PLAZZA : mit erfreulichem Halbjahresergebnis – Baugesuch für Entwicklungsprojekt in Crissier eingereicht

Halbjahresbericht 2020

Ausgewählte Kennzahlen

Hinweis: Ausführungen zu den Fussnoten befinden sich auf der gegenüberliegenden Seite unten.

Erfolgsrechnung			01.01.-30.06.2020		01.01.-30.06.2019
Liegenschaftenertrag	TCHF		12 261		12 169
Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung	TCHF		9 491		9 183
Neubewertung Liegenschaften (netto)	TCHF	18 678	9 729
Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)	TCHF		28 413		18 920
Betriebsergebnis (EBIT)	TCHF	28 374	18 866
Gewinn	TCHF	21 797	14 248
Gewinn exkl. Neubewertung Liegenschaften1	TCHF	7 942	8 348
Geldflussrechnung			01.01.-30.06.2020		01.01.-30.06.2019
Geldfluss aus Betriebstätigkeit	TCHF	5 602	8 126
Geldfluss aus Investitionstätigkeit	TCHF		-4 306		-7 179
Free Cash Flow2	TCHF	1 296	947
Bilanz		30.06.2020	31.12.2019
Bilanzsumme	TCHF	703 839	689 494
Flüssige Mittel	TCHF	14 550	25 674
Marktwert Immobilienportfolio	TCHF	686 058	660 865
Finanzverbindlichkeiten	TCHF		-		-
Eigenkapital (Net Asset Value, NAV)3	TCHF		597 879		588 502
Eigenkapitalquote	Prozent	84,9	85,4
Immobilienportfolio		30.06.2020	31.12.2019
Liegenschaften	Anzahl	17	17
Nutzbare Fläche	m2	155 280	153 677
Marktwertanteil Bestandesliegenschaften	Prozent	79,8	80,3
davon Wohnliegenschaften	Prozent		67,7		68,0
davon Geschäftsliegenschaften	Prozent	12,1	12,3
Bruttorendite Bestandesliegenschaften4	Prozent	3,9	4,0
Leerstandsquote Bestandesliegenschaften5	Prozent		3,9		4,0
Leerstandsquote aller Liegenschaften5, 6	Prozent	4,3	4,4
Personal		30.06.2020	31.12.2019
Mitarbeiter/-innen (Vollzeitstellen)	Anzahl	15,2	14,3
Aktie			01.01.-30.06.2020		01.01.-30.06.2019
Namenaktien A (nom. CHF 0.50)	Anzahl		1 827 000		1 827 000
Namenaktien B (nom. CHF 0.10)	Anzahl	1 215 000	1 215 000
Gewinn pro Namenaktie A	CHF	10.53	6.88
Gewinn pro Namenaktie A exkl. Neubewertung Liegenschaften1	CHF	3.84	4.03
Eigenkapital pro Namenaktie A (Net Asset Value, NAV)7	CHF	288.83	273.45
Eigenkapital pro Namenaktie B (Net Asset Value, NAV)7	CHF	57.77	54.69
Börsenkurs Namenaktie A am Bilanzstichtag7	CHF	275.00	247.00

Inhalt

4 Lagebericht

1. Finanzbericht
2. Konsolidierter Halbjahresabschluss nach Swiss GAAP FER

1. Konzernbilanz
2. Konzernerfolgsrechnung
3. Konzerngeldflussrechnung

1. Konzerneigenkapitalnachweis
2. Anhang zum konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2020

18 Immobilienportfolio

1. Detailangaben zum Immobilienportfolio per 30. Juni 2020

1. Zusätzliche Informationen zu den Entwicklungsprojekten

24 Kontakte und Termine

1  Die Bewertungsveränderung der Liegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten Steuern sind nicht berücksichtigt. 2  Geldfluss aus Betriebstätigkeit abzüglich Geldfluss aus Investitionstätigkeit.

3  Der NAV entspricht dem in der Bilanz per Stichtag ausgewiesenen Eigenkapital.

4  Soll-Netto-Mietertrag in Prozenten des Marktwertes am Stichtag. Soll-Netto-Mietertrag: erwarteter Mietertrag bei     Vollvermietung vor Ausfällen für Leerstände bzw. Mietzinsreduktionen.

5  Die Leerstandsquote entspricht einem stichtagsbezogenen Leerstand in Prozenten des Soll-Netto-Mietertrags. 6  Inkl. Entwicklungsliegenschaften mit Zwischennutzung.

7  Angaben per Bilanzstichtag.

PLAZZA verwendet gewisse finanzielle Kennzahlen, die nach Swiss GAAP FER nicht definiert sind. Diese alternativen Performancekennzahlen sind in den Finanzberichten an jeweiliger Stelle erläutert.

Lagebericht

Links: Ralph Siegle, CEO

Rechts: Dr. Markus Kellenberger, Verwaltungsratspräsident

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre

PLAZZA hat sich im ersten Halbjahr 2020 erneut planmässig entwickelt. Dank der primären Ausrichtung auf Wohnimmo- bilien im mittleren Preissegment waren die Covid-19-Aus- wirkungen bisher nur marginal spürbar. Das Betriebsergeb- nis vor Abschreibungen und Neubewertung liegt somit auch im Rahmen des Vorjahres und der Erwartungen. Marktbe- dingte Faktoren führten zusätzlich zu hohen Neubewer- tungserfolgen und damit zu einem signifikant höheren Un- ternehmensergebnis.

In Crissier konnte das Baugesuch für die erste Bauetap- pe eingereicht werden. Dieser Schritt stellt einen weiteren wichtigen Meilenstein in der Entwicklung des Areals dar. Die Baubewilligung wird frühestens Ende 2020 erwartet. Für das Entwicklungsprojekt in Regensdorf wurde ein Stu- dienauftrag mit fünf Architekturbüros lanciert. Die Resultate dieses Verfahrens sollen bis Ende 2020 vorliegen und die Basis für die Gestaltungsplanung im Jahr 2021 bilden. In der Berichtsperiode wurde ausserdem die Geschäfts­ liegenschaft an der Gewerbehallenstrasse in Wallisellen im Rahmen einer Portfoliobereinigung zum Marktpreis von rund CHF 1,7 Mio. verkauft.

Unternehmensergebnis erstes Halbjahr 2020

Der Liegenschaftenertrag beläuft sich auf CHF 12,3 Mio. (Vorjahr CHF 12,2 Mio.). Das Betriebsergebnis vor Abschrei- bungen und Neubewertung liegt mit CHF 9,5 Mio. (Vorjahr CHF 9,2 Mio.) im Rahmen des Vorjahres und damit innerhalb der Erwartungen. Auch Dank des Erfolgs aus Neubewertung (CHF 18,7 Mio. nach CHF 9,7 Mio. im Vorjahr) liegt der Ge-

winn nach dem ersten Halbjahr bei CHF 21,8 Mio. (Vorjahr CHF 14,2 Mio.).

Wohnsegment: weiterhin stabile Basis von PLAZZA Marktseitig ist die Nachfrage nach gut positionierten Wohn­ immobilien ungebrochen hoch. Die sinkenden Rendite­ erwartungen der Immobilieninvestoren führen zu sinkenden Diskontsätzen und in der Folge zu höheren Bewertungen.

Die konsequente Ausrichtung auf das Segment Wohnen im mittleren Preissegment bewährt sich bisher auch in unruhi- gen Zeiten. Rund 75 % der Mietzinseinnahmen kommen aus dem Wohnsegment, für PLAZZA nach wie vor der primäre Pfeiler des Geschäftsmodells. Trotz steigender Leerstände in verschiedenen Regionen der Schweiz spürt PLAZZA wei- terhin wenig von dieser Entwicklung. Die Wohnungen der PLAZZA Liegenschaften werden unverändert stark nachge- fragt. Sie liegen im attraktiven mittleren Preissegment und an zentralen Standorten. Einmal mehr stand zum Stichtag keine Wohnung von PLAZZA leer. Der Leerstand im Wohn- segment per 30. Juni 2020 von 3,1 % (Vorperiode 3,2 %) geht auf die letzten noch verfügbaren Gewerbeflächen in der Wohnliegenschaft in Wallisellen sowie auf nicht ver­ mietete Parkplätze und Nebenflächen zurück.

Geschäftsflächen: Covid-19 ohne nennenswerte Folgen im ersten Halbjahr 2020

Wie sich die Covid-19-Situation generell auf den Markt der Geschäftsflächen auswirkt, kann heute noch nicht abschliessend beurteilt werden. Aufgrund der generellen Konjunkturlage muss kurzzeitig mit einem Nachfragerück-

4

Lagebericht

gang gerechnet werden und der Trend zu Homeoffice wird den Geschäftsflächenmarkt­ wahrscheinlich zusätzlich unter Druck bringen.

Die Vermietungssituation im Segment der Geschäftsliegen- schaften bei PLAZZA ist bisher dennoch unverändert stabil. In den beiden Geschäftshäusern im Giesshübel-Quartier in Zürich sind nach wie vor alle Büroflächen (rund 8 500 m2) vermietet. Insgesamt haben die Mietzinseinnahmen der Ge- schäftsliegenschaften einen Anteil von 23 % an den Erlösen aus Vermietung. Der Leerstand betrug zum Stichtag 6,3 % (Vorperiode 6,4 %). Die Risiken bleiben damit überschaubar. Dazu trägt auch die Diversifikation der Mieterschaft bei. Die Vermietung der Flächen, deren Mietverträge in den nächsten 12 bis 24 Monaten auslaufen, könnte allerdings anspruchs- voller werden.

Entwicklungsprojekte: Strategieumsetzung weiterhin plangemäss

PLAZZA hat mit den zwei Entwicklungsprojekten in Crissier und Regensdorf mittel- bis langfristig weiterhin vielverspre- chende Aussichten. In Crissier bei Lausanne konnte Ende Mai 2020 planmässig das Baugesuch für die erste Etappe eingereicht werden. Diese Etappe umfasst rund zwei Drit- tel des Projektes mit einem Investitionsvolumen von bis zu CHF 220 Mio. Mit der Erteilung der Baubewilligung wird nicht vor Ende 2020 gerechnet. Auch die Planung des Primarschul- hauses für die Gemeinde Crissier, als Teil der ersten Etappe, ist auf Kurs. Der Baubeginn der ersten Etappe wird in der zweiten Hälfte 2021 erwartet.

Die Realisierung des Projekts in Regensdorf ist frühestens in vier bis sieben Jahren geplant. Auf dem ehemaligen In- dustriegebiet nördlich des Bahnhofs soll ein neues Quartier entstehen. Die baurechtlichen Voraussetzungen sind im Mai 2017 mit der Teilrevision der Nutzungsplanung «Bahnhof Nord» gelegt worden. PLAZZA besitzt auf einem der Teil- gebiete Entwicklungsflächen für Wohnen und Dienstleis- tungen. Nach ersten Abklärungen zur Marktpositionierung läuft derzeit ein Studienauftrag mit fünf Architekturbüros. Die Resultate aus dem Studienauftrag werden bis Ende Jahr erwartet. Das Siegerprojekt wird die Basis für die weiteren Planungsschritte bilden.

Ausblick

Für das Gesamtjahr 2020 erwartet PLAZZA ein Betriebser- gebnis vor Abschreibungen und Neubewertung im Rahmen des Vorjahres. Ob es marktbedingt zu weiteren Neubewer- tungserfolgen kommt, kann aus heutiger Sicht nicht abge- schätzt werden.

PLAZZA geht mittel- und längerfristig davon aus, dass Covid-19 im Geschäftsflächenbereich nicht ganz ohne Aus- wirkungen bleiben wird und sich Wiedervermietungen ge- gebenenfalls anspruchsvoller gestalten könnten.

Mit ihrer konsequent umgesetzten Strategie kann sich PLAZZA im Markt weiterhin sehr gut positionieren: Die geo- grafisch und segmentspezifisch klare Ausrichtung des Port- folios auf zentrumsnahe, gut erschlossene Liegenschaften hat sich bisher bewährt und wird auch in Zukunft Erfolg versprechend sein.

PLAZZA dankt Ihnen für Ihr Vertrauen.

Dr. Markus Kellenberger	Ralph Siegle
Präsident des Verwaltungsrats	CEO

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Visualisierung Entwicklungsprojekt Crissier VD

Finanzbericht

Finanzbericht

Konsolidierter Halbjahresabschluss nach Swiss GAAP FER

Konzernbilanz

Aktiven

Umlaufvermögen

in CHF 1 000	Anhang	30.06.2020	31.12.2019
Flüssige Mittel		14 550	25 674
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		193	150
Immobilienentwicklungen	3	661	293
Sonstige Forderungen		228		-
Liegenschaften zur Veräusserung			-	1 413
Aktive Rechnungsabgrenzungen		2 000	911
Total Umlaufvermögen		17 632	28 441
Anlagevermögen
Bestandesliegenschaften	2		547 803		530 525
Entwicklungsliegenschaften	2		46 530		43 060
Baurechte	2		91 062		86 617
Unbebaute Grundstücke	2		663		663
Übrige Sachanlagen			136		172
Immaterielle Anlagen			13		16
Total Anlagevermögen		686 207	661 053
Total Aktiven		703 839	689 494
Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		1 718	946
Sonstige Kurzfristige Verbindlichkeiten		225	619
Kurzfristige Rückstellungen		124	48
Passive Rechnungsabgrenzungen		3 487	3 871
Total kurzfristige Verbindlichkeiten		5 554	5 484
Langfristige Verbindlichkeiten
Langfristige Rückstellungen			625		625
Latente Steuerverbindlichkeiten			99 781		94 883
Total langfristige Verbindlichkeiten		100 406	95 508
Total Fremdkapital		105 960	100 992
Eigenkapital
Aktienkapital		1 035	1 035
Kapitalreserven		125 598	125 598
Gewinnreserven		471 246	461 869
Total Eigenkapital		597 879	588 502
Total Passiven		703 839	689 494

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Finanzbericht

Konzernerfolgsrechnung

Betriebsertrag

in CHF 1 000	Anhang		01.01.-30.06.2020		01.01.-30.06.2019
Liegenschaftenertrag	2		12 261		12 169
Ertrag aus Immobilienentwicklungen		368	161
Sonstige betriebliche Erträge		173	159
Total Betriebsertrag			12 802		12 489

Betriebsaufwand

Liegenschaftenaufwand			-873		-856
Aufwand aus Immobilienentwicklungen			-368		-332
Übrige betriebliche Aufwendungen			-475		-486
Personalaufwand			-1 595		-1 632
Total Betriebsaufwand			-3 311		-3 306
Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung			9 491		9 183
Neubewertung Liegenschaften (netto)			18 678		9 729
Erfolg aus Veräusserung Liegenschaften			244	8
Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)			28 413		18 920
Abschreibungen			-39		-54
Betriebsergebnis (EBIT)			28 374		18 866
Finanzergebnis			-18		-16
Gewinn vor Steuern (EBT)			28 356		18 850
Steuern			-6 559		-4 602
Gewinn			21 797		14 248
Gewinn je Namenaktie A in CHF	4		10.53	6.88
Gewinn je Namenaktie B in CHF	4		2.11	1.38
Verwässerter Gewinn je Namenaktie A in CHF	4		10.53	6.88
Verwässerter Gewinn je Namenaktie B in CHF	4		2.11	1.38

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Finanzbericht

Konzerngeldflussrechnung

in CHF 1 000		01.01.-30.06.2020		01.01.-30.06.2019
Gewinn	21 797	14	248
Abschreibungen	39			54
Neubewertung Liegenschaften (netto)		-18 678		-9 729
Erfolg aus Veräusserung Liegenschaften / übrigem Anlagevermögen		-244			-8
Veränderung Rückstellungen	76			102
Veränderung Latente Steuerverbindlichkeiten	4 898	4 438
Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		-43			-70
Veränderung Sonstige Forderungen		-228			-34
Veränderung Immobilienentwicklungen		-368			-96
Veränderung Aktive Rechnungsabgrenzungen		-1 089		-2 315
Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	148	2 132
Veränderung Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten		-394		-186
Veränderung Passive Rechnungsabgrenzungen		-312		-581
Sonstige, nicht liquiditätswirksame Veränderungen		-			171
Geldfluss aus Betriebstätigkeit	5 602	8 126
Auszahlungen für Investitionen in Bestandesliegenschaften		-120		-6 769
Einzahlungen aus Verkauf Bestandesliegenschaften	1 657			400
Auszahlungen für Investitionen in Entwicklungsliegenschaften		-5 804		-713
Auszahlungen für die Beseitigung von Altlasten im Rahmen von
Liegenschaftsinvestitionen		-19			-42
Auszahlungen für Investitionen in Übrige Sachanlagen		-20			-67
Einzahlungen aus Verkauf von Übrigen Sachanlagen		-			12
Geldfluss aus Investitionstätigkeit		-4 306		-7 179
Dividendenausschüttung		-12 420		-10 350
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit		-12 420		-10 350
Nettoveränderung flüssige Mittel		-11 124		-9 403
Nachweis Veränderung der Flüssigen Mittel
Flüssige Mittel zu Beginn der Berichtsperiode	25 674	31 409
Flüssige Mittel am Ende der Berichtsperiode	14 550	22 006
Veränderung der Flüssigen Mittel		-11 124		-9 403

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Finanzbericht

Konzerneigenkapitalnachweis

in CHF 1 000	Aktienkapital	Kapitalreserven		Gewinnreserven		Total Eigenkapital
Stand am 31.12.2018	1 035		125 598	435 513	562 146
Dividendenausschüttungen	-	-		-10 350		-10 350
Gewinn 01.01.-30.06.2019	-	-	14 248	14 248
Stand am 30.06.2019	1 035		125 598	439 411	566 044
Gewinn 01.07.-31.12.2019	-	-	22 458	22 458
Stand am 31.12.2019	1 035		125 598	461 869	588 502
Dividendenausschüttungen	-	-		-12 420		-12 420
Gewinn 01.01.-30.06.2020	-	-	21 797	21 797
Stand am 30.06.2020	1 035		125 598	471 246	597 879

Die PLAZZA AG verfügt über ein Aktienkapital von CHF 1,035 Mio., eingeteilt in 1 827 000 voll liberierte Namenaktien Kategorie A mit einem Nennwert von je CHF 0.50 (Namenaktien A) und 1 215 000 voll liberierte Namenaktien Kategorie B mit einem Nennwert von je CHF 0.10 (Namenaktien B). Jede Namenaktie ist entsprechend ihrem Nennwert dividendenberechtigt und berechtigt zu einer Stimme an der Generalversammlung der Gesellschaft.

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Finanzbericht

Anhang zum konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2020

Allgemeine Informationen

Die PLAZZA AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist eine schweizerische Aktiengesellschaft, deren Aktien an der SIX Swiss Exchange kotiert sind.

Der nicht auditierte konsolidierte Halbjahresabschluss per 30. Juni 2020 umfasst die PLAZ- ZA AG sowie alle deren Tochtergesellschaften, d.h. die beiden 100%-Beteiligungen PLAZZA IMMOBILIEN AG und Plazza Immobilienmanagement AG.

1. Grundlagen

Der vorliegende konsolidierte Halbjahresabschluss wurde in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER 31, Ergänzende Fachempfehlungen für kotierte Unternehmen, Ziffern 9-12 Zwi- schenberichterstattung (im Vergleich zu einer Jahresrechnung lassen diese Regelungen Verkürzungen im Ausweis und in der Offenlegung zu) sowie den besonderen Bestimmungen für Immobiliengesellschaften von Art. 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange erstellt.

Die in der konsolidierten Jahresrechnung 2019 auf den Seiten 32 bis 36 erwähnten Bilan- zierungs- und Bewertungsmethoden wurden unverändert angewendet.

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Finanzbericht

2. Bestandesliegenschaften, Entwicklungsliegenschaften, Baurechte, unbebaute Grundstücke

		Bestandesliegenschaften					Im Baurecht
											an Dritte
		Wohnliegen-	Geschäfts­			Entwicklungs-		abgegebene		Unbebaute
in CHF 1 000	schaften	liegenschaften	Total	liegenschaften		Grundstücke		Grundstücke		Total
Bestand 31.12.2018	429 890		81 885			511 775	38 450	80 333	662	631 221
Zugänge		127		78			205		482		-		-		687
Abgänge		-		-392			-392		-		-		-		-392
Umklassierung		-		-			-		-171		-		-		-171
Veränderung von aktuellen Werten		11 333		-711			10 622		4 024		1 170		0		15 816
Wertkorrekturen für Altlasten		-		-			-		-6 087		-		-		-6 087
Verwendung von
Wertkorrekturen für Altlasten	-	-	-	42		-		-	42
Bestand 30.06.2019	441 350		80 860			522 210	36 740	81 503	663	641 116
Bestand 31.12.2019	449 130		81 395			530 525	43 060	86 617	663	660 865
Zugänge		13		219			232		6 264		-		-		6 496
Abgänge	-	-	-		-		-		-		-
Umklassierung	-	-	-		-		-		-		-
Veränderung von aktuellen Werten	15 507		1 539			17 046		-2 645	4 445	0	18 846
Wertkorrekturen für Altlasten	-	-	-		-168		-		-		-168
Verwendung von
Wertkorrekturen für Altlasten	-	-	-	19		-		-	19
Bestand 30.06.2020	464 650		83 153			547 803	46 530	91 062	663	686 058
Kumulierte Anschaffungswerte
31.12.2018		213 857		78 131			291 988	19 324	7 048	1 029	319 389
Kumulierte Anschaffungswerte
30.06.2019		213 984		77 868			291 852	19 636	7 048	1 029	319 565
Kumulierte Anschaffungswerte
31.12.2019		214 204		77 505			291 709	24 608	7 048	1 029	324 394
Kumulierte Anschaffungswerte
30.06.2020		214 217		77 724			291 941	30 872	7 048	1 029	330 890
Differenz Marktwerte/
Anschaffungswerte 31.12.2018	216 033		3 754			219 787	19 126	73 286		-367	311 832
Differenz Marktwerte/
Anschaffungswerte 30.06.2019	227 366		2 992			230 358	17 104	74 455		-366	321 551
Differenz Marktwerte/
Anschaffungswerte 31.12.2019		234 926		3 890			238 816		18 452		79 569		-366		336 471
Differenz Marktwerte/
Anschaffungswerte 30.06.2020	250 433		5 429			255 862	15 658	84 014		-366	355 168

13

Finanzbericht

In den Zugängen sind aktivierte Planer- und Bauleistungen von TCHF 1 837 enthalten, die zum Bilanzstichtag ausgeführt, aber noch nicht abgerechnet worden waren oder noch zur Zahlung anstanden (Vorjahr TCHF 89). Ausserdem erfolgten in der Berichtsperiode Auszah- lungen für Investitionen in Liegenschaften von TCHF 1 265 (Vorjahr TCHF 6 795), die bereits in früheren Perioden aktiviert, aber noch nicht abgerechnet worden waren oder noch nicht zur Zahlung angestanden hatten. Die Wertkorrektur für Altlasten im Vorjahr wurde als Folge von Baugrunduntersuchungen im Zuge der Projektvorbereitungen in Regensdorf vorgenommen, bei denen weitere und bisher unbekannte Belastungen gefunden wurden.

In der Tabelle auf Seite 13 sind die unten stehenden Wertkorrekturen für die Bereinigung von Altlasten bereits abgezogen:

			Bestandesliegenschaften					Im Baurecht
												an Dritte
			Wohnliegen-		Geschäfts-		Entwicklungs-		abgegebene		Unbebaute
in CHF 1 000	schaften	liegenschaften	Total	liegenschaften		Grundstücke		Grundstücke		Total
Wertkorrekturen für Altlasten
31.12.2018			8	480			488	143	4 115		-	4 746
Wertkorrekturen für Altlasten
30.06.2019			8	480			488	6 188	4 115		-	10 792
Wertkorrekturen für Altlasten
31.12.2019			8	480			488	6 241	4 115		-	10 844
Wertkorrekturen für Altlasten
30.06.2020			8	480			488	6 391	4 115		-	10 994

Grundlage der Marktwerte bilden die zweimal jährlich per Stichtag 30. Juni bzw. 31. Dezember durch Wüest Partner AG nach der DCF-Methode durchgeführten Verkehrswertbewertungen. Die realen Netto-Diskontierungssätze für die Bewertung bewegten sich per 30. Juni 2020 in der Bandbreite von 2,50 % bis 4,20 % (31. Dezember 2019: 2,60 % bis 5,30 %; 30. Juni 2019: 2,65 % bis 5,40 %; 31. Dezember 2018: 2,70 % bis 5,10 %).

Portfolio nach Regionen Stichtag 30.06.2020

Kanton Zürich 92 %

Westschweiz 7 %

Restliche Schweiz 1 %

Portfolio nach Anlagekategorien Stichtag 30.06.2020

Wohnen 68 %

Baurechte u.a. 13 %

Geschäft 12 %

Entwicklung 7 %

Erlöse aus Vermietung Periode 01.01.-30.06.2020

Wohnen 75 %

Geschäft 23 %

Entwicklung 2 %

14

Finanzbericht

Portfolio nach Region am 30. Juni 2020

								Marktwert in CHF 1 000
		Anzahl	Wohn-		Geschäfts-		Entwicklungs-					Unbebaute					Anteil
		Liegenschaften	liegenschaften		liegenschaften		liegenschaften		Baurechte	Grundstücke		Total			am Total
Kanton Zürich	11	464 650	64 080	11 170	90 330			-	630 230			91,9 %
Westschweiz	3		-	12 550	35 360		-	596	48 506			7,1 %
Restliche
Schweiz	3		-	6 523		-	732			67	7 322			1,1 %
Total	17		464 650	83 153	46 530	91 062			663	686 058			100,0 %
Anteil am Total			67,7 %		12,1 %		6,8 %		13,3 %	0,1 %		100,0 %

Portfolio nach Region am 31. Dezember 2019

								Marktwert in CHF 1 000
		Anzahl	Wohn-		Geschäfts-		Entwicklungs-					Unbebaute					Anteil
		Liegenschaften	liegenschaften		liegenschaften		liegenschaften		Baurechte	Grundstücke		Total			am Total
Kanton Zürich	11	449 130	62 420	10 210	85 880			-	607 640			91,9 %
Westschweiz	3		-	12 530	32 850		-	596	45 976			7,0 %
Restliche
Schweiz	3		-	6 445		-	737			67	7 249			1,1 %
Total	17		449 130	81 395	43 060	86 617			663	660 865			100,0 %
Anteil am Total			68,0 %		12,3 %		6,5 %		13,1 %	0,1 %		100,0 %

Liegenschaftenertrag

in CHF 1 000

01.01.-30.06.2020

01.01.-30.06.2019

Erlöse aus Vermietung

Baurechtszinsen

Anderer Liegenschaftenertrag

Total

1. 711

1. 509

41

12 261

1. 531

1. 510

128

12 169

Die ausgewiesenen Erlöse aus Vermietung stellen Ist-Mieterträge dar. Diese gliedern sich wie folgt nach Anlagekategorien:

Erlöse aus Vermietung

in CHF 1 000		01.01.-30.06.2020		01.01.-30.06.2019
Bestandesliegenschaften	10 447	10 265
davon Wohnliegenschaften	7 984	7 918
davon Geschäftsliegenschaften	2 463	2 347
Entwicklungsliegenschaften		247		248
Baurechte1	17	17
Unbebaute Grundstücke		-	1
Total Liegenschaften	10 711	10 531

1  Mietertrag aus Nutzungsvereinbarung für Miteigentumsstrassenparzelle.

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Finanzbericht

Anteil der jeweils fünf wichtigsten Mieter und Baurechtsnehmer

Die nachfolgenden fünf wichtigsten Mieter und Baurechtsnehmer trugen, gemessen an den

Mieterträgen und Baurechtszinsen, zusammen 12,9 % bei (31. Dezember 2019: 13,2 %).

Mieter/Baurechtsnehmer	Art	30.06.2020	31.12.2019
Hard AG	Baurechtszins		3,5 %		3,6 %
HG Commerciale	Baurechtszins		2,6 %		2,6 %
Pensionskasse Conzzeta	Mietzins und Baurechtszins		2,5 %		2,6 %
Isler & Pedrazzini AG	Mietzins		2,2 %		2,2 %
STWEG Im Tiergarten 44-50	Baurechtszins		2,1 %		2,2 %
Total				12,9 %		13,2 %

Laufzeiten Geschäftsmietverträge und Baurechtszinsen

in Prozenten der Miet- und Baurechtszinserträge	30.06.2020	31.12.2019
Bis 1 Jahr inklusive unbefristeter Mietverhältnisse		24,2 %		14,6 %
1 bis 2 Jahre		12,9 %		17,8 %
2 bis 3 Jahre		3,9 %		6,7 %
3 bis 4 Jahre		5,2 %		5,1 %
4 bis 5 Jahre		1,5 %		1,1 %
Über 5 Jahre		52,3 %		54,7 %
Total		100,0 %		100,0 %

3. Immobilienentwicklungen

in CHF 1 000	30.06.2020	31.12.2019
Ertrag aus laufenden Projekten seit Projektbeginn	726	358
Erhaltene Anzahlungen		-65		-65
Immobilienentwicklungen, netto		661		293
davon Immobilienentwicklungen, aktiv	661	293

Dabei handelt es sich um Aktivitäten im Zusammenhang mit einem Vertrag zum Bau eines Primarschulhauses auf dem Areal der Entwicklungsliegenschaft in Crissier, der Anfang 2019 mit der Gemeinde abgeschlossen worden war. Die Erstellung des Schulhauses wird koordiniert mit dem Entwicklungsprojekt in Crissier.

16

Finanzbericht

4. Eigenkapital (Net Asset Value, NAV) und Gewinn pro Aktie

01.01.-30.06.202001.01.-30.06.2019

Gewinn

Gewinn exkl. Neubewertung Liegenschaften1

Eigenkapital / NAV 2

Namenaktien A (nom. CHF 0.50)

Namenaktien B (nom. CHF 0.10)

Gewinn pro Namenaktie A

Gewinn pro Namenaktie B

Gewinn pro Namenaktie A exkl. Neubewertung Liegenschaften1

Gewinn pro Namenaktie B exkl. Neubewertung Liegenschaften1

Eigenkapital pro Namenaktie A (Net Asset Value, NAV)2

Eigenkapital pro Namenaktie B (Net Asset Value, NAV)2

TCHF	21 797	14 248
TCHF	7 942	8 348
TCHF	597 879	566 044
Anzahl	1 827 000	1 827 000
Anzahl	1 215 000	1 215 000
CHF	10.53	6.88
CHF		2.11		1.38
CHF		3.84		4.03
CHF	0.77	0.81
CHF	288.83	273.45
CHF	57.77	54.69

1  Der Neubewertungserfolg der Liegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten Steuern sind nicht berücksichtigt. 2  Angaben per Bilanzstichtag.

Es gibt keine Beschlüsse der Generalversammlung zur Veränderung des Aktienkapitals, die potenziell zu einer Kapitalverwässerung führen könnten.

5. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Es bestehen keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag, die Einfluss auf die Buchwerte der ausgewiesenen Aktiven oder Verbindlichkeiten haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssen.

Der vorliegende konsolidierte Halbjahresabschluss wurde am 26. August 2020 vom Ver- waltungsrat zur Veröffentlichung freigegeben.

17

Immobilienportfolio

Detailangaben zum Immobilienportfolio 30. Juni 2020

Bestandesliegenschaften

Wohnliegenschaften							Eigentumsanteil		Grundstücks-
										(Stockwerkeigen-
Ort		Adresse	PLZ Sonderklassierung	Eigentumsform		tumsanteil)		fläche in m2
	Im Glattgarten 1-12 /
Wallisellen	Industriestrasse 43-49a	8304			Alleineigentum	100	13 780
	Im Tiergarten 51-60 /
Zürich	Sieberstrasse 5 (Bau 2)	8055			Alleineigentum	100	8 539
Zürich	Im Tiergarten 17-27 (Bau 3)	8055			Alleineigentum	100	9 581
Zürich	Im Tiergarten 34-41 (Bau 4)	8055			Alleineigentum	100	7 205
Zürich	Im Tiergarten 8-16 (Bau 5)	8055			Alleineigentum	100	11 601
Wohnliegenschaften (5)								50 706
Geschäftsliegenschaften
Crissier	Route du Bois-Genoud 1a/1b	1023			Alleineigentum	100	5 504
Luzern	Täschmattstrasse 16	6015			Alleineigentum	100	12 462
Zürich	Giesshübelstrasse 40	8045			Alleineigentum	100	1 546
Zürich	Giesshübelstrasse 45	8045			Alleineigentum	100	4 709
Geschäftsliegenschaften (4)								24 221
Total Bestandesliegenschaften (9)								74 927

Entwicklungsliegenschaften

Crissier	Route du Bois-Genoud 10	1023			Alleineigentum	100	61 462
Regensdorf	Althardstrasse 5/9	8105			Alleineigentum	100	17 518
Entwicklungsliegenschaften (2)									78 980

Baurechte

Baurechtnehmer

Bern

Eymattstrasse 71/73

3027

und -geber

Alleineigentum

100

6 384

Unter­

Ueberlandstrasse /

engstringen

Industrie Hardwald

8103

Baurechtgeber

Alleineigentum

100

27 738

Volketswil

Hardstrasse

8604

Baurechtgeber

Alleineigentum

100

108 667

Zürich

Im Tiergarten (Bau 1/6)

8055

Baurechtgeber

Alleineigentum

100

16 911

Baurechte (4)

159 700

Unbebaute Grundstücke

Lully	Derrière l'Eglise, Fin du Mont	1470		Landwirtschaftsland	Alleineigentum	100	88 521
St. Gallen	Langgasse	9008		Landwirtschaftsland	Alleineigentum	100	18 125
Unbebaute Grundstücke (2)									106 646
Total Immobilienportfolio im Anlagevermögen (17)							420 253

18

Immobilienportfolio

																	Leerstand
			Renovations­		Renovations-				Soll-Netto-								per Stichtag
			jahr Teil­		jahr Total-		Erwerbs-		Mietertrag1 in		Marktwert in			Diskontierungs-	vom Soll-Netto-
	Baujahr		sanierung		sanierung		datum		CHF 1 000		CHF 1 000		Bruttorendite2	satz (netto, real)		Mietertrag
	2018						07.07.1988		6 524
	1988		2010				27.05.1992		2 592
	1991	2012			27.05.1992	2 763
	1991	2014			27.05.1992	2 038
	1992		2015				27.05.1992		2 204
								16 121	464 650		3,5 %		2,69 %		3,1 %
	1989						24.12.1998		950		12 550
	1966		2009		2002		07.07.1988		527		6 523
	1965			2001	27.05.1992	1 374	22 980
	1984	2016			27.05.1992	2 431	41 100
								5 282	83 153		6,4 %		3,66 %		6,3 %
								21 403	547 803		3,9 %		2,84 %		3,9 %
						02.12.1997		-	35 360
	1910	1999			27.05.1992	613	11 170
								613	46 530		1,3 %		3,55 %		20,1 %
						06.09.1954		-	732
						27.05.1992		-	18 420
						31.10.2002	34	22 350
							27.05.1992		-		49 560
								34	91 062		0,0 %		2,78 %		0,0 %
						27.05.1992		-	596
						27.05.1992		-	67
									-	663		0,0 %		3,00 %		0,0 %
								22 050	686 058		3,2 %		2,88 %		4,3 %

1  Erwarteter Mietertrag bei Vollvermietung vor Ausfällen für Leerstände bzw. Mietzinsreduktionen. 2  Soll-Netto-Mietertrag in Prozenten des Marktwertes am Stichtag.

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Immobilienportfolio

Detailangaben zum Immobilienportfolio 30. Juni 2020, Fortsetzung

Bestandesliegenschaften

Wohnliegenschaften				Eintrag im Kataster der		Total nutzbare		Nutzbare Mietfläche
Ort	Adresse	PLZ	belasteten Standorte (KbS)		Mietfläche in m2		Wohnen in m2
		Im Glattgarten 1-12 /
Wallisellen	Industriestrasse 43-49a	8304		Nein	21 664	19 634
		Im Tiergarten 51-60 /			Ja, Teilfläche Rand
Zürich	Sieberstrasse 5 (Bau 2)	8055		Sieberstrasse	9 881	8 537
Zürich	Im Tiergarten 17-27 (Bau 3)	8055		Nein	10 507	10 014
Zürich		Im Tiergarten 34-41 (Bau 4)		8055		Nein		7 690		7 371
Zürich		Im Tiergarten 8-16 (Bau 5)		8055		Nein		9 221		8 469
Wohnliegenschaften (5)						58 962	54 025
Geschäftsliegenschaften
Crissier	Route du Bois-Genoud 1a/1b	1023		Nein	4 474		-
Luzern	Täschmattstrasse 16	6015		Ja	4 507		-
Zürich	Giesshübelstrasse 40	8045		Ja	4 711	100
Zürich	Giesshübelstrasse 45	8045		Nein	6 306	95
Geschäftsliegenschaften (4)				19 998	195
Total Bestandesliegenschaften (9)				78 960	54 220

Entwicklungsliegenschaften

Crissier		Route du Bois-Genoud 10		1023		Ja		49 4641		31 777
Regensdorf		Althardstrasse 5/9		8105		Ja, Teilfläche		26 8561		18 267
Entwicklungsliegenschaften (2)					76 320	50 044

Baurechte

Bern		Eymattstrasse 71/73	3027		Ja		-		-
		Ueberlandstrasse /
Unterengstringen		Industrie Hardwald	8103		Ja, Teilfläche		-		-
Volketswil		Hardstrasse		8604		Ja		-		-
Zürich		Im Tiergarten (Bau 1/6)	8055		Nein		-		-
Baurechte (4)								-		-

Unbebaute Grundstücke

Lully		Derrière l'Eglise, Fin du Mont	1470		Nein		-		-
St. Gallen		Langgasse		9008		Nein		-		-
Unbebaute Grundstücke (2)						-		-
Total Immobilienportfolio im Anlagenvermögen (17)					155 280	104 264

1  Nach Berücksichtigung potenzieller Verkäufe.

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Immobilienportfolio

Nutzbare	Nutzbare Mietfläche	Nutzbare Mietfläche		Nutzbare	Nutzbare Mietfläche
Mietfläche Büro		Verkauf/Gastro		Industrie/Gewerbe		Mietfläche Lager		übrige Nutzungen		Total Mietobjekte		Total
in m2		in m2		in m2		in m2		in m2		Wohnen		Parkplätze
-	1 681		-	116	233	218	213
1 106		-		-		-	238	108	126
247		-		-	23	223	113	150
142		-		-		-		177		82		146
-		-		-		-		752		83		-
1 495	1 681		-	139	1 622	604	635
2 532		-	1 404	538		-		-	111
1 162	622	1 088	1 635		-		-	80
3 531		-	240	840		-	1	42
4 990		-		-	1 221		-	1	144
12 215	622	2 732	4 234		-	2	377
13 710	2 303	2 732	4 373	1 622	606	1 012
13 902		2 185		-		1 600		-		-		-
-		-		7 808		781		-		-		-
13 902	2 185	7 808	2 381		-		-		-
-		-		-		-		-		-		-
-		-		-		-		-		-		-
-		-		-		-		-		-		-
-		-		-		-		-		-		-
-		-		-		-		-		-		-
-		-		-		-		-		-		-
-		-		-		-		-		-		-
-		-		-		-		-		-		-
27 612	4 488	10 540	6 754	1 622	606	1 012

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Immobilienportfolio

Zusätzliche Informationen zu den Entwicklungsprojekten

Entwicklungsliegenschaft Crissier (Route du Bois-Genoud 10, Crissier)

Projektbeschrieb und geschätzter Fertigstellungszeitpunkt In Crissier bei Lausanne verfügt PLAZZA über ein Entwick- lungsgebiet von insgesamt 66 966 m2 (einschliesslich 5 504 m2 der Liegenschaft Route du Bois-Genoud 1a/1b). Seit 4. Februar 2016 liegt für das Areal ein bewilligter Gestaltungs- plan vor. Der Wohnanteil im gesamten Areal wird ca. 65 % betragen. 2017 wurde ein Vorprojekt erarbeitet, das 2018 im Hinblick auf die Vereinfachung der komplexen Arealstruk- turen optimiert wurde. Mit der Planung des Bauprojektes für die erste Etappe wurde Anfang 2019 begonnen. Nach heutigem Planungsstand kann PLAZZA über 500 Wohnun- gen erstellen und 16 000 m2 Geschäftsflächen realisieren. Mit der Gemeinde Crissier wurde eine Vereinbarung zum

Bau eines Primarschulhauses abgeschlossen. Eines der zehn Baufelder wird im Baurecht an eine kantonal geförderte Stiftung zum Bau eines Pflegeheims abgegeben. Die Investi- tionssumme für das Gesamtprojekt wird auf bis zu CHF 300 Mio. geschätzt. Die gesamte Entwicklungsliegenschaft in Crissier hat nach Schätzung des unabhängigen Schätzungs- experten, unter Berücksichtigung von rund 20 % Stockwerkeinheiten und der Abgabe eines Baufeldes im Baurecht, ein Mietzinspotenzial in der Grössenordnung von CHF 12,4 Mio. pro Jahr. Ende Mai 2020 konnte plangemäss das Baugesuch für die erste Etappe eingereicht werden. Diese Etappe umfasst rund zwei Drittel des Projektes mit einem Investitionsvolu- men von bis zu CHF 220 Mio.

Projektstand: Die Eingabe des Baugesuchs ist erfolgt.

22

Immobilienportfolio

Entwicklungsliegenschaft Regensdorf

(Althardstrasse 5/9, Regensdorf)

PLAZZA verfügt an der Althardstrasse 5 und 9 in Regensdorf bei Zürich über ein Grund- stück mit 17 518 m2. Dieses liegt im Bereich Bahnhof Nord. Es besteht eine Gestaltungs- planpflicht. Im Dezember 2015 hat die Gemeindeversammlung Regensdorf einer Revision der Bau- und Zonenordnung zugestimmt. Die neue Bau- und Zonenordnung schafft die Möglichkeit einer Erhöhung der Baumassenziffer von 5 m3/m2 auf 8 m3/m2 und erhöht den möglichen Wohnanteil von 50 % auf 75 %. Nebst der Anpassung der Bau- und Zonenordnung ist ein öffentlich-rechtlicher Entwicklungsvertrag zwischen der Gemeinde und den diversen beteiligten Grundeigentümern abgeschlossen worden. Dieser Entwicklungsvertrag regelt u.a. erforderliche Beiträge der Grundeigentümer und Landabtretungen sowie die Verant- wortlichkeiten der Gemeinde und der Grundeigentümer. Er führt nicht zu einer Pflicht, die Liegenschaften zu entwickeln. Die Erhöhung der Baumassenziffern kann im jeweiligen Gestaltungsplan erfolgen, wird aber im Rahmen des Entwicklungsvertrags zu einer Abgel­ tungszahlung führen. Die Grundlage der Baumassenziffer ist die Grundstücksfläche per 1. Januar 2016, d.h. vor Landabtretungen. Die Teilrevision der Nutzungsplanung «Bahnhof Nord» ist im Mai 2017 rechtskräftig geworden.

2018 wurde unter Mithilfe der beteiligten Eigentümer ein Umsetzungskonzept erarbeitet, welches unter anderem die etappierte Entwicklung des ganzen Entwicklungsgebietes regelt. Die Realisierung einer Überbauung ist aus heutiger Sicht frühestens bis 2026 denk- bar. Die Grössenordnung des Projekts dürfte ähnlich derjenigen in Wallisellen sein. Die Schätzung des Mietzinspotenzials ist zurzeit aufgrund der Unschärfe durch den langen Prognosezeitraum noch nicht hinreichend genau möglich. 2019 wurden erste Abklärungen zur Machbarkeit und zur Marktpositionierung vorgenommen.

Projektstand: Die Mietobjekte werden zurzeit für die Zwischennutzung vermarktet. Ein Studienauftrag wurde lanciert. Die Resultate aus dem Studienauftrag werden bis Ende Jahr erwartet. Das Siegerprojekt wird die Basis für die weitere Entwicklung bilden.

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Kontakte und Termine

PLAZZA AG

Sieberstrasse 5

8055 Zürich

1. [phone]

1. [phone]

Kontakt Medien

1. [phone]

1. [e-mail]

Kontakt Investor Relations

T: [phone]

E: [e-mail]

Termine

Publikation Geschäftsbericht 2020: 3. März 2021

Ordentliche Generalversammlung 2021: 31. März 2021

Börsenhandel

Namenaktie A PLAZZA AG (Stammaktie A)

Valorennummer: 28 414 291

ISIN: CH0284142913

Tickersymbol SIX Swiss Exchange: PLAN

Impressum

Herausgeber:

PLAZZA AG

Konzeption, Gestaltung und Realisation:

Farner Consulting AG

Fotos:

Seite 4, Rückseite: Alex Buschor

Visualisierungen:

Titelbild, Seiten 6 / 7, 22: Atelier Brunecky, Zürich

Hinweis zu möglichen zukunftsgerichteten Aussagen

Der vorliegende Halbjahresbericht der PLAZZA AG enthält möglicherweise zukunftsgerichtete Aussagen. Diese können an Ausdrücken wie «sollen», «annehmen», «erwarten», «rechnen mit», «beabsichtigen», «anstreben», «zukünftig» oder ähnlichen Ausdrücken sowie der Diskussion von Strategien, Zielen, Plänen oder Absichten usw. erkennbar sein. Sie unterliegen bekannten oder unbekannten Risiken und Unsicherheiten, die zur Folge haben können, dass die tat­ sächlichen Ergebnisse und Ereignisse wesentlich von den Erwartungen abweichen, die in den zukunftsgerichteten Aussagen enthalten oder impliziert sind.

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