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ANALYSE/Wer zahlt die Rechnung für "grüne" Immobilien?

07.05.2021 | 16:51

Von Carol Ryan

NEW YORK (Dow Jones)--Zur Senkung der Kohlenstoffemissionen tragen die Reduzierung von Energieverlusten aus Gebäuden ebenso bei wie Windturbinen und Elektroautos. Immobilienbesitzer sind verständlicherweise nervös, wer am Ende die Rechnung bezahlt.

Die USA, die EU und Großbritannien haben alle Pläne, ihren CO2-Ausstoß bis zum Ende des Jahrzehnts mindestens zu halbieren. Der Immobiliensektor, der fast 40 Prozent der weltweiten Emissionen verursacht, wird wohl mit strengeren Vorschriften konfrontiert. Obwohl Gewerbeimmobilien weniger problematisch sind als Wohnimmobilien, werden sie wahrscheinlich früher ins Visier genommen, da ihr Besitz weniger fragmentiert und politisch weniger sensibel ist.

Für Immobilienentwickler bedeutet das höhere Baukosten. Laut dem Green Building Council in Großbritannien ist der Bau eines Netto-Null-Büros bis zu 17 Prozent teurer als ein normales. Ein grünes Gebäude ist billiger im Betrieb, aber dabei gehen die meisten Vorteile an den Mieter. Belege dafür, dass Immobilieneigentümer im Gegenzug für niedrigere Nebenkosten höhere Mieten verlangen können, fallen nicht eindeutig aus.

Ein Bericht des Immobilienberaters JLL fand heraus, dass Büros im Zentrum Londons, die als nachhaltig zertifiziert sind, einen Aufschlag von 6 Prozent bis 11 Prozent für "grüne" Mieten kassieren. Skeptiker sagen, dass dies wahrscheinlich die höhere Miete widerspiegelt, die ein brandneues Gebäude ohnehin erzielen würde. Dennoch gibt es überzeugende Daten, die zeigen, dass grüne Büros schneller vermietet werden. Ein deutlicherer "grüner" Aufschlag könnte sich auch dadurch ergeben, dass Firmenmieter ihren eigenen Emissionen mehr Aufmerksamkeit schenken.

Um den ökologischen Fußabdruck des Sektors zu reduzieren, ist die dringlichste Priorität die Überholung bestehender Immobilien. In den Niederlanden wird es ab 2023 verboten sein, Gebäude zu vermieten, die auf der EU-Skala weniger als Energieklasse C erreichen. Große börsennotierte Bürovermieter wie Great Portland Estates mit Sitz in London und SL Green Realty mit Sitz in New York werden in den kommenden Jahren mehr Geld in ihre Portfolios stecken, um mit den Standards Schritt zu halten.

Vermieter, die die Überholung hinauszögern, riskieren einen "braunen Abschlag" auf den Wert von weniger nachhaltigen Immobilien. Unabhängige Experten, die die Portfolios von börsennotierten Immobilien-Investmentfonds bewerten, verwenden noch keinen solchen. Aber sie versuchen zu verstehen, wie man das Risiko höherer Investitionsausgaben und potenziell niedrigerer Verkaufswerte für ältere Gebäude modellieren kann.

Der Abschlag könnte auch dank neuer Vorschriften für Vermögensverwalter Realität werden. Seit März zwingt die EU-Verordnung zur Offenlegung nachhaltiger Finanzierungen Geldmanager dazu, die Klimaauswirkungen von Investitionen offenzulegen. In Großbritannien müssen große Pensionsfonds ab Oktober etwas Ähnliches tun. Wenn ein Gebäude nicht "begrünt" wurde, dürfte es wohl einen kleineren Pool von Käufern und einen geringeren Verkaufswert haben. Das Immobilienberatungsunternehmen Green Street schätzt, dass Käufer 50 Basispunkte zusätzliche Rendite verlangen werden, um die regulatorischen Risiken zu kompensieren.

Für einige könnte dies eine Chance darstellen. Wenn institutionelle Investoren beginnen, "schmutzige" Gebäude billig loszuwerden, wird es einen Markt geben, um sie zu sanieren und mit einem Aufschlag weiterzuverkaufen. Der deutsche Immobilien-Investmentfonds Alstria kauft Gebäude zu einem Preis von rund 3.000 Euro pro Quadratmeter und verkauft sie nach einer umweltfreundlichen Sanierung für bis zu doppelt so viel.

Das Problem für gewerbliche Vermieter ist die Anzahl der erforderlichen Umrüstungen, insbesondere in Europa, das einen größeren Bestand an denkmalgeschützten Gebäuden hat als die USA. In London sind nur 9 Prozent der Büros als nachhaltig zertifiziert - halb so viele wie in Manhattan, wie Daten von Green Street zeigen. Zusätzlich zu einer potenziell schwachen Nachfrage nach Büroräumen, die durch Verlagerung der Arbeit ins Eigenheim verursacht wird, müssen sich Immobilieninvestoren auch Gedanken über Klimarisiken machen.

Kontakt zur Autorin: unternehmen.de@dowjones.com

DJG/DJN/axw/jhe

(END) Dow Jones Newswires

May 07, 2021 10:50 ET (14:50 GMT)

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