Eyemaxx Real Estate : Halbjahresfinanzbericht 2020/2021

Halbjahresfinanzbericht

2020 / 2021

with an eye on the future

2 vorläufiger Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 // Eyemaxx Real Estate AG

Konzernlagebericht

1 Grundlagen des Konzerns

Die Eyemaxx Real Estate AG, als Mutterunternehmen der Eyemaxx Real Estate Group, ist ein etabliertes Immobi‐ lienunternehmen mit einem umfangreichen Track Record und einem ausbalancierten Geschäftsmodell. Die Ge‐ schäftstätigkeit des Unternehmens basiert auf zwei Säulen. Die erste Säule umfasst die Entwicklung von rendite‐ starken Immobilienprojekten mit Fokus auf großvolumige Wohnimmobilien sowie Büroimmobilien in Deutschland und Österreich. Ferner gehören dazu Stadtquartiersentwicklungen, Mikro‐, Studenten‐ und Serviced‐Apartments sowie Hotels, Fitnesseinrichtungen und Einzelhandels‐ und Logistikflächen. Eyemaxx verfügt damit sowohl nach Region als auch nach Sektor über ein diversifiziertes Immobilienportfolio. Der Geschäftszweig Projektentwicklungen beinhaltet die Konzeption, Projektplanung, Koordinierung mit Behörden, die bauliche Errichtung und den Verkauf der Immobilien. Die Entwicklung von Immobilien erfolgt nicht ausschließlich für den Verkauf. Ausgewählte Immobi‐ lien werden zur Übernahme in das Bestandsportfolio umgesetzt.

Die zweite Säule der Geschäftstätigkeit besteht aus der Bestandshaltung von ausgewählten, vermieteten Immobi‐ lien in Deutschland und Österreich, wobei der Fokus hierbei auf Gewerbeimmobilien liegt. Durch den Ausbau und die sukzessive Umsetzung der Projektpipeline verbindet Eyemaxx attraktive Entwicklerrenditen mit stetigen Cash‐ flows durch Mieteinnahmen der Bestandsimmobilien.

Eyemaxx baut dabei auf die Expertise eines erfahrenen Managements sowie eines starken Teams von Immobilien‐ profis und auf ein etabliertes und breites Netzwerk, das zusätzlichen Zugang zu attraktiven Immobilien und Projek‐ ten eröffnet.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das globale Wirtschaftsgeschehen wurde im Jahr 2020 maßgeblich von den Folgen der Covid‐19‐Pandemie be‐ herrscht. Aufgrund von staatlich angeordneten Lockdowns kam es sowohl zu einem Nachfrage‐ als auch zu einem Angebotsschock, nachdem zahlreiche Einzelhändler, Dienstleister sowie Restaurant‐ und Hotelbetriebe temporär schließen mussten. Von der Krise insbesondere getroffen wurden die Luftfahrtbranche, der Tourismussektor und die Gastronomie, die Kulturbranche und auch der Einzelhandel.

Die jährliche Inflation im Euroraum im April 2021 wird auf 1,6% geschätzt, gegenüber 1,3% im März. Dies geht aus einer von Eurostat, dem statistischen Amt der Europäischen Union, veröffentlichten Schnellschätzung hervor. (Quel‐ le: https://ec.europa.eu/eurostat/documents/2995521/11563063/2‐30042021‐AP‐DE.pdf/b6b2b93c‐78d1‐1d88‐ b5ce‐ef8b497715e9?t=1619708670975)

Im Vergleich zum Vorquartal ist das saisonbereinigte BIP im ersten Quartal 2021 im Euroraum um 0,6% und in der EU um 0,4% gesunken. Dies geht aus einer Schnellschätzung hervor, die von Eurostat, dem statistischen Amt der Europäischen Union, veröffentlicht wird. Diese Rückgänge folgen auf Rückgänge im vierten Quartal 2020 (‐0,7% im Euroraum und ‐0,5% in der EU), nach einer starken Erholung im dritten Quartal 2020 (+12,5% im Euroraum und +11,7% in der EU) und den schärfsten Rückgängen seit Beginn der Zeitreihe 1995 im zweiten Quartal (‐11,6% im Euroraum und ‐11,2% in der EU). Im Vergleich zum gleichen Quartal des Vorjahres sank das saisonbereinigte BIP im

Es handelt sich um vorläufige Zahlen, vorbehaltlich der noch möglichen Änderungen in den Werten der noch nicht veröffentlichten Eröffnungsbilanzen, deren Prüfung noch nicht abgeschlossen ist.

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ersten Quartal 2021 im Euroraum um 1,8% und in der EU um 1,7%, nach ‐4,9% bzw. ‐4,6% im Vorquartal.Im Verlauf des ersten Quartals 2021 stieg das BIP in den Vereinigten Staaten gegenüber dem Vorquartal um 1,6% (nach +1,1% im vierten Quartal 2020). Gegenüber dem Vorjahresquartal stieg das BIP um 0,4% (nach ‐2,4% im Vorquartal). Die Zahl der Erwerbstätigen ist im ersten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal sowohl im Euroraum als auch in der EU um 0,3% gesunken. Im vierten Quartal 2020 war die Erwerbstätigkeit sowohl im Euroraum als auch in der EU um 0,4% gestiegen.Gegenüber dem entsprechenden Quartal des Vorjahres sank die Erwerbstätigkeit im ersten Quartal

2021 im Euroraum um 2,1% und in der EU um 1,8%, nach ‐1,9% bzw. ‐1,6% im vierten Quartal 2020. (Quelle: https://ec.europa.eu/eurostat/documents/2995521/11563087/2‐18052021‐AP‐DE.pdf/9afdaabe‐32ef‐7e0b‐6eaa‐ ffb1b78cfc1a?t=1621325415086)

2.1.2 Branchenbezogene Rahmenbedingungen

Immobilienmärkte im Bann von Covid‐19

Wie auch andere Branchen, beschäftigen auch die Immobilienbranche derzeit vor allem die Auswirkungen der Co‐ vid‐19 Pandemie. Derzeit sind die potentiellen Folgen nur schwer einschätzbar. Sicher ist allerdings, dass die ver‐ schiedenen Immobilienteilmärkte sehr unterschiedlich betroffen sind. Während bei Wohnimmobilien und Lo‐ gistikimmobilien nur geringfügige Auswirkungen zu erwarten sind, werden Hotelimmobilien wahrscheinlich auch mittelfristig weiter unter Druck stehen.

Wohnimmobilienmarkt in Deutschland

Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland verzeichnete eine weiterhin hohe Nachfrage. Damit haben sich Wohnin‐ vestments in den vergangenen Quartalen gemeinhin doch als krisensicher erwiesen. Im Vergleich zu gewerblichen Immobilien profitiert die Assetklasse Wohnen von deutlich niedrigeren Mietausfallrisiken. Zum anderen besteht eine weiterhin hohe Nachfrage, die vor allem in Metropolregionen auf ein zu geringes Angebot trifft. BNP Paribas Real Estate beobachtet nicht nur, dass erfahrene Wohnungsmarkt‐Investoren ihr Engagement aufrechterhalten oder sogar noch erweitert haben, sondern verzeichnet auch eine deutlich zunehmende Zahl von Anlegern. So habe eine ganze Reihe von großen Investment Managern, die bislang nur in gewerblichen Assetklassen aktiv waren, mittlerweile in Wohnimmobilien investiert oder sind aktuell dabei, entsprechende Fonds sowie die dazugehörige Infrastruktur aufzubauen. Die Erkenntnis, dass Wohn‐Investments im Vergleich zu anderen Assetklassen innerhalb des Immobiliensektors mit einem vergleichsweise geringen Risiko, sicheren Cashflows und einer auch langfristig stabilen Nachfrage einhergehen, setzt sich zunehmend durch. Mit einem Investitionsvolumen von 20,8 Mrd. Euro wurde auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt 2020 das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten registriert. (Quelle: BNP Paribas Real Estate, Residential Report Deutschland, März 2021)

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben wie in den Vorjahren deutlich stärker zugelegt als die Mieten. Im vierten Quartal 2020 stiegen die Preise für Bestandswohnungen im bundesweiten Mittel um 8,6 Prozent auf rund 2.280 Euro/m² gegenüber dem vierten Vorjahresquartal. Die Kaufpreise für Ein‐ und Zweifamilienhäuser sind 2020 im bundesweiten Mittel um 7,3 Prozent auf 2.750 Euro/m² gestiegen. (Quelle: Frühjahrsgutachten Immobilienwirt‐ schaft 2021 des Rates der Immobilienweisen (Zusammenfassung) im Auftrag von ZIA, 04.05.2021: Kurzfas‐ sung_2021.indd (zia‐deutschland.de))

Wohnimmobilienmarkt in Österreich

Die Preise für Wohnimmobilien in Österreich steigen seit Jahren - verstärkt seit der Finanzkrise 2008 - seitdem Investoren vermehrt auf den "sicheren Hafen" Immobilien setzen. Das Angebot am Wohnungsmarkt ist jedoch nicht entsprechend mitgewachsen. Die Pandemie gibt diesem Trend in den vergangenen Monaten einen zusätzlichen Schub und die Experten der Österreichischen Nationalbank schätzen, dass sich österreichische Wohnimmobilien im Jahr 2020 um 7 Prozent verteuert haben. 2019 betrug der durchschnittliche Preisanstieg lediglich 3,9 Prozent. Gleichzeitig sind die durchschnittlichen Einkommen der Österreicherinnen und Österreicher nicht gestiegen. Laut

Es handelt sich um vorläufige Zahlen, vorbehaltlich der noch möglichen Änderungen in den Werten der noch nicht veröffentlichten Eröffnungsbilanzen, deren Prüfung noch nicht abgeschlossen ist.

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Deloitte Property Index mussten in Österreich 2020 für einen durchschnittlichen Wohnraum (70 m²) zehn durch‐ schnittliche Bruttojahresgehälter bezahlt werden. 2019 waren es noch sechs durchschnittliche Bruttojahresgehälter. Wie sich dieser Markt weiterentwickelt, hängt neben dem weiteren Verlauf der Pandemie, von der Zins‐ und Bau‐ stoffrohpreisentwicklung ab. Derzeit ist aber nicht davon auszugehen, dass sich die Dynamik am Immobilienmarkt wesentlich abschwächt. Das hat auch Auswirkungen bei der aktuellen Wohnsituation der Österreicherinnen und Österreicher (Quelle: Erste Group, Wohnbaustudie 2021: Immer weniger können sich Eigentum leisten - Österreich Schlusslicht im EU‐Vergleich, 18.05.2021: Wohnbaustudie 2021: Immer weniger können sich Eigentum leisten - Österreich Schlusslicht im EU‐Vergleich (erstegroup.com)).

Gewerbeimmobilienmarkt Deutschland

Im ersten Quartal des Jahres 2021 wechselten in Deutschland Gewerbeimmobilien für etwa 9,4 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber dem Auftaktquartal des Vorjahres - mit 20,2 Mrd. Euro das volumenstärkste erste Quartal aller Zeiten - bedeutet dies einen Rückgang um 53 %. Betrachtet man die Auftaktquartale der letzten fünf Jahre, so lag das diesjährige Volumen um 30 % niedriger als im Mittel. In der zweiten Jahreshälfte ist jedoch mit einer deut‐ lich höheren Dynamik zu rechnen. Die geringe Zahl der Transaktionen ist jedoch den derzeitigen äußeren Umstän‐ den und der daraus resultierenden Angebotsknappheit geschuldet und nicht etwa ein Ausdruck einer womöglich nachlassenden Nachfrage. Für gut positionierte und langfristig an bonitätsstarke Nutzer vermietete Immobilien werden aber auch in B‐Lagen Rekordpreise gezahlt. Aufgrund der Reise‐ und Kontaktbeschränkungen haben ein‐ heimische Investoren oder solche mit Dependancen oder Partnern in Deutschland momentan Vorteile am hiesigen Immobilienmarkt. Der Anteil deutscher Investoren am Transaktionsvolumen lag im ersten Quartal 2021 bei 71 %. In den vergangenen zwölf Monaten lag ihr Anteil mit 63 % ebenfalls deutlich über dem Mittel der fünf Jahre vor Be‐ ginn der Pandemie von 52 %. Sobald es Erleichterungen bei den Reise‐ und Kontaktbeschränkungen gibt, ist mit einer starken Rückkehr internationaler Investoren zu rechnen.

Für das Gesamtjahr 2021 rechnet Savills damit, dass das Transaktionsvolumen erneut die Marke von 50 Mrd. Euro überschreitet. (Quelle: https://www.savills.de/insight‐and‐opinion/savills‐news/312405/gewerbeinvestmentmarkt‐ deutschland‐q1‐2021)

Büroimmobilienmarkt Deutschland

Im ersten Halbjahr 2021 wurden an den acht deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München knapp 1,4 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Trotz der sehr weitreichenden und über lange Monate anhaltenden Lockdown‐Maßnahmen wurde damit das Vorjahresergebnis um rund 5 % übertroffen. Wäh‐ rend sich Berlin auf einem weiterhin sehr hohen Niveau stabil präsentiert, kann für vier weitere Märkte eine Um‐ satzsteigerung deutlich jenseits der 25 % vermeldet werden, darunter Frankfurt und Hamburg. Der Großteil der Standorte erzielt Flächenumsätze im langjährigen Durchschnitt und zum Teil auch deutlich darüber. Dies ist umso bemerkenswerter, da das erste Halbjahr weiter im Zeichen der dritten Pandemie‐Welle stand, die nach Ostern das Land noch einmal fest im Griff hatte. Wie bereits zu Jahresbeginn 2021 fallen die Flächenumsätze im Vorjahresver‐ gleich an den verschiedenen Standorten sehr unterschiedlich aus. Erneut setzen Köln mit +84 % und das benachbar‐ te Düsseldorf mit ‐32 % die Eckwerte. Auffällig ist, dass die insgesamt positive Marktdynamik der vergangenen Monate im zweiten Quartal auch die Standorte erreicht hat, die einen sehr schwachen Jahresstart hatten. Das Feld rückt zusammen, und es kommt in der Breite mehr Bewegung in den Markt. Einmal mehr ist die Bundeshauptstadt Berlin Primus beim Vergleich der bundesweiten Flächenumsätze. Mit rund 338.000 m² liegt das jüngste Resultat nur 1 % unter dem Vorjahresergebnis und gleichauf mit dem 10‐Jahresdurchschnitt. Auf dem zweiten Platz folgt Mün‐ chen mit 234.000 m². Hamburg kann sich mit 213.000 m² (+40 % gegenüber dem Vorjahr) auf Rang drei behaupten. Vor allem im mittleren Flächensegment präsentiert sich der Markt sehr stabil und in manchen Größenklassen auch mit einer deutlichen Steigerung. So wird für die Größenklasse 2.001 bis 5.000 m² ein Wachstum des Flächenumsat‐ zes um 10 % und bei den Mietflächen zwischen 1.001 und 2.000 m² um 26 % registriert. Ähnlich umfangreich fällt das Plus von 23 % bei den Verträgen zwischen 201 und 500 m² aus. Nahezu auf Vorjahres‐niveau (‐4 %) präsentiert sich die Größenkategorie zwischen 5.001 und 10.000 m², die damit ein starkes Signal in den Markt sendet. Bei den

Es handelt sich um vorläufige Zahlen, vorbehaltlich der noch möglichen Änderungen in den Werten der noch nicht veröffentlichten Eröffnungsbilanzen, deren Prüfung noch nicht abgeschlossen ist.

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Verträgen über 10.000 m² hat sich das Anmietungsgeschehen jüngst spürbar belebt. Der Flächenumsatz notiert hier zwar noch 15 % unter dem Vorjahresergebnis, allerdings sind erste Nachholeffekte erkennbar. Der Marktanteil der Großtransaktionen dürfte sich im weiteren Jahhresverlauf wesentlich erhöhen.

Zur Jahresmitte befinden sich die bundesdeutschen Büromärkte auf einem sehr guten Kurs in Richtung der 3‐ Millionen‐m²‐Marke. Vor allem die Zahl der Großtransaktionen dürfte in den kommenden Monaten steigen und so zu einer deutlichen Umsatzsteigerung führen. Für die Spitzenmieten ist aufgrund des weiterhin sehr begrenzten Leerstands in Top‐Lagen eine Seitwärtsbewegung oder sogar ein weiterer Anstieg das wahrscheinlichste Szenario. erhöhen. Zur Jahresmitte befinden sich die bundesdeutschen Büromärkte auf einem sehr guten Kurs in Richtung der 3‐Millionen‐m²‐Marke. Vor allem die Zahl der Großtransaktionen dürfte in den kommenden Monaten steigen und so zu einer deutlichen Umsatzsteigerung führen. Für die Spitzenmieten ist aufgrund des weiterhin sehr begrenzten Leerstands in Top‐Lagen eine Seitwärtsbewegung oder sogar ein weiterer Anstieg das wahrscheinlichste Szenario. Zur Jahresmitte befinden sich die bundesdeutschen Büromärkte auf einem sehr guten Kurs in Richtung der 3‐ Millionen‐m²‐Marke. Vor allem die Zahl der Großtransaktionen dürfte in den kommenden Monaten steigen und so zu einer deutlichen Umsatzsteigerung führen. Für die Spitzenmieten ist aufgrund des weiterhin sehr begrenzten Leerstands in Top‐Lagen eine Seitwärtsbewegung oder sogar ein weiterer Anstieg das wahrscheinlichste Szenario. Zur Jahresmitte befinden sich die bundesdeutschen Büromärkte auf einem sehr guten Kurs in Richtung der 3‐ Millionen‐m²‐Marke. Vor allem die Zahl der Großtransaktionen dürfte in den kommenden Monaten steigen und so zu einer deutlichen Umsatzsteigerung führen. Für die Spitzenmieten ist aufgrund des weiterhin sehr begrenzten Leerstands in Top‐Lagen eine Seitwärtsbewegung oder sogar ein weiterer Anstieg das wahrscheinlichste Szenario. (Quelle: https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/bueromarkt/deutschland‐at‐a‐glance; Q2/2021)

CBRE vermutet, dass 2021 eine enorme Steigerung der Professionalisierung des Managements der Bürofläche mit sich bringen wird. Workplace Consultants werden zusammen mit Portfoliomanagern Strategien zur optimalen Nut‐ zung der Flächen erarbeiten. Dies muss nicht die Reduktion von Fläche bedeuten. Um das Risiko der Kosten zu minimieren und schnell auf veränderte Ansprüche reagieren zu können, wird für 2021 eine weitere Flexibilisierung des Flächenbestands erwartet. Das alleinige Arbeiten von zu Hause habe sich für die meisten Unternehmen nicht als praktikabel erwiesen. Jedoch hat die kollektive Erfahrung des erzwungenen Remote Workings vielen Trends einen massiven Vorschub geleistet, die 2021 die Rückkehr ins Büro prägen werden. Dazu zählen unter anderem offene Designs und Well‐Being‐Aspekte, die Gesundheit und Wohlbefinden von Nutzern fördern (Quelle: CBRE, Germany Sector Outlook, zuletzt aktualisiert am 29.04.2021: Germany Sector Outlook | CBRE).

Angesichts erhöhter Bauaktivität in den Top‐7‐Büromärkten in Deutschland, könnten die Mieten laut JLL unter Druck geraten und sich damit nach Jahren von Flächenknappheit und hohen Mietkosten wieder mieterfreundlichere Bedingungen einstellen. Es würden bereits erste Reaktionen der Vermieter wahrgenommen, den Mietern mit deut‐ licheren Incentives entgegen zu kommen (Quelle: JLL, Das Büroflächenangebot wächst in Maßen, 22.03.2021: Das Büroflächenangebot wächst in Maßen (jll.de).

Noch befinden sich viele Arbeitnehmer in Deutschland im Homeoffice. Mit zunehmender Dauer des Arbeitens von zu Hause aus, macht sich jedoch eine gewisse "Homeoffice‐Müdigkeit" breit, stellt Cushman & Wakefield fest. Denn fünf Tage von zu Hause aus zu arbeiten ist für die allermeisten zu viel. Es wird sich eine Hybrid‐Lösung einstellen, die vorrangige Arbeit im Büro sinnvoll mit Remote Working von zu Hause oder von anderen Orten verbindet. Sicher ist, so Cushman & Wakefield, dass sich die Büros neu erfinden müssen, beziehungsweise sich die räumlichen Strukturen den Arbeitsweisen stärker den neuen Gegebenheiten anpassen müssen. Sobald die Pandemie durch Tests und Impfungen eingedämmt wird und die Unternehmen ihre Entscheidungen hinsichtlich der zukünftigen Büroarbeits‐ struktur präzisiert haben, werden viele Nutzer wieder aktiver am Vermietungsmarkt auftreten (Quelle: Cushman & Wakefield, BÜROVERMIETUNGSMARKT IN DEN TOP‐5 MÄRKTEN STARTET SOLIDE INS NEUE JAHR, 09.04.2021: Büromarkt Deutschland Top5 Q1 | Germany | Cushman & Wakefield (cushmanwakefield.com)).

Es handelt sich um vorläufige Zahlen, vorbehaltlich der noch möglichen Änderungen in den Werten der noch nicht veröffentlichten Eröffnungsbilanzen, deren Prüfung noch nicht abgeschlossen ist.