Büroimmobilien: Studie von DEMIRE und bulwiengesa zeigt höheres Renditepotenzial in
Sekundärstandorten

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Studie/Marktbericht
Büroimmobilien: Studie von DEMIRE und bulwiengesa zeigt höheres
Renditepotenzial in Sekundärstandorten

03.12.2021 / 09:00
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Büroimmobilien: Studie von DEMIRE und bulwiengesa zeigt höheres
Renditepotenzial in Sekundärstandorten

Langen, den 3. Dezember 2021. Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG
(ISIN: DE000A0XFSF0) und das Analysehaus bulwiengesa AG haben in einer
gemeinsamen Studie zum vierten Mal den Investmentmarkt für Büroimmobilien an
Sekundärstandorten unter die Lupe genommen. Dabei wurden bundesweit 35
Sekundärstandorte in wirtschaftsstarken Regionen untersucht. Die
Untersuchung zeigt, dass Sekundärstandorte im Vergleich zu A-Städten
weiterhin ein höheres Renditepotenzial aufweisen, auch wenn die Überrendite
aufgrund steigender Ankaufsfaktoren sinkt. Zudem haben sich die betrachteten
Standorte auch während der Corona-Pandemie durch eine vergleichsweise hohe
Resilienz ausgezeichnet. DEMIRE und bulwiengesa führen das unter anderem auf
die mittelständisch geprägte Wirtschaftsstruktur zurück, denn auf dem
Büromarkt der jeweiligen Städte sind überwiegend nationale Mieter relevant.

Fokus auf Sekundärstandorte

Die Diskussion um die Zukunft von Büroimmobilien wurde vor dem Hintergrund
der Corona-Pandemie maßgeblich durch den Fokus auf die sieben A-Städte und
den Rückgang des Transaktionsvolumens im Jahr 2020 bestimmt. In der Studie
gehen DEMIRE und bulwiengesa der Frage nach, wie die Sekundärstandorte im
Vergleich zu diesen A-Standorten auf die Corona-Pandemie reagiert haben und
welche Perspektiven sich für die Zukunft dieser Investmentmärkte ergeben
können. Dabei untersucht die Studie insgesamt 35 Standorte. Neben kleineren
Gemeinden wie dem oberbayerischen Aschheim sind auch Großstädte wie Leipzig
und Dortmund in die Betrachtung eingeflossen.

Sekundärstandorte zeigen sich auch in der Pandemie resilient

Deutschland zeichnet sich durch eine dezentrale Wirtschaftsstruktur mit
relevanten Sekundärstandorten aus. Diese sind nicht im selben Umfang wie
A-Städte auf internationale Nachfragegruppen angewiesen, sondern sprechen
meist öffentliche Mieter oder mittelständische Unternehmen an, die häufig
einen starken regionalen Bezug aufweisen. Die Studie kommt zu dem Ergebnis,
dass sich die Sekundärstandorte in der Pandemie ganz überwiegend resilient
gezeigt haben.

Bautätigkeit bedarfsorientiert ausgerichtet

Die guten konjunkturellen Rahmenbedingungen habenden letzten Jahren zu einer
positiven Entwicklung auf den betrachteten Büroimmobilienmärkten geführt.
Hierbei stieg in nahezu allen untersuchten Städten die Zahl der
Bürobeschäftigten an, was zu einem Rückgang der Leerstandes und steigenden
Mieten führte. Die Coronapandemie hat in vielen Städten die positive
Marktentwicklung vorläufig gebremst. Im Gegensatz zu den A-Städten ist im
überwiegenden Teil der Sekundärstandorte die Bautätigkeit jedoch
bedarfsorientiert ausgerichtet, sodass neue Büroflächen nur im geringen
Umfang spekulativ entwickelt werden. Dies verringert die Wahrscheinlichkeit
von Marktverwerfungen.

Leerstandsquote im Durchschnitt bei 4,2 Prozent

Die Analyse hat eine durchschnittliche Leerstandsquote von 4,2 Prozent über
alle beobachteten Sekundärstandorte hinweg ergeben. Vor allem das geringe
Neubauvolumen bei teilweise überproportionaler, dynamischer Nachfrage nach
Büroflächen in den zurückliegenden zehn Jahren hat zu diesem niedrigen Wert
geführt.

Sekundärstandorte mit höhere Renditepotenzialen

Die untersuchten Sekundärstandorte wurden hinsichtlich ihrer
Ertragsstabilität und der erzielbaren Rendite untersucht. Hierbei wird
ersichtlich, dass alle Sekundärstandorte höhere Renditepotenziale als die
A-Märkte aufweisen, wobei der Spread kleiner geworden ist. Die Spanne der
erzielbaren Nettoanfangsrendite reicht in den Sekundärstandorten von 3,5
Prozent in Freiburg im Breisgau bis zu 5,9 Prozent in Chemnitz. Zum
Vergleich: In den A-Städten wird derzeit ein Niveau zwischen 2,6 Prozent
(Berlin) und 3,1 Prozent (Köln und Stuttgart) erreicht.

Wachstumsraten der Mieten im Zehnjahreszeitraum

Die gute Nachfragesituation der zurückliegenden Jahre spiegelt sich auch in
der Entwicklung der Durchschnittsmieten wider. Mit wenigen Ausnahmen wurden
in der zurückliegenden Dekade in fast allen Sekundärstandorten eine
steigende Entwicklung registriert. Die Wachstumsspanne reicht hierbei von
rund 4 Prozent in Darmstadt bis fast 50 Prozent in Leipzig.

Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa: "Die gute wirtschaftliche
Entwicklung der vergangenen Jahre sowie die Digitalisierung haben zu einem
starken Anstieg der Bürobeschäftigten geführt. Dieser gestiegene Bedarf an
neuen Büroflächen in Verbindung mit einer wenig spekulativ ausgerichteten
Bautätigkeit hat in beinahe allen untersuchten Sekundärstandorten zum Abbau
des Leerstands geführt. In vielen untersuchten Standorten ist daher die
Situation für künftige Investments positiv."

Ingo Hartlief, CEO der DEMIRE AG, sagt: "Die Studie unterstreicht die
Stärken und Potenziale von Sekundärstandorten. Mit unserem klaren Fokus auf
diese Secondaries sehen wir uns gut positioniert. Gerade in wirtschaftlich
unsicheren Zeiten hat sich die Stabilität unseres Portfolios als
wesentlicher Pluspunkt herausgestellt. Auch für die weitere
Portfolioentwicklung setzen wir konsequent auf diesen Markt, in dem wir uns
zu Hause fühlen."

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Die komplette Studie finden Sie hier: DEMIRE Research Sekundärstandorte

Über die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG

Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG erwirbt und hält
Gewerbeimmobilien in mittelgroßen Städten und aufstrebenden Randlagen von
Ballungsgebieten in ganz Deutschland. Die Gesellschaft hat ihre besondere
Stärke im Realisieren von immobilienwirtschaftlichen Potenzialen an diesen
Standorten und konzentriert sich auf ein Angebot, das sowohl für
international agierende als auch regionale Mieter attraktiv ist. Die DEMIRE
verfügt zum 30. September 2021 über einen Immobilienbestand von 67 Objekten
mit einer Vermietungsfläche von rund 1,0 Million Quadratmetern. Unter
Berücksichtigung des anteilig erworbenen Objektes Cielo in Frankfurt/Main
beläuft sich der Marktwert auf mehr als EUR 1,6 Milliarden.

Die Ausrichtung des Portfolios auf den Schwerpunkt Büroimmobilien mit einer
Beimischung von Handels-, Hotel- und Logistikobjekten ist der Rendite- /
Risikostruktur für das Geschäftsfeld Gewerbeimmobilien angemessen. Die
Gesellschaft legt Wert auf langfristige Verträge mit solventen Mietern sowie
das Realisieren von Potentialen und rechnet daher auch weiterhin mit
stabilen und nachhaltigen Mieteinnahmen und einer soliden Wertentwicklung.
Das Portfolio der DEMIRE soll mittelfristig deutlich ausgebaut werden. Bei
der Erweiterung des Portfolios konzentriert sich die DEMIRE auf FFO-starke
Assets mit Potentialen, während nicht strategiekonforme Objekte weiterhin
gezielt abgegeben werden. Operativ und prozessual wird die DEMIRE mit
zahlreichen Maßnahmen weiterentwickelt. Neben Kostendisziplin wird die
operative Leistung durch einen aktiven Asset- und
Portfolio-Management-Ansatz gesteigert.

Die Aktien der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN:
DE000A0XFSF0) sind im Prime Standard der Deutschen Börse in Frankfurt
notiert.

Über bulwiengesa

bulwiengesa ist in Kontinentaleuropa eines der großen unabhängigen
Analyseunternehmen der Immobilienbranche. Seit fast 40 Jahren unterstützt
bulwiengesa seine Partner und Kunden in Fragestellungen der
Immobilienwirtschaft, etwa durch Standort- und Marktanalysen, fundierte
Datenservices, strategische Beratung und maßgeschneiderte Gutachten. Die
Daten von bulwiengesa werden u. a. von der Deutschen Bundesbank für EZB und
BIZ verwendet.

Kontakt:

DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG
Michael Tegeder
Head of Corporate Finance & Investor Relations
DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG
Telefon: + 49 6103 3724944
Email: tegeder@demire.ag


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                   Robert-Bosch-Straße 11 im 'the eleven'
                   63225 Langen (Hessen)
                   Deutschland
   Telefon:        +49 6103 37249-0
   Fax:            +49 6103 37249-11
   E-Mail:         ir@demire.ag
   Internet:       www.demire.ag
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