LEG Immobilien : Quartalsbericht Q3-2020

Am 12. November 2020 um 12:01 Uhr

Wohnen.

Lebenswert, einfach gut.

QUARTALSBERICHT ZUM 30.09.2020

2			LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

3	Über diesen Bericht
3	Kennzahlen Q3 2020
4	Portfolio
8	Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
18	Risiko- und Chancenbericht
19	Prognosebericht
20	Konzernabschluss
	20	Konzernbilanz
	21	Konzerngesamtergebnisrechnung
	22	Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung
	23	Konzernkapitalflussrechnung
24	Ausgewählte erläuternde Anhangangaben
	24	1.	Grundlagen des Konzerns
	24	2.	Der Konzernzwischenabschluss
	24	3.	Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
	24	4.	Veränderungen im Konzern
	25	5.	Unternehmenserwerbe
	26	6.	Ermessensentscheidungen und Schätzungen
	27	7.	Ausgewählte Erläuterungen zur Konzernbilanz
	33	8.	Ausgewählte Erläuterungen
			zur Konzerngesamtergebnisrechnung
	35	9.	Erläuterungen zur
			Konzernsegmentberichterstattung
	38	10.	Finanzinstrumente
	41	11. Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen
			und Personen
	41	12.	Sonstiges
	41	13.	Vorstand und Aufsichtsrat
	41	14.	Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

43 Versicherung der gesetzlichen Vertreter

43 Finanzkalender 2020/2021

43 Kontakt & Impressum

3	AUF EINEN BLICK	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020


	Über diesen Bericht	Kennzahlen Q3 2020

Das PDF-Dokument unseres Quartalsberichts haben wir für PC und Tablet optimiert. Verlinkte Inhaltsverzeichnisse sollen eine einfache Navigation gewährleisten. Zudem gibt es folgende Funktionsbuttons:

Zum Gesamtinhaltsverzeichnis

Im Dokument suchen

Zurück zur letzten Seite

				Q3 2020			Q3 2019			+ / - %	01.01. -		01.01. -	+ / - %
												30.09.2020	30.09.2019

Ertragslage

Nettokaltmiete		Mio. €	156,5	147,3	6,2		464,5	439,8	5,6

Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung		Mio. €	126,2	114,3	10,4		365,7	340,2	7,5

EBITDA		Mio. €	123,5	107,1	15,3		940,4	864,6	8,8

EBITDA bereinigt		Mio. €	125,0	112,7	10,9		360,2	330,5	9,0

EBT		Mio. €	60,1	38,4	56,5		814,7	670,9	21,4

Periodenergebnis		Mio. €	42,7	19,8	115,7		656,1	488,9	34,2

FFO I		Mio. €	102,1	88,2	15,8		296,7	259,1	14,5

FFO I pro Aktie		€	1,43	1,38	3,6		4,25	4,09	3,9

FFO II		Mio. €	102,1	86,5	18,0		295,5	255,9	15,5

FFO II pro Aktie		€	1,43	1,35	5,9		4,23	4,03	5,0

AFFO		Mio. €	21,8	30,2			- 27,8	94,0	122,6		- 23,3

AFFO pro Aktie		€	0,30	0,47			- 36,2	1,34	1,93		- 30,6

Portfolio				30.09.2020	30.09.2019			+ / - % / bp

Wohneinheiten				138.601	133.806	3,6

Ist-Miete		€/qm	5,91	5,77	2,5

Ist-Miete(I-f-I)		€/qm	5,93	5,79	2,3

EPRA-Leerstandsquote	%		3,3	3,9			- 60 bp

EPRA-Leerstandsquote(I-f-I)	%		3,1	3,6			- 50 bp

Bilanz				30.09.2020	31.12.2019			+ / - % / bp

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien		Mio. €	13.222,2	12.031,1	9,9

Liquide Mittel		Mio. €	848,8	451,2	88,1

Eigenkapital		Mio. €	6.677,6	5.933,9	12,5

Finanzverbindlichkeiten gesamt		Mio. €	5.728,8	5.053,9	13,4

Finanzverbindlichkeiten kurzfristig		Mio. €	487,3	197,1	147,2

LTV	%		36,4	37,7			- 130 bp

Eigenkapitalquote	%		45,8	45,9			- 10 bp

Adj. EPRA-NAV, verwässert		Mio. €	8.702,6	7.273,0	19,7

Adj. EPRA-NAV pro Aktie, verwässert		€	115,21	105,39	9,3

bp = Basispunkte

> Geschäftsbericht 2019

4	PORTFOLIO	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Portfolio

Portfoliosegmentierung und Bestand

Performance des LEG-Portfolios

Im Januar 2020 erfolgte die turnusmäßige Anpassung der Kosten mieten, die alle drei Jahre stattfindet. Im Segment der preisgebunde-

Das LEG-Portfolio wird mithilfe eines Scoringsystems in drei Markt- cluster aufgeteilt: Wachstumsmärkte, Stabile Märkte und Märkte mit höheren Renditen. Die Indikatoren des Scoringsystems werden im

dargestellt.

Das Portfolio der LEG verteilt sich auf rund 180 Standorte. Der geografische Schwerpunkt ist das Bundesland Nordrhein-Westfalen. Darüber hinaus ist die LEG in Niedersachsen, Bremen und Rhein- land-Pfalz präsent. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei 64 qm, die durchschnittliche Monatsmiete bei 5,91 Euro je qm.

Der Immobilienbestand zum 30. September 2020 umfasste 138.601 Wohneinheiten, 1.295 Gewerbeeinheiten sowie 35.892 Garagen und Stellplätze. Alle Ankäufe aus dem Geschäftsjahr 2019 sind spätestens zum 1. Januar 2020 in das Portfolio der LEG übergegangen.

Operative Entwicklung

Am 30. September 2020 lag die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche (like-for-like) bei 5,93 Euro je qm. Dies stellt - bezogen auf den Vor- jahresstichtag - einen Anstieg von 2,3 % dar.

Im frei finanzierten Bestand, der rund 75 % des Portfolios darstellt, stieg die Ist-Miete im Jahresvergleich um 2,3 % auf 6,31 Euro je qm und Monat (like-for-like). Die Wachstumsmärkte wiesen einen Anstieg von 2,4 % auf 7,34 Euro je qm (like-for-like) aus. Die stabilen Märkte verzeichneten ein Plus von 2,7 % auf eine durchschnittliche Miete von 5,94 Euro je qm (like-for-like). In den Märkten mit höheren Renditen stiegen die Mieten um durchschnittlich 1,9 % auf 5,71 Euro je qm (like-for-like).

nen Wohnungen erhöhte sich infolgedessen die Durchschnittsmiete um 2,0 % oder 0,09 Euro auf 4,89 Euro je qm (like-for-like) zum Ende des Berichtszeitraums.

Die EPRA-Leerstandsquote auf vergleichbarer Fläche am 30. Sep tember 2020 reduzierte sich gegenüber dem Vorjahresstichtag um 50 Basispunkte auf 3,1 %. Mit einer Vermietungsquote von 98,3 % (like-for-like) waren die Bestände in den Wachstumsmärkten am Ende des Berichtszeitraums nahezu voll vermietet. In den stabilen Märkten erreichte die Vermietungsquote 96,9 % (like-for-like), in den Märkten mit höheren Renditen lag sie bei 95,2 % (like-for-like).

5	PORTFOLIO	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Portfoliosegmentierung Top-3-Standorte
										Portfolio gesamt								Veränderung
																				auf vergleichbarer Fläche


					30.09.2020									30.09.2019

		Anzahl		Anteil am		Wohnfläche		Ist-Miete		EPRA-Leer-		Anzahl		Anteil am	Wohnfläche	Ist-Miete	EPRA-Leer-			Ist-Miete		Leerstands-
		LEG-		LEG-Portfolio						standsquote		LEG-		LEG-Portfolio			standsquote					quote
		Wohnungen										Wohnungen								in %		Basispunkte
				in %		in qm		€ je qm		in %				in %	in qm	€ je qm	in %			like-for-like		like-for-like

Wachstumsmärkte	41.918	30,2	2.783.151	6,68	1,9	39.691	29,7	2.641.528	6,58	2,0	2,3		- 20

Kreis Mettmann	8.500	6,1	590.990	6,84	2,2	8.484	6,3	589.864	6,71	2,3	1,8		- 30

Münster	6.198	4,5	412.104	6,75	1,0	6.126	4,6	406.760	6,67	0,9	1,4	10

Düsseldorf	5.422	3,9	352.442	7,99	1,9	5.352	4,0	348.054	7,78	3,1	3,1		- 120

Sonstige Standorte	21.798	15,7	1.427.615	6,26	2,0	19.729	14,7	1.296.850	6,17	1,8	2,6	20

Stabile Märkte	54.203	39,1	3.456.210	5,62	3,4	51.051	38,2	3.271.626	5,47	3,8	2,6		- 40

Dortmund	13.722	9,9	896.604	5,47	2,8	13.581	10,1	889.245	5,29	3,3	3,1		- 50

Mönchengladbach	6.442	4,6	408.183	5,99	2,4	6.443	4,8	408.317	5,82	2,2	3,0	20

Essen	3.372	2,4	217.538	5,67	3,4	3.373	2,5	217.595	5,51	3,1	2,9	40

Sonstige Standorte	30.667	22,1	1.933.885	5,61	4,0	27.654	20,7	1.756.469	5,47	4,4	2,2		- 60

Märkte mit höheren Renditen	42.360	30,6	2.573.636	5,45	5,0	43.064	32,2	2.647.198	5,31	6,5	2,0		- 110

Kreis Recklinghausen	9.022	6,5	548.855	5,35	3,5	9.864	7,4	618.328	5,14	6,1	2,0		- 70

Duisburg	6.339	4,6	383.679	5,84	3,4	6.847	5,1	423.821	5,68	6,0	1,8		- 250

Märkischer Kreis	4.608	3,3	284.508	5,35	4,7	4.567	3,4	281.400	5,20	4,2	2,1	70

Sonstige Standorte	22.391	16,2	1.356.595	5,40	6,1	21.786	16,3	1.323.649	5,29	7,4	1,9		- 120

Gesamt 1		138.601		100,0		8.820.838		5,91		3,3		133.806		100,0	8.560.352	5,77	3,9		2,3		- 50

1 30.09.2020: Inkl. 120 zum Verkauf vorgesehene Einheiten.

6	PORTFOLIO	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

T3

Performance des LEG-Portfolios
					Wachstumsmärkte					Stabile Märkte				Märkte mit höheren Renditen			Gesamt


				30.09.2020	30.06.2020		30.09.2019		30.09.2020	30.06.2020	30.09.2019		30.09.2020	30.06.2020	30.09.2019		30.09.2020	30.06.2020	30.09.2019

Wohnungen preisgebunden
Anzahl				11.922	11.922		11.181		14.093	14.169	14.409		8.142	8.142	9.005		34.157	34.233	34.694

Fläche		qm	820.872	820.872		775.125		954.367	958.770	982.329		534.763	534.770	598.114		2.310.001	2.314.411	2.360.546

Ist-Miete		€/qm	5,21	5,19		5,11		4,82	4,81	4,73		4,54	4,53	4,46		4,90	4,88	4,79

EPRA-Leerstandsquote	%		0,9	1,0		1,0		2,8	2,6	2,7		2,8	2,7	4,7		2,1	2,0	2,7

Wohnungen frei finanziert
Anzahl				29.996	30.014		28.534		40.110	39.109	36.618		34.218	34.049	34.059		104.444	103.292	99.112

Fläche		qm	1.962.279	1.963.494		1.867.846		2.501.844	2.437.142	2.287.854		2.038.874	2.026.479	2.049.084		6.510.837	6.434.956	6.199.806

Ist-Miete		€/qm	7,30	7,26		7,20		5,93	5,90	5,79		5,69	5,66	5,56		6,28	6,25	6,15

EPRA-Leerstandsquote	%		2,2	2,2		2,2		3,6	3,8	4,1		5,4	5,9	6,9		3,6	3,8	4,3

Wohnungen gesamt 1
Anzahl				41.918	41.936		39.715		54.203	53.278	51.027		42.360	42.191	43.064		138.601	137.525	133.806

Fläche		qm	2.783.151	2.784.366		2.642.971		3.456.210	3.395.913	3.270.183		2.573.636	2.561.249	2.647.198		8.820.838	8.749.367	8.560.352

Ist-Miete		€/qm	6,68	6,64		6,58		5,62	5,59	5,47		5,45	5,42	5,31		5,91	5,88	5,77

EPRA-Leerstandsquote	%		1,9	2,0		2,0		3,4	3,5	3,8		5,0	5,4	6,5		3,3	3,4	3,9

Gewerbe gesamt
Anzahl																					1.295	1.288	1.259

Fläche		qm																		215.458	214.464	207.946

Garagen und Stellplätze gesamt
Anzahl																					35.892	35.460	34.117

Sonstiges gesamt
Anzahl																					2.746	2.736	2.611

1 30.06.2020/30.09.2020: Inkl. 120 zum Verkauf vorgesehene Einheiten.

7	PORTFOLIO	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Wertentwicklung

Die folgende Tabelle zeigt die Verteilung der Vermögenswerte nach Marktsegmenten. Eine Neubewertung des Portfolios wurde im dritten Quartal nicht vorgenommen. Zum 30. September 2020 lag die Miet rendite bei 4,8 % (Mietmultiplikator 20,7). Zur Veräußerung gehal- tene Immobilien sind hier nicht einbezogen. Nach EPRA-Definition entspricht die Bewertung des Wohnportfolios einer anfänglichen Nettorendite (Net Initial Yield) von 3,7 %.

Marktsegmente
		Wohneinheiten		Vermögenswert	Anteil am		Wert/qm	Multiplikator	Vermögenswert	Gesamt
				Wohnen	Vermögenswert			Ist-Netto	Gewerbe u. a.	vermögenswert
					Wohnen			kaltmiete
30.09.2020				in Mio. € 1	in %		in €		in Mio. € 2	in Mio. €
Wachstumsmärkte	41.918	5.612	44	2.001	25,2x	252	5.864

Kreis Mettmann	8.500	1.159	9	1.964	24,1x	77	1.236

Münster	6.198	948	7	2.296	28,4x	50	998

Düsseldorf	5.422	898	7	2.519	26,4x	41	939

Sonstige Standorte	21.798	2.608	21	1.805	24,3x	83	2.691

Stabile Märkte	54.203	4.404	35	1.284	19,3x	141	4.545

Dortmund	13.722	1.290	10	1.432	22,2x	53	1.343

Mönchengladbach	6.442	539	4	1.318	18,1x	14	553

Essen	3.372	280	2	1.281	19,3x	10	290

Sonstige Standorte	30.667	2.295	18	1.208	18,3x	64	2.359

Märkte mit höheren Renditen	42.360	2.676	21	1.036	16,5x	86	2.762

Kreis Recklinghausen	9.022	584	5	1.054	16,9x	20	603

Duisburg	6.339	447	4	1.172	17,2x	28	476

Märkischer Kreis	4.608	279	2	980	15,9x	3	283

Sonstige Standorte	22.391	1.366	11	1.002	16,2x	34	1.400

Gesamtportfolio 3		138.481		12.692	100		1.440	20,7x	478	13.171
Immobilien im Bau (IAS 40)									14

Erbbaurechte und
unbebaute Flächen									37

Gesamt Immobilienbewertung
(IAS 40)									13.222

Vorräte (IAS 2)									1

Eigengenutzte Immobilien
(IAS 16)									26

Zur Veräußerung gehaltene
Immobilien (IFRS 5)									34

Gesamtbilanz									13.283

Davon ausgenommen sind 276 Wohneinheiten in Gewerbeimmobilien; darin enthalten sind 460 gewerbliche und sonstige Einheiten in gemischten Wohnimmobilien.
Davon ausgenommen sind 460 Gewerbeeinheiten in gemischten Wohnimmobilien; darin enthalten sind 276 Wohneinheiten in Gewerbeimmobilien, Gewerbe- und sonstige Einheiten, Garagen und Stellplätze.
30.09.2020: Exkl. 120 zur Veräußerung gehaltene Immobilien (IFRS 5).

8	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Zur Definition einzelner Kennzahlen und Begriffe wird an dieser Stelle auf das > Glossar des Geschäftsberichts 2019 verwiesen.

Ertragslage

Verkürzte Gewinn- und Verlustrechnung

				Q3 2020		Q3 2019	01.01.-	01.01.-
in Mio. €							30.09.2020	30.09.2019
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	126,2	114,3			365,7	340,2

Ergebnis aus Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,2		- 0,4	- 0,8		- 0,8

Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0,6	1,4			593,3	551,6

Ergebnis aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien	- 0,5		- 0,7	- 2,3		- 2,0

Ergebnis aus sonstigen Leistungen	1,3	0,9			4,2	1,5

Verwaltungs- und andere Aufwendungen	- 8,2		- 12,7	- 32,6		- 38,0

Andere Erträge	0,1	0,1			0,1	0,4

Operatives Ergebnis	119,3	102,9			927,6	852,9

Zinserträge	0,1	0,2			0,1	0,2

Zinsaufwendungen	- 25,5		- 40,6	- 71,2		- 92,7

Ergebnis aus anderen Finanzanlagen	0,0	0,4			1,9	3,1

Ergebnis aus Marktwertbewertung von Derivaten	- 33,8		- 24,5	- 43,7		- 92,6

Finanzergebnis	- 59,2		- 64,5	- 112,9		- 182,0

Ergebnis vor Ertragsteuern	60,1	38,4			814,7	670,9

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	- 17,4		- 18,6	- 158,6		- 182,0

Periodenergebnis	42,7	19,8			656,1	488,9

Im Berichtszeitraum konnte das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung im Wesentlichen aufgrund gestiegener Nettokaltmieten um 7,5 % auf 365,7 Mio. Euro gesteigert werden.

Das bereinigte EBITDA hat sich um 9,0 % auf 360,2 Mio. Euro erhöht. Die bereinigte EBITDA-Marge konnte damit im Berichtszeitraum auf 77,5 % ausgeweitet werden (Vergleichszeitraum: 75,1 %).

Im Berichtszeitraum ist der Anstieg des operativen Ergebnisses um 74,7 Mio. Euro im Wesentlichen auf das um 41,7 Mio. Euro höhere Bewertungsergebnis der Immobilien zurückzuführen.

Das Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten resultierte im Berichtszeitraum vorrangig aus Marktwertänderungen von eingebette- ten Derivaten aus Wandelschuldverschreibungen von - 43,7 Mio. Euro (Vergleichszeitraum: - 91,3 Mio. Euro).

Für den Berichtszeitraum wurden laufende Ertragsteuern in Höhe von - 2,9 Mio. Euro erfolgswirksam erfasst (Vergleichszeitraum: - 13,0 Mio. Euro).

9	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung

Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung
			Q3 2020		Q3 2019	01.01.-	01.01.-
in Mio. €					30.09.2020	30.09.2019

Nettokaltmieten	156,5	147,3		464,5	439,8

Ergebnis aus Betriebs- und Heizkosten	0,4	1,0		- 1,2		- 0,9

Instandhaltungsaufwand für extern bezogene Leistungen	- 13,4		- 11,5	- 37,4		- 36,9

Personalaufwand	- 17,4		- 16,8	- 53,7		- 48,8

Wertberichtigung Mietforderungen	- 1,3		- 1,5	- 5,6		- 5,8

Abschreibungen	- 2,4		- 2,6	- 7,4		- 6,9

Sonstiges	3,8		- 1,6	6,5		- 0,3

Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	126,2	114,3		365,7	340,2

Net Operating Income-Marge (in %)	80,6	77,6		78,7	77,4

Projektkosten mit Einmalcharakter - Vermietung und Verpachtung	1,1	1,3		3,2	2,9

Abschreibungen	2,4	2,6		7,4	6,9

Bereinigtes Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	129,7	118,2		376,3	350,0

Bereinigte Net Operating Income-Marge (in %)	82,9	80,2		81,0	79,6

EPRA-Leerstandsquote
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Durch Leerstand entgangene
Mieterlöse - like-for-like	19,0	21,9

Durch Leerstand entgangene
Mieterlöse - gesamt	21,9	24,5

Mieterlöse bei Vollvermietung -
like-for-like	622,3	610,2

Mieterlöse bei Vollvermietung -
gesamt	667,0	627,0

EPRA-Leerstandsquote-
like-for-like (in %)	3,1	3,6

EPRA-Leerstandsquote-
gesamt (in %)	3,3	3,9

Die EPRA-Capex-Kennzahl gliedert die Capex-Aktivierungen des Berichtszeitraums im Vergleich zum Vorjahr in drei Komponenten auf. Auf vergleichbarer Portfolio-Basis sind im Berichtszeitraum die wert steigernden Modernisierungen, durch die Ausweitung des strate gischen Investitionsprogramms, um 67,9 Mio. Euro auf 262,8 Mio. Euro erhöht worden. Im Bereich Development ist der größte Teil der

Die LEG Immo konnte im Berichtszeitraum das Ergebnis aus Vermie- tung und Verpachtung um 25,5 Mio. Euro gegenüber dem Vergleichs- zeitraum steigern. Wesentlicher Treiber der Entwicklung waren die um 24,7 Mio. Euro gestiegenen Nettokaltmieten. Die Miete pro qm auf vergleichbarer Fläche konnte im Jahresvergleich um 2,3 % zulegen. Im Bereich Sonstiges resultiert der Anstieg im Wesentlichen aus der Ausweitung der Mehrwertdienstleistungen. Gegenläufig wirkte sich die Erhöhung der Personalaufwendungen um 4,9 Mio. Euro aus, die im Wesentlichen auf einen Anstieg der Mitarbeiterzahl sowie auf Tariferhöhungen zurückzuführen ist.

Bei einem im Vergleich zur Mietentwicklung überproportionalen Anstieg des Ergebnisses aus Vermietung und Verpachtung konnte die Net Operating Income (NOI)-Marge gegenüber dem Vergleichszeit- raum von 77,4 % auf 78,7 % gesteigert werden.

Die EPRA-Leerstandsquote zum 30. September 2020 hat sich auf vergleichbarer Basis zum Vorjahresniveau verbessert und liegt bei 3,1 % (Vorjahr 3,6 %).

Investitionen auf das Neubauprojekt in Hilden zurückzuführen.

10	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

T8		T9

EPRA-Capex
		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Akquisitionen	6,7		-

Development	3,2	3,1

Like-for-like-Portfolio	192,8	133,4

Capex	202,7	136,5

Neben den wertsteigernden Modernisierungen führte der Anstieg der aufwandswirksamen Instandhaltungen um 1,7 Mio. Euro auf 60,1 Mio. Euro zu Gesamtinvestitionen im Berichtszeitraum von 262,8 Mio. Euro (Vergleichszeitraum: 194,9 Mio. Euro). Die Aktivie- rungsquote erhöhte sich im Berichtszeitraum auf 77,1 % (Vergleichs- zeitraum: 70,0 %). Trotz gestiegener Fläche der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Berichtszeitraum konnten die Gesamt investitionen auf 29,38 Euro/qm (Vergleichszeitraum: 22,25 Euro/qm) und ohne Neubauaktivitäten auf 29,02 Euro/qm (Vergleichszeitraum: 21,88 Euro/qm) gesteigert werden.

Instandhaltung und Modernisierung
		Q3 2020		Q3 2019	01.01. -		01.01. -
in Mio. €					30.09.2020	30.09.2019

Instandhaltungsaufwand	23,0	19,7	60,1	58,4

davon als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	21,5	19,7	57,8	57,6

Als wertverbessernde Maßnahmen aktivierte Modernisierungen	80,3	58,2	202,7	136,5

davon als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	79,5	58,2	200,7	132,4

Gesamtinvestition	103,3	77,9	262,8	194,9

davon als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	101,0	77,9	258,5	190,0

Fläche der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Mio. qm	9,01	8,76	8,94	8,76

Durchschnittliche Investitionen je qm (€)	11,46	8,89	29,38	22,25

Durchschnittliche Investitionen je qm ohne Neubauaktivitäten (€)	11,69	8,77	29,02	21,88

Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

T10

Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
		Q3 2020		Q3 2019	01.01. -		01.01. -
in Mio. €					30.09.2020	30.09.2019

Erlöse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	3,5	3,8		30,2	26,7

Buchwert der veräußerten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 3,5		- 3,8	- 30,3		- 26,7

Umsatzkosten der veräußerten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,2		- 0,4	- 0,7		- 0,8

Ergebnis aus der Veräußerung von
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,2		- 0,4	- 0,8		- 0,8

Im Berichtszeitraum gab es einen Anstieg der Veräußerungen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Die Erlöse aus Verkäufen lagen bei 30,2 Mio. Euro und betreffen im Wesentlichen Verkäufe von

Immobilien, die zum 31. Dezember 2019 als zur Veräußerung ge- haltene Vermögenswerte ausgewiesen und auf den kaufvertraglich vereinbarten Immobilienwert bewertet wurden.

11	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Ergebnis aus der Bewertung von

als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Die Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist zum

30. Juni 2020 durchgeführt worden. Im dritten Quartal 2020 haben sich im Wesentlichen durch die Bewertung der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte entsprechend IFRS 5 geringe Verände- rungen ergeben.

Das Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien beträgt im Berichtszeitraum 593,3 Mio. Euro. Auf Basis des Immobilienbestandes zu Beginn des Geschäftsjahres (inkl. Ankäufen) entspricht dies einem Anstieg von 4,8 %.

Der durchschnittliche Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Wohn immobilien (einschl. IFRS-5-Objekten) liegt zum 30. September 2020 inkl. Ankäufen bei 1.440 Euro/qm (31. Dezember 2019: 1.353 Euro/qm).

Die Portfoliowertsteigerung ist im Wesentlichen auf die positive Ent- wicklung der Mieten sowie auf die Reduzierung des Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatzes zurückzuführen.

Ergebnis aus der Veräußerung von

Vorratsimmobilien

Der Verkauf der restlichen Objekte aus der ehemaligen Sparte "Development" wurde im Berichtszeitraum planmäßig fortgesetzt.

Bei dem zum 30. September 2020 im Vorratsvermögen verbliebenen Immobilienbestand handelt es sich um 0,4 Mio. Euro Grundstücke in der Erschließung.

Verwaltungs- und andere Aufwendungen

T11

Verwaltungs- und andere Aufwendungen
		Q3 2020		Q3 2019	01.01. -		01.01. -
in Mio. €					30.09.2020	30.09.2019

Sonstige betriebliche Aufwendungen	- 2,0		- 2,7	- 12,4		- 10,1

Personalaufwand	- 4,9		- 9,0	- 16,0		- 24,4

Bezogene Leistungen	- 0,3		- 0,3	- 1,1		- 0,9

Abschreibungen	- 1,0		- 0,7	- 3,1		- 2,6

Verwaltungs- und andere Aufwendungen	- 8,2		- 12,7	- 32,6		- 38,0

Abschreibungen	1,0	0,7		3,1	2,6

Projektkosten mit Einmalcharakter und außerordentliche
oder periodenfremde Aufwendungen und Erträge	0,5	4,7		6,9	12,0

Bereinigte Verwaltungsaufwendungen	- 6,8		- 7,2	- 22,7		- 23,3

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultiert im Wesentlichen aus gestiegenen Kosten für Beratung und Versiche- rungen. Dem gegenüber waren die Personalaufwendungen des Vergleichszeitraums durch Einmalzahlungen (8,1 Mio. Euro) geprägt. Die Projektkosten mit Einmalcharakter sind demzufolge in den ersten neun Monaten 2020 gegenüber dem Vergleichszeitraum stark zurückgegangen. Die bereinigten Verwaltungsaufwendungen sind demzufolge in den ersten neun Monaten gegenüber dem Vorjahres- vergleichszeitraum leicht gesunken.

12	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE

Finanzergebnis

T12

Finanzergebnis
			Q3 2020		Q3 2019	01.01. -	01.01. -
in Mio. €					30.09.2020	30.09.2019

Zinserträge	0,1	0,2		0,1	0,2

Zinsaufwendungen	- 25,5		- 40,6	- 71,2		- 92,7

Zinsergebnis (netto)	- 25,4		- 40,4	- 71,1		- 92,5

Ergebnis aus anderen Finanzanlagen	0,0	0,4		1,9	3,1

Ergebnis aus assoziierten Unternehmen	-	0,0		-	0,0

Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten	- 33,8		- 24,5	- 43,7		- 92,6

Finanzergebnis	- 59,2		- 64,5	- 112,9		- 182,0

LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Die Zinsaufwendungen sind gegenüber dem Vergleichszeitraum um 21,5 Mio. Euro auf 71,2 Mio. Euro gesunken. Darin enthalten ist der Zinsaufwand aus der Darlehensamortisation. Dieser sank gegenüber dem Vergleichszeitraum um 19,7 Mio. Euro auf 9,8 Mio. Euro. In dem Zinsaufwand aus Darlehensamortisation ist im Berichtszeitraum die Bewertung der Wandelanleihen und Unternehmensanleihen zu fortgeführten Anschaffungskosten in Höhe von 4,7 Mio. Euro (Vergleichszeitraum: 20,5 Mio. Euro) enthalten. Wesentliche Treiber dieses Rückgangs sind die im Geschäftsjahr 2019 durchgeführten Refinanzierungen sowie die vorzeitige Wandlung der in 2014 ausgegebenen Wandelanleihe. Gegenläufig wirken die Ausgabe der beiden Unternehmensanleihen im vierten Quartal 2019 sowie die im Juni 2020 ausgegebene Wandelanleihe.

Im Jahresvergleich konnte eine weitere Absenkung der Durchschnitts- verzinsung auf 1,35 % zum 30. September 2020 (30. September 2019: 1,64 %) bei einer Durchschnittslaufzeit von 7,7 Jahren erreicht werden (30. September 2019: 7,3 Jahre).

Erhaltene Gewinnanteile aus Beteiligungsunternehmen lagen im Berichtszeitraum mit 1,9 Mio. Euro um 1,2 Mio. Euro niedriger als im Vergleichszeitraum.

> Glossar

13	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Steuern vom Einkommen und Ertrag

T13

Steuern vom Einkommen und Ertrag
		Q3 2020		Q3 2019	01.01. -		01.01. -
in Mio. €					30.09.2020	30.09.2019

Laufende Ertragsteuern	- 0,9		- 5,5	- 2,9		- 13,0

Latente Steuern	- 16,5		- 13,1	- 155,7		- 169,0

Steuern vom Einkommen und Ertrag	- 17,4		- 18,6	- 158,6		- 182,0

Im Berichtszeitraum wurde eine effektive Konzernsteuerquote in Höhe von 18,3 % gemäß der Konzernsteuerplanungsrechnung ange- nommen (Vergleichszeitraum: 22,8 %).

Die zugrunde gelegte effektive Konzernsteuerquote ist deutlich niedriger als in der Vergleichsperiode, da ab dem Geschäftsjahr 2020 eine weitere große bestandshaltende Gesellschaft der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung unterliegt.

Überleitung zum FFO

Eine wesentliche Steuerungskennzahl der LEG Immo stellt der FFO I dar. Die LEG Immo unterscheidet zwischen dem FFO I (ohne Betrach- tung des Ergebnisses aus Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien), FFO II (inklusive des Ergebnisses aus der Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) sowie AFFO (um Capex-Aktivierungen adjustierter FFO I). Die Berechnungssystematik der jeweiligen Kennzahl kann dem

des Geschäftsberichts 2019 entnommen werden.

14	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Die Ermittlung des FFO I, FFO II und AFFO stellt sich für den Berichts- und Vergleichszeitraum wie folgt dar:

T14

Ermittlung des FFO I, FFO II und AFFO
				Q3 2020	Q3 2019	01.01. -		01.01. -
in Mio. €						30.09.2020	30.09.2019

Nettokaltmieten	156,5	147,3			464,5	439,8

Ergebnis aus Betriebskosten	0,4	1,0			- 1,2		- 0,9

Instandhaltungsaufwand für extern bezogene Leistungen	- 13,4		- 11,5	- 37,4	- 36,9

Personal	- 17,4		- 16,8	- 53,7	- 48,8

Wertberichtigungen Mietforderungen	- 1,3		- 1,5	- 5,6	- 5,8

Sonstiges	3,8		- 1,6	6,5	- 0,3

Projektkosten mit Einmalcharakter - Vermietung und Verpachtung	1,1	1,3			3,2	2,9

Laufendes Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	129,7	118,2			376,3	350,0

Laufendes Ergebnis aus sonstigen Leistungen	2,1	1,6			6,6	3,4

Personal	- 4,9		- 9,0	- 16,0	- 24,4

Sachaufwand	- 2,4		- 2,9	- 13,6	- 10,9

Projektkosten mit Einmalcharakter - Verwaltung	0,5	4,7			6,9	12,0

Außerordentliche und periodenfremde Aufwendungen und Erträge	0,0	0,0			0,0	0,0

Laufende Verwaltungsaufwendungen	- 6,8		- 7,2	- 22,7	- 23,3

Andere Erträge	0,0	0,1			0,0	0,4

Bereinigtes EBITDA	125,0	112,7			360,2	330,5

Zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Erträge	- 21,1		- 19,4	- 59,7	- 58,4

Zahlungswirksame Ertragssteuern aus Vermietungsgeschäft	- 0,8		- 3,8	- 2,0	- 10,0

FFO I (vor Bereinigung von nicht beherrschenden Anteilen)	103,1	89,5			298,5	262,1

Bereinigung von nicht beherrschenden Anteilen	- 1,0		- 1,3	- 1,8	- 3,0

FFO I (nach Bereinigung von nicht beherrschenden Anteilen)	102,1	88,2			296,7	259,1

Gewichtete durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien	71.451.447	63.904.421			69.876.373	63.426.930

FFO I pro Aktie	1,43	1,38			4,25	4,09

Ergebnis aus Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0,0		- 0,1	- 0,3	- 0,3

Zahlungswirksame Ertragsteuern aus Veräußerung
von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0,0		- 1,6	- 0,9	- 2,9

FFO II (inkl. Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien)	102,1	86,5			295,5	255,9

CAPEX	- 80,3		- 58,0	- 202,7	- 136,5

Capex-adjustierter FFO I (AFFO)	21,8	30,2			94,0	122,6

Der FFO I liegt im Berichtszeitraum mit 296,7 Mio. Euro um 14,5 % höher als im Vergleichszeitraum (Vergleichszeitraum: 259,1 Mio. Euro). Der Anstieg ist insbesondere auf die positiven Effekte aus gestiegenen Nettokaltmieten inklusive der Effekte aus den getätigten Akquisitionen zurückzuführen. Ebenso wirkt sich der temporäre Rückgang der Ertragsteuern aus dem Vermietungsgeschäft aus.

Bei leicht gestiegenen Zinsaufwendungen ergibt sich ein Anstieg des Zinsdeckungsgrads (Verhältnis von bereinigtem EBITDA zu zahlungs- wirksamen Zinsaufwendungen) von 566 % im Vergleichszeitraum auf 603 % im Berichtszeitraum bei gleichzeitig gesunkenem Netto verschuldungsgrad.

15	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

EPRA-Ergebnis je Aktie

In der folgenden Tabelle ist das Ergebnis je Aktie gemäß den Best-

Practice-Recommendations der EPRA (European Public Real Estate

Association) dargestellt:

T15

EPRA-Ergebnis je Aktie - unverwässert
				Q3 2020		Q3 2019	01.01. -	01.01. -
in Mio. €					30.09.2020	30.09.2019

Den Anteilseignern zurechenbares Periodenergebnis	41,8	19,1		653,4	486,2

Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 3,8		- 1,4	- 593,4		- 551,6

Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien und Vorräten sowie sonstige Erträge
aus der Veräußerung von Immobilien inklusive Wertminderungen	0,8	1,1		3,3	2,8

Steueraufwand/-ertrag aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien sowie Vorratsimmobilien	0,2	1,5		1,0	2,9

Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten	33,8	24,5		43,7	92,6

Akquisitionskosten für den Kauf von Geschäftsanteilen
und nicht beherrschenden Gemeinschaftsunternehmen	3,2		- 0,1	4,3	0,0

Latente Steuern auf EPRA-Anpassungen	0,1		- 0,9	108,5	125,3

Refinanzierungsaufwendungen	0,0	4,5		0,4	4,9

Übrige Zinsaufwendungen	1,1	0,0		1,1	0,2

Nicht beherrschende Anteile auf die obigen Anpassungen	0,2	0,0		0,4	0,3

EPRA-Periodenergebnis	77,4	48,3		222,7	163,6

Gewichtete durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien	71.451.447	63.904.421		69.876.373	63.426.930

= EPRA-Ergebnis je Aktie (unverwässert) in €	1,08	0,76		3,19	2,58

Potenziell verwässernde Aktien	3.438.349	5.370.572		3.438.349	5.609.317

Zinskupon auf Wandelanleihe nach Steuern	2,1		- 0,6	2,1		-

Amortisationsaufwand Wandelanleihe nach Steuern	0,7	10,5		0,7	13,2

EPRA-Periodenergebnis (verwässert)	80,2	58,2		225,5	176,8

Anzahl verwässerter Aktien	74.889.796	69.274.993		73.314.722	69.036.247

= EPRA-Ergebnis je Aktie (verwässert) in €	1,07	0,84		3,08	2,56

16	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Vermögenslage (verkürzte Bilanz)

T16

Vermögenslage (verkürzte Bilanz)

in Mio. €	30.09.2020	31.12.2019

Als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien	13.222,2	12.031,1

Vorauszahlungen für als Finanz
investition gehaltene Immobilien	69,7	53,5

Andere langfristige
Vermögenswerte	280,8	269,2

Langfristige Vermögenswerte	13.572,7	12.353,8

Forderungen und
übrige Vermögenswerte	128,9	89,6

Flüssige Mittel	848,8	451,2

Kurzfristige Vermögenswerte	977,7	540,8

Zur Veräußerung
gehaltene Vermögenswerte	33,7	25,2

Summe Aktiva	14.584,1	12.919,8

Eigenkapital	6.677,6	5.933,9

Finanzschulden (langfristig)	5.241,5	4.856,8

Andere langfristige Schulden	1.878,8	1.654,2

Langfristiges Fremdkapital	7.120,3	6.511,0

Finanzschulden (kurzfristig)	487,3	197,1

Andere kurzfristige Schulden	298,9	277,8

Kurzfristiges Fremdkapital	786,2	474,9

Summe Passiva	14.584,1	12.919,8

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurden im Berichts- zeitraum neu bewertet. Der hieraus resultierende Bewertungseffekt in Höhe von 593,3 Mio. Euro (Vergleichszeitraum: 551,6 Mio. Euro) trägt maßgeblich zum Anstieg des Postens gegenüber dem

31. Dezember 2019 bei. Weiterhin wirken sich Zugänge aus Ankäufen in Höhe von 431,5 Mio. Euro und Aktivierungen von Modernisie- rungsmaßnahmen in Höhe von 203,5 Mio. Euro aus.

Die unterjährige Erfassung des Grundsteueraufwands für das ver bleibende Geschäftsjahr als andere Vorräte (5,9 Mio. Euro) und die Abgrenzung von im Voraus gezahlten Betriebskosten in Höhe von 29,9 Mio. Euro treiben maßgeblich die Entwicklung der kurz fristigen Vermögenswerte.

Der Bestand an flüssigen Mitteln ist gegenüber dem Vergleichs stichtag um 397,6 Mio. Euro auf 848,8 Mio. Euro angestiegen. Hierzu tragen vor allem der Cashflow aus betrieblicher Tätig- keit (240,5 Mio. Euro) und die für die Finanzierung von Investi- tionen durchgeführten Kapitalmaßnahmen bei. Hierbei sind eine Kapitalerhöhung (269,6 Mio. Euro), eine begebene Wandel anleihe (544,0 Mio. Euro) und eine Namensschuldverschreibung (50,0 Mio. Euro) sowie der Mittelzufluss aus der Aufnahme von Dar lehen in Höhe von 258,4 Mio. Euro zu nennen. Dem gegenüber stehen planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen von 173,5 Mio. Euro sowie Auszahlungen für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien (- 629,4 Mio. Euro). Für das Geschäftsjahr 2019 wurde, abzüglich der Dividendenausschüttung durch Ausgabe neuer Aktien, eine Bardividende in Höhe von 172,4 Mio. Euro ausgezahlt.

Die Eigenkapitalentwicklung seit dem 31. Dezember 2019 ist im Wesentlichen durch die Kapitalerhöhung mit 354,1 Mio. Euro, das Gesamtperiodenergebnis von 647,5 Mio. Euro sowie die Dividenden- ausschüttung von 257,0 Mio. Euro (davon 84,6 Mio. Euro durch die Ausgabe neuer Aktien) geprägt.

Innerhalb der langfristigen Finanzschulden erhöhten sich die Ver- pflichtungen durch die ausgegebenen Wandelanleihen um 136,3 Mio. Euro, innerhalb der kurzfristigen Finanzschulden erhöhten sich diese Verpflichtungen um 387,0 Mio. Euro. In den anderen lang- fristigen Schulden stiegen die passiven latenten Steuern - maßgeblich verursacht durch die Neubewertung der Immobilien zum 30. Juni 2020 - um 155,7 Mio. Euro.

Net Asset Value (NAV)

Eine weitere für die Immobilienwirtschaft relevante Kennzahl stellt der NAV dar. Die Berechnungssystematik der jeweiligen Kennzahl kann dem > Glossar des Geschäftsberichts 2019 entnommen werden.

Die LEG Immo weist zum 30. September 2020 einen unverwässerten EPRA-NAV in Höhe von 8.356,1 Mio. Euro aus. Effekte aus der möglichen Wandlung der Wandelanleihe 2017 werden durch die zusätzliche Berechnung eines verwässerten EPRA-NAV dargestellt. Nach weiterer Bereinigung der Goodwill-Effekte ergibt sich zum Berichtsstichtag ein adjustierter, verwässerter EPRA-NAV von 8.702,6 Mio. Euro.

17	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

T17

EPRA-NAV

			30.09.2020						31.12.2019

		unverwässert		Effekt Ausübung		verwässert		unverwässert		Effekt Ausübung		verwässert
				Wandelanleihen							Wandelanleihen
in Mio. €			und Optionen							und Optionen

Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital	6.653,1		-	6.653,1		5.909,9		-	5.909,9

Nicht beherrschende Anteile	24,5		-	24,5		24,0		-	24,0

Eigenkapital	6.677,6		-	6.677,6		5.933,9		-	5.933,9

Effekt aus der Ausübung von Optionen, Wandelanleihen und anderen Rechten am Eigenkapital	-	444,9	444,9			-	26,1	26,1

NAV	6.653,1	444,9	7.098,0		5.909,9	26,1	5.936,0

Zeitwertbewertung der derivativen Finanzinstrumente (netto)	135,6		- 15,4	120,2		84,0		-	84,0

Latente Steuern auf WFA-Darlehen und Derivate	1,6		-	1,6		6,2		-	6,2

Latente Steuern auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	1.621,7		-	1.621,7		1.386,0		-	1.386,0

Firmenwert, der aus latenten Steuern auf EPRA-Anpassungen resultiert	- 55,9		-		- 55,9		- 55,8		-		- 55,8

EPRA-NAV	8.356,1	429,5	8.785,6		7.330,3	26,1	7.356,4

Anzahl Stammaktien	72.095.943	3.438.349	75.534.292		69.009.836	0	69.009.836

EPRA-NAV pro Aktie in €	115,90		-	116,31		106,22		-	106,60

Firmenwert, der aus Synergien resultiert	83,0		-	83,0		83,4		-	83,4

Adjustierter EPRA-NAV (ohne Effekte aus dem Firmenwert)	8.273,1	429,5	8.702,6		7.246,9	26,1	7.273,0

Anzahl Stammaktien	72.095.943	3.438.349	75.534.292		69.009.836	0	69.009.836

Adjustierter EPRA-NAV pro Aktie in €	114,75		-	115,21		105,01		-	105,39

EPRA-NAV	8.356,1	429,5	8.785,6		7.330,3	26,1	7.356,4

Zeitwertbewertung der derivativen Finanzinstrumente (netto)	- 135,6	15,4		- 120,2		- 84,0		-		- 84,0

Latente Steuern auf WFA-Darlehen und Derivate	- 1,6		-		- 1,6		- 6,2		-		- 6,2

Latente Steuern auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	- 1.621,7		-		- 1.621,7		- 1.386,0		-		- 1.386,0

Firmenwert, der aus latenten Steuern auf EPRA-Anpassungen resultiert	55,9		-	55,9		55,8		-	55,8

Zeitwertbewertung der Finanzschulden	- 401,6		-		- 401,6		- 333,5		-		- 333,5

Wertanstieg der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien aufgrund der Zeitwertbewertung der Finanzschulden	184,4		-	184,4		130,1		-	130,1

EPRA-NNNAV	6.435,9	444,9	6.880,8		5.706,5	26,1	5.732,6

Anzahl Stammaktien	72.095.943	3.438.349	75.534.292		69.009.836	0	69.009.836

EPRA-NNNAV pro Aktie in €	89,27		-	91,10		82,69		-	83,07

> Geschäftsbericht 2019

18	ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE • RISIKO- UND CHANCENBERICHT	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Loan-to-Value-Verhältnis (LTV)

Die Nettoverschuldung zum Ende des Berichtszeitraums hat sich im Vergleich zum 31. Dezember 2019 erhöht; noch stärker erhöhte sich jedoch das Immobilienvermögen, wodurch sich zum Zwischen berichtsstichtag ein weiter rückläufiges Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) in Höhe von 36,4 % ergeben hat (31. Dezember 2019: 37,7 %).

T18

LTV
in Mio. €	30.09.2020	31.12.2019

Finanzschulden	5.728,8	5.053,9

Abzüglich Leasingverbindlichkeiten IFRS 16
(nicht Erbbau)	29,5	31,8

Abzüglich flüssige Mittel	848,8	451,2

Nettofinanzverbindlichkeiten	4.850,5	4.570,9

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	13.222,2	12.031,1

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	33,7	25,2

Vorauszahlungen auf als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien	69,7	53,5

Immobilienvermögen	13.325,6	12.109,8

Loan to Value Ratio (LTV) in %	36,4	37,7

Die Kapitalflussrechnung der LEG Immo stellt sich für den Berichts- zeitraum in verkürzter Form wie folgt dar:

T19

Kapitalflussrechnung
		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit	240,5	224,8

Cashflow aus Investitionstätigkeit	- 607,9		- 4,7

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	765,0		- 71,4

Zahlungswirksame Veränderung
des Finanzmittelfonds	397,6	148,7

Im Berichtszeitraum resultiert der Anstieg des Cashflows aus betrieb- licher Tätigkeit aus höheren Einzahlungen aus Nettokaltmieten.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit wird im Wesentlichen durch Akquisitionen sowie Modernisierungen des bestehenden Portfolios mit Auszahlungen in Höhe von - 629,4 Mio. Euro beeinflusst. Daneben wirken sich auch Einzahlungen aus veräußerten Objekten in Höhe von 30,0 Mio. Euro, Rückzahlungen längerfristig investierter Finanzmittel von 25,1 Mio. Euro sowie die Anzahlung für einen Unternehmenserwerb mit - 22,6 Mio. Euro aus.

Risiko- und Chancenbericht

Die Risiken und Chancen, denen die LEG im Rahmen ihrer laufenden Geschäftstätigkeit ausgesetzt ist, wurden im

ausführlich dargestellt. Unberücksichtigt sind hierin die durch die Corona-Pandemie verursachten Neurisiken. Aufgrund der dynami- schen Krisenlage sowie des zweiten Lockdowns ist die kurz- und mittelfristige Entwicklung schwer abzuschätzen. Grundsätzlich sind die zu erwartenden negativen Auswirkungen jedoch, insbesondere im Vergleich zu anderen Branchen, als eher gering einzuschätzen.

Angesichts der globalen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Wirtschaft und Gesellschaft können zum jetzigen Zeitpunkt sämt liche Prognosen nur unter stark erhöhter Unsicherheit angestellt werden. Dies insbesondere vor dem Hintergrund der internationalen Verflechtungen und gegenseitigen Wechselwirkungen von Finanz- märkten, Realwirtschaft und politischen Entscheidungen, die jeweils für sich genommen bereits Einfluss auf die ökonomischen Auswirkun- gen der Pandemie haben, in ihrer Kombination jedoch unmöglich mit Sicherheit ex ante zu beurteilen sind. Im Folgenden wird daher von der Grundprämisse ausgegangen, dass es sich bei der Corona-Pandemie um ein temporäres Phänomen handelt.

Finanzlage

Im Berichtszeitraum wurde ein Periodenergebnis in Höhe von 656,1 Mio. Euro (Vergleichszeitraum: 488,9 Mio. Euro) erwirtschaftet. Das Eigenkapital beträgt zum Berichtsstichtag 6.677,6 Mio. Euro (Vergleichsstichtag: 5.933,9 Mio. Euro). Dies entspricht einer Eigen- kapitalquote von 45,8 % (Vergleichsstichtag: 45,9 %).

In den ersten neun Monaten 2020 waren die Begebung einer Wandel anleihe (544,0 Mio. Euro) und einer Namensschuldverschreibung (50,0 Mio. Euro), die Kapitalerhöhung (269,6 Mio. Euro) sowie Valu- tierungen in Höhe von 258,4 Mio. Euro wesentliche Treiber für den Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von 765,0 Mio. Euro. Gegenläufig wirkten sich laufende Tilgungen von Förderdarlehen und weiteren Bankdarlehen (- 173,5 Mio. Euro) sowie die Dividenden zahlung (- 172,4 Mio. Euro) aus.

Die Zahlungsfähigkeit der LEG Immo war im Berichtszeitraum jeder- zeit gegeben.

Entwicklung Immobilienpreise und -nachfrage

Für die zukünftige Preisentwicklung werden auch weiterhin Angebot und Nachfrage nach Wohnraum maßgeblich sein. Es ist davon auszu- gehen, dass die Rahmenbedingungen hinsichtlich Angebot (nur leicht steigende Fertigstellungszahlen) und Nachfrage (anhaltend hoher Zuzug nach Deutschland vor allem in die Städte und Verdichtungs- räume) weiterhin bestehen bleiben.

zum 31. Dezember 2019

(Seite 71 f.)

19	RISIKO- UND CHANCENBERICHT • PROGNOSEBERICHT	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Entwicklung Mietausfälle und Mietstundungen

Aktuell sind nur leicht erhöhte Mietausfälle zu registrieren. Ursäch- lich sind hier u. a. die umfangreichen Zahlungen von staatlichen Trans- ferleistungen. Potenzielle Mietausfälle aus Gewerbeimmobilien sind, aufgrund der LEG-spezifischen geringen Gewerbevermietung, derzeit als nicht wesentlich einzuordnen.

Prognosebericht

Auf Basis der bisherigen Entwicklung sieht die LEG sich insgesamt gut aufgestellt, die Prognose für das Geschäftsjahr 2020 zu bestätigen. Hinsichtlich des FFO I wird der Ausblick konkretisiert. Die LEG erwar- tet nunmehr, einen FFO I in Höhe von ca. 380 Mio. Euro zu erreichen (zuvor: oberes Ende der Bandbreite von 370-380 Mio. Euro).

T20

Ausblick 2020

FFO I		ca. 380 Mio. Euro (zuvor: 370 -
		380 Mio. Euro, obere Bandbreite)

Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche		ca. 2,3 % 1
Leerstand auf vergleichbarer Fläche		leichter Rückgang gegenüber
		Geschäftsjahresende 2019

Wohnungsleerstand

Aktuell ist keine Entwicklung ersichtlich, die auf einen höheren Leer- stand hindeuten würde. Einem derzeit schwierigen Umfeld für die Neuvermietungen stehen rückläufige Mieterkündigungen gegenüber. Zudem könnte analog zur Finanzkrise 2008/2009 die Zuwanderung aus EU-Ländern, die stark von den wirtschaftlichen Folgen der Sars- CoV-2-Pandemie betroffen sind, zunehmen und mittelfristig für zusätzliche Wohnungsnachfrage sorgen. Als Chance speziell für die LEG-Gruppe könnte sich im Falle einer Rezession erweisen, dass die LEG-Gruppe über eine hohe Menge an preiswertem Wohnraum verfügt und insofern von erhöhter Nachfrage nach günstigen Woh- nungen in Rezessionszeiten profitieren kann.

Für das Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche wird weiterhin von einem Anstieg um ca. 2,3 % ausgegangen. Dieser Wert entspricht der angepassten Prognose, die mit dem Quartalsbericht zum 30. Juni 2020 veröffentlicht wurde. Er berücksichtigt Corona-bedingte Effekte wie eine zeitweilige freiwillige Aussetzung von Mieterhöhungen nach

558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), gesetzlich mögliche Zahlungsaufschübe sowie den zeitlichen Auf- schub von Modernisierungsmaßnahmen.

Bei der Entwicklung des Leerstands wird weiterhin ein leichter Rück- gang gegenüber dem Geschäftsjahresende 2019 erwartet.

Der Ausblick zur Investitionstätigkeit wurde zuletzt mit der Veröf- fentlichung des Quartalsberichts zum 30. Juni 2020 angepasst. Danach plant die LEG unverändert mit Investitionen in Höhe von ca.

Investitionen		ca. 38 - 40 Euro je qm 1
LTV		max. 43 %

Dividende		70 % des FFO I

1 Entspricht der angepassten Prognose, die mit dem Quartalsbericht zum 30.06.2020 veröffentlicht wurde

Der bisherige Ausblick wird im Rahmen der Berichterstattung zum

30. September 2020 erstmalig um die nachfolgend genannten Ziele für das Geschäftsjahr 2021 erweitert.

T21

Ausblick 2021

Nach sorgfältiger Abwägung der der LEG-Gruppe zurzeit vorliegen- den Informationen sind wir zu der Auffassung gelangt, dass die Aus- wirkungen der Sars-CoV-2-Pandemie auf den Wohnimmobiliensektor in Deutschland und den Geschäftsverlauf sowie die Werthaltigkeit des Immobilienanlagevermögens der LEG-Gruppe überschaubar sein sollten; mitunter können sich für die LEG-Gruppe sogar Chancen ergeben.

Für weitergehende Erläuterungen wird auf den > Konzernabschluss verwiesen.

38 bis 40 Euro je qm für das laufende Geschäftsjahr.

Zur Absicherung eines langfristig defensiven Risikoprofils hält die LEG unverändert am Maximalwert von 43 % für den LTV fest. Bezüglich der Dividende sieht die LEG weiterhin vor, nachhaltig 70 % des FFO I an die Aktionäre auszuschütten.

Im Übrigen wird auf den Prognosebericht im > Geschäftsbericht 2019 verwiesen.

FFO I

Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche

Investitionen

LTV

Dividende

410 Mio. Euro bis 420 Mio. Euro

ca. 3,0 %

ca. 40 - 42 Euro je qm

max. 43 %

70 % des FFO I

KONZERNABSCHLUSS

LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Konzernbilanz

T22

Konzernbilanz

Aktiva

in Mio. €	30.09.2020	31.12.2019

Langfristige Vermögenswerte	13.572,7	12.353,8

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	13.222,2	12.031,1

Vorauszahlungen auf als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	69,7	53,5

Sachanlagen	81,4	83,7

Immaterielle Vermögenswerte und Geschäfts- oder Firmenwert	141,2	140,6

Anteile an assoziierten Unternehmen	9,9	9,9

Sonstige finanzielle Vermögenswerte	35,7	23,2

Forderungen und sonstige Vermögenswerte	0,3	0,3

Aktive latente Steuern	12,3	11,5

Kurzfristige Vermögenswerte	977,7	540,8

Vorräte für Immobilien und sonstige Vorräte	9,7	4,6

Forderungen und sonstige Vermögenswerte	112,2	81,8

Forderungen aus Ertragsteuern	7,0	3,2

Flüssige Mittel	848,8	451,2

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	33,7	25,2

Passiva

in Mio. €	30.09.2020	31.12.2019

Eigenkapital	6.677,6	5.933,9

Gezeichnetes Kapital	72,1	69,0

Kapitalrücklage	1.553,2	1.202,2

Kumulierte sonstige Rücklagen	5.027,8	4.638,7

Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital	6.653,1	5.909,9

Nicht beherrschende Anteile	24,5	24,0

Langfristige Schulden	7.120,3	6.511,0

Pensionsrückstellungen	164,9	164,9

Sonstige Rückstellungen	4,6	5,2

Finanzschulden	5.241,5	4.856,8

Sonstige Schulden	222,3	152,8

Passive latente Steuern	1.487,0	1.331,3

Kurzfristige Schulden	786,2	474,9

Pensionsrückstellungen	5,4	7,0

Sonstige Rückstellungen	21,8	20,2

Steuerrückstellungen	0,1	0,2

Finanzschulden	487,3	197,1

Sonstige Schulden	258,5	239,2

Steuerschulden	13,1	11,2

Summe Aktiva	14.584,1	12.919,8	Summe Passiva	14.584,1	12.919,8

KONZERNABSCHLUSS

LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Konzerngesamtergebnisrechnung

T23

Konzerngesamtergebnisrechnung

		Q3 2020		Q3 2019	01.01.-		01.01.-
in Mio. €					30.09.2020	30.09.2019

Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	126,2	114,3		365,7	340,2

Erlöse aus Vermietung und Verpachtung	215,4	204,2		632,5	604,6

Umsatzkosten der Vermietung und Verpachtung	- 89,2		- 89,9	- 266,8		- 264,4

Ergebnis aus der Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,2		- 0,4	- 0,8		- 0,8

Erlöse aus der Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	3,5	3,8		30,2	26,7

Buchwert der veräußerten als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 3,5		- 3,8	- 30,3		- 26,7

Umsatzkosten im Zusammenhang mit veräußerten
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,2		- 0,4	- 0,7		- 0,8

Ergebnis aus der Bewertung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0,6	1,4		593,3	551,6

Ergebnis aus der Veräußerung
von Vorratsimmobilien	- 0,5		- 0,7	- 2,3		- 2,0

Erlöse der veräußerten Vorratsimmobilien	-		-	-		-

Buchwert der veräußerten Vorratsimmobilien	-		-	-		-

Umsatzkosten der veräußerten Vorratsimmobilien	- 0,5		- 0,7	- 2,3		- 2,0

Ergebnis aus sonstigen Leistungen	1,3	0,9		4,2	1,5

Erlöse aus sonstigen Leistungen	2,9	2,5		9,4	5,8

Aufwendungen im Zusammenhang
mit sonstigen Leistungen	- 1,6		- 1,6	- 5,2		- 4,3

Verwaltungs- und andere Aufwendungen	- 8,2		- 12,7	- 32,6		- 38,0

Andere Erträge	0,1	0,1		0,1	0,4

Operatives Ergebnis	119,3	102,9		927,6	852,9

Zinserträge	0,1	0,2		0,1	0,2

Zinsaufwendungen	- 25,5		- 40,6	- 71,2		- 92,7

Ergebnis aus anderen Finanzanlagen
und sonstige Beteiligungen	0,0	0,4		1,9	3,1

Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten	- 33,8		- 24,5	- 43,7		- 92,6

Ergebnis vor Ertragsteuern	60,1	38,4		814,7	670,9

Ertragsteuern	- 17,4		- 18,6	- 158,6		- 182,0

Periodenergebnis	42,7	19,8		656,1	488,9

				Q3 2020		Q3 2019	01.01.-	01.01.-
in Mio. €					30.09.2020	30.09.2019

Veränderung der direkt im Eigenkapital
erfassten Beträge (OCI)	- 4,9		- 10,9	- 8,6		- 41,5

Posten, die in den Gewinn/Verlust
umgegliedert werden

Zeitwertanpassung Zinsderivate
in Sicherungsbeziehungen	0,0		- 6,7	- 7,8		- 25,1

Veränderung der unrealisierten
Gewinne/Verluste	0,0		- 8,2	- 8,3		- 31,0

Ertragsteuern auf direkt im Eigenkapital
erfasste Beträge	0,0	1,5		0,5	5,9

Posten, die nicht in den Gewinn/Verlust
umgegliedert werden

Versicherungsmathematische
Gewinne und Verluste aus der Bewertung
von Pensionsverpflichtungen	- 4,9		- 4,2	- 0,8		- 16,4

Veränderung der unrealisierten
Gewinne/Verluste	- 7,1		- 6,0	- 1,1		- 23,6

Ertragsteuern auf direkt im Eigenkapital
erfasste Beträge	2,2	1,8		0,3	7,2

Gesamtperiodenergebnis	37,8	8,9		647,5	447,4

Vom Periodenergebnis entfallen auf:
Nicht beherrschende Anteile	0,8	0,7		2,7	2,7

Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens	41,9	19,1		653,4	486,2

Vom Gesamtperiodenergebnis entfallen auf:
Nicht beherrschende Anteile	0,8	0,7		2,7	2,7

Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens	37,0	8,2		644,8	444,7

Ergebnis je Aktie (unverwässert) in €	0,50	0,30		9,35	7,67

Ergebnis je Aktie (verwässert) in €	0,50	0,30		9,35	7,67

KONZERNABSCHLUSS

LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung

T24

Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung
								Kumulierte sonstige Rücklagen

			Gezeichnetes Kapital		Kapitalrücklage	Erwirtschaftetes			Versicherungs-	Zeitwertanpassung						Konzern			Nicht			Konzern-
							Konzerneigenkapital			mathematische	Zinsderivate						gesellschaftern			beherrschende			eigenkapital
										Gewinne und Verluste	in Sicherungs						zustehendes			Anteile
										aus der Bewertung	beziehungen						Eigenkapital
										von Pensions-
in Mio. €										verpflichtungen

Stand zum 01.01.2019	63,2	611,2		4.131,4		- 35,1	- 13,1	4.757,6	26,3	4.783,9

Erstanwendung IFRS 16			-		-	- 4,6			-	-						- 4,6			-			- 4,6

Stand zum 01.01.2019 angepasst	63,2	611,2		4.126,8		- 35,1	- 13,1	4.753,0	26,3	4.779,3

Periodenergebnis			-		-	486,2			-	-	486,2	2,7	488,9

Sonstiges Ergebnis (OCI)			-		-	-			- 16,4	- 25,1						- 41,5	0,0				- 41,5

Gesamtergebnis			-		-	486,2			- 16,4	- 25,1	444,7	2,7	447,4

Sonstiges			-		-	1,3			-	-	1,3	0,8	2,1

Änderung des Konsolidierungskreises			-		-	-			-	-						-			-			-

Kapitalerhöhung	5,4	546,1		-		-	-	551,5						-	551,5

Entnahmen aus den Rücklagen			-		-	-			-	-						-			- 1,8			- 1,8

Veränderungen aus Put-Optionen			-		-	-			-	-						-			-			-

Ausschüttungen			-		-	- 223,1			-	-						- 223,1			- 5,9			- 229,0

Stand zum 30.09.2019	68,6	1.157,3		4.391,2		- 51,5	- 38,2	5.527,4	22,1	5.549,5

Stand zum 01.01.2020	69,0	1.202,2		4.718,9		- 53,0	- 27,2	5.909,9	24,0	5.933,9

Erstanwendung IFRS 16			-		-	-			-	-						-			-			-

Stand zum 01.01.2020 angepasst	69,0	1.202,2		4.718,9		- 53,0	- 27,2	5.909,9	24,0	5.933,9

Periodenergebnis			-		-	653,4			-	-	653,4	2,7	656,1

Sonstiges Ergebnis (OCI)			-		-	-			- 0,8	- 7,8						- 8,6	0,0				- 8,6

Gesamtergebnis			-		-	653,4			- 0,8	- 7,8	644,8	2,7	647,5

Sonstiges			-		-	1,3			-	-	1,3						-	1,3

Änderung des Konsolidierungskreises			-		-	-			-	-						-			-			-

Kapitalerhöhung	3,1	351,0		-		-	-	354,1						-	354,1

Entnahmen aus den Rücklagen			-		-	-			-	-						-			- 2,2			- 2,2

Veränderungen aus Put-Optionen			-		-	-			-	-						-			-			-

Ausschüttungen			-		-	- 257,0			-	-						- 257,0			-			- 257,0

Stand zum 30.09.2020	72,1	1.553,2		5.116,6		- 53,8	- 35,0	6.653,1	24,5	6.677,6

KONZERNABSCHLUSS

LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Konzernkapitalflussrechnung

T25

Konzernkapitalflussrechnung

		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Operatives Ergebnis	927,6	852,9

Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen	12,9	11,6

(Gewinne)/Verluste aus der Bewertung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien	- 593,4		- 551,6

(Gewinne)/Verluste aus der Veräußerung von zur Veräußerung gehaltenen
Vermögenswerten und als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0,2		-

(Abnahme)/Zunahme Pensionsrückstellungen
und sonstige langfristige Rückstellungen	- 3,2	0,5

Sonstige zahlungsunwirksame Erträge und Aufwendungen	4,6	4,0

(Abnahme)/Zunahme der Forderungen, Vorräte und übrigen Aktiva	- 61,3		- 45,5

Abnahme/(Zunahme) der Verbindlichkeiten
(ohne Finanzierungsverbindlichkeiten) und Rückstellungen	14,1	18,4

Zinsauszahlungen	- 59,8		- 58,6

Zinseinzahlungen	0,1	0,2

Erhaltene Beteiligungserträge	3,1	3,1

Erhaltene Steuern	2,7	0,4

Gezahlte Steuern	- 7,1		- 10,6

Mittelzufluss/Mittelabfluss aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit	240,5	224,8

Cashflow aus Investitionstätigkeit

Auszahlungen für Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	- 629,4		- 166,4

Einzahlungen aus Abgängen von zur Veräußerung gehaltenen langfristigen
Vermögenswerten und als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	30,0	184,3

Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte
und Sachanlagevermögen	- 11,0		- 12,7

Veränderungen der langfristigen Geldanlagen	25,1		- 9,9

Auszahlungen für den Erwerb von Anteilen an vollkonsolidierten Unternehmen	- 22,6		-

Mittelzufluss/Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit	- 607,9		- 4,7

		01.01. -		01.01. -
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

Aufnahme von Bankdarlehen	258,4	436,5

Tilgung von Bankdarlehen	- 173,5		- 270,2

Begebung von Wandelanleihen	544,0		-

Auszahlungen aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten	- 8,0		- 7,7

Übrige Einzahlungen	-	0,7

Übrige Auszahlungen	- 1,3		-

Kapitalerhöhung	269,6		-

Begebung von Namensschuldverschreibungen	50,0		-

Ausschüttungen an Aktionäre	- 172,4		- 223,1

Ausschüttungen und Entnahmen aus den Rücklagen
von nicht beherrschenden Anteilen	- 1,8		- 7,6

Mittelzufluss/Mittelabfluss aus Finanzierungstätigkeit	765,0		- 71,4

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands	397,6	148,7

Finanzmittelbestand am Anfang der Periode	451,2	233,6

Finanzmittelbestand am Ende der Periode	848,8	382,3

Zusammensetzung des Finanzmittelbestands

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	848,8	382,3

Finanzmittelbestand am Ende der Periode	848,8	382,3

KONZERNABSCHLUSS

LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Ausgewählte erläuternde Anhangangaben

zum IFRS-Konzernzwischenabschluss zum 30.09.2020

1. Grundlagen des Konzerns

2. Der Konzernzwischenabschluss

4. Veränderungen im Konzern

Die LEG Immobilien AG, Düsseldorf, (im Folgenden: "LEG Immo") und ihre Tochter- und Enkelgesellschaften, hier insbesondere die LEG NRW GmbH, Düsseldorf (im Folgenden: "LEG") und deren Tochter- unternehmen (im Folgenden zusammen "LEG-Gruppe") zählen zu den größten Wohnungsunternehmen in Deutschland. Am 30. Septem- ber 2020 hielt die LEG-Gruppe 139.896 (30. September 2019: 135.065) Wohn- und Gewerbeeinheiten im Bestand (139.448 (30. September 2019: 132.019) Einheiten ohne IFRS 5 Objekte).

Die LEG-Gruppe verfolgt als integriertes Immobilienunternehmen drei Kernaktivitäten: die Optimierung des Kerngeschäfts, den Ausbau der Wertschöpfungskette sowie die Portfolio-Stärkung.

Der Konzernzwischenabschluss wird in Euro aufgestellt. Sofern nichts anderes angegeben ist, sind sämtliche Werte auf Millionen Euro (Mio. Euro) gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathe matisch exakt ergebenden Werten auftreten.

Die LEG Immo hat den Konzernzwischenabschluss nach den Vor- schriften der International Financial Reporting Standards (IFRS) für Zwischenberichterstattung, wie sie in der EU anzuwenden sind, und deren Auslegung durch das International Financial Reporting Standards Interpretations Committee (IFRS IC) aufgestellt. Auf Grundlage des Wahlrechts des IAS 34.10 erfolgte die Darstellung des Anhangs in verkürzter Form. Der verkürzte Konzernzwischenabschluss ist nicht geprüft oder einer prüferischen Durchsicht unterzogen worden.

Die LEG-Gruppe erzielt im Wesentlichen Ergebnisse aus der Vermie- tung und Verpachtung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immo- bilien. Die Vermietung und Verpachtung ist dabei im Wesentlichen unabhängig von Saison- und Konjunktureinflüssen.

3. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die für den Konzernzwischenabschluss der LEG-Gruppe angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den im IFRS Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 der LEG Immo darge stellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden. Der vorliegende Konzernzwischenabschluss zum 30. September 2020 ist daher im Zusammenhang mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 zu lesen.

Die ab dem 1. Januar 2020 verpflichtend neu anzuwendenden Standards und Interpretationen hat die LEG Immo vollständig angewandt. Die Änderungen des IFRS 3 werden bei künftigen Unternehmens zusammenschlüssen berücksichtigt. Durch die Änderungen der Interest Rate Benchmark Reform an IFRS 9, IAS 39 und IFRS 7 ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Bewertung der Derivate im Hedge Accounting. Im Rahmen der prospektiven Effektivitäts beurteilung einer Sicherungsbeziehung wird angenommen, dass der zugrunde liegende Referenzzinssatz von der Ablösung aufgrund der IBOR Reform nicht betroffen ist.

Am 12. Mai 2020 wurde die Umwandlung der LEG Immobilien AG in die Rechtsform einer SE Societas Europaea (Europäische Aktiengesell- schaft) eingeleitet.

Zum 1. April 2020 erfolgte die Erstkonsolidierung der LEG Wohngele- genheit Süd GmbH.

Zum 16. Juni 2020 erfolgte die Gründung und Erstkonsolidierung der Gesellschaften LEG Rhein Neckar GmbH und LEG Niedersachsen GmbH.

25	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

5. Unternehmenserwerbe

Am 8. November 2019 hat die LEG-Gruppe zur Portfoliostärkung einen Kaufvertrag mit der Baum-Gruppe über die Übernahme von jeweils 94,9 % der Geschäftsanteile an der Baum Erste Wohnimmobilien Bremen GmbH, der Baum Zweite Wohnimmobilien Bremen GmbH sowie der Baum Wohnimmobilien Oldenburg GmbH unterzeichnet.

Im Rahmen der Transaktion wurden fünf Mitarbeiter übernommen. Nach kartellrechtlicher Zustimmung erfolgte der Vollzug der Trans- aktion zum 31. Dezember 2019.

Der Erwerb dieser Gesellschaften wurde zum 31. Dezember 2019 als Unternehmenszusammenschluss im Sinne des IFRS 3 behandelt, da wesentliche Geschäftsprozesse erworben worden sind.

Die Kaufpreisallokation ist zum 30. September 2020 final. Die Gegen- leistung für den Unternehmenserwerb setzt sich wie folgt zusammen:

T26

Gegenleistung
		31.12.2019	31.12.2019	Veränderung
in Mio. €	final		vorläufig

Netto-Barkaufpreis
komponente	254,3	254,2	0,1

Bedingte
Kaufpreiserstattung	-		-	-

Gesamtgegenleistung	254,3	254,2	0,1

Der Kaufpreis kann den erworbenen Vermögenswerten und Schulden, bewertet zu beizulegenden Zeitwerten, wie folgt zugeordnet werden:

T27

LTV
		31.12.2019	31.12.2019		Veränderung
in Mio. €	final		vorläufig

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	231,1	231,1	0,0

Sachanlagen - Finanzlease	0,1	0,2		- 0,1

Aktive latente Steuern	0,0	0,0	0,0

Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten	3,9	3,9	0,0

Forderungen und sonstige Aktiva	0,5	0,8		- 0,3

Liquide Mittel	2,1	2,1	0,0

Summe Vermögenswerte	237,7	238,1		- 0,4

Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	0,1	0,1		-

Passive latente Steuern	23,8	23,8		-

Sonstige Rückstellungen	0,0	0,0		-

Verbindlichkeiten aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten	4,1	4,1		-

Sonstige Verbindlichkeiten	2,6	3,5		- 0,9

Summe Verbindlichkeiten	30,6	31,5		- 0,9

Nettovermögen zu Zeitwerten	207,1	206,6	0,5

Nicht beherrschende Anteile	6,8	6,8		-

Nettovermögen zu Zeitwerten ohne Minderheiten	200,3	199,8	0,5

Gegenleistung	254,3	254,2	0,1

Geschäfts- oder Firmenwert	54,0	54,4		- 0,4

Der beizulegende Zeitwert der erworbenen Mietforderungen beläuft sich auf 0,0 Mio. Euro. Der Bruttobetrag der fälligen Mietforderungen liegt bei 0,3 Mio. Euro, mit einer zum Erwerbszeitpunkt erfassten Wertminderung in Höhe von 0,3 Mio. Euro.

Nicht beherrschende Anteile an den erworbenen Unternehmen wer- den in Höhe ihres Anteils am erworbenen Nettovermögen bilanziert.

Die Transaktionskosten des Unternehmenszusammenschlusses be- laufen sich auf 1,3 Mio. Euro und beinhalten im Wesentlichen Rechts- und Beratungskosten sowie Grunderwerbsteuer.

Die aus dem Unternehmenszusammenschluss erwarteten Synergien bestehen im Wesentlichen aus Kostenvorteilen sowie zusätzlichen Erlöspotenzialen.

Der Geschäfts- oder Firmenwert ist für steuerliche Zwecke nicht abzugsfähig.

zum 31. Dezember 2019

26	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

6. Ermessensentscheidungen und Schätzungen

Die Aufstellung des Konzernzwischenabschlusses nach IFRS erfor- dert, dass Annahmen getroffen und Schätzungen gemacht werden, die sich auf den Wertansatz der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, der Erträge und Aufwendungen sowie die Angabe der Eventualschulden auswirken. Diese Annahmen und Schätzungen beziehen sich insbesondere auf die Bewertung von als Finanzinvesti- tion gehaltenen Immobilien, die Bilanzierung und Bewertung von Pensionsrückstellungen, die Bilanzierung und Bewertung von sonstigen Rückstellungen, die Bewertung von Finanzschulden und die Ansatz fähigkeit aktiver latenter Steuern.

Obwohl das Management davon ausgeht, dass die verwendeten Annahmen und Einschätzungen angemessen sind, können etwaige unvorhersehbare Veränderungen dieser Annahmen die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage beeinflussen. Die aktuelle Covid-19 Situation wurde bei den Ermessensentscheidungen berücksichtigt. Es ergaben sich keine wesentlichen Auswirkungen. Anhaltspunkte für die Durch- führung eines unterjährigen Wertminderungstests des Geschäfts- oder Firmenwerts liegen nicht vor.

Angesichts der globalen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Wirt- schaft und Gesellschaft können zum jetzigen Zeitpunkt sämtliche Prognosen nur unter stark erhöhter Unsicherheit angestellt werden. Dies insbesondere vor dem Hintergrund der internationalen Verflech- tungen und gegenseitigen Wechselwirkungen von Finanzmärkten, Realwirtschaft und politischen Entscheidungen, die jeweils für sich genommen bereits Einfluss auf die ökonomischen Auswirkungen der Pandemie haben, in ihrer Kombination jedoch unmöglich mit Sicher- heit ex ante zu beurteilen sind. Im Folgenden wird daher von der Grundprämisse ausgegangen, dass es sich bei der Corona-Pandemie um ein temporäres Phänomen handelt.

Entwicklung Immobilienpreise und -nachfrage

Entwicklung Mietausfälle und Mietstundungen

Aktuell sind nur leicht erhöhte Mietausfälle zu registrieren. Ursächlich sind hier u. a. die umfangreichen Zahlungen von staatlichen Transfer- leistungen. Potenzielle Mietausfälle aus Gewerbeimmobilien sind, aufgrund der LEG-spezifischen geringen Gewerbevermietung, derzeit als nicht wesentlich einzuordnen.

Wohnungsleerstand

Aktuell ist keine Entwicklung ersichtlich die auf einen höheren Leer- stand hindeuten würde. Einem derzeit schwierigen Umfeld für die Neuvermietungen stehen rückläufige Mieterkündigungen gegenüber. Zudem könnte analog zur Finanzkrise 2008/2009 die Zuwanderung aus EU-Ländern, die stark von den wirtschaftlichen Folgen der Sars- CoV-2-Pandemie betroffen sind, zunehmen und mittelfristig für zusätzliche Wohnungsnachfrage sorgen. Als Chance speziell für die LEG-Gruppe könnte sich im Falle einer Rezession erweisen, dass die LEG-Gruppe über eine hohe Menge an preiswertem Wohnraum verfügt und insofern von erhöhter Nachfrage nach günstigen Wohnungen in Rezessionszeiten profitieren kann.

Nach sorgfältiger Abwägung der der LEG-Gruppe zurzeit vorliegenden Informationen sind wir zu der Auffassung gelangt, dass die Aus wirkungen der Sars-CoV-2-Pandemie auf den Wohnimmobiliensektor in Deutschland und den Geschäftsverlauf und die Werthaltigkeit des Immobilienanlagevermögens der LEG-Gruppe überschaubar sein sollten; mitunter können sich für die LEG-Gruppe sogar Chancen ergeben.

Für weitergehende Erläuterungen wird auf den > Konzernabschluss verwiesen.

27	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

7. Ausgewählte Erläuterungen zur Konzernbilanz

Am 30. September 2020 hielt die LEG-Gruppe 138.601 Wohnungen und 1.295 Gewerbeimmobilien im Bestand (139.448 Einheiten ohne IFRS-5-Objekte).

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben sich im Geschäftsjahr 2019 und in 2020 bis zum Stichtag des Konzern zwischenabschlusses wie folgt entwickelt:

T28

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

						Wohnimmobilien

		Summe	Wachstums-		Stabile Märkte		Märkte mit		Wohn	Gewerbe		Garagen,		Erbbaurechte		Unbebaute
				märkte				höheren		immobilien	immobilien		Stellplätze				Flächen
								Renditen		ohne Markt			und sonst.
in Mio. €										zuordnung			Einheiten

Buchwert zum 01.01.2020 1		12.031,1		5.126,8		3.923,0		2.390,2		0,0		225,9		219,4		113,3		32,5
Zukäufe	431,5		116,1	187,5	86,6	12,6		11,3	8,7	5,7	3,0

Sonstige Zugänge	203,5		73,3	67,0	56,4	0,0		1,8	0,2	2,9	1,8

Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte		- 38,7	- 3,7		- 13,5		- 7,3		- 13,1	- 0,4		- 0,3	0,0		- 0,3

Umgliederung aus zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	0,0		0,0	0,0	0,0	0,0		0,0	0,0	0,0	0,0

Umgliederung in Sachanlagen		- 1,1	- 0,6		- 0,1		- 0,1	0,0		0,0		- 0,2	0,0	0,0

Umgliederung aus Sachanlagen	2,6		0,0	0,0	0,0	0,0		2,6	0,0	0,0	0,0

Anpassung des beizulegenden Zeitwertes	593,3		237,3	215,4	114,6	0,5		- 2,6	17,1	9,9	1,2

Umbuchung	0,0		10,4		- 4,4		- 5,4	0,0		- 5,5	6,9		- 0,7		- 1,3

Buchwert zum 30.09.2020	13.222,2		5.559,7	4.374,9	2.635,0	0,0		233,1	251,6	131,1	36,9

1 Ausweitung der Marktklassifizierung auf das gesamte Gebiet der Bundesrepublik Deutschland.

in Mio. €

Bewertungsergebnis zum 30.09.2020	593,3

- hierauf entfallen auf bis 30.09.2020
im Bestand befindliche Immobilien	592,7

- hierauf entfallen auf bis 30.09.2020
abgegangene Immobilien	0,6

28	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

T29

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

							Wohnimmobilien

			Summe	Wachstums-		Stabile Märkte		Märkte mit		Außerhalb		Gewerbe		Garagen,		Erbbaurechte		Unbebaute
					märkte				höheren		NRW		immobilien		Stellplätze				Flächen
									Renditen						und sonst.
in Mio. €															Einheiten

Buchwert zum 01.01.2019	10.709,0	4.607,3	3.296,8	2.212,1	164,5	209,4	184,9	3,4	30,6

Erstanwendung IFRS 16	35,8	- 26,4		- 9,3		- 17,9		- 2,7	0,1		- 0,1	92,2	0,0

Zukäufe	360,7	134,3	156,2	31,8	26,6	7,7	4,1		- 0,3	0,2

Sonstige Zugänge	201,5	73,8	66,3	49,3	3,8	3,7	0,1	3,6	0,8

Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte			- 200,2	- 9,3		- 55,4		- 125,9		- 1,8		- 1,1		- 4,0	0,0		- 2,8

Umgliederung aus zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	0,1	0,0	0,0	0,1	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0

Umgliederung in Sachanlagen			- 0,5	1,4		- 0,1	0,1	0,0		- 1,6	0,0		- 0,2	0,0

Umgliederung aus Sachanlagen	1,3	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	1,3	0,0

Anpassung des beizulegenden Zeitwertes	923,4	427,0	283,8	132,6	7,2	7,0	34,7	28,0	3,0

Buchwert zum 31.12.2019	12.031,1	5.208,1	3.738,3	2.282,2	197,6	225,2	219,7	128,0	31,8

in Mio. €

Bewertungsergebnis zum 31.12.2019	923,4

- hierauf entfallen auf per 31.12.2019
im Bestand befindliche Immobilien	923,2

- hierauf entfallen auf bis 31.12.2019
abgegangene Immobilien	0,2

29	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Mit Datum vom 27. Dezember 2019 hat die LEG von der F 101 Projekt GmbH & Co. KG die Projekte F 99 und F 101 (Grundstück plus definiertem Bausoll) erworben. Die Kaufpreise werden fällig mit Abnahme der fertiggestellten Gebäude (F 99 voraussichtlich 1. März 2022 / F 101 1. September 2022).

Portfolioankauf 1

Am 27. September 2019 wurde der Ankauf eines Immobilienport folios über 2.010 Wohn- und Gewerbeeinheiten beurkundet. Das Portfolio erwirtschaftet eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 7,1 Mio. Euro. Die durchschnittliche Wohnungs-Ist-Miete liegt bei ca. 4,97 Euro pro qm, der anfängliche Leerstand bei ca. 4,5 %. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte zum 1. Januar 2020. Der Portfolio- ankauf stellt keinen Unternehmenserwerb im Sinne von IFRS 3 dar.

Portfolioankauf 2

Am 30. Januar 2020 wurde der Ankauf eines Immobilienportfolios über 1.406 Wohn- und Gewerbeeinheiten beurkundet. Das Portfolio erwirtschaftet eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 6,0 Mio. Euro. Die durchschnittliche Wohnungs-Ist-Miete liegt bei ca. 5,71 Euro pro qm, der anfängliche Leerstand bei ca. 4,4 %. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte zum 1. Mai 2020. Der Portfolioankauf stellt keinen Unternehmenserwerb im Sinne von IFRS 3 dar.

Portfolioankauf 3

Am 16. Juni 2020 wurde der Ankauf eines Immobilienportfolios über 1.082 Wohn- und Gewerbeeinheiten beurkundet. Das Portfolio erwirtschaftet eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 4,9 Mio. Euro. Die durchschnittliche Wohnungs-Ist-Miete liegt bei ca. 5,79 Euro pro qm, der anfängliche Leerstand bei ca. 3,0 %. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 1. August 2020. Der Portfolioankauf stellt keinen Unternehmenserwerb im Sinne von IFRS 3 dar.

Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgte zuletzt zum 30. Juni 2020. Zum 30. September 2020 wurde keine Anpassung der beizulegenden Zeitwerte vorgenommen. Hinsichtlich der Bewertungsmethodik und -parameter wird auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 verwiesen.

Wesentliche Marktentwicklungen und Bewertungsparameter, die die Verkehrswerte des Immobilienbestands der LEG Immo beeinflussen, werden jedes Quartal überprüft. Soweit notwendig, erfolgt eine Neu- bewertung des Immobilienbestandes. Die Ergebnisse dieser Prüfung erfordern zum 30. September 2020 keine Wertanpassung. Trotz der zum Stichtag bereits vorangeschrittenen Covid-19-Pandemie können aktuell keine Auswirkungen am Markt beobachtet werden, welche die langfristige Werthaltigkeit des Immobilienbestands in Frage stellen.

Die nachstehenden Tabellen zeigen die Bewertungstechnik, die bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet wurde, sowie die verwendeten wesentlichen, nicht beobachtbaren Inputfaktoren zum 30. Juni 2020 und 31. Dezember 2019:

30	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

T30

Bewertungsparameter zum 30. Juni 2020
		Bruttovermögenswert	Bewertungstechnik			Marktmiete Wohnen/Gewerbe				Instandhaltungskosten			Verwaltungskosten			Stabilisierte Leerstandsquote
		der als Finanzinvestition																							Wohnen/Gewerbe			Wohnen/Gewerbe
		gehaltenen Immobilien												€/qm												€/qm					€/Einheit			%

				in Mio. €								min	Ø			max			min	Ø			max		min	Ø			max		min	Ø	max

Wohnimmobilien
(inkl. Erbbaurecht Gebäude)

Wachstumsmärkte		5.533							DCF	3,56		8,10	13,33	5,56	11,77				15,58	129	302		462		1,0		1,9		7,0

Stabile Märkte		4.237							DCF	2,31		6,55	9,98	6,58	11,82				15,08	159	300		462		1,5		3,0		9,0

Märkte mit höheren Renditen		2.619							DCF	0,33		5,95	9,31	5,80	11,90				15,45	165	300		462		1,5		4,2		9,0

Wohnimmobilien
ohne Marktzuordnung		12							DCF	6,61		6,75	7,76	11,96	12,54				12,90	305	305		305		2,0		2,9		3,0

Gewerbeimmobilien		229							DCF	1,00		7,50	27,00	0,87	6,53				15,37	1	259		5.481		1,0		2,6		9,0

Erbbaurechte (Grundstücke)		127							DCF

Garagen, Stellplätze
und Sonstige Einheiten		249							DCF																											1	37		887

Unbebaute Flächen											Ertragswert-/
			36					Vergleichswertverfahren																											1	6		14

Gesamt Portfolio (IAS 40) 1			13.043							DCF		0,33		6,76		27,00		0,87		11,77			15,58		1		275			5.481		1,0	3,1		9,0

		Diskontierungszinssatz			Kapitalisierungszinssatz				Voraussichtliche Mietentwicklung
			%											%											%

		min	Ø						max		min	Ø				max			min	Ø				max

Wohnimmobilien
(inkl. Erbbaurecht Gebäude)

Wachstumsmärkte	3,5		4,6	5,4		2,1			5,2	9,5			1,2			1,7			2,0

Stabile Märkte	3,4		4,6	5,5		2,0			5,8	11,2			0,8			1,3			1,8

Märkte mit höheren Renditen	3,5		4,7	5,3		3,0			6,3	10,6			0,7			1,0			1,5

Wohnimmobilien
ohne Marktzuordnung	4,8		4,8	4,9		4,0			4,3	5,6			1,3			1,6			1,7

Gewerbeimmobilien	2,5		6,5	9,0		2,8			7,2	9,5			0,7			1,5			1,9

Erbbaurechte (Grundstücke)

Garagen, Stellplätze
und Sonstige Einheiten	3,3		4,7	5,6		2,8			6,9	12,7			0,7			1,3			1,9

Unbebaute Flächen	4,5		4,7	5,3		2,9			11,2	12,7			0,2			1,3			1,9

Gesamt Portfolio (IAS 40) 1		2,5		4,7			9,0		2,0					5,9			12,7					0,2				1,3					2,0

1 Darüber hinaus bestehen zum 30.06.2020 zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte (IFRS 5) in Höhe von 3,1 Mio. €, die dem Level 2 der Fair-Value-Hierarchie entsprechen.

31	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

T31

Bewertungsparameter zum 31. Dezember 2019
		Bruttovermögenswert	Bewertungstechnik			Marktmiete Wohnen/Gewerbe			Instandhaltungskosten			Verwaltungskosten			Stabilisierte Leerstandsquote
		der als Finanzinvestition																					Wohnen/Gewerbe			Wohnen/Gewerbe
		gehaltenen Immobilien											€/qm											€/qm					€/Einheit			%

				in Mio. €							min	Ø			max		min	Ø			max		min	Ø			max		min	Ø	max

Wohnimmobilien

Wachstumsmärkte		4.824						DCF	3,84		8,16	13,33	5,56	11,77			15,58	215	303		462	1,0	1,8	6,0

Stabile Märkte		3.665						DCF	2,40		6,36	9,84	4,53	11,82			15,08	198	300		462	1,5	3,1	9,0

Märkte mit höheren Renditen		2.200						DCF	0,36		5,85	8,78	1,92	11,91			15,45	164	300		462	1,5	4,3	9,0

Ankäufe		363						DCF	4,15		7,61	14,00	7,16	13,07			14,00	39	239		299	0,0	2,6	7,7

Gewerbeimmobilien		211						DCF	1,00		7,41	27,00	0,87	5,99			13,03	1	279		5.482	1,0	2,6	9,0

Erbbaurechte		520						DCF	1,50		6,46	11,25	7,42	11,63			14,88	11	279		2.662	1,0	2,9	7,0

Garagen, Stellplätze
und Sonstige Einheiten		215						DCF																										0	37		54

Unbebaute Flächen										Ertragswert-/
			33				Vergleichswertverfahren																										0	6		14

Gesamt Portfolio (IAS 40) 1			12.031						DCF		0,36		6,66		27,00	0,87		11,84			15,58		0		276			5.482		0,0	3,1		9,0

		Diskontierungszinssatz			Kapitalisierungszinssatz			Voraussichtliche Mietentwicklung
			%										%										%

		min	Ø					max		min	Ø				max		min	Ø				max

Wohnimmobilien

Wachstumsmärkte	3,6	4,7					5,6	2,2			5,2				9,6		1,3			1,7		2,0

Stabile Märkte	3,6	4,7					5,6	2,5			6,0				10,0		0,8			1,2		1,8

Märkte mit höheren Renditen	3,9	4,9					6,3	3,5			6,4				10,6		0,7			1,0		1,5

Ankäufe	4,6	4,8					6,6	3,4			5,1				8,2		1,0			1,4		1,9

Gewerbeimmobilien	2,5	6,5					9,0	2,8			7,1				11,4		0,7			1,5		1,9

Erbbaurechte	3,6	4,9					6,9	3,1			6,3				12,4		0,8			1,2		1,9

Garagen, Stellplätze
und Sonstige Einheiten	4,1	4,8					5,7	2,9			7,1				12,8		0,7			1,3		2,0

Unbebaute Flächen	3,6	4,8					5,4	2,2			11,1				12,3		0,9			1,3		1,9

Gesamt Portfolio (IAS 40) 1		2,5		4,8					9,0		2,2			6,05			12,8			0,7		1,3			2,0

1 Darüber hinaus bestanden zum 31.12.2019 zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte (IFRS 5) in Höhe von 25,2 Mio. Euro, die dem Level 2 der Fair-Value-Hierarchie entsprechen.

zum 31. Dezember 2019

32	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Hinsichtlich der Bewertungsmethodik wird auf den > Konzernabschluss verwiesen.

Des Weiteren hält die LEG-Gruppe noch Grundstücke und Gebäude im Bestand, die nach IAS 16 bilanziert werden.

Unter den Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten werden zum 30. September 2020 Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen in Höhe von 29,5 Mio. Euro ausgewiesen. Die Nutzungsrechte resul- tieren aus angemieteten Gebäuden, dem Pkw-Leasing, dem Wärme- contracting, der Mess- und Meldetechnik, den IT-Peripheriegeräten sowie der Software. Im Berichtszeitraum sind Nutzungsrechte in Höhe von 5,4 Mio. Euro zugegangen.

T32

Nutzungsrechte Leasing
in Mio. €	30.09.2020	31.12.2019

Nutzungsrechte Grundstücke und Gebäude	4,5	5,8

Nutzungsrechte technische Anlagen
und Maschinen	17,3	19,2

Nutzungsrechte Betriebs- und
Geschäftsausstattung	5,9	5,2

Sachanlagen	27,7	30,2

Nutzungsrechte Software	1,8	0,9

Immaterielle Vermögenswerte	1,8	0,9

Die flüssigen Mittel beinhalten im Wesentlichen Guthaben bei Kredit instituten.

Die Veränderung der Bestandteile des Konzerneigenkapitals ist aus der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung ersichtlich.

Die Finanzschulden setzen sich wie folgt zusammen:

T33

Finanzschulden
in Mio. €	30.09.2020	31.12.2019

Finanzschulden aus der
Immobilienfinanzierung	5.648,1	4.973,4

Finanzschulden aus der Leasingfinanzierung	80,7	80,5

Finanzschulden	5.728,8	5.053,9

Die Finanzschulden aus der Immobilienfinanzierung dienen der Finan- zierung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

In den ersten drei Quartalen 2020 erhöhten die Ausgabe einer Wandel anleihe mit einem Buchwert in Höhe von 522,4 Mio. Euro, die Aus- gabe einer Namensschuldverschreibung in Höhe von 50,3 Mio. Euro, ein Ankauf in Höhe von 14,5 Mio. Euro sowie weitere Darlehens valutierungen in Höhe von 245,0 Mio. Euro die Finanzschulden aus der Immobilienfinanzierung. Gegenläufig wirkten planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen in Höhe von 173,0 Mio. Euro.

Die Finanzschulden aus der Immobilienfinanzierung beinhalten unter anderem zwei Wandelanleihen mit einem Nominalwert von 550,0 Mio. Euro (IFRS-Buchwert 522,4 Mio. Euro) und einem Nominalwert von 400,0 Mio. Euro (IFRS-Buchwert 388,2 Mio. Euro) sowie drei Unternehmensanleihen mit einem Nominalwert von 500,0 Mio. Euro (IFRS-Buchwert 498,4 Mio. Euro), mit einem Nominalwert von 300,0 Mio. Euro (IFRS-Buchwert 298,9 Mio. Euro) und einem Nominalwert von 500,0 Mio. Euro (IFRS-Buchwert 501,1 Mio. Euro).

Für bereits abgeschlossene Leasingverhältnisse, die erst nach dem Abschlussstichtag beginnen, werden sich in Zukunft mögliche Zahlungsmittelabflüsse von 15,9 Mio. Euro ergeben.

Die Veränderung der Fristigkeitenverteilung gegenüber dem 31. Dezem- ber 2019 resultiert aus der Ausgabe der neuen Wandelanleihe 2020, der Umgliederung der bestehenden Wandelanleihe 2017, den weiteren Valutierungen sowie der Rückzahlung von Commercial Papers.

T34

Restlaufzeit der Finanzschulden aus der Immobilienfinanzierung

				Restlaufzeit			Summe

in Mio. €	< 1 Jahr		> 1 bis 5 Jahre		> 5 Jahre

30.09.2020		477,3	1.808,8	3.362,0		5.648,1

31.12.2019		187,5	1.456,3	3.329,6		4.973,4

33	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

8. Ausgewählte Erläuterungen

zur Konzerngesamtergebnisrechnung

Das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung setzt sich wie folgt zusammen:

T35

Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung

			01.01.-	01.01.-
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Nettokaltmieten	464,5	439,8

Ergebnis Betriebs- und Heizkosten	- 1,2		- 0,9

Instandhaltungsaufwand für
extern bezogene Leistungen	- 37,4		- 36,9

Personalaufwand	- 53,7		- 48,8

Wertberichtigung Mietforderungen	- 5,6		- 5,8

Abschreibungen	- 7,4		- 6,9

Sonstiges	6,5		- 0,3

Ergebnis aus Vermietung
und Verpachtung	365,7	340,2

Net Operating Income-Marge in %	78,7	77,4

Projektkosten mit Einmalcharakter -
Vermietung und Verpachtung	3,2	2,9

Abschreibungen	7,4	6,9

Bereinigtes Ergebnis aus
Vermietung und Verpachtung	376,3	350,0

Bereinigte Net Operating
Income-Marge in %	81,0	79,6

Bei einer im Vergleich zur Mietentwicklung überproportionalen Ent- wicklung des Ergebnisses aus Vermietung und Verpachtung konnte die Net Operating Income (NOI)-Marge gegenüber dem Vergleichs- zeitraum von 77,4 % auf 78,7 % gesteigert werden.

Folgende Abschreibungsaufwendungen für Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen sind im Berichtszeitraum im Ergebnis aus Ver- mietung und Verpachtung enthalten.

T36

Abschreibungsaufwand Leasing
		01.01.-	01.01.-
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Nutzungsrechte Gebäude	0,1	0,1

Nutzungsrechte technische Anlagen
und Maschinen	3,6	3,6

Nutzungsrechte Betriebs- und
Geschäftsausstattung	1,6	1,5

Abschreibungsaufwand Leasing	5,3	5,2

Im Berichtszeitraum umfasst das Ergebnis aus Vermietung und Ver- pachtung auch Aufwendungen für Leasingverhältnisse mit einem geringwertigen Vermögenswert von 0,4 Mio. Euro (Vergleichszeit- raum: 0,2 Mio. Euro).

Das Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien setzt sich wie folgt zusammen:

T37

Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

		01.01.-		01.01.-
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Erlöse aus der Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	30,2	26,7

Buchwert der veräußerten als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 30,3		- 26,7

Umsatzkosten der veräußerten als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,7		- 0,8

Ergebnis aus der Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	- 0,8		- 0,8

Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Die Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist zum

Der durchschnittliche Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Wohnimmobilien (einschl. IFRS-5-Objekte) liegt zum 30. Septem- ber 2020 inkl. Ankäufen bei 1.440 Euro/qm (31. Dezember 2019: 1.353 Euro/qm).

Die Portfoliowertsteigerung ist im Wesentlichen auf die positive Ent- wicklung der Mieten sowie auf die Reduzierung des Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatzes zurückzuführen.

34	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Verwaltungs- und andere Aufwendungen

T38

Verwaltungs- und andere Aufwendungen

			01.01. -	01.01. -
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Sonstige betriebliche Aufwendungen	- 12,4		- 10,1

Personalaufwand	- 16,0		- 24,4

Bezogene Leistungen	- 1,1		- 0,9

Abschreibungen	- 3,1		- 2,6

Verwaltungs- und
andere Aufwendungen	- 32,6		- 38,0

Abschreibungen	3,1	2,6

Projektkosten mit Einmalcharakter und
außerordentliche oder periodenfremde
Aufwendungen und Erträge	6,9	12,0

Bereinigte
Verwaltungsaufwendungen	- 22,7		- 23,3

In den Verwaltungs- und anderen Aufwendungen sind im Berichts- zeitraum folgende Abschreibungsaufwendungen für Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen enthalten.

T39

Abschreibungsaufwand Leasing
		01.01.-	01.01.-
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Nutzungsrechte Gebäude	1,5	1,5

Nutzungsrechte Betriebs- und
Geschäftsausstattung	0,2	0,2

Nutzungsrechte Software	0,1	0,1

Abschreibungsaufwand Leasing	1,8	1,8

Zinsergebnis

Das Zinsergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

T40

Zinserträge
		01.01.-	01.01.-
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Übrige Zinserträge	0,1	0,2

Zinserträge	0,1	0,2

T41

Zinsaufwendungen
		01.01.-		01.01.-
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Zinsaufwendungen aus der
Immobilien- und Anleihefinanzierung	- 51,0		- 50,9

Zinsaufwendungen aus der
Darlehensamortisation	- 9,8		- 29,5

Vorfälligkeitsentschädigungen	- 0,4		- 2,4

Zinsaufwendungen aus Zinsderivaten
für die Immobilienfinanzierung	- 6,2		- 5,8

Zinsaufwendungen aus
Pensionsrückstellungen	- 0,9		- 1,9

Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung
sonstiger Aktiva und Passiva	- 0,2		- 0,6

Zinsaufwendungen aus Finanzierungsleasing	- 1,6		- 1,6

Übrige Zinsaufwendungen	- 1,1	0,0

Zinsaufwendungen	- 71,2		- 92,7

Der Zinsaufwand aus Darlehensamortisation sank gegenüber dem Vergleichszeitraum um 19,7 Mio. Euro auf 9,8 Mio. Euro. Hierin ist die Bewertung der Wandelanleihen und Unternehmensanleihen zu fortgeführten Anschaffungskosten in Höhe von 4,7 Mio. Euro (Vergleichszeitraum: 20,5 Mio. Euro) enthalten. Wesentliche Treiber dieses Rückgangs sind die im Geschäftsjahr 2019 durchgeführten Refinanzierungen sowie die vorzeitige Wandlung der in 2014 aus gegebenen Wandelanleihe. Gegenläufig wirken die Ausgabe der beiden Unternehmensanleihen im vierten Quartal 2019 sowie die im Juni 2020 ausgegebene Wandelanleihe.

Der Abschluss eines Derivats im Geschäftsjahr 2019 führte im Berichtszeitraum zu einer Erhöhung der Zinsaufwendungen aus Zinsderivaten um 0,4 Mio. Euro.

des Geschäftsberichts 2019

> Glossar

35	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Ertragsteuern

T42

Steuern vom Einkommen und Ertrag
		01.01.-		01.01.-
in Mio. €	30.09.2020	30.09.2019

Laufende Ertragsteuern	- 2,9		- 13,0

Latente Steuern	- 155,7		- 169,0

Steuern vom Einkommen und Ertrag	- 158,6		- 182,0

Zum 30. September 2020 wurde eine effektive Konzernsteuerquote in Höhe von 18,3 % gemäß der Konzernsteuerplanungsrechnung unterstellt (Vergleichszeitraum: 22,8 %).

In den laufenden Ertragsteuern sind zum 30. September 2020 in Höhe von 0,1 Mio. Euro periodenfremde Steuern enthalten (Vergleichs zeitraum: 1,4 Mio. Euro).

Ergebnis je Aktie

Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird berechnet, indem das Periodenergebnis, welches den Anteilseignern zusteht, durch die durchschnittliche Anzahl von ausgegebenen Aktien während der Berichtsperiode geteilt wird.

Am 25. Juni 2020 hat die LEG Immo eine Kapitalerhöhung unter Ausschluss der Bezugsrechte im Rahmen des beschleunigten Book- building-Verfahrens durchgeführt. Insgesamt wurden 2.370.000 neue Aktien platziert.

Aufgrund der Gewährung von Aktiendividenden für das Geschäfts- jahr 2019 erfolgte am 22. September 2020 eine Kapitalerhöhung. Insgesamt wurden 716.107 neue Aktien ausgegeben.

T43

Ergebnis je Aktie - unverwässert
		30.09.2020	30.09.2019

Den Anteilseignern zurechenbares
Periodenergebnis in Mio. €	653,4	486,2

Durchschnittliche Anzahl der
ausgegebenen Aktien	69.876.373	63.426.930

Ergebnis je Aktie unverwässert in €	9,35	7,67

T44

Ergebnis je Aktie - verwässert
		30.09.2020	30.09.2019

Den Anteilseignern zurechenbares
Periodenergebnis in Mio. €	653,4	486,2

Zinscoupon auf Wandelanleihe nach Steuern	2,6	2,0

GuV-Effekt Bewertung Derivat
Wandelanleihe nach Steuern	43,7	88,4

Amortisationsaufwand Wandelanleihe
nach Steuern	1,9	13,9

Konzernergebnis für
verwässertes Ergebnis je Aktie	701,6	590,5

Durchschnittlich gewichtete Anzahl
der ausgegebenen Aktien	69.876.373	63.426.930

Anzahl potenzieller junger Aktien
bei Ausübung der Wandelanleihe	4.633.776	9.020.694

Aktienanzahl für verwässertes Ergebnis
je Aktie	74.510.149	72.447.624

Zwischenergebnis	9,42	8,15

Ergebnis je Aktie verwässert in €	9,35	7,67

Per 30. September 2020 hat die LEG Immo Wandelschuldverschrei- bungen ausstehend, welche die Inhaber der Anleihe zum Tausch in bis zu 4,6 Mio. potenzielle Stammaktien ermächtigen.

Für die Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie wird die durchschnittliche Anzahl der ausgegebenen Aktien um die Anzahl aller potenziell verwässernden Aktien erhöht. Das Periodenergebnis wird um die im Falle einer vollständigen Ausübung der Wandlungs- rechte wegfallenden Aufwendungen für den Zinscoupon, die Bewer- tung der eingebetteten Derivate sowie der Amortisation der Wandel- anleihe und den daraus resultierenden Steuereffekt bereinigt.

Insbesondere aufgrund der im Falle einer Wandlung entfallenden Aufwendungen aus der Bewertung des eingebetteten Derivats sind die potenziellen Stammaktien aus der Wandelschuldverschreibung nicht verwässernd im Sinne von IAS 33.41 zum 30. September 2019 und zum 30. September 2020.

Das verwässerte Ergebnis je Aktie entspricht dem unverwässerten Ergebnis je Aktie zum 30. September 2019 und zum 30. September 2020.

9. Erläuterungen zur Konzernsegmentberichterstattung

Aufgrund der Überarbeitung der internen Managementbericht erstattung entfällt seit dem Geschäftsjahr 2016 die Steuerung der LEG-Gruppe nach zwei Segmenten. Der Konzern wird nach einem Segment gesteuert.

Die LEG-Gruppe wird nach folgenden Kennzahlen gesteuert:

FFO

Eine wesentliche Steuerungskennzahl der LEG-Gruppe stellt der FFO I dar. Die LEG-Gruppe unterscheidet zwischen dem FFO I (ohne Betrachtung des Ergebnisses aus Veräußerung der als Finanzinvesti- tion gehaltenen Immobilien), FFO II (inklusive des Ergebnisses aus der Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) sowie AFFO (um Capex-Aktivierungen adjustierter FFO I). Die Berechnungssystematik der jeweiligen Kennzahl kann dem

entnommen werden.

36	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Die Ermittlung des FFO I, FFO II und AFFO stellt sich für den Berichts- und Vergleichszeitraum wie folgt dar:

T45

Ermittlung des FFO I, FFO II und AFFO
		Q3 2020			Q3 2019	01.01. -			01.01. -
in Mio. €						30.09.2020	30.09.2019

Nettokaltmieten	156,5	147,3	464,5	439,8

Ergebnis aus Betriebskosten	0,4	1,0	- 1,2				- 0,9

Instandhaltungsaufwand für extern bezogene Leistungen	- 13,4			- 11,5	- 37,4			- 36,9

Personal	- 17,4			- 16,8	- 53,7			- 48,8

Wertberichtigungen Mietforderungen	- 1,3			- 1,5	- 5,6			- 5,8

Sonstiges	3,8			- 1,6	6,5			- 0,3

Projektkosten mit Einmalcharakter - Vermietung und Verpachtung	1,1	1,3	3,2	2,9

Laufendes Ergebnis aus Vermietung & Verpachtung	129,7	118,2	376,3	350,0

Laufendes Ergebnis aus sonstigen Leistungen	2,1	1,6	6,6	3,4

Personal	- 4,9			- 9,0	- 16,0			- 24,4

Sachaufwand	- 2,4			- 2,9	- 13,6			- 10,9

Projektkosten mit Einmalcharakter - Verwaltung	0,5	4,7	6,9	12,0

Außerordentliche und periodenfremde Aufwendungen und Erträge	0,0	0,0	0,0	0,0

Laufende Verwaltungsaufwendungen	- 6,8			- 7,2	- 22,7			- 23,3

Andere Erträge	0,0	0,1	0,0	0,4

Bereinigtes EBITDA	125,0	112,7	360,2	330,5

Zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Erträge	- 21,1			- 19,4	- 59,7			- 58,4

Zahlungswirksame Ertragssteuern aus Vermietungsgeschäft	- 0,8			- 3,8	- 2,0			- 10,0

FFO I (vor Bereinigung von nicht beherrschenden Anteilen)	103,1	89,5	298,5	262,1

Bereinigung von nicht beherrschenden Anteilen	- 1,0			- 1,3	- 1,8			- 3,0

FFO I (nach Bereinigung von nicht beherrschenden Anteilen)	102,1	88,2	296,7	259,1

Gewichtete durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien	71.451.447	63.904.421	69.876.373	63.426.930

FFO I pro Aktie	1,43	1,38	4,25	4,09

Ergebnis aus Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0,0			- 0,1	- 0,3			- 0,3

Zahlungswirksame Ertragsteuern aus Veräußerung
von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0,0			- 1,6	- 0,9			- 2,9

FFO II (inkl. Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien)	102,1	86,5	295,5	255,9

CAPEX	- 80,3			- 58,0	- 202,7			- 136,5

Capex-adjustierter FFO I (AFFO)	21,8	30,2	94,0	122,6

37	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Net Asset Value (NAV)

Eine weitere für die Immobilienwirtschaft relevante Kennzahl stellt der NAV dar. Die Berechnungs systematik der jeweiligen Kennzahl kann dem > Glossar des Geschäftsberichts 2019 entnommen werden.

T46

EPRA-NAV
			30.09.2020						31.12.2019

		unverwässert		Effekt Ausübung		verwässert		unverwässert		Effekt Ausübung		verwässert
				Wandelanleihen							Wandelanleihen
in Mio. €			und Optionen							und Optionen

Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital	6.653,1		-	6.653,1		5.909,9		-	5.909,9

Nicht beherrschende Anteile	24,5		-	24,5		24,0		-	24,0

Eigenkapital	6.677,6		-	6.677,6		5.933,9		-	5.933,9

Effekt aus der Ausübung von Optionen, Wandelanleihen und anderen Rechten am Eigenkapital	-	444,9	444,9			-	26,1	26,1

NAV	6.653,1	444,9	7.098,0		5.909,9	26,1	5.936,0

Zeitwertbewertung der derivativen Finanzinstrumente (netto)	135,6		- 15,4	120,2		84,0		-	84,0

Latente Steuern auf WFA-Darlehen und Derivate	1,6		-	1,6		6,2		-	6,2

Latente Steuern auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	1.621,7		-	1.621,7		1.386,0		-	1.386,0

Firmenwert, der aus latenten Steuern auf EPRA-Anpassungen resultiert	- 55,9		-		- 55,9		- 55,8		-		- 55,8

EPRA-NAV	8.356,1	429,5	8.785,6		7.330,3	26,1	7.356,4

Anzahl Stammaktien	72.095.943	3.438.349	75.534.292		69.009.836	0	69.009.836

EPRA-NAV pro Aktie in €	115,90		-	116,31		106,22		-	106,60

Firmenwert, der aus Synergien resultiert	83,0		-	83,0		83,4		-	83,4

Adjustierter EPRA-NAV (ohne Effekte aus dem Firmenwert)	8.273,1	429,5	8.702,6		7.246,9	26,1	7.273,0

Anzahl Stammaktien	72.095.943	3.438.349	75.534.292		69.009.836	0	69.009.836

Adjustierter EPRA-NAV pro Aktie in €	114,75		-	115,21		105,01		-	105,39

38	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Loan-to-Value-Verhältnis (LTV)

Die Nettoverschuldung zum Ende des Berichtszeitraums hat sich im Vergleich zum 31. Dezember 2019 erhöht, noch stärker erhöhte sich jedoch das Immobilienvermögen, wodurch sich zum Zwischen berichtsstichtag ein weiter rückläufiges Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) in Höhe von 36,4 % ergeben hat (31. Dezember 2019: 37,7 %).

T47

LTV
in Mio. €	30.09.2020	31.12.2019

Finanzschulden	5.728,8	5.053,9

Abzüglich Leasingverbindlichkeiten IFRS 16
(nicht Erbbau)	29,5	31,8

Abzüglich flüssige Mittel	848,8	451,2

Nettofinanzverbindlichkeiten	4.850,5	4.570,9

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	13.222,2	12.031,1

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	33,7	25,2

Vorauszahlungen auf als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien	69,7	53,5

Immobilienvermögen	13.325,6	12.109,8

Loan to Value Ratio (LTV) in %	36,4	37,7

10. Finanzinstrumente

In der Tabelle auf > S. 39 sind die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten nach Bewertungskategorien und -klassen darge- stellt. Dabei werden auch die Forderungen und Verbindlichkeiten aus Leasing sowie die Derivate in Sicherungsbeziehungen berücksichtigt, obwohl sie keiner Bewertungskategorie des IFRS 9 angehören. Des Weiteren sind im Hinblick auf die Bilanzüberleitbarkeit die nicht finanziellen Vermögenswerte und nicht finanziellen Schulden darge- stellt, obwohl diese nicht im Anwendungsbereich des IFRS 7 liegen.

Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzinstrumente werden auf Basis entsprechender Marktwerte oder Bewertungsmethoden bestimmt. Für flüssige Mittel und andere kurzfristige originäre Finanzinstru- mente entsprechen die beizulegenden Zeitwerte näherungsweise den zu den jeweiligen Stichtagen bilanzierten Buchwerten.

Bei langfristigen Forderungen, sonstigen Vermögenswerten und Ver- bindlichkeiten erfolgt die Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes auf Grundlage der erwarteten Zahlungsströme unter Anwendung der zum Bilanzstichtag gültigen Referenzzinssätze. Die beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente werden auf Grundlage der zum Bilanzstichtag bestehenden Referenzzinssätze ermittelt.

Bei zum beizulegenden Zeitwert zu bilanzierenden Finanzinstru menten wird der Zeitwert grundsätzlich anhand von entsprechenden Markt- bzw. Börsenkursen über die "Discounted Cash-Flow Methode" ermittelt, wobei individuelle Bonitäten und sonstige Marktgegeben- heiten in Form von marktüblichen Bonitäts- bzw. Liquiditätsspreads bei der Ermittlung des Barwerts berücksichtigt werden. Sofern keine Markt- bzw. Börsenkurse vorliegen, erfolgt eine Bewertung unter Anwendung marktüblicher Bewertungsmethoden unter Berücksichti- gung instrumentenspezifischer Marktparameter.

Für die Zeitwertermittlung derivativer Finanzinstrumente werden als Eingangsparameter für die Bewertungsmodelle die am Bilanzstichtag beobachteten relevanten Marktpreise und Zinssätze verwendet, die von anerkannten externen Quellen bezogen werden. Dementspre- chend fallen die Derivate in den Level 2 der Bewertungshierarchien im Sinne des IFRS 13.72 ff. (Bewertung aufgrund beobachtbarer Inputdaten).

Bei der Ermittlung des Fair Values der Derivate werden sowohl das eigene Risiko als auch das Kontrahentenrisiko nach IFRS 13 berück- sichtigt.

39	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

T48

Bewertungskategorien und -klassen der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten 30.09.2020

				Bewertung		Bewertung
				(IFRS 9)		(IFRS 16)

		Buchwerte		(Fortgeführte)		Zeitwert				Zeitwert
		laut Bilanz		Anschaffungs-	erfolgswirksam				30.09.2020
in Mio. €	30.09.2020		kosten

Aktiva
Sonstige finanzielle
Vermögenswerte	35,7								35,7

Derivate im Hedge Accounting	-								-

AC	23,7	23,7						23,7

FVtPL	12,0			12,0				12,0

Forderungen und sonstige
Vermögenswerte	112,4								112,4

AC	74,5	74,5						74,5

Sonstige nicht finanzielle
Vermögenswerte	37,9								37,9

Flüssige Mittel	848,8								848,8

AC	848,8	848,8						848,8

Summe	996,9	947,0	12,0				996,9

Davon nach Bewertungs
kategorien des IFRS 9
AC	947,0	947,0						947,0

FVtPL	12,0			12,0				12,0

AC = Amortized Cost

FVtPL = Fair Value through profit and loss

FLAC = Financial Liabilities at Cost

HFT = Held for Trading

			Bewertung		Bewertung
			(IFRS 9)		(IFRS 16)

		Buchwerte	(Fortgeführte)		Zeitwert				Zeitwert
		laut Bilanz	Anschaffungs-	erfolgswirksam				30.09.2020
in Mio. €	30.09.2020	kosten

Passiva
Finanzschulden	- 5.728,8						- 6.050,4

FLAC	- 5.648,1	- 5.648,1					- 6.050,4

Schulden aus Leasingfinanzierung	- 80,7				- 80,7	-

Sonstige Schulden	- 480,8						- 480,8

FLAC	- 174,7	- 174,7					- 174,7

Derivate HFT	- 127,0		- 127,0				- 127,0

Derivate im Hedge Accounting	- 46,9						- 46,9

Sonstige nicht finanzielle
Schulden	- 132,2						- 132,2

Summe	- 6.209,6	- 5.822,8	- 127,0		- 80,7	- 6.531,2

Davon nach Bewertungs
kategorien des IFRS 9
FLAC	- 5.822,8	- 5.822,8					- 6.225,1

Derivate HFT	- 127,0		- 127,0				- 127,0

40	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

T49

Bewertungskategorien und -klassen der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten 31.12.2019

				Bewertung		Bewertung
				(IFRS 9)		(IFRS 16)

		Buchwerte	(Fortgeführte)		Zeitwert		Zeitwert
		laut Bilanz	Anschaffungs-	erfolgswirksam	31.12.2019
in Mio. €	31.12.2019		kosten

Aktiva
Sonstige finanzielle
Vermögenswerte	23,2					23,2

Derivate im Hedge Accounting		-					-

AC	11,2		11,2			11,2

FVtPL	12,0			12,0	12,0

Forderungen und sonstige
Vermögenswerte	82,0					82,0

AC	76,7		76,7			76,7

Sonstige nicht finanzielle
Vermögenswerte	5,3					5,3

Flüssige Mittel	451,2					451,2

AC	451,2		451,2			451,2

Summe	556,4		539,1	12,0	556,4

Davon nach Bewertungs
kategorien des IFRS 9
AC	539,1		539,1			539,1

FVtPL	12,0			12,0	12,0

AC = Amortized Cost

FVtPL = Fair Value through profit and loss

FLAC = Financial Liabilities at Cost

HFT = Held for Trading

				Bewertung		Bewertung
				(IFRS 9)		(IFRS 16)

		Buchwerte	(Fortgeführte)		Zeitwert			Zeitwert
		laut Bilanz	Anschaffungs-	erfolgswirksam			31.12.2019
in Mio. €	31.12.2019		kosten

Passiva
Finanzschulden		- 5.053,9						- 5.306,8

FLAC		- 4.973,4	- 4.973,4					- 5.306,8

Schulden aus Leasingfinanzierung		- 80,5					- 80,5

Sonstige Schulden		- 392,0						- 392,0

FLAC		- 126,8	- 126,8					- 126,8

Derivate HFT		- 60,3			- 60,3			- 60,3

Derivate im Hedge Accounting		- 39,0						- 39,0

Sonstige nicht finanzielle
Schulden		- 165,9						- 165,9

Summe		- 5.445,9	- 5.100,2		- 60,3		- 80,5	- 5.698,8

Davon nach Bewertungs
kategorien des IFRS 9
FLAC		- 5.100,2	- 5.100,2					- 5.433,6

Derivate HFT		- 60,3			- 60,3			- 60,3

41	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Zum 30. September 2020 bleibt der Fair Value der Kleinstbeteili gungen mit 12,0 Mio. Euro unverändert gegenüber der Bewertung zum Jahresabschluss (31. Dezember 2019). Der Fair Value der Kleinst beteiligungen wird mittels DCF-Verfahren ermittelt, da keine notier- ten Preise an einem aktiven Markt für die entsprechenden Beteili gungen verfügbar sind. Der mittels Bewertungsmodellen bestimmte Fair Value wird dem Level 3 der Bewertungshierarchie des IFRS 13 zugeordnet. Die Einordnung in Level 3 erfolgt aufgrund der im Bewertungsmodell verwendeten, nicht am Markt beobachtbaren Parameter. Dabei handelt es sich insbesondere um den Kapitali sierungszins in Höhe von 4,8 %. Zum 30. September 2020 beträgt der Fair Value der Kleinstbeteiligungen 12,0 Mio. Euro. Der Stresstest dieses Parameters ergibt bei plus 50 Basispunkten eine Senkung des Fair Values auf 11,0 Mio. Euro und bei minus 50 Basispunkten eine Erhöhung des Fair Values auf 13,2 Mio. Euro.

11. Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Hinsichtlich der Darstellung der IFRS-2-Programme der LTI-Vorstands anstellungsverträge verweisen wir auf den IFRS-Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019.

12. Sonstiges

Zum 30. September 2020 ergaben sich im Vergleich zum 31. Dezem- ber 2019 keine wesentlichen Veränderungen im Bereich der Eventual- verbindlichkeiten.

13. Vorstand und Aufsichtsrat

In der Zusammensetzung des Aufsichtsrats ergaben sich bis zum

30. September 2020 keine Veränderungen gegenüber den Angaben zum 31. Dezember 2019.

In der Zusammensetzung des Vorstands ergaben sich folgende Ver änderungen:

Mit Wirkung zum 1. Juli 2020 ist Susanne Schröter-Crossan zum Finanzvorstand der LEG Immo bestellt worden.

14. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Seit dem 7. Oktober 2020 ist Martin Wiesmann Mitglied des Auf- sichtsrats der LEG Immo.

Am 22. Juni 2020 wurde der Ankauf eines Immobilienportfolios über 6.418 Wohn- und Gewerbeeinheiten beurkundet. Das Portfolio erwirtschaftet eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 30,2 Mio. Euro. Die durchschnittliche Wohnungs-Ist-Miete liegt bei ca. 5,95 Euro pro qm, der anfängliche Leerstand bei ca. 2,5. Der wirtschaftliche Über- gang erfolgte für 6.104 Einheiten zum 1. November 2020. Für die restlichen 314 Einheiten wird der wirtschaftliche Übergang voraus- sichtlich zum 1. Januar 2021 erfolgen. Der Portfolioankauf stellt keinen Unternehmenserwerb im Sinne von IFRS 3 dar.

Am 19. August 2020 hat die LEG-Gruppe einen Kaufvertrag mit der Fischbach Holding GmbH über die Übernahme von 100 % der Geschäftsanteile an der Fischbach Service GmbH (umfirmiert in LWS Plus GmbH) unterzeichnet. Ziel der Transaktion ist die Ausweitung der eigenen Wertschöpfungskette und gleichzeitig bestehende Schnittstellen zwischen der LEG-Gruppe und den Generalunterneh- mern zu reduzieren, sodass im Rahmen der Leerwohnungssanierung die Steuerungs- und Kontrollfunktionen von der LEG-Gruppe über- nommen werden.

Im Rahmen der Transaktion wurden 29 Mitarbeiter übernommen. Nach kartellrechtlicher Zustimmung erfolgte der Vollzug der Trans- aktion zum 1. Oktober 2020.

Der Erwerb dieser Gesellschaften erfolgte am 1. Oktober 2020 und wird als Unternehmenszusammenschluss im Sinne des IFRS 3 behan- delt, da wesentliche Geschäftsprozesse erworben worden sind.

42	KONZERNABSCHLUSS	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Die vorläufige Gegenleistung für den Unternehmenserwerb setzt sich wie folgt zusammen:

T50

Die Transaktionskosten des Unternehmenszusammenschlusses belau- fen sich auf 0,2 Mio. Euro und beinhalten im Wesentlichen Beratungs- kosten.

Darüber hinaus haben sich nach dem Zwischenbilanzstichtag am

30. September 2020 keine wesentlichen Vorgänge von besonderer Bedeutung ergeben.

Vorläufige Gegenleistung
	01.10.2020
in Mio. €		vorläufig

Netto-Barkaufpreiskomponente	22,6

Bedingte Kaufpreiserstattung	11,8

Gesamtgegenleistung	34,4

Der vorläufige Kaufpreis kann den erworbenen Vermögenswerten und Schulden, bewertet zu beizulegenden Zeitwerten, wie folgt zuge- ordnet werden:

T51

Vorläufige Kaufpreisallokation
	01.10.2020
in Mio. €		vorläufig

BGA	0,1

Sachanlagen - Finanzlease	0,6

Immaterielle Vermögenswerte	0,0

Vorräte	5,8

Forderungen und sonstige Aktiva	0,7

Liquide Mittel	2,4

Summe Vermögenswerte	9,6

Sonstige Rückstellungen	0,1

Sonstige Verbindlichkeiten	5,6

Summe Verbindlichkeiten	5,7

Nettovermögen zu Zeitwerten	3,9

Nicht beherrschende Anteile	0,0

Nettovermögen zu Zeitwerten ohne Minderheiten	3,9

Gegenleistung	34,4

Geschäfts- oder Firmenwert	30,5

Die aus dem Unternehmenszusammenschluss erwarteten Synergien
bestehen im Wesentlichen aus Kostenvorteilen sowie einer Verkürzung	Düsseldorf, den 12. November 2020
der Leerstandsdauer und damit zuverlässigeren Vermietung.
	LEG Immobilien AG
Der Geschäfts- oder Firmenwert ist für steuerliche Zwecke nicht abzugs	Der Vorstand
fähig.
	Lars von Lackum
Neben der Gesamtgegenleistung ist die Kaufpreisallokation aufgrund	(CEO)
der noch nicht vollständig vorliegenden Datengrundlage im Wesent
lichen hinsichtlich folgender Posten vorläufig:	Susanne Schröter-Crossan
	(CFO)
• Vorräte
• Bilanzierung von Leasingverhältnissen	Dr. Volker Wiegel
• Latente Steuern	(COO)
• Eventualverbindlichkeiten.
Die LEG-Gruppe hat Vereinbarungen zu besicherten Finanzierungen
über insgesamt 130 Mio. Euro abgeschlossen. Diese Mittel werden im
Verlauf des vierten Quartals 2020 zur Auszahlung kommen.

43	VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER • FINANZKALENDER 2020/2021 • KONTAKT & IMPRESSUM	LEG IMMOBILIEN AG Q3 2020

Versicherung der gesetzlichen	Finanzkalender 2020/2021
Vertreter

Kontakt & Impressum

"Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsäch- lichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG-Gruppe vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der LEG-Gruppe so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesent- lichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der LEG-Gruppe beschrieben sind."

Düsseldorf, den 12. November 2020

LEG-Finanzkalender 2020/2021

Veröffentlichung Quartalsmitteilung zum 30. September 2020

Veröffentlichung Geschäftsbericht 2020

Veröffentlichung Quartalsmitteilung zum 31. März 2021

Veröffentlichung Quartalsbericht zum 30. Juni 2021

Veröffentlichung Quartalsmitteilung zum 30. September 2021

November 2020
10. März 2021
11. Mai 2021
10. August 2021

November 2021

HERAUSGEBER

LEG Immobilien AG Hans-Böckler-Straße 38 D- 40476 Düsseldorf Tel. + 49 (0) 2 11 45 68 - 0info@leg-wohnen.dewww.leg.ag

KONTAKT

Investor Relations

Frank Kopfinger

LEG Immobilien AG

Der Vorstand

Lars von Lackum (CEO)

Susanne Schröter-Crossan (CFO)

Dr. Volker Wiegel (COO)

Weitere Investor-Relations-Termine finden Sie auf unserer > Website.

Tel. +49 (0) 2 11 45 68 - 400ir@leg.ag

VISUELLE KONZEPTION UND GESTALTUNG

HGB Hamburger Geschäftsberichte GmbH & Co. KG, Hamburg

Der Quartalsbericht zum 30. September 2020 liegt auch in englischer Fassung vor.

Im Zweifelsfall ist die deutsche Fassung maßgeblich.

LEG Immobilien AG Hans-Böckler-Straße 38 D- 40476 Düsseldorf Tel. + 49 (0) 2 11 45 68 - 0info@leg-wohnen.dewww.leg.ag

LEG Immobilien AG veröffentlichte diesen Inhalt am 12 November 2020 und ist allein verantwortlich für die darin enthaltenen Informationen.
Unverändert und nicht überarbeitet weiter verbreitet am 12 November 2020 11:00:07 UTC.

Originaldokumenthttps://www.leg-wohnen.de/fileadmin/user_upload/Assets/PDFs/Unternehmen/Investor_Relations/2020/2020-Q3/SDFHiohsfsdf/LEG_Q3_2020_DE.pdf

Public permalinkhttp://www.publicnow.com/view/69EC466EC77FE8A972C3B6478F597225D1F1AA95

Markt geschlossen - Xetra Andere Börsenplätze 17:35:03 24.04.2024			% 5 Tage	% 1. Jan.
74,36 ^EUR	-1,74 %		+1,89 %	-6,25 %

22.04.	Baader Bank hebt Ziel für LEG Immobilien auf 85 Euro - 'Add'	DP
19.04.	Sinkende Baugenehmigungen: Linke schlägt 20-Milliardenfonds vor	DP

LEG Immobilien SE

Aktien

LEG111

DE000LEG1110

LEG

Immobilien-Entwicklung & -Transaktionen

LEG Immobilien : Quartalsbericht Q3-2020

Aktuelle Nachrichten zu LEG Immobilien SE

Chart LEG Immobilien SE

Unternehmensprofil

Ergebnisentwicklung

Ratings für LEG Immobilien SE

Analystenschätzungen

Verlauf des Gewinns je Aktie

Quartalsgewinne - Abweichungsrate

Sektor Entwicklung von Wohnimmobilien

	% 1. Jan.	Kap.
LEG IMMOBILIEN SE	-6,25 %	6 Mrd.
VONOVIA SE	-11,18 %	22,47 Mrd.
AKELIUS RESIDENTIAL PROPERTY AB	+10,07 %	11,01 Mrd.
CHINA VANKE CO., LTD.	-37,48 %	9,82 Mrd.
DEUTSCHE WOHNEN SE	-29,41 %	7,31 Mrd.
VINHOMES	-6,02 %	6,88 Mrd.
VINGROUP	-6,73 %	5,99 Mrd.
IIDA GROUP HOLDINGS CO., LTD.	-5,87 %	3,62 Mrd.
OPEN HOUSE GROUP CO., LTD.	+10,95 %	3,53 Mrd.
TRICON RESIDENTIAL INC.	+25,12 %	3,27 Mrd.