DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (DEF GY) | Immobilien29. Juli 2021

Deutliche Erholung der Mieteinnahmenquote

Wir bestätigen unser Kaufen-Rating und erhöhen unser KZ auf EUR 25,5 (23). Unserer Ansicht nach ist DEFAMA nach den soliden H1-Er­ gebnissen, die unsere Umsatz- und FFO-Schätzungen übertrafen, weiterhin auf einem guten Weg, die Guidance zu erreichen. Der H1- Umsatz stieg um 28% yoy auf 8,5 Mio. EUR (M'e: 8,3 Mio. EUR) und der FFO wuchs um 26% yoy auf 3,5 Mio. EUR (M'e: 3,4 Mio. EUR). Der FFO je Aktie belief sich in H1 21 auf EUR 0,79c (H1 20: EUR

0,63c). Die Mieteinnahmenquote erholte sich in Q2 auf 99% (Q1: 92%) und erreicht damit fast wieder das Vorkrisenniveau. Wir sind daher zuversichtlich, dass die Pandemie die Finanzkennziffern für das GJ 21e kaum negativ beeinflussen wird und die Guidance bleibt wei­ terhin gut erreichbar. In H1 wurden bereits zwei Akquisitionen für ins­ gesamt 11,6 Mio. EUR bekanntgegeben. Mit Blick auf das jährliche Akquisitionsziel i.H.v. 15-20 Mio. EUR sind wir optimistisch, dass DE­ FAMA in H2 weitere Immobilienkäufe bekanntgeben wird. Unsere Haltung zum Investment Case bleibt positiv und wir prognostizieren für die kommenden Jahre im Durchschnitt ein prozentual zweistelli­ ges jährliches Umsatzwachstum (12,0% Umsatz CAGR 20-23e).

Kaufen

unverändert

Preis*

EUR 22,40

Preisziel

EUR 25,50

(23)

* XETRA Schlusskurse des Vortages sofern in den Offenlegun­ gen nicht anders angegeben

Market Cap (Mio. EUR)

99

Enterprise Value (EUR m)

216

Free Float (%)

65,0

Wir leiten ein neues KZ von 25,5 EUR (23 EUR) aus unserer aktuali­ sierten Peergroup-Bewertung ab, die auf einem P/FFO 22e-Multiple basiert. Der Discount zur Peergroup beträgt derzeit deutliche 15%, was wir in unserem neuen KZ berücksichtigen.

Fundamentaldaten (in Mio. EUR)

2018

2019

2020

2021e

2022e

2023e

Umsatzerlöse

9

11

15

17

19

20

EBITDA

6

7

9

14

12

13

EPS adj. (EUR)

0,46

0,51

0,57

1,18

0,81

0,89

FFO

3,6

4,6

5,9

7,3

8,1

8,8

DPS (EUR)

0,40

0,45

0,48

0,53

0,58

0,63

Operating Cash Flow (EUR)

3

4

5

6

7

8

Dividendenzahlung für das Vorjahr (EUR)

1

2

2

2

2

3

Investitionen in Sachanl. und imm.

31

16

38

15

15

15

Verm. (EUR)

Kennzahlen

2018

2019

2020

2021e

2022e

2023e

EV/EBITDA

19,6

19,4

21,5

16,0

18,8

18,2

PCFR

8,7

10,5

10,9

8,4

9,1

8,4

KGV adj.

25,9

32,5

34,8

19,0

27,8

25,2

Dividendenrendite (%)

3,3

2,7

2,4

2,4

2,6

2,8

EBIT-Marge (%)

39,5

40,1

38,6

56,2

41,0

41,3

Gearing (%)

396,8

281,7

420,5

401,2

390,4

385,7

ROE (%)

12,3

10,2

10,2

19,5

11,7

11,6

PBV

2,7

2,8

3,5

3,4

3,1

2,8

Sources: Refinitiv, Metzler Research

Performance (in %)

1m

3m

12m

Aktie

1,8

14,9

28,7

Rel. to Prime All Share

1,6

10,7

3,6

Quellen: Refinitiv, Metzler Research

Veränderung der Schätzungen (in %)

2021e

2022e

2023e

Umsatzerlöse

0,0

0,0

0,0

EBIT

0,0

0,0

0,0

EPS

0,0

0,0

0,0

Auftragsresearch

Autor: Stephan Bonhage

Finanzanalyst Equities

+49 69 2104-525stephan.bonhage@metzler.com

Information für professionelle Kunden und geeignete Gegenparteien - keine Weitergabe an Privatkunden

1

DEFAMA wird den H1-Bericht im August veröffentlichen und weitere Details zu den Ergebnissen bekanntgeben. Neben der soliden Umsatz- und FFO-Entwicklung konnten jedoch auch einige andere bereits publizierte Kennzahlen überzeugen. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt zum 30.06. nahezu unverän­ dert bei 4,7 Jahren, während die Vermietungsquote leicht auf ca. 94% gesunken ist. Den Rückgang der Vermietungsquote führen wir auf die jüngste Akquisition in Gardelegen zurück. Dieses Fachmarktzentrum ist eines der größeren Objekte im DEFAMA-Portfolio (Mietfläche: 15.850m²) und hat derzeit einen Vermietungsstand von lediglich 62%. Das Management ist jedoch zuversichtlich, den Vermietungs­ stand des Objektes in den kommenden Quartalen deutlich steigern zu können, weshalb wir davon ausgehen, dass der Rückgang der Vermietungsquote des Ge­ samtportfolios nur ein temporäres Thema sein dürfte. Der Nettogewinn von DEFA­ MA stieg in H1 21 deutlich auf 3,6 Mio. EUR (H1 20: 1,2 Mio. EUR), was jedoch hauptsächlich auf einen positiven Einmaleffekt aus dem Verkauf des Fachmarkt­ zentrums in Bleicherode zurückzuführen ist, der sich auf 2,6 Mio. EUR vor Steuern beläuft. Adjustiert um diesen positiven Einmaleffekt erzielte DEFAMA in den ersten sechs Monaten des Jahres einen Nettogewinn von 1,4 Mio. EUR.

Zusammenfassung unseres Investmentcases

  • Fokus auf eine Nische des Einzelhandelsimmobilienmarktes: DEFAMA ist zu einem relevanten Akteur in einer Nische des deutschen Einzelhandelsimmobi­ lienmarktes geworden. Das Immobilienportfolio besteht überwiegend aus Fachmarktzentren, die sich größtenteils in kleinen und mittleren Städten in
    Nord- und Ostdeutschland befinden. Neue Akquisitionsobjekte innerhalb die­ ser fragmentierten Marktnische (Kaufpreis je Objekt ca. 1 Mio. EUR bis 5 Mio. EUR) sind oftmals für private Käufer zu groß, aber gleichzeitig auch zu klein für institutionelle Anleger. Das ermöglicht es DEFAMA, die Immobilien zu niedri­ gen Marktpreisen zu kaufen (~9x Jahresnettomiete in der Vergangenheit) und hierdurch zweistellige Mietrenditen zu erzielen.
  • Das Wachstumsmomentum sollte durch eine Expansion des Immobilienport­ folios getrieben werden: Das Unternehmen hat das langfristige Ziel, einer der größten Bestandshalter von Fachmarktzentren in Deutschland zu werden und verfolgt einen "Buy and Hold" Ansatz bei seinem Immobilienportfolio. Wir den­ ken, in den kommenden Jahren sollte der Erwerb von neuen Fachmarktzen­ tren den wesentlichen Treiber des FFO- und Umsatzwachstums darstellen, da
    DEFAMA beabsichtigt, für jährlich 15 Mio. EUR bis 20 Mio. EUR neue Immo­ bilien zu akquirieren.
  • Die Ankermieter haben nichtzyklische Geschäftsmodelle und sind geringer Konkurrenz durch Online-Retailer ausgesetzt: Ankermieter von DEFAMA sind führende deutsche Lebensmitteleinzelhändler, auf die ca. 50% der Mieteinnah­ men entfallen. Aus unserer Sicht sollten ihre nichtzyklischen Geschäftsmodelle das Risiko von Mieterausfällen senken und stabile Mieten für DEFAMA gene­ rieren. Darüber hinaus profitieren Lebensmitteleinzelhändler von einer gerin­ gen Online-Durchdringungin ihrem Sektor.

Peergroup-Bewertung

Information für professionelle Kunden und geeignete Gegenparteien - keine Weitergabe an Privatkunden

2

Information für professionelle Kunden und geeignete Gegenparteien - keine Weitergabe an Privatkunden

3

Kerndaten

Unternehmensprofil

Vorstandsvorsitzender: Matthias Schrade

Finanzvorstand: -

Berlin, Deutschland

DEFAMA ist ein großes deutsches Immobilienunternehmen, welches sich auf die Akquisition und das Management von Fachmarktzentren spezialisiert hat. Kauf­ objekte sind Fachmarktzentren in kleinen und mittelgroßen Städten Ost- und Norddeutschlands. Das Bestandsportfolio umfasste zum 30.06.2021 45 Immobilien.

Besitzverhältnisse

Matthias Schrade (29%), Geminus GmbH (4%), Weitere Mangementmitglieder (2%)

Kennzahlen

G&V (in Mio. EUR)

2018

%

2019

%

2020

%

2021e

%

2022e

%

2023e

%

Umsatzerlöse

9

55,9

11

23,3

15

30,1

17

17,6

19

10,8

20

7,9

EBITDA

6

42,3

7

27,3

9

27,6

14

50,3

12

-10,7

13

8,2

EBITDA-Marge (%)

60,9

-8,7

62,9

3,2

61,7

-1,9

78,8

27,7

63,5

-19,4

63,7

0,3

EBIT

4

34,5

4

25,3

6

25,1

10

71,2

8

-19,1

8

8,7

EBIT-Marge (%)

39,5

-13,8

40,1

1,6

38,6

-3,8

56,2

45,6

41,0

-27,0

41,3

0,7

Finanzergebnis

-1

-49,0

-2

-28,7

-2

-23,9

-3

-24,8

-3

-13,6

-3

-6,5

Ergebnis vor Steuern

2

27,1

3

23,3

3

25,8

7

99,5

5

-31,6

5

10,0

Steuern

-1

-34,3

-1

-28,7

-1

-38,7

-2

-77,0

-1

31,6

-1

-10,0

Steuerquote (%)

-24,5

n.b.

-25,6

n.b.

-28,2

n.b.

-25,0

n.b.

-25,0

n.b.

-25,0

n.b.

Jahresüberschuss/-fehlbetrag

2

25,0

2

21,5

3

21,4

5

108,4

4

-31,6

4

10,0

Ant. Dritter am Jahresübersch.

0

n.m.

0

-48,8

0

-62,9

0

169,7

0

0,0

0

0,0

Jahresübersch. n. Ant. Dritter

2

23,4

2

22,5

3

21,9

5

108,3

4

-31,7

4

10,1

Anzahl ausstehender Aktien (m)

4

2,1

4

11,9

4

9,1

4

0,0

4

0,0

4

0,0

EPS adj. (EUR)

0,46

20,7

0,51

9,5

0,57

11,7

1,18

108,3

0,81

-31,7

0,89

10,1

DPS (EUR)

0,40

17,6

0,45

12,5

0,48

6,7

0,53

10,4

0,58

9,4

0,63

8,6

Dividendenrendite (%)

3,3

n.b.

2,7

n.b.

2,4

n.b.

2,4

n.b.

2,6

n.b.

2,8

n.b.

Cash Flow (in Mio. EUR)

2018

%

2019

%

2020

%

2021e

%

2022e

%

2023e

%

Operating Cash Flow

3

24,1

4

11,1

5

30,6

6

27,0

7

14,3

8

18,1

Zuwachs des Working-capital (WC)

0

n.v.

0

n.v.

0

n.v.

0

n.v.

0

n.v.

0

n.v.

Investitionen in Sachanl. und imm.

31

42,1

16

-48,4

38

135,7

15

-60,4

15

0,0

15

0,0

Verm.

Dividendenzahlung für das Vorjahr

1

70,0

2

29,4

2

27,5

2

6,7

2

10,4

3

9,4

Free Cashflow (nach Dividende)

-29

-45,6

-14

52,2

-35

-152,3

-11

69,0

-10

6,3

-9

10,6

Bilanz (in Mio. EUR)

2018

%

2019

%

2020

%

2021e

%

2022e

%

2023e

%

Aktiva

86

54,8

104

21,6

137

31,1

155

13,6

174

12,2

190

8,8

Geschäfts- oder Firmenwert

0

n.v.

0

n.v.

0

n.v.

0

n.v.

0

n.v.

0

n.v.

Eigenkapital

16

43,9

25

50,7

25

2,1

29

15,5

33

12,4

36

10,1

Nettoverschuldung inkl. Rückst.

65

60,2

70

7,0

106

52,4

117

10,2

128

9,3

139

8,8

Gearing (%)

396,8

n.b.

281,7

n.b.

420,5

n.b.

401,2

n.b.

390,4

n.b.

385,7

n.b.

Net debt/EBITDA

11,7

n.b.

9,9

n.b.

11,8

n.b.

8,6

n.b.

10,6

n.b.

10,6

n.b.

Struktur

Mieterstruktur 2020

Sources: Refinitiv, Metzler Research

Information für professionelle Kunden und geeignete Gegenparteien - keine Weitergabe an Privatkunden

4

Offenlegungen

Empfehlungshistorie

Empfehlung für jedes in diesem Dokument erwähnte Finanzinstrument oder jeden

Emittenten, veröffentlicht von Metzler in den vergangenen zwölf Monaten

Tag der Verbrei­

Anlageempfehlung Metzler *

Aktueller Kurs **

Kursziel *

Autor ***

tung

Alt

Neu

Emittent/Finanzinstrument (ISIN): DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (DE000A13SUL5)

19.05.2021

Kaufen

Kaufen

20,00 EUR

23,00 EUR

Bonhage, Stephan

30.04.2021

Kaufen

Kaufen

19,50 EUR

23,00 EUR

Bonhage, Stephan

01.03.2021

Kaufen

Kaufen

19,40 EUR

23,00 EUR

Bonhage, Stephan

22.02.2021

Kaufen

Kaufen

19,10 EUR

22,20 EUR

Bonhage, Stephan

30.10.2020

Kaufen

Kaufen

18,50 EUR

22,20 EUR

Bonhage, Stephan

11.09.2020

Kaufen

Kaufen

19,00 EUR

22,20 EUR

Bonhage, Stephan

07.08.2020

Kaufen

Kaufen

17,90 EUR

20,50 EUR

Bonhage, Stephan

30.07.2020

Kaufen

Kaufen

17,40 EUR

20,50 EUR

Bonhage, Stephan

Emittent/Finanzinstrument (ISIN): Deutsche Konsum REIT-AG (DE000A14KRD3)

18.06.2021

Kaufen

Kaufen

15,15 EUR

17,90 EUR

Bonhage, Stephan

17.05.2021

Kaufen

Kaufen

15,20 EUR

17,90 EUR

Bonhage, Stephan

19.03.2021

n.v.

Kaufen

15,55 EUR

17,90 EUR

Bonhage, Stephan

  • Gültig bis zur Aktualisierung des Kursziels und/oder der Anlageempfehlung
    (FI/FX Empfehlungen besitzen nur zum Zeitpunkt der Veröffentlichung Gültig­ keit)
  • Schlusskurs XETRA am Vortag der Weitergabe sofern hierin nicht anders an­ gegeben
  • Bei allen Autoren handelt es sich um Finanzanalysten

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

17 . Metzler und/oder ein mit Metzler verbundenes Unternehmen haben sich mit dem analysierten Unternehmen auf die Erstellung der Investmentana­ lyse geeinigt. Vor der Veröffentlichung der Finanzanalyse gibt der Anbieter dem Emittenten einmalig die Möglichkeit zur Stellungnahme (Sachver­ haltsvergleich nach DVFA-Kodex) im regulatorischen Rahmen zur Vermei­ dung von Qualitätsmängeln.

Erstellt am 29. Juli 2021 08:09 Uhr MESZ

Erstmalige Weitergabe am 29. Juli 2021 08:09 Uhr MESZ

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5

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Defama Deutsche Fachmarkt AG published this content on 29 July 2021 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 29 July 2021 07:16:07 UTC.