Die DiamondRock Hospitality Company gab bekannt, dass sie zwei Luxusresorts an der Küste Floridas erworben hat: das Henderson Beach Resort mit 170 Zimmern in Destin, Florida, und das Tranquility Bay Beachfront Resort mit 103 Einheiten (231 Zimmer) in Marathon, Florida. Die Gesamtinvestition für die beiden separaten Transaktionen betrug 175,5 Millionen Dollar. Diese Investitionen bilden den Abschluss eines aktiven Jahres des Kapitalrecyclings für DiamondRock, in dem das Portfolio strategisch zu fast zwei Dritteln auf Freizeithotels und -resorts ausgerichtet wurde. Henderson Beach Resort (Destin, FL): Das Unternehmen erwarb am 23. Dezember 2021 das Henderson Beach Resort mit 170 Zimmern in Destin, Florida, für 112,5 Millionen US-Dollar in einer außerbörslichen Transaktion. Das kürzlich errichtete Luxusresort direkt am Meer bietet 40.000 Quadratmeter Tagungsfläche, einen Lazy-River-Pool, separate Pools für Familien und Erwachsene, ein Spa von Weltklasse sowie zahlreiche Restaurants und Bars, darunter die einzige Dachbar in Destin. Die Übernahme umfasst auch die Einnahmen aus 46 Luxuswohnungen, die an das Hotel angrenzen und derzeit am Vermietungsmanagementprogramm des Hotels teilnehmen. Das Henderson Beach Resort grenzt an das am Meer gelegene Henderson Park Inn, das das Unternehmen Anfang 2021 erworben hat. Zusammen haben die beiden Resorts die höchsten ADRs auf dem Markt; das Henderson Beach Resort liegt bei $430 und das Henderson Park Inn bei $520. Der konsolidierte Besitz und das Management der beiden benachbarten Resorts wird zu Synergien bei Einnahmen und Ausgaben führen. Jedes Resort ist unbelastet von der Marke und dem Management, was es dem Unternehmen ermöglicht, DiamondRocks Best Practices im Asset Management schnell umzusetzen. Der Kaufpreis für das Henderson Beach Resort entspricht einer Rendite von 6,4 % des für 2021 prognostizierten Nettobetriebseinkommens (NOI) des Hotels und wird sich voraussichtlich über einer Rendite von 8,0 % stabilisieren. Tranquility Bay Beachfront Resort (Marathon, FL): Das Unternehmen erwarb am 6. Januar 2022 für 63 Millionen US-Dollar das Tranquility Bay Beachfront Resort (oder Tranquility Bay) mit 103 Wohneinheiten, ein luxuriöses Strandresort mit 1.000 Metern Küstenlinie auf 12 Hektar in Marathon, Florida. Das Resort verfügt über insgesamt 231 Zimmer in 87 Strandhäusern mit zwei und drei Schlafzimmern sowie über 16 Gästezimmer mit tropischem Garten. Die Gästeunterkünfte in Tranquility Bay sind im Durchschnitt über 950 Quadratmeter groß, was einen bedeutenden Vorteil gegenüber konkurrierenden Resorts darstellt und zu einem der höchsten ADRs (650 $ im Jahr 2021) in den Florida Keys führt. Der Kaufpreis entspricht einer Rendite von 11,5 % des für 2021 prognostizierten NOI. Die Investition von DiamondRock in Tranquility Bay besteht aus: (1) Eigentum an 16 tropischen Garten-Gästezimmern sowie an allen Einrichtungen und der Infrastruktur des Resorts, einschließlich der Lobby, der Restaurants und der Back-of-House-Einrichtungen, sowie das Markenzeichen und die exklusive Nutzung des Namens Tranquility Bay, (2) exklusive Vereinbarungen über die Aufteilung der Zimmereinnahmen (Mietmanagementvereinbarungen oder RMAs) für alle 84 Strandhäuser, die sich im Besitz Dritter befinden, und (3) eine Mehrheit der Intervalle in drei Strandhäusern, die als Ferieneigentum strukturiert sind. Alle Strandhäuser nehmen an dem Mietverwaltungsprogramm teil. Ein typischer RMA hat eine Laufzeit von 15 Jahren, die sich automatisch um jeweils weitere 15 Jahre verlängert. Keine Einheit wurde jemals außerhalb des Vermietungsprogramms vermietet, und die RMAs räumen DiamondRock ein exklusives Vorkaufsrecht bei einem Verkauf ein. Dritteigentümer tragen 100 % der Instandhaltungs- und Kapitalkosten für ihre Einheit. Tranquility Bay hat ein sehr dauerhaftes Einkommen. In den fünf Jahren von 2015 bis 2019 erwirtschaftete Tranquility Bay ein durchschnittliches jährliches NOI von etwa 4,5 Millionen US-Dollar, was einer Kapitalisierungsrate von 7,0 % des Kaufpreises des Unternehmens entspricht. Tranquility Bay ist eine seltene Gelegenheit, eine erstklassige Rendite aus einem luxuriösen Strandresort zu erzielen, das nicht durch Marke und Management belastet ist, in den Florida Keys, wo das Angebot begrenzt ist, und gleichzeitig das Risiko des laufenden Kapitalbedarfs zu minimieren.