Viele private Bauträger, die bereits knapp bei Kasse sind und vor einer ungewissen Zukunft stehen, haben die Unruhen angeheizt, indem sie Projekte verschoben haben.

Hauskäufer reagieren darauf nicht nur mit Protesten und der Androhung eines Hypothekenboykotts, sondern auch damit, dass sie ihr Geschäft auf die reichen staatlichen Bauträger verlagern oder darauf bestehen, nur fertige Wohnungen zu kaufen.

Analysten und Bauträger sind der Meinung, dass diese Verhaltensänderung Chinas Immobiliensektor umgestalten wird, während eine Reihe privater Unternehmen, die im letzten Jahr bis zu 90 % der neuen Wohnungen verkauften, bevor der Bau abgeschlossen war, den Übergang möglicherweise nicht überleben werden. "Es ist ein Teufelskreis. Wenn Hausbesitzer ihre Hypotheken nicht mehr zurückzahlen, wird die Erholung des Immobilienmarktes beeinträchtigt", sagte Betty Wang, leitende Wirtschaftswissenschaftlerin bei ANZ in China. Sie sagte, dass Käufer von unfertigen Projekten nicht nur wegen der Bauverzögerungen zurückschrecken könnten, sondern auch wegen der sinkenden Immobilienwerte, wenn der Markt nachgibt.

Die unsicheren Arbeitsplatz- und Finanzaussichten in der rückläufigen Wirtschaft und Umweltprobleme haben ebenfalls zu einem Boykott von Hypotheken geführt.

Die Störung kommt zu einem heiklen Zeitpunkt für Chinas Immobiliensektor, der ein Viertel der Wirtschaftsleistung des Landes ausmacht und im Juni Anzeichen für eine Stabilisierung zeigte, als die Preise unverändert blieben, nachdem sie zwei Monate lang gefallen waren.

Der Sektor ist im vergangenen Jahr von einer Krise in die nächste geschlittert, da er mit steigenden Verbindlichkeiten, einer sich verlangsamenden Wirtschaft und einer nachlassenden Nachfrage zu kämpfen hat, während die Quellen für die Beschaffung neuer Mittel versiegt sind.

Einige private Bauträger sind bereits mit ihren Offshore-Schulden in Verzug geraten und haben Schwierigkeiten, sich Geld aus anderen Quellen, einschließlich Banken, zu beschaffen. "Das ist ein Dominoeffekt: Keine neuen Hauskäufer werden unsere unverkauften Wohnungen im Vorverkauf kaufen, aber wir müssen das wenige Geld, das wir aus dem Verkauf der Hälfte oder zwei Dritteln der Einheiten erhalten, dazu verwenden, den Bau abzuschließen", sagte ein leitender Angestellter eines privaten Bauträgers, der seine Zahlungen für Dollar-Anleihen verpasst, aber den Bau nicht gestoppt hat.

Die Führungskraft lehnte es aufgrund der Sensibilität der Angelegenheit ab, namentlich genannt zu werden. "Nachdem wir die Bankdarlehen mit dem verbleibenden Geld zurückgezahlt haben, ist es fast unmöglich, auch die Onshore- und Offshore-Anleihen zu tilgen.

PROJEKTVERZÖGERUNGEN

Die Schätzungen über unvollendete Projekte gehen weit auseinander. Von Reuters kontaktierte Analysten schätzen die Zahl auf 5% bis 20% der landesweiten Projekte.

ANZ schätzt, dass Hypotheken im Wert von 1,5 Billionen Yuan (222 Milliarden Dollar) an Wohnungen gebunden sind, die Gefahr laufen, unvollendet zu bleiben, was 4% der gesamten ausstehenden Hypotheken entspricht. Chinas Bankenaufsichtsbehörde hat in der vergangenen Woche wiederholt versucht, Hauskäufer und Finanzmärkte zu beruhigen, dass die bereits verkauften Wohnungen ordnungsgemäß übergeben werden, und gleichzeitig die Kreditgeber ermutigt, bei Bedarf Mittel für lohnenswerte Immobilienprojekte bereitzustellen. Staatliche Bauträger haben auch einige problembehaftete Projekte von hoch verschuldeten nichtstaatlichen Unternehmen übernommen, und einige Analysten und Akteure des Sektors erwarten verstärkte Übernahmen, um die Proteste gegen Hypotheken zu bewältigen. Diese Proteste haben ein noch nie dagewesenes Ausmaß erreicht. Mehr als 200 Projekte von mindestens 80 Bauträgern in ganz China sind betroffen, so E-house China Research and Development Institution in einem Bericht diese Woche. Es wird erwartet, dass die Unruhen die bereits erkennbaren Veränderungen in den Präferenzen der Hauskäufer beschleunigen werden. Diese haben lange Zeit neue Immobilien bevorzugt, die sich noch auf dem Reißbrett oder im Bau befanden, wurden jedoch misstrauisch gegenüber unvollendeten Projekten, als namhafte Bauträger - insbesondere die China Evergrande Group - im vergangenen Jahr in eine Schuldenkrise gerieten. Laut ANZ ist das Verhältnis von Verkäufen vor dem Bau zu Verkäufen bestehender Häuser von einem Höchststand von 9,9 in der ersten Hälfte des letzten Jahres auf 6,5 gesunken. Hauskäufer tendieren auch zu finanziell sichereren, staatlichen Bauträgern. Jason Li, ein 30-jähriger potenzieller Hauskäufer in der ostchinesischen Provinz Shangdong, sagte, er zögere den Kauf eines Hauses hinaus, weil er sich Sorgen um die Wirtschaft und die Sicherheit seines Arbeitsplatzes mache, und sagte, er würde Projekte privater Bauträger meiden. "Es hat ein paar Jahre gedauert, bis meine Freunde endlich ihre bereits verkauften Häuser bekommen haben, während viele Bauträger die Wohnungen nicht einmal wie versprochen geliefert haben", sagte Li.

Die Ratingagentur Moody's fügte in einem Bericht hinzu, dass der Boykott die Entlassung der angeschlagenen Bauträger beschleunigen würde.

"Der Anstieg der Hypothekenausfälle wird dazu führen, dass sich die finanzstarken Bauträger weiter von ihren schwächeren Kollegen abheben", hieß es.

($1 = 6,7468 Chinesischer Yuan Renminbi)