Chinas Bemühungen, massive Bestände abzubauen, indem unverkaufte Häuser in erschwingliche Wohnungen umgewandelt werden, werden aufgrund des begrenzten Umfangs des Programms und der potenziell niedrigen Preise den klammen Bauträgern wahrscheinlich nicht helfen, sagen Analysten und Bauträger.

Als Teil eines Unterstützungspakets für den krisengeschüttelten Immobiliensektor kündigte Peking letzten Monat einen Plan für eine Kreditfazilität in Höhe von 300 Milliarden Yuan (41 Milliarden Dollar) an, die zu einer Bankfinanzierung im Wert von 500 Milliarden für lokale Staatsunternehmen (SOEs) führen könnte, um fertige und unverkaufte Wohnungen zu kaufen.

Es wird erwartet, dass chinesische Banken über die von der Zentralbank unterstützte Fazilität billigere Kredite an SOEs vergeben werden, damit diese die Häuser von Bauträgern zu "vernünftigen Preisen" kaufen und in erschwinglichen Wohnraum umwandeln können.

Einige private Bauträger gehen jedoch davon aus, dass, wenn überhaupt, nur sehr wenige ihrer Projekte ausgewählt werden, da die Kreditfazilität unzureichend ist und das Programm voraussichtlich nur in größeren Städten eingeführt wird, in denen erschwinglicher Wohnraum verfügbar ist. Auch die Preisangebote staatlicher Unternehmen werden wahrscheinlich niedrig sein, sagen sie.

Die vorsichtige Haltung der Bauträger könnte eine Herausforderung für Peking sein, da die Wellen von Unterstützungsmaßnahmen in den letzten zwei Jahren den Sektor nicht wiederbeleben konnten, der in seiner Blütezeit ein Viertel des BIP ausmachte und nach wie vor eine große Belastung für die Wirtschaft darstellt.

Xintangzhen, eine Stadt in Guangzhou, gab am 30. Mai als erste Kommunalverwaltung nach dem Unterstützungspaket eine Bekanntmachung zum Ankauf von "geeignetem Wohnungsbestand" für Umsiedlungswohnungen heraus.

Die Stadtverwaltung würde die Häuser zum Selbstkostenpreis kaufen, berichtete China Real Estate Business, ein von der Wohnungsbehörde verwaltetes Medienunternehmen, unter Berufung auf die Bekanntmachung.

Ein Projekt, das sich im gemeinsamen Besitz des staatlichen Unternehmens Jinmao und des großen Bauträgers Vanke befand, hatte sich beworben, so der Nachrichtenbericht weiter.

Einige Bauträger sagten, der Kauf zum Selbstkostenpreis, der einen Abschlag von 20-30% auf den Marktpreis bedeutet, sei besser als erwartet.

Ein leitender Angestellter eines privaten Bauträgers, der in Verzug ist, sagte, dass seine Firma daran interessiert wäre, sich zu bewerben, wenn andere Städte ähnliche Angebote wie Xintangzhen machen würden, aber er erwartet, dass die Angebote niedrig sein werden und nicht ausreichen, um die Baukredite zu decken.

"Wenn das Geld nicht einmal ausreicht, um den Baukredit zu decken, wie sollen wir dann den Kredit zurückzahlen? Die kreditgebende Bank würde auch nicht zustimmen", sagte ein hoher Beamter eines in Shanghai ansässigen Bauträgers, der aufgrund der Sensibilität der Angelegenheit nicht genannt werden wollte.

Analysten der Citi und der Bank of America haben jedoch erklärt, dass Preisnachlässe von 50 % erforderlich sind, um den staatlichen Unternehmen eine bescheidene Rendite zu sichern, da erschwingliche Wohnungen in der Regel mit einem Preisnachlass von 10-50 % gegenüber privaten Wohnungen verkauft werden.

Selbst wenn die Bauträger in der Lage sind, aus dem Verkauf fertiggestellter Wohnungen an die staatlichen Unternehmen Gewinne zu erzielen, könnten die lokalen Regierungen verlangen, dass die Erlöse für die Fertigstellung bestehender Projekte und nicht für die Rückzahlung von Schulden verwendet werden.

"Das wird uns als börsennotiertes Unternehmen nicht helfen und auch nicht bei der Rückzahlung unserer Auslandsschulden", sagte ein leitender Angestellter eines anderen Bauträgers, der in Verzug geraten ist.

Gavekal Dragonomics schätzt, dass die Käufe von 500 Milliarden Yuan bei durchschnittlichen Marktpreisen für 12% der Wohnungsbestände ausreichen würden, oder für 20%, wenn sie mit einem Abschlag gekauft werden.

S&P sagte, dass die Umwandlung bestehender Bestände in Sozialwohnungen auch die Transaktionen im unteren Preissegment erhöhen und die Preise insgesamt senken würde.

Das chinesische Wohnungsbauministerium, die Zentralbank, die oberste Bankenaufsichtsbehörde und die lokale Wohnungsbaubehörde in Guangzhou reagierten nicht auf Bitten um eine Stellungnahme. Jinmao reagierte nicht auf eine Anfrage und Vanke lehnte eine Stellungnahme ab.

AUSFÜHRUNGSRISIKO

"Nur eine Handvoll notleidender Bauträger wird davon profitieren", sagte Esther Liu, Kreditanalystin bei S&P Global Ratings. "(Die Fertigstellung des Baus) ist das Problem, mit dem die notleidenden Bauträger konfrontiert sind. Sie haben nicht viel fertiges Inventar."

Während die Bauträger auf Klarheit über die Nachfrage und die Preisangebote der Staatsunternehmen warten, sagen einige Banker, dass das Programm für erschwinglichen Wohnraum zu einer Verschlechterung der Qualität der Vermögenswerte führen könnte, da die Staatsunternehmen Schwierigkeiten hätten, ausreichende Gewinne zu erzielen, um Bankkredite zurückzuzahlen.

Die Banken können aus der 300-Milliarden-Weiterverleihungsfazilität zu einem Zinssatz von 1,75 % 60 % der Kredite finanzieren, die sie den Staatsunternehmen anbieten.

Insgesamt, so schätzen Analysten, müssten die Staatsunternehmen für diese Kredite etwa 2,5% Zinsen zahlen, was in etwa den durchschnittlichen Mietrenditen in China entspricht.

"Das ist gut für den Immobiliensektor, aber schlecht für die staatlichen Unternehmen und die Banken, denn im Grunde verlagern Sie ein gewisses Risiko auf sie", sagte der erste Manager, der nicht namentlich genannt werden wollte, da er nicht befugt ist, mit den Medien zu sprechen.

Sicherlich sind Banken und lokale Regierungen risikoscheu.

Die Zentralbank hat im Februar letzten Jahres ein 100-Milliarden-Yuan-Wiederverleihungsprogramm für Kommunalverwaltungen in acht Städten aufgelegt, um Wohnungsbestände zu kaufen - davon wurden bis Ende März 2024 nur 2 Milliarden in Anspruch genommen.

"Wir sehen ein hohes Ausführungsrisiko, da die Banken und die lokalen staatlichen Unternehmen die Kredit- und Investitionsrisiken vollständig tragen müssen", sagte Zerlina Zeng, Senior-Kreditanalystin bei CreditSights.

Die Unterstützung der Zentralregierung hat jedoch nach dem jüngsten Konjunkturpaket, das unter anderem eine Senkung der Anzahlung und die Abschaffung der Hypothekenzinsuntergrenzen vorsieht, mehr Besucher in die Top-Tier-Städte gelockt, sagen Analysten und Entwickler.

"Die Zentralregierung hat ihre Unterstützung verstärkt; der Wendepunkt ist hier die wichtige Veränderung", sagte Karl Choi, Leiter der Immobilienforschung der Bank of America für den Großraum China. ($1 = 7,2455 Chinesischer Yuan)