Von Ulrike Dauer

FRANKFURT (Dow Jones)--Bei Deutsche Wohnen blicken die Investoren gespannt auf die Ziele für 2021 und die Pipeline für Projektentwicklungen, über die der Konzern künftig wachsen will. Diesen Bereich hatte der Berliner Wohnimmobilienkonzern 2020 durch zwei Zukäufe gestärkt.

Im zurückliegenden Jahr dürfte das Ziel eines FFO I (Funds from Operations) auf Vorjahresniveau erreicht worden sein. Dies hatte der DAX-Konzern mit den Neunmonatszahlen bekräftigt und zugleich eine Aufwertung des Portfolios um 6 Prozent durch eine Neubewertung zum Jahresende angekündigt.

Je Aktie dürfte beim FFO I infolge der Aktienrückkäufe eine kleine Steigerung drin gewesen sein, entsprechend auch eine etwas höhere Dividende. Hauptthema war 2020 der Berliner Mietendeckel, den der Konzern als nicht verfassungskonform ansieht. Neuigkeiten dazu lassen allerdings noch auf sich warten: Eine Entscheidung wird das Bundesverfassungsgericht voraussichtlich bis Juni fällen.

Die Deutsche Wohnen SE wird Ergebnisse 2020 und Prognose 2021 voraussichtlich am Donnerstag, 25. März, vorbörslich veröffentlichen. Was für Anleger wichtig wird:

ABGELAUFENES JAHR: 2020 war das wichtigste Ereignis für Deutsche Wohnen das Berliner Mietendeckel-Gesetz, das zeitlich noch vor der Corona-Pandemie lag. Seit dem 23. Februar 2020 sind in Berlin Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen für fünf Jahre auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Am 23. November 2020 trat die zweite Stufe des Gesetzes in Kraft. Dann mussten Vermieter ihre Mieten senken, soweit diese mehr als 20 Prozent über den vom Senat festgelegten Obergrenzen liegen.

Vom Mietendeckel ist der Konzern mit mehr als 70 Prozent des Portfolios im Großraum Berlin wesentlich stärker betroffen als beispielsweise der größere Bochumer Wettbewerber Vonovia. Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn zufolge hat der Konzern in 30 Prozent seiner Berliner Wohnungen die Monatsmiete wegen des Mietendeckels reduzieren müssen. "In der Regel um niedrige zweistellige Eurobeträge", sagte Zahn dem Spiegel im Dezember. Entsprechend rechnet der Markt nur mit einer minimalen Steigerung bei den Vertragsmieten insgesamt.

Die Dividende dürfte um 7 Cent auf 97 Cent steigen. Deutsche Wohnen hat für 2020 wieder eine Ausschüttungsquote von 65 Prozent des FFO I in Aussicht gestellt. Für 2019 wurde sie auf 60 Prozent reduziert, um einen 30 Millionen Euro schweren Corona-Hilfsfonds einzurichten.

AUSBLICK 2021: Sollte der Berliner Mietendeckel gekippt werden, gilt Deutsche Wohnen als einer der Hauptprofiteure. Dessen ungeachtet rechnen die Metzler-Analysten aber nicht mit einer Rückkehr zu den Mietwachstumsquoten der vergangenen Jahre. Der politische Druck dürfte beim Thema bezahlbares Wohnen in Berlin und aufgrund zahlreicher Wahlen in Deutschland 2021 hoch bleiben. Somit würden Pläne für eine weitere regionale Diversifizierung des Portfolios und für das Projektentwicklungsgeschäft gut ankommen.

Der Konzern verfügt laut DZ Bank aktuell über eine Entwicklungspipeline von rund 9.000 Einheiten. CFO Philip Grosse hatte im Sommer der Börsen-Zeitung gesagt, der Konzern setze beim Wachstum auf höhere Immobilienbewertungen und eine Ausweitung der Projektentwicklung. Es sei geplant, in den kommenden zehn Jahren mehr als 3 Milliarden Euro in den Neubau von Wohn-, Pflege- und Büroimmobilien zu investieren. Bis 2025 wolle der Konzern Wohnraum für 10.000 Menschen schaffen.

Nachfolgend eine Auswertung der Prognosen von Analysten zum Gesamtjahr 2020 und 2021: 


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.                       PROG   PROG  PROG 
GESAMTJAHR              Gj20   ggVj  Zahl   Gj19 
Vertragsmieten           842    +1%     9    837 
EBITDA                   747   -14%    12    873 
Ergebnis vor Steuern   2.076    -1%     6  2.105 
Ergebnis nach Steuern  1.330   -17%    14  1.601 
Ergebnis je  Aktie      3,94    -8%    12   4,27 
FFO I je Aktie          1,54    +3%    14   1,50 
FFO I                  540,0  +0,4%    11  538,1 
Dividende je Aktie      0,97    +8%    20   0,90 
 
Kursziel               46,45           22 
 
.                       PROG   PROG 
GESAMTJAHR              Gj21   Zahl 
Vertragsmieten           824      9 
EBITDA                   703     12 
Ergebnis vor Steuern   1.656      6 
Ergebnis nach Steuern    915     14 
Ergebnis je  Aktie      2,37     11 
FFO I je Aktie          1,50     14 
FFO I                  517,2     11 
Dividende je Aktie      0,97     20 
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- alle Angaben in Millionen Euro, Ausnahmen Ergebnis, FFO und Dividende je Aktie in Euro

- Bilanzierung nach IFRS

- Quellen: Angaben des Unternehmens. Prognosen von S&P Global Intelligence

- ggVj = Veränderung in Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum

- das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr

- alle Angaben ohne Gewähr

Kontakt zur Autorin: ulrike.dauer@wsj.com; @UlrikeDauer_

DJG/uxd/smh

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March 23, 2021 10:00 ET (14:00 GMT)