PSP Swiss Property : Quartalsbericht Q1–Q3 2022

Quartals- bericht Q1-Q3

2022

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Great Place to Work®

Great Place to Work®, ein weltweit führendes Beratungsunternehmen im Bereich Arbeits- platzkultur, hat bei PSP Swiss Property 2019 erstmals ein umfassendes Kultur-Audit inklusive Mitarbeitenden-Befragung durchgeführt.

EPRA-Reporting

PSP Swiss Property ist seit 2000 EPRA-Mitglied (European Public Real Estate Association). Die 1999 gegründete EPRA, eine Non-Profit-Organisation, hat ihren Sitz in Brüssel. Sie fördert und unterstützt die europäische Immobilienwirtschaft. In unserer Berichterstattung (Finanzkenn- zahlen und Nachhaltigkeit) wenden wir die Best Practices Recommendations der EPRA an.

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Weitere Publikationen und Informationen finden sich auf www.psp.info.

Inhalt

04 Vorwort

des Verwaltungsrats

06 Kenn- zahlen

08 Bericht Q1-Q3 2022

14 Portfolio- übersicht

3

19 Finanz- bericht

53 Zusatz- informationen

72 Kontaktstellen und wichtige Daten

73 Kunden- betreuung

4 Vorwort des Verwaltungsrats

Vorwort des Verwaltungsrats

Lage und Qualität unserer Liegenschaften sowie die kontinuierliche Modernisierung des Portfolios gehören zu unseren wichtigsten Erfolgsfaktoren.

Geschätzte Leserin, geschätzter Leser

Geschäftsverlauf

In der Berichtsperiode haben wir ein gutes operatives Ergebnis erzielt: Der Gewinn ohne Liegen- schaftserfolge stieg auf CHF 181.3 Mio. Dies ent- spricht einer Steigerung um CHF 14.5 Mio. oder 8.7% gegenüber der Vorjahresperiode (Q1-Q3 2021: CHF 166.8 Mio.). Der Liegenschaftsertrag hat sich dabei um CHF 5.3 Mio. auf CHF 236.8 Mio. erhöht (Q1-Q3 2021: CHF 231.5 Mio.).

Das Immobilienportfolio wies einen Gesamtwert von CHF 9.4 Mrd. und einen Leerstand von 3.1 % auf (Ende 2021: CHF 9.1 Mrd.; 3.8 %).

Im Fokus standen weiterhin unsere Vermietungs- aktivitäten, die Sanierungen und Modernisierun- gen ausgewählter Anlageliegenschaften und un- sere laufenden Areal- und Projektentwicklungen. Im Rahmen unserer Portfoliooptimierung hatten wir bereits im Q1 2022 drei attraktive Anlagelie- genschaften an Zentrumslagen in Zürich und Genf gekauft. Verkauft hatten wir, ebenfalls im Q1 2022, drei Anlageliegenschaften in Zürich und Lausanne und ein Entwicklungsprojekt an leicht peripherer Lage in Genf. Im Q2 sowie im Q3 2022 wurden weder Anlageliegenschaften noch Entwicklungs- projekte gekauft oder verkauft. Ferner wurden während der Berichtsperiode weitere Stockwerk- einheiten unseres Projekts «Residenza Parco Lago» in Paradiso (Lugano) veräussert.

Der Bürovermietungsmarkt entwickelte sich be- reits im H1 2022 erfreulich und blieb im Q3 2022 intakt. Insbesondere an Zentrumslagen in den Wirtschaftszentren ist die Nachfrage nach quali- tativ guten Büroflächen gut. Die von Corona be- troffenen Mietersegmente, vor allem die Gastronomie und die Hotellerie, haben sich weitgehend erholt. Unklar bleibt, wie sich allenfalls zuneh- mende Corona-Virus-Ansteckungen, der Krieg in der Ukraine und die umfassenden Sanktionen ge- gen Russland auf die schweizerische Wirtschaft und somit auch auf den Geschäftsimmobilienmarkt auswirken werden. Ebenfalls kann noch nicht ge- nau eingeordnet werden, wie die aktuelle Energie- krise die Schweizer Volkswirtschaft und somit (voraussichtlich verzögert) dann auch den Immo- biliensektor beeinflussen wird.

Der Transaktionsmarkt für Objekte an guten inner- städtischen Lagen hat sich gegenüber dem H1 2022 bezüglich Preisen und Anfangsrenditen kaum verändert. Gegenüber dem Q2 2022 kamen jedoch mehr Angebote auf den Markt, wobei die Anzahl umgesetzter Transaktionen auf tiefem Niveau blieb. Favorisiert werden weiterhin Objekte mit hoher Cash-Flow-Visibilität. Für Anlagen an peri- pheren Lagen oder für qualitativ nicht zeitgemässe Liegenschaften sind die Renditeerwartungen auf- grund der unsicheren Wirtschaftsentwicklung beziehungsweise allgemein höheren Zinssätzen bereits im Q2 2022 leicht gestiegen.

Vorwort des Verwaltungsrats

5

Nachhaltigkeit - Green Bonds

PSP Swiss Property klassifiziert alle ihre ausste- henden Anleihen im Umfang von CHF 1.8 Mrd. neu als Green Bonds. Auch künftige Anleihen werden als Green Bonds emittiert. Diese Umklassifizie- rung der Anleihen wird den Zugang zum Kapital- markt zusätzlich unterstützen. Dabei wird auch ermöglicht, das stetig wachsende Segment von Green-Bond-Investoren besser zu bedienen. Weite- re Informationen sind im «PSP-Green-Bond-Frame- work» ersichtlich (auf www.psp.info abrufbar).

Wir unterstreichen und verstärken durch diesen Green-Bond-Ansatz unser Engagement bezüglich Nachhaltigkeit, welches seit Jahren ein wichtiger und integrierter Bestandteil unserer Unternehmens­ tätigkeiten darstellt.

Ausblick

Für das Jahr 2022 wird für die Schweizer Wirt- schaft ein BIP-Wachstum von rund 2 % prognosti- ziert. Unklar ist insbesondere aufgrund der glo- balen Krisen die Wirtschaftsentwicklung für das kommende Jahr. Ein genauer Ausblick auf den Ge- schäftsimmobilienmarkt ist somit schwierig. Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach zeit­ gemässen Büro- und Verkaufsflächen an A-Lagen in den kommenden Monaten anhält. Der Vermie- tungsmarkt für ältere Büroliegenschaften an Bund C-Lagen sowie für Non-Food-Retail-Flächen wird voraussichtlich schwierig bleiben.

Das Volumen von Immobilientransaktionen dürfte tief bleiben, da viele Investoren sich wegen der veränderten Finanzierungsbedingungen neu orien- tieren müssen. Inwieweit ein negativer Preisdruck (wenn überhaupt) entstehen wird, kann zur Zeit noch nicht beurteilt werden.

Unser Fokus bleibt unverändert: Wir modernisieren ausgewählte Immo­ bilien, entwickeln unsere Projekte weiter und bleiben aktiv in der Ver­ mietung. Zukäufe kommen nur in Frage, wenn sie langfristig Mehr­ wert in Aussicht stellen.

Bezüglich Finanzierung halten wir an unserer be- währten konservativen Politik fest. Durch die gut strukturierte Passiv-Seite unserer Bilanz ist un- ser Exposure gegenüber steigenden Zinssätzen limitiert.

Für das Geschäftsjahr 2022 erwarten wir weiter- hin einen Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF 290 Mio. (2021: CHF 278.8 Mio.). Bei den Leerständen rechnen wir per Ende 2022 neu mit einer Quote von unter 3.5 % (bisher: unter 4 %; Ende September 2022: 3.1 %).

Dr. Luciano Gabriel

Präsident des Verwaltungsrats

7. November 2022