, formalisierte und in eine quantita- tiv einheitliche Bewertungslogik verschränkte Dokumentation der Entscheidungen hinsichtlich des Risikoappetits für jede ein- zelne Position des Standardrisikokatalogs, wobei über eine ­Aggregationsfunktion die Risikopositionen der Gesellschaft je Segment und auf Holdingebene dargestellt werden. Die Basis der Risikoidentifikation liegt bei den lokalen Risikoeigner:innen und stellt so eine umfassende Bottom-Up-Information des Vor- stands sicher. Das Risk Management ist eine konzernübergrei- fende Funktion, die aktuell von einem der Vorstandsmitglieder erfüllt wird. Als Risikokoordinator informiert dieses Vorstands- mitglied auch regelmäßig seinen Vorstandskollegen und somit den Gesamtvorstand.

Im Rahmen der im September 2022 veröffentlichten ESG-­ Strategie der S IMMO wurde im Berichtsjahr ein umfassender ESG-Risikomanagementprozess etabliert und die ESG-Risiken vollständig in die gesamten Risikomanagementprozesse des

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Unternehmens integriert. Dazu wurde der bestehende Risiko­ katalog angepasst und um alle wesentlichen ESG-Risiken er- weitert. Risiken im Zusammenhang mit Umwelt-, sozialen und Governance-Themen werden prozessual und inhaltlich gleich wie alle anderen Risiken behandelt. Die Identifizierung und

Beseitigung­ von Lücken und Überschneidungen zwischen ein- zelnen Risiken war Teil der Anpassung des Risikokatalogs. ­Besonders hervorzuheben sind dabei die Erweiterungen des Konzernrisikomanagements durch die Einführung eines wissen- schaftsbasierten Klimarisikomanagements und die detaillierte Berücksichtigung von Menschenrechtsrisiken.

Das Risikomanagement der S IMMO umfasst neben internen Richtlinien und Regelungen laufende Berichte im Rahmen von regelmäßigen Jours fixes an den Gesamtvorstand. Weiters exis- tieren Kontrollmaßnahmen, die in der Gruppe implementiert sind und der Früherkennung, Steuerung sowie Überwachung von Risiken dienen. Der Vorstand trifft die wesentlichen risikore- levanten Entscheidungen. Investitionsvorhaben unterliegen ab einer bestimmten Wertgrenze zusätzlich der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat wird über die aktuelle Risikoeinschätzung, mögliche Risiken sowie über das Interne Kontrollsystem regelmäßig im Zuge der mindestens zweimal jährlich stattfindenden Prüfungsausschusssitzungen informiert.

Die in diesem Abschnitt dargestellten Risikogruppen wurden und werden sowohl rückblickend für das Geschäftsjahr 2022 als auch im Hinblick auf die Geschäftstätigkeit 2023 regelmäßig analysiert und bewertet.

Das Geschäftsjahr 2022 war von einer Reihe an weltpolitischen, gesamtwirtschaftlichen und auch gesundheitspolitischen Ereig- nissen geprägt. Der seit Ende Februar andauernde Krieg in der Ukraine, die noch bestehende COVID-19-Pandemie, die gestie- genen Inflationsraten und andauernden Lieferkettenprobleme, die Straffung der Geldpolitik durch die Zentralbanken und die Energiekrise hatten einen massiven Einfluss auf das Wirt- schaftsgeschehen im Geschäftsjahr 2022.

Für das Geschäftsjahr 2023 rechnen Expert:innen mit ähnlichen branchenübergreifenden Rahmenbedingungen wie im Jahr 2022. Manche Expert:innen befürchten sogar eine Rezession in Europa. Zusätzlich können branchenspezifische Faktoren wie stark gestiegene Baukosten sowie Ressourcenknappheit bei Investor:innen, Bauträger:innen und Kreditgeber:innen für zu- sätzliche negative Effekte in der Immobilienbranche sorgen. Auch der Zinsanstieg wird als wesentlicher Risikofaktor für den Immobilienmarkt der kommenden Quartale gesehen.

COVID-19 dürfte in den kommenden Monaten zumindest in Europa­ in den Hintergrund rücken. Ende des Jahres 2022 zeig- ten sich einige Virolog:innen optimistisch und sprachen erst- mals von einem Ende der Pandemie und einem Übergang zu einer regionalen und saisonalen Endemie.

Viele der genannten Unsicherheiten liegen außerhalb des Ein- flussbereichs des Unternehmens und machen eine zuverlässi- ge mittel- bis langfristige Planung sehr schwierig. Die S IMMO besitzt jedoch ein im Rahmen einer konservativen und konse- quenten Investitionspolitik aufgebauteS IMMObilienportfolio in sehr guten Lagen. Das Management geht grundsätzlich davon aus, mit seiner Strategie die kommenden Herausforderungen gut bewältigen und potenzielle Chancen ergreifen zu können. Insofern erwartet das Unternehmen aktuell keine nachhaltig negative­ Veränderung, die die langfristigen Perspektiven der Gruppe wesentlich beeinflussen würde.

Internes Kontrollsystem

Für alle wesentlichen Geschäftsprozesse besteht ein Internes Kontrollsystem (IKS). Dabei wird unter anderem die Zuverlässig- keit der Finanzberichterstattung überwacht und kontrolliert. Das IKS bildet gemeinsam mit der Internen Revision und der

(börsenrechtlichen)­Compliance das interne Überwachungs- system der S IMMO Gruppe. Wesentliche Kernprozesse - ins- besondere auch jener der Konzernrechnungslegung − sind in der internen Prozessdatenbank erfasst. Diese beinhaltet eine Risiko-Kontroll-Matrix, in der die Abläufe, potenzielle Einzel­ risiken und die zugeordneten Kontrollschritte definiert sind.

Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen IKS sind:

• Klare Funktionstrennung zwischen den Bereichen Finanz und Rechnungswesen
• sowie anderen Verantwortungsbereichen (z. B. Treasury)
• -Richtlinienzur Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Konzernabschluss
• Beurteilung jener Risiken, die zu einer wesentlichen Fehldarstellung von Transaktionen führen können (z. B. inkorrekte Zuordnung zu Bilanz- und GuV-Positionen)
• Entsprechende Kontrollroutinen bei der automationsge- stützten Erstellung des Konzernabschlusses
• Berichte an interne Adressaten (Vorstand und Aufsichtsrat) umfassen unter anderem Quartals-, Segment- und Liquiditätsberichte sowie im Bedarfsfall einzelne anlass­ bezogene Analysen.

Der Prozess der Konzernabschlusserstellung sieht vor, dass die jeweiligen Buchhaltungen der Einzelgesellschaften zu jedem Stichtag Reporting-Packages auf Basis des konzernweiten ­Accounting-Manuals erstellen und an das Headquarter zur wei- teren Verarbeitung übermitteln. Hierbei bedienen sich die Tochter­unternehmen externer Serviceprovider, welche im Auf- trag und unter der Verantwortung der jeweiligen Geschäftsfüh- rung die Berichtspakete erstellen. Im Rahmen der prozessbezo- genen Kontrolltätigkeiten finden durch das Konzernrechnungs- wesen regelmäßige Überprüfungen der Vollständigkeit und Richtigkeit der gemeldeten Daten statt. Ebenso werden diverse Abweichungsanalysen in laufender Abstimmung mit dem Vor-

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stand durchgeführt. Dabei werden unter anderem die Daten aller­ Konzerngesellschaften im Headquarter zusammen mit den Fachabteilungen (z. B. Asset Management und Steuern) unter Einbeziehung der Buchhaltungen der Einzelgesellschaften überprüft. Im Rahmen der Konzernabschlusserstellung bedient sich das Konzernrechnungswesen einer validierten Konsolidie- rungssoftware. Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird mittels kritischer Eigeneinschätzung durch die Gruppe, aber auch auf freiwilliger Basis jährlich vom Konzernabschluss- prüfer gemäß den Anforderungen der C-Regel Nr. 83 des Öster- reichischen Corporate Governance Kodex (ÖCGK) beurteilt. Das Ergebnis dieser Prüfung wird dem Vorstand, dem Auf- sichtsrat und dem Prüfungsausschuss zur Kenntnis gebracht.

Interne Revision

Die Interne Revision der S IMMO AG koordiniert Prüfungen we- sentlicher Geschäftsprozesse der Konzern-Muttergesellschaft bzw. ihrer in- und ausländischen Tochtergesellschaften hinsicht- lich deren Funktionsfähigkeit, bestehender Risiken und Kontroll- schwächen sowie möglicher Effizienzverbesserungspotenziale. Die Grundlage für die in mehrjährigen Zyklen stattfindenden Revisionsprüfungen bildet der vom Vorstand genehmigte Jah- resrevisionsplan. Zusätzlich werden im Bedarfsfall Sonderprü- fungen beauftragt. Mit der Durchführung der Revisionsprüfun- gen werden ausschließlich externe Expert:innen beauftragt. Die Ergebnisse der Prüfungen werden an den Vorstand berichtet. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats wird regelmäßig über den Revisionsplan sowie die Ergebnisse der durchgeführten Revisionsprüfungen informiert.

Risikoübersicht

Unternehmensstrategi-	Immobilienspezifische	Finanzielle Risiken	ESG-Risiken	Sonstige Risiken
sche Risiken	Risiken
• Umfeld- und	• Immobilienportfoliorisiken	• Liquiditätsrisiken	• Umweltrisiken	• Generelle externe
Branchenrisiken­	• Vermietungs- und	• Zinsänderungsrisiken	• Soziale Risiken	Risiken
• Strategische Risiken	Mietausfallrisiken	• Finanzierungsrisiken	• Governance-Risiken	• Rechtsrisiken
• Investitionsrisiken	• Immobilienentwicklungs­	• Kreditrisiken		• Sonstige operationale
• Kapitalmarktrisiken	risiken	• Fremdwährungsrisiken		Risiken
	• Bautechnische Risiken	• Steuerliche Risiken
	• Immobilienbewertungs­
	risiken

Erläuterung der Einzelrisiken

Unternehmensstrategische Risiken

Umfeld- und Branchenrisiken

Die Entwicklung einer Branche ist stark von äußeren Faktoren wie Konjunktur, technologischen oder politisch-rechtlichen Rah- menbedingungen abhängig. Da sich das wirtschaftliche Umfeld laufend ändert, sind die sich daraus ergebenden Risiken nur schwer prognostizierbar. Eine Verschlechterung der wirtschaftli- chen Situation in einem Markt kann die Kauf- und Verkaufs­ preise, den Wert einer Immobilie und deren Rendite beeinflus- sen. Darüber hinaus kann es zu Mietreduktionen, Mietausfällen oder zu Kündigung von Mietverträgen durch Mieter:innen kom- men. Sorgfältiges Asset Management und ständiges Monitoring tragen zur Reduktion der beschriebenen Risiken bei.

Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dasS IMMO- bilienmärkte in den kommenden Monaten auch von der Energie­ krise, der Inflation, den gestiegenen Zinsen und Baukosten so- wie von der Ressourcenknappheit beeinflusst werden. Diesen Risiken begegnet die S IMMO mit einem krisenerprobten Ge- schäftsmodell und einem hochwertigen Immobilienportfolio in ausgezeichneten Lagen.

Strategische Risiken

Strategische Risiken sind eng mit der Geschäftsstrategie der S IMMO verbunden und können diese gegebenenfalls stark be- einflussen. Zu den strategischen Risiken zählen beispielsweise das Planungsrisiko, also das Risiko, dass sich aus der Inkonsis- tenz zwischen den strategischen Zielen, der Geschäftsstrategie, den zur Verfügung stehenden Ressourcen und der jeweiligen Marktsituation ergeben. Zu den strategischen Risiken gehören auch das Beteiligungsrisiko als auch das Beteiligungs-Ertrags- risiko. Daraus kann sich die Notwendigkeit ergeben, Buchwerte aus Beteiligungen gänzlich oder teilweise abzuschreiben.

Investitionsrisiken

Die S IMMO ist sowohl bei Investitionen in Immobilienentwick- lungsprojekte als auch bei Immobilienzukäufen Risiken aus­ gesetzt. Diese werden oft durch Faktoren verursacht, die­ ­außerhalb des Wirkungsbereichs der Gruppe liegen, wie bei- spielsweise Verzögerungen bei der Fertigstellung von Imm­ obilienprojekten oder die nachträgliche Verschlechterung der lokalen wirtschaftlichen Lage. Daher zielt die Unternehmens- strategie darauf ab, durch sorgsame Auswahl, Planung und Ausführung der Immobilienprojekte bzw. der Immobilienzukäufe potenzielle Investitionsrisiken zu reduzieren. Es sind Limits fest- gelegt, ab welchem Investitionsvolumen eine Genehmigung durch den Aufsichtsrat erforderlich ist. Dennoch verbleibt bei jeder Investition immer ein Restinvestitionsrisiko, das sich

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