Luzerner Kantonalbank : Immobilienmarkt 2023

Montag, 20. März 2023 - Die gestiegenen Zinsen wirken sich auf den Markt für Wohneigentum im Kanton Luzern aus: Die Nachfrage ist zwar weiterhin deutlich grösser als das Angebot, aber nach den teils sehr starken Preisanstiegen der letzten Jahre tritt nun eine gewisse Normalisierung ein. Im laufenden Jahr ist eine Stabilisierung der Preise zu erwarten. Das solide realwirtschaftliche Umfeld, die hohe Zuwanderung und die ungedeckte Wohnungsnachfrage dürften die Immobilienpreise aber insgesamt stützen. Im Luzerner Markt für Mietwohnungen ist die Nachfrage zuletzt stark gestiegen und das Angebot hat sich deutlich reduziert. Die Mietpreise sind nach jahrelangen Rückgängen wieder im Steigen begriffen. Dies geht aus der jährlich von der Luzerner Kantonalbank AG (LUKB) und der Wüest Partner AG erarbeiteten Studie «Luzerner Immobilienmarkt 2023» hervor. Als Spezialthema beleuchtet die Studie den Immobilienmarkt in der Region RontalPlus.

Wohneigentum: Ende der hohen Preisdynamik

Das Interesse am Erwerb von Wohneigentum ist im Kanton Luzern weiterhin gross. Die deutlich gestiegenen Hypothekarzinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten üben jedoch Druck auf die Zahlungsbereitschaft für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser aus. So lagen zwar im 4. Quartal 2022 die Preise der gehandelten Eigentumswohnungen um 2.4 Prozent über dem Vorjahr, während der Transaktionspreis für ein Durchschnittshaus ein Plus von 4.0 Prozent verzeichnete. Die starke Preisdynamik, die den Luzerner Eigenheimmarkt insbesondere in den letzten zwei Jahren prägte, hat sich damit jedoch merklich abgeschwächt.

Obwohl die Nachfrage nach Wohneigentum zurückgegangen ist und sich wieder auf dem Vor-Pandemie-Niveau bewegt, liegt sie im Kanton Luzern immer noch deutlich über dem verfügbaren Angebot. So kommen auf jede inserierte Eigentumswohnung rund vier Kaufinteressenten, bei den Einfamilienhäusern sind es mehr als elf Suchende pro Objekt. Angebotsseitig zeichnet sich eine leichte Entspannung ab, denn die Neubautätigkeit zieht wieder an: Ende 2022 waren im Kantonsgebiet rund 120 Eigentumswohnungen mehr baubewilligt als im Mittel der vorangegangenen drei Jahre.

Trotz der sehr hohen Attraktivität des Kantons Luzern als Wohnregion ist für das Jahr 2023 zunächst noch von einer gedämpften Nachfrage nach Wohneigentum auszugehen. Die Finanzierungskosten haben erheblich zugenommen und die Konjunktur dürfte sich dieses Jahr abkühlen. Bei den Preisen der gehandelten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern ist darum tendenziell mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen, wobei mancherorts auch leichte Rückgänge nicht ausgeschlossen sind. Einige Faktoren wirken sich jedoch weiterhin stützend auf die Preise aus. Dazu zählen die anhaltend hohen Zuwanderungsraten, die guten Arbeitsmarktbedingungen und die generelle Knappheit von Wohneigentum im Kanton Luzern.

Mietwohnungen: Angebot an freien Wohnungen sinkt

Die Nachfrage nach Mietwohnungen hat im Kanton Luzern ebenfalls so stark zugenommen, dass verfügbare Mietwohnungen inzwischen knapp geworden sind: Innerhalb von zwei Jahren hat sich das kantonale Angebot an freien Mietwohnungen halbiert. Dadurch erhöhten sich im Jahr 2022 die inserierten Wohnungsmieten um durchschnittlich 2.7 Prozent (Schweizer Vergleichswert: 1.6 Prozent). Für das Jahr 2023 ist mit einem ähnlichen Wachstum der Angebotsmieten zu rechnen, denn das überdurchschnittliche Bevölkerungswachstum kurbelt die Nachfrage nach zusätzlichen Wohnungen an. Auch die Bestandsmieten werden sich wohl erstmals seit längerer Zeit wieder nach oben entwickeln, weil der für die Mietzinsgestaltung massgebliche Referenzzinssatz per Mitte Jahr steigen dürfte.

RontalPlus: Die heimliche Vorreiterin im Kanton

Die Region RontalPlus hat in den vergangenen 40 Jahren im Kanton Luzern weitgehend unbemerkt eine Vorreiterrolle übernommen und ein starkes Wachstum erlebt. Die Gemeinden Buchrain, Ebikon, Dierikon und Root bilden heute ein umtriebiges wirtschaftliches Zentrum, in dem auch die meisten Menschen leben. Gisikon, Honau, Adligenswil, Udligenswil und Meierskappel bieten im Gegenzug mehr Naturnähe.

Die Gründe für die starke Entwicklung der Region sind vielfältig. Neben der Nähe zur Stadt Luzern spielen auch die heute raschen Verbindungen nach Zug und Zürich sowie die im Vergleich mit den städtischen Zentren erschwinglichen Miet- und Kaufpreise eine wichtige Rolle. Zusätzlich hat es die Region geschafft, genügend Wohn-, Arbeits- und Infrastrukturflächen bereitzustellen. Damit die Region RontalPlus attraktiv bleibt, muss sie die seit einigen Jahren weniger ausgeprägte Vorreiterrolle wieder stärken spielen. Es gilt, den Gebäudepark gezielt zu entwickeln und zu sanieren. Parallel braucht es eine Erweiterung des Angebots an Arbeits- und Infrastrukturflächen. Findet die Region dafür innovative Lösungen, wird sie sich auch für die nächsten 40 Jahre nachhaltig positionieren können.

Die Attraktivität von RontalPlus zeigt sich auch in der tiefen Zahl der leerstehenden Wohnungen. Die Leerstandsquote liegt seit 2012 im Schnitt bei rund 1.3 Prozent. Doch wird dies so bleiben? Der Wohnungsbestand dürfte bis 2028 um rund 2'400 Einheiten auf über 20'000 wachsen, während die Bevölkerung im gleichen Zeitrahmen um rund 2'600 Personen ansteigen dürfte. Zumindest mittelfristig könnte sich die Leerstandsquote deshalb verdoppeln.

Die Studie «Luzerner Immobilienmarkt 2023» steht auf lukb.ch/immomarkt zum Download bereit