Deutsche EuroShop : Geschäftsbericht 2020 (PDF-Datei, 1,8 MB)

20FINANZBERICHT

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GESCHÄFTS­ BERICHT 2020⁜

INHALT

KENNZAHLEN	1	VERSICHERUNG DER	66
ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT	2	GESETZLICHEN VERTRETER
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES
Grundlagen des Konzerns	2	67
Wirtschaftsbericht	4	UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS
Nachtragsbericht	17	EPRA-BERICHTERSTATTUNG	74
Prognosebericht	18
Risikobericht	19	BERICHT DES AUFSICHTSRATS	81
Chancenbericht	26
Vergütungsbericht	27	CORPORATE GOVERNANCE	86
Übernahmerelevante Angaben	29
Erklärung zur Unternehmensführung	30	IMPRESSUM	94
Berichterstattung zum ­Einzelabschluss	30
KONZERNABSCHLUSS	34	DISCLAIMER	94
Konzernbilanz	34
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung	36
Konzern-Gesamtergebnisrechnung	37
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung	37
Konzern-Kapitalflussrechnung	38
Konzernanhang	39

*

VOR∙FREU∙DE

Vorfreude, Substantiv, feminin

Freude auf etwas Kommendes, zu Erwartendes

KENNZAHLEN

in Mio. €	2020	2019	+/-
Umsatzerlöse 4		224,1		231,5		-3%
EBIT	161,2	197,5	-18%
Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis 1)		-33,6		-34,3		2%
EBT (ohne Bewertungsergebnis 1)		127,6		163,1		-22%
Bewertungsergebnis 1		-429,6		-120,0		-258%
Konzernergebnis	-251,7	112,1	-325%
FFO je Aktie in €	2,00	2,42	-17%
Ergebnis je Aktie in €	-4,07	1,81	-325%
EPRA Earnings je Aktie in €	2,02	2,56	-21%
Eigenkapital 2		2.314,8		2.601,5		-11%
Verbindlichkeiten	1.922,6	1.957,1	-2%
Bilanzsumme	4.237,4	4.558,6	-7%
Eigenkapitalquote in % 2		54,6		57,1
LTV-Verhältnis in %	32,9	31,5
Liquide Mittel	266,0	148,1	80%
Net Tangible Assets (EPRA)	2.309,7	2.613,4	-12%
Net Tangible Assets je Aktie in € (EPRA)		37,38	42,30	-12%
Dividende je Aktie in €		0,04 3		0,00		-

1. inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2. inklusive Fremdanteile am Eigenkapital
3. Vorschlag
4. In 2020 erfolgte eine Ausweisänderung bei den Umsatzerlösen mit Anpassung des Vorjahresvergleichswert 2019.

UMSATZ	EBIT	EBT *	FFO je Aktie
in Mio. €	in Mio. €	in Mio. €	in €

225,0	231,5	224,1	199,1	197,5		160,9	163,1		2,43	2,42
					161,2			127,6			2,00
2018	2019	2020	2018	2019	2020	2018	2019	2020	2018	2019	2020

• ohne Bewertungsergebnis

ZusammeNgeFAsstER lageBERICHT / Grundlagen des Konzerns

ZUSAMMEN­ GEFASSTER LAGEBERICHT

Die im zusammengefassten Lagebericht bereitgestellten Informa­ tionen gelten, soweit nicht gesondert vermerkt, sowohl für den Kon- zern als auch für die Deutsche EuroShop AG. In einem gesonderten Kapitel des zusammengefassten Lageberichts wird über den Einzel- abschluss der Deutsche EuroShop AG berichtet.

Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risiko­ management, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche Euro- Shop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert.

GRUNDLAGEN DES KONZERNS

GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS, ZIELE UND STRATEGIE

Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche Euro- Shop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließ- lich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutsch- land, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren.

Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop an zwölf Shoppingcentern zu 100% und an neun Shoppingcentern mit 50% bis 75% beteiligt ist. Weitere Informationen zur Einbeziehung dieser Gesellschaften in den Konzernabschluss sind im Konzernanhang aufgeführt.

Ziele und Strategie

Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in ­qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquidi- tätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre aus- geschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität.

Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektentwick- lungen im Frühstadium beteiligen.

Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen, und der Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 55% dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen lang- fristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zins­ bindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten.

2	Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Grundlagen des Konzerns / ZusammeNgeFAsstER lageBERICHT

Diversifiziertes Shoppingcenter Portfolio

Die Deutsche EuroShop verfügt über ein ausgewogen diversifizier­ tes Portfolio aus deutschen und europäischen ­Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentriert sich die Unternehmensführung auf 1a-Lagen in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, die einen hohen Grad an Investitionssicher- heit bieten.

Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren

Im Rahmen einer grundsätzlichen "Buy& Hold"-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der ­Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit des Port­ folios. Es beobachtet den Markt kontinuierlich und nimmt durch ­Zu- und Verkäufe Portfolioanpassungen vor, wenn sich wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten.

Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wettbewerbssituationen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio.

Differenziertes Mietensystem

Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differen­ ziertes Mietensystem. Während Einzeleigentümer in ­Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzel­ handelsangebot entsteht), sorgt das Management der Deutsche EuroShop mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchen- mix und langfristig optimierte Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchenübliche Miete, die sich regelmäßig im Wesentlichen aus einer an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mindestmiete sowie einer umsatzabhängigen Miete zusammensetzt.

Konzept des Erlebnis-Shoppings

Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger ECE Marketplaces GmbH & Co. KG (vormals ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG) (ECE), ausgelagert. Die ECE entwickelt, plant, realisiert, ver­ mietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit rund 200 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen euro- päischer Marktführer. Die Deutsche EuroShop sieht in einem pro- fessionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszei- ten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufs- atmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Waren- inszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erleb- nis. Vor Ausbruch der Corona-Pandemie haben durchschnittlich täglich 500.000 bis 600.000 Menschen die 21 Deutsche EuroShop- Center besucht und sich von der Branchenvielfalt, aber auch von Aktionen wie Autoausstellungen, Castingshows, Modenschauen und Kinderattraktionen­ verschiedenster Art begeistern lassen. Die Einkaufszentren­ werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues

und Spektakuläres geboten wird. Wir sind zuversichtlich nach Über- windung der Pandemie wieder eine vergleichbare durchschnittliche Besucheranzahl in unseren Centern begrüßen zu dürfen.

STEUERUNGSSYSTEM

Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäfts- ordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsver- fahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt.

Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shop- pingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Dies sind Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations). Auf- grund der coronabedingt höheren Mietausfälle und Mietaußenstände haben diese Steuerungskennzahlen aktuell teilweise nur eine einge- schränkte Aussagekraft, so dass bis auf Weiteres die Collection Ratio ergänzend zu Steuerungszwecken genutzt wird. Die Collection Ratio misst das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Neben­ kostenforderungen gegenüber den Mietern.

Auf Basis einer dreijährigen Mittelfristplanung je Shoppingcenter wird einmal jährlich eine aggregierte Konzernplanung erstellt, und die Zielvorgaben für die Steuerungsgrößen werden festgelegt. Unter- jährig (quartalsweise) erfolgt auf Konzernebene ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung mit den Zielvorgaben und der aktuellen Hochrechnung. Des Weiteren werden mithilfe von monatlichen Controllingberichten die Werttreiber der Steuerungs- größen, wie beispielsweise Mieterlöse, Frequenzen und Nachvermie- tungsstand sowie Collection Ratio, überwacht. Dies ermöglicht es, rechtzeitig erforderliche Sofortmaßnahmen zu ergreifen.

Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstandsmitglieder, und wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mitgliedern, die alle von der Hauptversammlung gewählt werden.

Die Bestellung und Abberufung von Mitgliedern des Vorstands erfolgt auf der Grundlage der §§ 84, 85 AktG. Änderungen der Sat- zung richten sich nach den §§ 179, 133 AktG, wobei der Aufsichts- rat auch ermächtigt ist, die Satzung ohne Beschluss der Hauptver- sammlung an neue gesetzliche Vorschriften anzupassen, die für die Gesellschaft verbindlich werden, sowie Änderungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fassung betreffen.

Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind in der Erklärung zur Unternehmensführung zu finden.

Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020

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