LEG Immobilien : erwirbt rund 15.400 Wohnungen der Adler Group und sichert sich eine Kaufoption für weitere 12.000 Einheiten

01.12.2021

LEG Immobilien SE erwirbt rund 15.400 Wohnungen der Adler Group und sichert sich eine Kaufoption für weitere 12.000 Einheiten

• Adler-Portfolio mit regionalen Schwerpunkten in Niedersachsen, Bremen und Schleswig-Holstein
• Jährliche Mieteinnahmen von aktuell rund 65,2 Millionen Euro
• Der Vollzug erfolgt am Jahresende
• Mit einer Durchschnittsmiete von 5,93 Euro je Quadratmeter im LEG-Zielsegment "bezahlbares Wohnen" verortet
• Mietverhältnisse werden unverändert fortgeführt
• Zusätzlich Erwerb einer 31-prozentigen Beteiligung an der Wohnimmobiliengesellschaft Brack Capital Properties (BCP) - Kaufoption auf Mehrheitserwerb gesichert
• Neue Prognose 2022: FFO I 475 bis 490 Millionen Euro (vorher: 450 bis 460 Millionen Euro)

Die LEG Immobilien SE erwirbt rund 15.400 Wohnungen der Adler Group mit regionalem Schwerpunkt in Niedersachsen, Bremen und Schleswig-Holstein. Sie setzt damit ihre erfolgreiche Expansionsstrategie fort und baut ihre Marktpräsenz in Norddeutschland signifikant aus. Die Durchschnittsmiete für die erworbenen Objekte liegt bei 5,93 Euro pro Quadratmeter und damit eindeutig im LEG-Zielsegment der Wohnungen für Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen. Nach dem Übergang des Portfolios werden 20 Prozent des Gesamtbestandes des Unternehmens außerhalb des Heimatmarktes Nordrhein-Westfalen liegen. Mit dieser Transaktion unterstreicht die LEG ihren Anspruch bezahlbares Wohnen in Deutschland zu ermöglichen - made in NRW.

Zusätzlich erwarb die LEG einen Anteil von 31 Prozent an der Wohnimmobiliengesellschaft BCP, die ein hochattraktives Portfolio in Deutschland mit mehr als 12.000 Einheiten betreibt, davon 6,8 Prozent vom Mehrheitsaktionär Adler und weitere 24,1 Prozent von institutionellen Minderheitsaktionären, deren Transaktion von Brosh Capital Partners koordiniert wurde.

"Mit dem Erwerb von rund 15.400 Wohnungen vor allem in Norddeutschland hat sich die LEG endgültig als einer der größten deutschen Bestandshalter etabliert - damit liegen rund 20 Prozent unseres Bestandes außerhalb unseres Heimatmarktes Nordrhein-Westfalen. Die Transaktion unterstreicht einmal mehr die Fähigkeit der LEG, auch in den aktuell engen Wohnungsmärkten attraktive, wertsteigernde Zukäufe zu tätigen, ohne dabei Abstriche von unseren Akquisitionskriterien zu machen", sagt LEG-CEO Lars von Lackum. "Mit rund 166.000 Wohnungen bieten wir künftig einer halben Million Menschen in Deutschland ein Zuhause. Unsere neuen Kundinnen und Kunden können sich darauf verlassen, dass wir gutes Wohnen zu fairen Preisen bieten und unserer gesellschaftlichen Verantwortung als bedeutender Vermieter nachkommen werden", so von Lackum. Er fügt hinzu: "Der zusätzliche Erwerb einer 31-prozentigen Beteiligung an BCP schafft weitere attraktive Wachstumsmöglichkeiten für die LEG."

Das Adler-Portfolio im Detail

Bei dem Ankauf handelt es sich um 15.362 Wohn- und 185 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtmietfläche von rund 960.000 Quadratmeter. Es generierte im Geschäftsjahr 2020 Mieteinnahmen von insgesamt rund 65,2 Millionen Euro (Ist-Miete). Die fünf größten Standorte bzw. Standortcluster (in absteigender Reihenfolge) sind Wilhelmshaven, Ostfriesland, Wolfsburg, Göttingen und Braunschweig. Insgesamt liegen 90 Prozent der Wohnungen in Regionen, die bereits zum aktuellen LEG-Bestand in Norddeutschland zählen oder direkt daran anschließen.

Die weiteren Anteile des Portfolios befinden sich überwiegend in südostdeutschen Ballungszentren und werden schon bisher von einer externen Verwaltungsgesellschaft betreut. Aufgrund der geringeren regionalen Anbindung an den restlichen LEG-Bestand plant die LEG, innerhalb von 12 Monaten hier rund 1.300 Einheiten zu veräußern.

Die erworbenen Immobilien bieten mit einer Durchschnittsmiete von unter 6 Euro bezahlbaren Wohnraum und verteilen sich auf unterschiedliche Marktlagen. Das zeigt die Einordnung nach der Marktcluster-Methode, die die LEG auf ihr gesamtes Portfolio anwendet, nämlich die Unterscheidung in Wachstumsmärkte, stabile Märkte und Märkte mit höheren Renditen. Demnach liegen knapp 30 Prozent der Bestände in Wachstumsmärkten, 20 Prozent in stabilen Märkten und gut die Hälfte der angekauften Wohnungen in Märkten mit höheren Renditen. Stabile Märkte und Märkte mit höheren Renditen, die sich durch eine etwas gedämpftere Nachfrage von den Wachstumsmärkten unterscheiden, haben sich in den vergangenen zwei Jahren besonders dynamisch entwickelt. Insbesondere konnte die LEG u.a. durch gezielte Quartiersentwicklung die Leerstandsquoten in den NRW-Märkten mit höheren Renditen erheblich verringern und ist mittlerweile mit einer Vermietungsquote von insgesamt 97,4 Prozent nahezu voll vermietet. Diese spezielle Expertise möchte die LEG nun auch verstärkt außerhalb NRWs unter Beweis stellen. Im Ankaufportfolio liegt die Vermietungsquote aktuell bei 94,1 Prozent.

Der Übergang ist für den 29. Dezember 2021 geplant.

LEG übernimmt soziale Verantwortung vor Ort

Soziale Verantwortung zu tragen ist Teil der LEG-DNA. Daher ist es der LEG wichtig, zu betonen, dass - wie auch gesetzlich vorgesehen - die Mietverträge aller Kundinnen und Kunden selbstverständlich unverändert fortgelten.

Die vor Ort tätigen Bewirtschaftungsteams und regionale Präsenzen für die lokale operative Betreuung und den direkten Kundenkontakt wird es selbstverständlich weiterhin geben. Außerdem wird der vom operativen Vorstand der LEG etablierte Kundenbeirat zeitnah um Teilnehmer aus den Ankaufregionen erweitert werden. Sofern Corona dies zulässt, sind Infobustouren und Vor-Ort-Besichtigungen und -Gespräche mit dem Vorstandsvorsitzenden der LEG geplant. Kurzum: Die neuen Kundinnen und Kunden sollen sich bei der LEG von Beginn an willkommen geheißen fühlen.

Daneben möchte die LEG ihre gedeihliche Stiftungsarbeit auch in den Ankaufregionen zügig verankern. Die von der LEG im Dezember 2019 gegründete "Stiftung - Dein Zuhause hilft" setzt sich für vielfältige Bildungs-, Beratungs- und Begegnungsmöglichkeiten in den Quartieren ein, um diese noch lebenswerter zu gestalten. Sie hat außerdem unbürokratische Unterstützung für Menschen in Corona-Zeiten sowie für die Betroffenen der Hochwasserkatastrophe in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz im Sommer dieses Jahres organisiert. Bedürftigen Quartiersbewohnern hilft sie über ein eigenes Sozialmanagerteam, welches die Notsituationen erkennt und den Weg in bestehende lokale Hilfsnetzwerke ebnet. Hierzu wird eine Zustiftung von 5 Millionen Euro an die "Stiftung - Dein Zuhause hilft" erfolgen, die bisher mit von der LEG gestifteten Mitteln in Höhe von 16 Millionen Euro ausgestattet war. Dies ermöglicht den Einsatz von Sozialmanagern in den Ankaufregionen sowie den Auf- und Ausbau benötigter sozialer Anlaufstellen in den neuen Quartieren.

Die von Adler professionell, effizient und mit großer Sorgfalt begonnenen Modernisierungs- und Aufstockungsmaßnahmen in Göttingen und Wolfsburg wird die LEG fortführen. Nach Abschluss aller Arbeiten werden mehr als 2.200 Wohnungen umfassend energetisch ertüchtigt sein sowie 475 neue Wohnungen entstehen, davon 80 geförderte Einheiten. Damit leistet das Unternehmen einen Beitrag für mehr Klimaschutz, gestiegenen Wohnkomfort und schafft dringend benötigten zusätzlichen Wohnraum.

Jenseits dieser großen Bauvorhaben plant die LEG Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung der Ankaufbestände in etwa der gleichen Größenordnung wie in ihren angestammten Quartieren.

Die Transaktion ist so ausgelegt, dass alle involvierten Bundesländer von der Zahlung der Grunderwerbsteuer profitieren.

Einzelheiten zur BCP N.V.

Durch den Erwerb von 31 Prozent an der BCP N.V. wird die LEG in einem ersten Schritt zum zweitgrößten Aktionär des Unternehmens. Weitere Anteile der BCP können über die Ausübung einer Call-Option bis zum 30. September 2022 von Adler S.A. zu einem Preis von 157 Euro je Aktie erworben werden. Dazu haben LEG und Adler mit Zustimmung der jeweiligen Gremien eine Verpflichtung zur Einlieferung von 63 Prozent der Anteile an BCP im Rahmen eines öffentlichen Erwerbsangebots der LEG für BCP geschlossen.

BCP ist ein niederländisches Wohnungsunternehmen mit einem attraktiven Portfolio von 12.100 Einheiten in Deutschland, das sich vor allem in den LEG-Zielmärkten NRW, Niedersachsen und Schleswig-Holstein befindet, sowie ein größeres Portfolio in der Stadt Leipzig umfasst. Die Transaktion folgt der LEG-Strategie, auf Asset-Ebene zu investieren und bietet dem Unternehmen weiteres erhebliches Wachstumspotenzial.

Transaktionspreise und Kaufpreise

Der Ankauf des Portfolios von der Adler Group erfolgt im Rahmen eines Share Deals über 100 Prozent der Anteile von insgesamt 13 Asset-Holding-Gesellschaften der Adler. Der Kaufpreis beläuft sich auf 1.291 Millionen Euro bzw. rund 1.345 Euro je Quadratmeter. Dies entspricht einem Multiplikator von etwa 19,8x basierend auf den Ist-Mieten. Die Transaktion steht noch unter dem Vorbehalt der Freigabe durch die zuständigen Kartellbehörden.

Der Ankauf ergänzt den aktuellen LEG-Bestand sowohl regional als auch in Bezug auf den Bereich "bezahlbares Wohnen" und ermöglicht somit eine zügige Integration und eine effiziente Bewirtschaftung. Die Transaktion ist von Anfang an sowohl NAV- als auch FFO I-steigernd.

Der Gesamtkaufpreis für die 31-prozentige Beteiligung an BCP beläuft sich auf 328 Millionen Euro. Der Preis entspricht einem Abschlag von 4 Prozent auf den NAV (Net Asset Value) zum 30. September 2021. Als Finanzinvestition wird die LEG die Beteiligung nach der At-Equity-Methode bilanzieren. Die Kaufoption von Adler S.A. für weitere 63 Prozent der Anteile an BCP ist vom 1. Januar bis zum 30. September 2022 ausübbar.
Zur Finanzierung des Portfolioerwerbs hat die LEG eine Brückenfinanzierung abgeschlossen. Sie beabsichtigt derzeit, die Brückenfinanzierung durch eine Kombination aus Fremdkapitalinstrumenten und dem Verkauf von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Einheiten zu refinanzieren. Der Erwerb der 31-prozentigen Beteiligung an BCP wird aus der vorhandenen Liquidität finanziert. Das Unternehmen hält weiterhin an einer konservativen Bilanzstruktur und an seinem LTV-Ziel von max. 43 Prozent fest.

Die LEG passt ihre Prognose für das Jahr 2022 für den FFO I entsprechend an, um die Akquisitionen zu berücksichtigen, und erhöht die Bandbreite von bisher 450 bis 460 Millionen Euro auf 475 bis 490 Millionen Euro.

Über die LEG
Die LEG ist mit über 145.000 Mietwohnungen und rund 400.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält in seinem Stammland Nordrhein-Westfalen sieben Niederlassungen und ist an ausgewählten Standorten in weiteren westdeutschen Bundesländern mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG im Geschäftsjahr 2020 Erlöse von rund 861 Millionen Euro. Im Rahmen ihrer 2018 geschaffenen Neubauoffensive möchte die LEG einen gesellschaftlichen Beitrag zur Schaffung von sowohl frei finanziertem als auch öffentlich gefördertem Wohnraum leisten und ab 2023 jährlich mindestens 500 Neubauwohnungen errichten bzw. ankaufen; ab 2026 soll die Zahl der Neubauwohnungen insgesamt 1.000 Einheiten pro Jahr erreichen.

Kontakt Investor Relations:
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