IMMOFINANZ AG
IMMOFINANZ: Mieterlöse in Q1-3 2020 um 5,7% gesteigert, FFO 1 liegt um 10,1% über
Vorjahresniveau
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IMMOFINANZ: Mieterlöse in Q1-3 2020 um 5,7% gesteigert, FFO 1 liegt um 10,1%
über Vorjahresniveau
25.11.2020 / 18:55
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IMMOFINANZ: Mieterlöse in Q1-3 2020 um 5,7% gesteigert, FFO 1 liegt um 10,1%
über Vorjahresniveau
* FFO 1 vor Steuern erreicht EUR 89,2 Mio. und bei Glättung der im Jänner
erfolgten Anleihekupon-Zahlung EUR 92,4 Mio. (+10,1% gegenüber
Vergleichswert des Vorjahres)
* Mieterlöse um 5,7% auf EUR 215,1 Mio. und Ergebnis aus Asset Management
um 3,3% auf 158,9 Mio. verbessert
* Konzernergebnis beträgt aufgrund krisenbedingter Abwertungen EUR -98,3
Mio.
* Verfügbare liquide Mittel (inkl. Kreditlinie und Anleiheemission im
Oktober) erreichen EUR 1,2 Mrd.
* Kapitalstruktur und Finanzierungsprofil gestärkt: Eigenkapitalquote
erreicht 48,6%, Net-LTV sinkt auf 38,4%
KENNZAHLEN (IN MEUR) Q1-3 IN % Q1-3
2020 2019
Mieterlöse 215,1 5,7% 203,4
Ergebnis aus Asset Management 158,9 3,3% 153,8
Ergebnis aus Immobilienverkäufen 9,5 >=100% 3,7
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung -21,0 n/a 9,1
Operatives Ergebnis 113,1 -19,1% 139,7
EBIT -31,7 n.a. 237,1
Finanzergebnis -60,5 <=-100,0% -25,3
Konzernergebnis -98,3 n/a 202,6
FFO 1 (vor Steuern) 89,2 -3,9% 92,8
FFO 1 (vor Steuern)/Aktie in EUR 0,83 -4,1% 0,86
FFO 1 (vor Steuern) mit geglätteter 92,4 10,1% 84,0
Anleihekuponzahlung*
*Die im Q1 2020 erstmals erfolgte jährliche Kuponzahlung für die
Unternehmensanleihe 2023 in Höhe von EUR 13,1 Mio. wurde in dieser
Berechnung über einen Zwölf-Monatszeitraum geglättet
Die IMMOFINANZ erzielte trotz Covid-19-Krise in den ersten drei Quartalen
2020 Zuwächse bei den Mieterlösen sowie den Ergebnissen aus Asset Management
und Immobilienverkäufen. Der FFO 1 (vor Steuern) liegt mit EUR 89,2 Mio. nur
geringfügig unter dem Niveau des Vorjahres. Bereinigt um die Glättung einer
im Q1 2020 erfolgten Anleihen-Kuponzahlung über 12 Monate hat sich der FFO 1
sogar um 10,1% auf EUR 92,4 Mio. verbessert. Mit den im Q3 2020 getätigten
Kapitalmaßnahmen wurden zudem die Eigenkapitalquote gestärkt und der
Netto-LTV auf 38,4% gesenkt. Die starke Cash-Position von EUR 601,9 Mio. per
Ende September erhöht sich durch den im Oktober emittierten Benchmark-Bond
und unter Berücksichtigung einer nicht ausgenutzten Konzernkreditlinie auf
rund EUR 1,2 Mrd. Damit ist die IMMOFINANZ sowohl für das aktuelle
Krisenumfeld als auch für künftige Wachstumsmöglichkeiten sehr gut
aufgestellt.
Insgesamt stiegen die Mieterlöse in den ersten drei Quartalen 2020 als Folge
des Portfoliowachstums durch Zukäufe und Fertigstellungen um 5,7% auf EUR
215,1 Mio. Ein krisenbedingter Anstieg der Forderungsabschreibungen führte
allerdings zu deutlich höheren Immobilienaufwendungen. Das Ergebnis aus
Asset Management konnte dennoch um 3,3% auf EUR 158,9 Mio. verbessert
werden. Die Pandemie wirkte sich negativ auf die Bewertung des
Immobilienvermögens aus. Insgesamt belaufen sich die Neubewertungen auf EUR
-153,7 Mio., nachdem diese im Vergleichszeitraum des Vorjahres deutlich
positiv waren (Q1-3 2019: EUR 116,8 Mio.). Diese Abwertung entspricht rund
3,0% des gesamten Immobilienportfolios. Das Konzernergebnis beläuft sich
somit auf EUR -98,3 Mio. (Q1-3 2019: EUR 202,6 Mio.).
"Die Covid-19-Pandemie stellt auch die IMMOFINANZ vor Herausforderungen. Wir
haben in den zurückliegenden Monaten aber sowohl operativ als auch auf der
Kapitalseite zahlreiche Maßnahmen gesetzt, um negative Auswirkungen zu
minimieren und unser Unternehmen noch schlagkräftiger aufzustellen. Wir sind
ein starker und verlässlicher Partner für unsere Mieter und können auch in
unsicheren Zeiten erfolgreich Transaktionen abschließen, wie sich etwa am
sehr profitablen Verkauf einer deutschen Büroimmobilie zeigt. Mit einer
soliden Bilanz und liquiden Mitteln von mehr als EUR 1 Milliarde sind wir
für weiteres Wachstum und Chancen, die sich aus der Krise ergeben, bestens
gerüstet", kommentiert Ronny Pecik, CEO der IMMOFINANZ, die Entwicklung.
Der FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern) beträgt EUR 89,2 Mio. (Q1-3
2019: EUR 92,8 Mio.). Dies entspricht einem FFO 1 je Aktie von EUR 0,83
(Q1-3 2019: EUR 0,86). In diesem FFO 1 ist allerdings die im Jänner 2020
erstmals erfolgte, jährliche Kuponzahlung für die Unternehmensanleihe 2023
in Höhe von EUR 13,1 Mio. vollständig berücksichtigt. Bei Glättung dieser
Kuponzahlung beläuft sich der FFO 1 in Q1-3 2020 auf EUR 92,4 Mio. und liegt
damit um 10,1% über dem Niveau des Vergleichszeitraums von bereinigten EUR
84,0 Mio.
Vermietungsgrad auf hohem Niveau
Das Immobilienportfolio umfasst per Ende September 208 Objekte mit einem
Buchwert von rund EUR 4,9 Mrd. Davon entfallen rund 65% auf den Büro- und
rund 34% auf den Einzelhandelsbereich. Der Vermietungsgrad liegt nahezu
unverändert bei hohen 95,5% (31. Dezember 2019: 96,8%), wobei die
Büroimmobilien zu 93,4% und die Retail-Objekte zu 97,6% vermietet sind. Die
Bruttorendite beträgt 5,9% auf Basis der IFRS-Mieterlöse und 6,1% auf Basis
der Mietvorschreibung.
Robuste Bilanz durch Kapitalmaßnahmen weiter gestärkt
Die Bilanzstruktur wurde durch die im Juli getätigten Kapitalmaßnahmen
(Platzierung von Aktien und einer Pflichtwandelanleihe mit einem
Bruttoemissionserlös in Höhe von EUR 356,1 Mio.) weiter gestärkt: Die
Eigenkapitalquote stieg auf 48,6% (31. Dezember 2019: 46,0%) und der
Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) verbesserte sich auf 38,4% (31. Dezember
2019: 43,0%). Die liquiden Mittel kletterten auf EUR 601,9 Mio. (31.
Dezember 2019: EUR 345,1 Mio.), darüber hinaus steht eine im März
abgeschlossene wiederholt ausnutzbare Kreditlinie in der Höhe von EUR 100,0
Mio. zur Verfügung. Mit der im Oktober 2020 emittierten Benchmark-Anleihe
über EUR 500,0 Mio. setzte die IMMOFINANZ einen weiteren Schritt zur
Erhöhung der finanziellen Flexibilität und der Optimierung ihrer
Kapitalstruktur. Die durchschnittliche Restlaufzeit der
Finanzverbindlichkeiten stieg unter Berücksichtigung dieser Anleihe auf 4,75
Jahre.
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten per Ende September belaufen sich
auf 1,88% p.a. inklusive Derivate (31. Dezember 2019: 1,91%). Die
Hedging-Quote ist stabil bei hohen 90,3%, und der unbelastete Asset-Pool
(Immobilienvermögen und S IMMO-Aktien zum EPRA NAV) beträgt EUR 1,9 Mrd.
bzw. 34,5% (31. Dezember 2019: EUR 1,9 Mrd. bzw. 33,8%).
Der EPRA NAV je Aktie beträgt per 30. September 2020 EUR 27,96 (31. Dezember
2019: verwässert EUR 31,05). Bei der Berechnung des EPRA NAV wurden - im
Gegensatz zum 31. Dezember 2019 - keine Verwässerungseffekte berücksichtigt,
die aus der Wandlung der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2024 resultieren würden,
da die Wandelanleihe per 30. September 2020 "nicht im Geld" war. Der Wegfall
der Verwässerung wirkt sich dabei mit EUR 0,62 je Aktie positiv aus. Die für
die Berechnung herangezogene Aktienanzahl erhöhte sich allerdings durch die
im Juli 2020 durchgeführte Aktienplatzierung um 15,4 Mio. Stück, davon 11,2
Mio. Stück aus genehmigtem Kapital sowie 4,2 Mio. Stück aus dem Verkauf
eigener Aktien. Des Weiteren wurde die im Juli 2020 emittierte
Pflichtwandelanleihe 2023 bei der Berechnung des EPRA NAV mit 7,0 Mio. Stück
Aktien berücksichtigt, da diese verpflichtend in Aktien der Gesellschaft zu
wandeln ist und gemäß IFRS als Eigenkapital eingestuft wird. Der Buchwert je
Aktie liegt bei EUR 25,61 (31. Dezember 2019: EUR 29,34).
Covid-19-Update
Unmittelbar mit Beginn der Krise wurden zahlreiche Maßnahmen eingeleitet, um
negative Auswirkungen auf das Unternehmen so gering wie möglich zu halten
und die Konzernliquidität zu stärken.
Mit den Retail-Mietern wurden individuelle Lösungen erarbeitet, um diesen
die Bewältigung der Krise zu erleichtern. Mittlerweile hat die IMMOFINANZ
mit allen großen Einzelhändlern Vereinbarungen für die erste Lockdown- und
Reopening-Periode unterzeichnet. Im Austausch für temporäre Mietnachlässe
und Stundungen kam es u.a. zum Abschluss von Mietvertragsverlängerungen im
Ausmaß von rund 300.000 m² in Q1-3 2020. Im Bürobereich werden einzelne
Mietern besonders betroffener Branchen ebenfalls temporär unterstützt. Bis
Mitte November wurden rund 96% der in den ersten neun Monaten 2020 in
Rechnung gestellten Mieten (nach Mietreduktionen) des Einzelhandels- und
Bürobereichs bezahlt (Retail: 96%, Office: 96%). Dieser hohe Prozentsatz
spricht für die Bonität der Mieter sowie für die Angemessenheit der
temporären Unterstützungsvereinbarungen. Die Höhe der in diesem Zeitraum
temporär gewährten Mietreduktionen beläuft sich auf 11% der Vertragsmiete
(Retail: 18%, Office: 5%), weitere 4% (Retail: 4%, Office: 5%) sind noch
nicht fällig bzw. noch nicht bezahlt.
Seit Anfang Oktober verzeichnen sämtliche Länder, in denen die IMMOFINANZ
Gewerbeimmobilien unterhält, wieder steigende Neuinfektionszahlen. Damit
verbunden sind erneut Eindämmungsmaßnahmen der Regierungen, die auch wieder
temporäre Schließungen im Einzelhandel umfassen. Mit Stand Mitte November
2020 sind rund 35% der vermieteten Einzelhandelsfläche temporär geschlossen.
Die Wiedereröffnungen werden in den nächsten Wochen erwartet.
Ausblick
Aktuell sind die Kapitalmärkte unverändert von der Covid-19-Pandemie und
deren Auswirkungen negativ beeinflusst. Aus heutiger Sicht ist damit die
Notwendigkeit einer Wertminderung der von der IMMOFINANZ gehaltenen
Beteiligung an der S IMMO zum Ende des 4. Quartals 2020 nicht
auszuschließen. Die Höhe dieser Wertminderung ist u. a. vom Schlusskurs der
S IMMO-Aktie per Ende Dezember abhängig und wäre im Konzernergebnis 2020 der
Gesellschaft zu berücksichtigen. Die IMMOFINANZ hält 19.499.437 Stück Aktien
an der S IMMO. Diese wesentliche Beteiligung wird im konsolidierten
IFRS-Abschluss als Equity-Beteiligung bilanziert. Quartalsweise ist zum
Stichtag zu überprüfen, ob objektive Hinweise auf eine Wertminderung der
Beteiligung vorliegen. Dies wird anhand von mehreren vordefinierten
Impairment-Triggern vorgenommen. Sofern ein entsprechender Hinweis auf eine
Wertminderung vorliegt, wird ein Wertminderungstest durchgeführt und -
sofern notwendig - der Buchwert auf den beizulegenden Zeitwert abzüglich
Veräußerungskosten angepasst. Wenn sich die Aktie der S IMMO bis Jahresende
nicht vom aktuellen Kursniveau bei rund EUR 15,78 (Schlusskurs per 23.
November 2020) erholt, wäre zum 31. Dezember zumindest einer der
Impairment-Trigger erfüllt, was eine dementsprechende Abwertung von
voraussichtlich rund EUR -100,0 Mio. zur Folge hätte.
Auch wenn es mittlerweile erste positive Meldungen zu möglichen Zulassungen
für Impfstoffe gegen Covid-19 gibt, bleibt die Unsicherheit über die weitere
Entwicklung und Dauer der Pandemie sowie möglicher künftiger
Eindämmungsmaßnahmen und deren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft und das
Finanzierungsumfeld hoch. Daher wird aktuell von einer Prognose für die FFO
1-Entwicklung 2020 und darüber hinaus sowie hinsichtlich der Höhe einer
Dividende für das Geschäftsjahr 2020 Abstand genommen.
Die IMMOFINANZ ist mit ihren Immobilienlösungen - myhive für hochwertiges
Office mit Wohlfühlatmosphäre und lebendiger Community sowie den
kosteneffizienten Retail-Marken STOP SHOP und VIVO! - und ihrer robusten
Finanzausstattung sehr gut positioniert und will so bald wie möglich wieder
auf einen profitablen Wachstumskurs zurückkehren. Im Bürobereich umfasst
dies ein weiteres Wachstum mit der Marke myhive in den Hauptstädten der
Kernländer. Mit den Retail Parks STOP SHOP wird für die nächsten Jahre eine
Expansion von derzeit 90 auf rund 140 Standorte angestrebt.
Ergebnisentwicklung Q1-3 2020 im Detail
Die Mieterlöse verbesserten sich um 5,7% oder EUR 11,7 Mio. auf EUR 215,1
Mio. Das ist vor allem auf die im zurückliegenden Jahr erfolgten Zukäufe und
Fertigstellungen von Immobilien zurückzuführen. Die Covid-19-Pandemie führte
zu einem deutlichen Anstieg der Forderungsabschreibungen aus dem Asset
Management auf EUR -19,2 Mio. (Q1-3 2019: EUR -0,8 Mio.). Davon stehen EUR
-16,9 Mio. in Zusammenhang mit Covid-19 und wurden zum überwiegenden Teil im
Q2 vorgenommen. Die Instandhaltungen und die Aufwendungen für
Immobilienmarketing sanken hingegen auf EUR -10,2 Mio. (Q1-3 2019: EUR -12,6
Mio.) bzw. EUR -3,0 Mio. (Q1-3 2019: EUR -5,3 Mio.) und reflektieren damit
die unmittelbar mit Beginn der Krise gesetzten Maßnahmen zur
Liquiditätssicherung. Insgesamt liegen die Immobilienaufwendungen mit EUR
-49,1 Mio. um 28,2% über dem Vorjahresniveau (Q1-3 2019: EUR -38,3 Mio.).
Bereinigt um Covid-19-Effekte im Zusammenhang mit Forderungsabschreibungen
sanken diese im Periodenvergleich allerdings um 15,9%.
Das Ergebnis aus Asset Management verbesserte sich somit um 3,3% auf EUR
158,9 Mio. (Q1-3 2019: EUR 153,8 Mio.). Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen
stieg auf EUR 9,5 Mio. (Q1-3 2019: EUR 3,7 Mio.), wobei sich vor allem der
profitable Verkauf einer Büroimmobilie in Düsseldorf und die damit
einhergehende Neubewertung im Q3 positiv auswirkte. Das Closing dieser
Transaktion ist für Ende 2020 geplant. In den ersten drei Quartalen 2020
wurden Immobilienverkäufe mit einem Volumen von EUR 51,9 Mio. abgeschlossen
(Asset und Share Deals), wobei die größten Transaktionen eine Büroimmobilie
in Warschau und ein Grundstück in Rumänien waren.
Das Ergebnis aus Immobilienentwicklung drehte auf EUR -21,0 Mio. (Q1-3 2019:
EUR 9,1 Mio.). Dies ist auf die währungsbereinigte Neubewertung von in Bau
befindlichen Immobilien zurückzuführen, die mit EUR -20,5 Mio. (Q1-3 2019:
EUR 15,0 Mio.) auch einen durch Covid-19 bedingten Anstieg der Marktrenditen
reflektiert sowie höhere Kosten bei einzelnen Projekten.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich um 11,1% auf EUR
-35,8 Mio. (Q1-3 2019:
EUR -32,2 Mio.). Der Anstieg der darin enthaltenen Personalaufwendungen ist
überwiegend auf eine Einmalzahlung im Zusammenhang mit dem Ausscheiden von
Oliver Schumy aus dem Vorstand der Gesellschaft zurückzuführen. Das
operative Ergebnis liegt mit EUR 113,1 Mio. um 19,1% unter jenem des
Vorjahres (Q1-3 2019: EUR 139,7 Mio.).
Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerten beträgt im
Wesentlichen aufgrund negativer Auswirkungen der Covid-19-Pandemie EUR
-144,8 Mio. (Q1-3 2019: EUR 97,4 Mio.). Die Abwertung entspricht rund 3,2%
des Buchwerts der Bestandsimmobilien per 30. September 2020. Retail-Objekte
wurden um EUR -68,4 Mio. abgewertet (4,2% der Buchwerte) und Office-Gebäude
um EUR -75,5 Mio. (2,7% der Buchwerte). In der zum Halbjahr durchgeführten
externen Bewertung wurden vom Gutachter CBRE leicht gestiegene Marktrenditen
(Anstieg bis zu 0,5% im Segment Retail) sowie geänderte Annahmen
hinsichtlich Wiedervermietung im Portfolio reflektiert. Das Ergebnis aus der
Geschäftstätigkeit (EBIT) liegt somit mit EUR -31,7 Mio. unter dem
Vorjahreswert in Höhe von EUR 237,1 Mio.
Der Finanzierungsaufwand beträgt EUR -55,7 Mio. (Q1-3 2019: EUR -51,5 Mio.).
Bereinigt um Sondereffekte im Zusammenhang mit Anpassungen der
Effektivzinsmethode ist der Finanzierungsaufwand allerdings um EUR 2,0 Mio.
gesunken. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten inklusive Hedging
betragen 1,88% p. a. (31. Dezember 2019: 1,91%). Das sonstige Finanzergebnis
von EUR -13,4 Mio. (Q1-3 2019: EUR -21,1 Mio.) resultiert überwiegend aus
der Bewertung von Zinsderivaten aufgrund der Niedrigzinsphase. Die
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen
belaufen sich auf EUR 9,4 Mio. (Q1-3 2019: EUR 47,1 Mio.). Davon entfallen
EUR 6,3 Mio. auf den Ergebnisanteil der S IMMO. Insgesamt beträgt das
Finanzergebnis somit EUR -60,5 Mio. (Q1-3 2019: EUR -25,3 Mio.).
Das Ergebnis vor Ertragsteuern beträgt EUR -92,2 Mio. (Q1-3 2019: EUR 211,8
Mio.). Nach Ertragssteuern in Höhe von EUR -6,0 Mio. (Q1-3 2019: EUR -13,5
Mio.) liegt das Konzernergebnis bei EUR -98,3 Mio. (Q1-3 2019: EUR 202,6
Mio.). Das entspricht einem Ergebnis je Aktie (unverwässert) von EUR -0,91
(Q1-3 2019: EUR 1,90).
Die Zwischenmitteilung der IMMOFINANZ AG für die ersten drei Quartale 2020
zum Stichtag 30. September ist auf der Website des Unternehmens unter
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 26.
November 2020 abrufbar.
Über die IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre
Aktivitäten auf die Segmente Büro und Einzelhandel in sieben Kernmärkten in
Europa: Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und
Rumänien. Zum Kerngeschäft zählen die Bewirtschaftung und die Entwicklung
von Immobilien. Dabei setzt die IMMOFINANZ stark auf ihre Marken STOP SHOP
(Einzelhandel), VIVO! (Einzelhandel) und myhive (Büro), die ein Qualitäts-
und Serviceversprechen darstellen. Das Unternehmen besitzt ein
Immobilienvermögen von rund EUR 4,9 Mrd., das sich auf rund 210 Objekte
verteilt. Das Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex ATX) und
Warschau gelistet. Weitere Information: http://www.immofinanz.com
Für Rückfragen kontaktieren Sie bitte:
Bettina Schragl
Head of Corporate Communications and Investor Relations
T +43 (0)1 88 090 2290
M +43 (0)699 1685 7290
communications@immofinanz.com
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A-1100 Wien, Wienerbergstraße 11
www.immofinanz.com
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25.11.2020 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,
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Börsen: Freiverkehr in Berlin, Frankfurt, München, Stuttgart;
Warschau, Wiener Börse (Amtlicher Handel)
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Ende der Mitteilung DGAP News-Service
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1150665 25.11.2020
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IMMOFINANZ: Mieterlöse in Q1-3 2020 um 5,7% gesteigert, FFO 1 liegt um 10,1% über Vorjahresniveau
Am 25. November 2020 um 18:57 Uhr
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