DEFAMA Deutsche Fachmarkt : “Halbjahresergebnis leicht über unserer Erwartung – weitere positive Entwicklungen im Portfolio – zweiter Vorstand bestellt – Kursziel auf 25,00 Euro erhöht, Buy Rating bestätigt”

DEFAMA

Buy (unverändert)	Kursziel: 25,00 Euro (alt: 24,00 Euro)
	28 | Juli | 2021
n Kurs (Euro)	21,40	Halbjahresergebnis leicht über unserer Erwartung- weitere
	Hoch / Tief 52 Wochen	22,40 / 17,10	positive Entwicklungen im Portfolio - zweiter Vorstand be-
n Allgemeine Angaben		stellt - Kursziel auf 25,00 Euro erhöht, Buy Rating bestätigt

Land	Deutschland
WKN		A13SUL
ISIN	DE000A13SUL5
Internet	www.defama.de
Fiskaljahr		31/12
Rechnungslegungsstandard		HGB
Tag der Erstnotiz	13. Juli 2016
Marktkapitalisierung (Mio. Euro)		94,6
Anzahl von Aktien (Mio.)		4,42
Streubesitz		65%
Streubesitz Marktkapitalisierung (Mio. Euro)		61,5
CAGR FFO nach Steuern ('20 -'23e)		17,5%
n Bewertung / Multiplikatoren		2020	2021e	2022e	2023e
Marktkapitalisierung/Umsatz		6,5	5,6	5,0	4,5
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)		37,8	18,3	24,7	21,5
Dividendenrendite		2,2%	2,6%	2,9%	3,2%
Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV)		3,75	3,35	3,19	3,02
Kurs-NAV-Verhältnis (KNV)		1,27	1,11	0,98	0,91
n Kennzahlen je Aktie (Euro '000)		2020	2021e	2022e	2023e
Nettogewinn je Aktie		0,57	1,17	0,86	1,00
Dividende je Aktie		0,48	0,56	0,62	0,68
Buchwert je Aktie		5,70	6,39	6,70	7,08
Nettoinventarwert (Net Asset Value) je Aktie	16,86	19,31	21,75	23,62
n Finanzdaten (Euro '000)		2020	2021e	2022e	2023e
Brutto-Mieterlöse		14.578	16.992	18.907	21.215
Betriebliche Aufwendungen		-2.626	-3.098	-3.385	-3.721
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA)	8.989	13.527	12.345	13.956
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT)	5.625	9.474	7.813	8.856
Netto-Finanzergebnis		-2.130	-2.414	-2.672	-2.951
Ergebnis vor Steuern (EBT)		3.495	7.060	5.141	5.905
Besteuerung		-985	-1.866	-1.306	-1.482
Nettogewinn nach Minderheiten		2.505	5.182	3.822	4.409
FFO nach Steuern		5.873	7.190	8.367	9.523
Eigenkapital (ohne Minderheitsanteile)		25.204	28.265	29.612	31.280
Marktwert des Immobilienportfolios		178.920	201.358	221.114	240.963
Eigenkapitalrendite nach Steuern		10,0%	19,4%	13,2%	14,5%
Eigenkapitalquote		18,4%	19,6%	19,3%	19,0%
n Wesentliche Aktionäre
MSC Invest GmbH (Matthias Schrade)		29%
Geminus GmbH (Dr. Carsten Müller)		4%
Aufsichtsrat		2%
n Finanzkalender
Hauptversammlung	30. Juli 2021
1H Bericht 2021	August 2021
SRC Forum Financials & Real Estate 8. September 2021
9M Bericht 2021	November 2021
n Analysten		Dipl.-Kfm. Stefan Scharff, CREA
		Christopher Mehl, MBA, CFA
E-Mail		[e-mail]
		[e-mail]

Internetwww.src-research.de www.aktienmarkt-international.atwww.aktienmarkt-international.de

Das Unternehmen hat heute erste Eckdaten für das erste Halbjahr 2021 veröffentlicht und lud zu einer Telefonkonferenz am Nachmittag. Die Zah- len der ersten sechs Monate fielen sehr erfreulich aus und lagen sogar über unserer Erwartung. Der Umsatz konnte im Jahresvergleich von 6,6 Mio. Euro auf 8,4 Mio. Euro um nahezu 30% deutlich gesteigert werden. Zu diesem Ergebnis haben 44 Objekte beigetragen, wovon eines erst ab Ende April, also lediglich für rund 2 Monate enthalten war. Berücksichtigt muss hier jedoch werden, dass in der Vorjahresperiode die Erträge aus Ra- deberg folglich des Umbaus verringert waren. Das operative Ergebnis auf EBITDA-Basis belief sich auf 8,0 Mio. Euro (1H 2020: 4,2 Mio. Euro). Hierin spiegelt sich der Verkaufserlös in Höhe von 2,6 Mio. Euro aus dem Objekt in Bleicherode wider, worüber wir mit unserem Update vom 25. Februar berichtet hatten. Der Nettogewinn nach sechs Monaten lag bei 3,6 Mio. Euro (82 Cent je Aktie) und hat sich somit gegenüber dem Vorjahreswert von 1,2 Mio. Euro (28 Cent je Aktie) verdreifacht. Das um den Verkaufser- lös bereinigte Nettoergebnis lag bei 1,4 Mio. Euro (32 Cent je Aktie). Der cash-getriebene FFO konnte um 26% erhöht werden und lag bei 3,5 Mio. Euro. Das Unternehmen hat im Zuge der Halbjahreszahlen die Guidance für das Gesamtjahr erneut bestätigt und die Prognose für den Nettoge- winn um den Verkaufserlös erweitert, wodurch dieser nun bei über 5 Mio. Euro erwartet wird. Wir sehen die Guidance nach dem erfolgreichen ers- ten Halbjahr nunmehr als etwas zu konservativ an. Wir haben unsere GuV-Schätzungentsprechend erhöht und erwarten nunmehr für das Ge- samtjahr einen Umsatz von 17 Mio. Euro statt bisher 16,3 Mio. Euro, ei- nen Nettogewinn von 5,18 Mio. Euro anstelle der bisherigen 5,06 Mio. Euro und einen FFO von rund 7,2 Mio. Euro statt bisher 7,1 Mio. Euro.

Auch hinsichtlich des Portfolios konnte das Unternehmen seit unserem jüngsten Update aus dem Mai weitere Fortschritte erzielen. Am 28. Mai konnte der Zukauf eines Nahversorgungszentrums in Barsinghausen bei Hannover bekanntgegeben werden. Der Kaufpreis belief sich auf 3,6 Mio. Euro und die Nettomiete beträgt 340 Tsd. Euro. Ankermieter des 3,4 Tsd. qm großen Objekts sind Netto und Dänisches Bettenlager. Im Juni konnte DEFAMA über den Erhalt der Baugenehmigung in Löwenberg berichten, wodurch der Umbau jetzt am Laufen ist und im Dezember abgeschlossen werden soll und somit die Mieteinnahmen um 100 Tsd. Euro gesteigert werden. Ebenfalls im Gange sind die Umbauarbeiten in Büdelsdorf, welche bis März 2022 abgeschlossen sein sollen und wodurch die Mieten ebenfalls deutlich auf 570 Tsd. Euro gesteigert werden.

Ebenfalls positiv bewerten wir Bestellung von Herrn Matthias Stich zum zweiten Vorstand. Herr Stich sorgt somit für eine gewisse Entlastung und übernimmt unter anderem die Zuständigkeit für bauliche Themen, Pro- jektentwicklung und Mieterbetreuung.

Wir sehen die Entwicklung der Gesellschaft, welche teilweise bes- ser voranschreitet als von uns erwartet, weiterhin als sehr positiv. Mit der Erhöhung unserer GuV-Schätzung und dem guten News Flow der vergangenen Wochen erhöhen wir unser Kursziel von 24,00 Euro auf 25,00 Euro und bestätigen unser Buy Rating.

28 | Juli | 2021

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

Industrie:	Immobilien		VORSTAND
Segment:	Einzelhandel
Zielmärkte:	Deutschland
Geschäftssitz:	Berlin
Gründung:	2014	Matthias		Matthias
		Schrade		Stich
Anzahl Mitarbeiter:	21
Investor Relations:	Matthias Schrade ([e-mail])
			AUFSICHTSRAT
Bonitätseinstufung:	n/a
Handelsplatz/Börse:	München, Xetra, Frankfurt, Düsseldorf, Berlin
Marktsegment:	m:access
WKN:	A13SUL	Peter	Ulrich	Henrik
		Schropp	Rücker	von Lukowicz
ISIN:	DE000A13SUL5	(Vorsitzender)

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ("DEFAMA") ist eine in Berlin ansässige Immobilien-Investmentgesellschaft mit dem Fokus auf Einzelhandelsimmobilien. DEFAMA wurde im November 2014 als Aktiengesellschaft nach deutschem Recht gegründet. Die Erstnotierung der Aktien erfolgte am 13. Juli 2016 an der Börse München. Das Unternehmen wird geleitet durch die Vorstände Matthias Schrade und Matthias Stich. Matthias Schrade verfügt über langjährige Erfahrung und sehr breite und fundierte Kenntnisse in der Immobilienbranche. Er war schon in sehr jungen Jahren unternehmerisch tätig. So war er im Alter von 20 Jahren Mitgründer der Research-Gesellschaft namens GSC Research mit dem Fokus Small und Mid Caps im deutschsprachigen Raum. Darüber hinaus war Herr Schrade als Mitglied des Vorstands für das in München ansässige Immobilienunternehmen FCR Immobilien tätig und verantwortete dort die Umwandlung des Unternehmens in eine Aktiengesellschaft und zudem einige Ankäufe und deren Finanzierungen. Matthias Stich verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche. Nach einer Tätigkeit für die BBE Handelsberatung war er in der BBE/IPH- Firmengruppe zuletzt Niederlassungsleiter Süd der IPH Handelsimmobilien GmbH. Von Anfang 2019 bis Ende Juni 2021 was Herr Stich bereits als Leiter des Bereichs Projektentwicklung für DEFAMA tätig. Die Aufgaben, Tätigkeiten und Entscheidungen des Vorstands werden vom Aufsichtsrat unter dem Vorsitz vom Peter Schropp kontrolliert. Der Aufsichtsratsvorsitzende verfügt über exzellente Managementerfahrungen, so u.a. aufgrund seiner Funktion als Vorstandsmitglied des in Neuburg an der Donau ansässigen und börsennotierten Immobilienunternehmens VIB Vermögen AG. Unter seiner Ägide wuchs das Immobilienportfolio von VIB auf eine Größe von rd. 1 Mrd. Euro an. Der Aufsichtsrat wird komplettiert durch Ulrich Rücker, ehemaliger Vorstand der Rücker Immobilien Portfolio AG, und durch Henrik von Lukowicz, ehemaliger IR-Manager der METRO AG.

Die Strategie von DEFAMA ist es, sich als Nischenanbieter in dem Segment von kleinen Einzelhandelsobjekten in kleinen und mittleren Städten, vor allem in Nord- und Ostdeutschland zu etablieren. DEFAMA zielt bei den Einzelhandelsobjekten in der Regel auf Fachmarktzentren in einem Preissegment zwischen 1 Mio. Euro und 5 Mio. Euro ab. In dieser Nische sieht das Unternehmen besondere Chancen, weil die im Fokus stehenden Objekte für die meisten institutionelle Investoren zu klein sind. Dadurch ergeben sich Kaufgelegenheiten zu günstigen Preisen. So ist es das erklärte Ziel von DEFAMA, einen Ankauf maximal zur 9-fachen Jahresnettomiete zu tätigen, was einer Anfangsrendite von mindestens 10% entspricht. Die Finanzierung der jeweiligen Ankäufe führt DEFAMA in der Regel mit Hilfe von lokalen Volksbanken und Sparkassen durch und strebt hier, sofern möglich, eine Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung zu 85% an. Folglich ist der Cash Flow mit rd. 30% auf das eingesetzte Eigenkapital sehr hoch.

Bei der Objektsuche konzentriert sich DEFAMA auf kleine bis mittelgroße Städte in als strukturschwach geltenden Regionen. Hier sind die Immobilienpreise selbst für Top-Standorte deutlich niedriger als in großen, bekannten Städten. Objekte wie die durchschnittlich zum 9-fachen der Jahresmiete von DEFAMA erworbenen Fachmarktzentren würden in Berlin, Hamburg oder München mindestens das 14- bis 15-fache kosten, oft noch mehr. Die Objekte sollen keinen größeren Leerstand und/oder Investitionsbedarf aufweisen und an mindestens zwei bonitätsstarke Filialisten als (Anker-)Mieter für eine Mietdauer von mindestens 5 Jahren vermietet sein. Der Erwerb und die Finanzierung der Immobilien erfolgen grundsätzlich immer über Objektgesellschaften (sog. Special Purpose Vehicle), an denen die DEFAMA AG jeweils zu 100% beteiligt ist. Die DEFAMA AG fungiert dabei als Holding und stellt das zum Objektankauf erforderliche Eigenkapital bereit. Die Fremdfinanzierung wird als regressloses Darlehen an die jeweiligen Objektgesellschaften als unmittelbare Darlehensnehmer ausgereicht. Die DEFAMA Gruppe ist folglich in der Form strukturiert, dass in einem möglichen Insolvenzfall einer der Objektgesellschaften für die finanzierende Bank keine Rückgriffsmöglichkeit auf die DEFAMA AG als deren Mutter besteht.

Seit der Gründung der Gesellschaft im November 2014 wurden 5 Kapitalerhöhungen durchgeführt - zunächst mit einem Emissionsvolumen von 2,175 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 2,00 Euro, anschließend im März 2016 noch einmal mit einem Emissionsvolumen von 1 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 3,33 Euro, im Dezember 2016 mit einem Volumen von 322 Tsd. Aktien zu 6,00 Euro, im September 2018 mit einem Volumen von 353 Tsd. Aktien zu einem Preis von 12,00 Euro und schließlich im September 2019 mit einem Volumen von 520 Tsd. Aktien zu einem Preis von 15,00 Euro.

Das bilanzielle Eigenkapital liegt zum 1Q 2021 bei rund 26 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote gemessen an der Bilanzsumme betrug zuletzt 19,1% und der LTV lag zuletzt bei 59,2% (Stand zum 31.03.2021).

Auf mittlere Sicht strebt die Gesellschaft an, einer der größten Bestandshalter von Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Das Immobilienportfolio der Gesellschaft umfasst zum Halbjahr 2021 45 Objekte mit einem Marktwert von insgesamt rund 192 Mio. Euro. Die Verteilung der Gesamtmieteinnahmen auf die einzelnen Branchen sowie die geographische Allokation der Objekte selbst wird durch die beiden Grafiken unten illustriert:

Quelle: Unternehmensdaten, SRC Research

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2 | SRC Equity Research

28 | Juli | 2021

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG								CAGR
Konzern Gewinn- und Verlustrechnung (DEFAMA-Gruppe)
31/12 HGB ('000)	2017	2018	2019	2020	2021e	2022e	2023e	'20 - '23e
Brutto-Mieterlöse	5.828	9.086	11.208	14.578	16.992	18.907	21.215	13,3%
Objektkosten	-1.244	-2.214	-2.634	-3.085	-3.006	-3.279	-3.627
Netto-Mieterlöse	4.584	6.872	8.574	11.493	13.986	15.628	17.588
Sonstige betriebliche Erträge	121	78	68	122	2.639	102	89
Personalaufwand	-470	-719	-1.037	-1.503	-1.900	-2.064	-2.234
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-347	-698	-560	-1.123	-1.198	-1.321	-1.487
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA)	3.888	5.534	7.044	8.989	13.527	12.345	13.956	15,8%
Operative Marge zu Netto-Mieterlösen	85%	81%	82%	78%	97%	79%	79%
Abschreibungen	-1.219	-1.946	-2.547	-3.364	-4.053	-4.532	-5.101
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT)	2.669	3.588	4.497	5.625	9.474	7.813	8.856	16,3%
Zinserträge	0	5	9	9	9	11	10
Zinsaufwendungen	-897	-1.340	-1.728	-2.139	-2.423	-2.683	-2.961
Netto-Finanzergebnis	-896	-1.335	-1.719	-2.130	-2.414	-2.672	-2.951
Ergebnis vor Steuern	1.773	2.253	2.778	3.495	7.060	5.141	5.905	19,1%
Steuern	-411	-552	-710	-985	-1.866	-1.306	-1.482
Steuerquote	23,2%	24,5%	25,6%	28,2%	26,4%	25,4%	25,1%
Nettogewinn vor Minderheiten	1.362	1.701	2.068	2.509	5.194	3.835	4.423	20,8%
Minderheiten	-2	-23	-12	-4	-12	-13	-14
Nettogewinn nach Minderheiten	1.360	1.678	2.056	2.505	5.182	3.822	4.409
Durchschnittlich Anzahl Aktien ('000)	3.547	3.620	4.052	4.420	4.420	4.420	4.420
Nettogewinn je Aktie (EPS)	0,38	0,46	0,51	0,57	1,17	0,86	1,00	20,7%
Dividende je Aktie	0,34	0,40	0,45	0,48	0,56	0,62	0,68
in % des Nettoergebnisses	88,7%	86,3%	88,7%	84,7%	47,8%	71,7%	68,2%
in % vom FFO	46,7%	39,7%	39,5%	36,1%	34,4%	32,8%	31,6%
Zinsdienstdeckungsgrad	4,3	4,1	4,1	4,2	5,6	4,6	4,7
FFO nach Steuern	2.581	3.646	4.615	5.873	7.190	8.367	9.523	17,5%
FFO nach Steuern je Aktie	0,73	1,01	1,14	1,33	1,63	1,89	2,15
Aktionärs-Eigenkapital	11.383	16.376	24.684	25.204	28.265	29.612	31.280	7,5%
Nettoinventarwert (Net Asset Value)	29.873	42.975	59.515	74.507	85.340	96.113	104.387	11,9%
Bilanzsumme	55.412	85.785	104.277	136.712	144.388	153.777	165.032
Bilanzielle Eigenkapitalquote	20,5%	19,1%	23,7%	18,4%	19,6%	19,3%	19,0%
Eigenkapitalrendite (nach Steuern)	12,3%	12,1%	10,0%	10,0%	19,4%	13,2%	14,5%	13,0%
Marktwert des Immobilienportfolios	72.820	108.450	137.260	178.920	201.358	221.114	240.963
Buchwert je Aktie (Euro)	3,21	4,52	6,09	5,70	6,39	6,70	7,08	7,5%
Nettoinventarwert je Aktie (Euro)	8,42	11,87	13,46	16,86	19,31	21,75	23,62	11,9%
Beleihungsauslauf (Loan-to-Value)	61,1%	62,0%	58,2%	59,2%	57,7%	56,2%	55,5%

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3 | SRC Equity Research

28 | Juli | 2021

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

SRC Research

- Der Spezialist für Finanz- und Immobilienaktien -

SRC - Scharff Research und Consulting GmbH

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			damaliger	damaliges
Rating Chronik	Datum	Rating	Aktienkurs	Kursziel
DEFAMA	18. Mai 2021	Buy	20.00 €	24.00 €
DEFAMA	30. April 2021	Buy	19.50 €	24.00 €
DEFAMA	25. Februar 2021	Buy	19.20 €	24.00 €
DEFAMA	18. Januar 2021	Buy	19.20 €	23.00 €
DEFAMA	3. November 2020 Accumulate	19.10 €	21.00 €
DEFAMA	29. Juli 2020	Buy	17.40 €	21.00 €
DEFAMA	7. Mai 2020	Buy	15.90 €	20.00 €

Wichtige Hinweise:

Der in dieser Studie genannte Kurs der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG entspricht dem Schlusskurs vom 27. Juli 2021. Die DEFAMA hat SRC Research mit der Research-Betreuung des Unternehmens beauftragt.

Disclaimer © 2021 Herausgeber: SRC-Scharff Research und Consulting GmbH (Kurzname: SRC Research), Klin- gerstr. 23, D-60313 Frankfurt am Main. Alle Rechte vorbehalten.

Obwohl die in dieser Veröffentlichung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH enthaltenen Infor- mationen aus sorgfältig ausgesuchten Quellen stammen, die wir für zuverlässig und vertrauenswürdig halten, können wir nicht für die Genauigkeit, Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen garantieren. Jede in dieser Veröffentlichung geäußerte Meinung gibt das gegenwärtige Werturteil des Autors wieder und entspricht nicht notwendigerweise der Meinung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH und/oder eines Stell- vertreters oder Mitarbeiters. Die in dem Bericht wiedergegebenen Meinungen und Einschätzungen können ohne Ankündigung geändert werden. In dem vom Gesetz erlaubten Umfang übernehmen weder der Autor noch die SRC-Scharff Research und Consulting GmbH irgendeine Haftung für die Verwendung dieses Dokuments oder seines Inhalts. Der Bericht dient nur zu Informationszwecken und stellt kein Angebot oder eine Aufforderung, einen Rat oder eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf der genannten Wertpapiere dar und ist auch nicht als solches auszulegen. Privatkunden sollten sich beraten lassen und sich darüber bewusst sein, dass die Preise und Erträge von Wertpapieren ebenso fallen wie steigen können und dass in Bezug auf die zukünftige Entwicklung der genannten Wertpapiere keine Zusicherungen oder Garantien gegeben werden können. Der Autor und die SRC-Scharff Research und Consulting GmbH und/oder Stellvertreter oder Mitarbeiter verpflichten sich auf frei- williger Basis, keine Long- oder Short-Positionen der in diesem Bericht genannten Wertpapieren zu halten und auch keine Optionen oder andere optionsähnliche Instrumente (derivative Instrumente) zu halten, die als Basis die in dieser Studie besprochenen Aktien zum Gegenstand haben.

Nachdruck, Weiterverbreitung sowie Veröffentlichung dieses Berichts und seines Inhalts im Ganzen oder in Teilen ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Geschäftsführung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH gestattet. Mit der Annahme dieses Dokuments erklären Sie sich damit einverstanden, an die vorstehenden Bestimmungen gebunden zu sein und unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die

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