Die saudi-arabische Regierung gibt derzeit im Immobiliensektor den Ton an. Mit der Vision 2030 setzt der Staat alles auf die Modernisierung des Landes und lässt dabei etablierte regionale Projektentwickler hinter sich.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Laut dem 'Saudi Giga Projects Report' von Knight Frank hat der Staat im Jahr 2024 über 1,3 Billionen US-Dollar für Infrastruktur- und Immobilienausgaben bereitgestellt, um die Abhängigkeit vom Öl zu verringern.

Dieser Kurs zwingt lokale Unternehmen dazu, auf erstklassige Lifestyle-Zentren umzusatteln, um nicht in der Bedeutungslosigkeit zu versinken. Arriyadh, ein lokaler Entwickler von Gewerbeimmobilien, vollzieht derzeit den Wandel von traditionellen Großhandelsflächen hin zu gemischt genutzten Joint Ventures. Das langfristige Versprechen dieser Expansion steht jedoch in krassem Gegensatz zur aktuellen Finanzierung des operativen Geschäfts.

Eine belastende Situation

Auf den ersten Blick wirken die Umsatzzahlen robust, doch bei genauerer Betrachtung zeigt sich ein komplexeres Bild. Arriyadh meldete für das erste Quartal 2026 einen Umsatz von 103,9 Mio. SAR, was einem Anstieg von 48,6 % gegenüber dem Vorjahreswert von 69,5 Mio. SAR entspricht. Dieser Zuwachs resultierte jedoch primär aus Grundstücksverkäufen in Höhe von 33,4 Mio. SAR, die im Vorjahr nicht anfielen. Das Kerngeschäft stagnierte. Die Mieteinnahmen, die stabile Komponente des Unternehmens, gingen leicht von 41,4 Mio. SAR auf 40,4 Mio. SAR zurück.

Das Betriebsergebnis konnte mit dem Umsatzsprung nicht mithalten, was die Bilanz belastet. Das EBIT belief sich auf 37,2 Mio. SAR, ein Plus von etwa 17 % gegenüber den 25,7 Mio. SAR aus dem ersten Quartal 2025.

Der Grund dafür ist offensichtlich: Die allgemeinen Verwaltungs- und Vertriebskosten schossen um 132,5 % von 16,9 Mio. SAR auf 39,3 Mio. SAR nach oben. Dies war teilweise auf eine Belastung durch die 'White Land Tax' in Höhe von 16,8 Mio. SAR zurückzuführen - eine staatliche Gebühr auf ungenutzte städtische Flächen in Saudi-Arabien.

Der Nettogewinn belief sich auf 50,5 Mio. SAR, ein Anstieg von 20 % im Vergleich zu den 42,2 Mio. SAR des Vorjahres, was vor allem auf nicht-operative Erträge wie Murabaha-Renditen zurückzuführen ist.

Abstieg eines Favoriten?

Die Aktie von Arriyadh steht unter massivem Druck und notiert nach einem drastischen Rückgang von 43,4 % im vergangenen Jahr bei 18,2 SAR. Damit ist das Papier weit von seinem 52-Wochen-Hoch von 35,9 SAR entfernt. Die Marktkapitalisierung liegt infolge dieses Einbruchs nun bei 4,3 Mrd. SAR (1,2 Mrd. USD).

Zwar erscheint das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) auf Basis der geschätzten Gewinne für das Geschäftsjahr 2027 mit 8,6x spottbillig, insbesondere im Vergleich zum historischen Zweijahresdurchschnitt von 18,7x.

Der einzige Analyst, der den Titel beobachtet, hält an seiner 'Buy'-Empfehlung mit einem durchschnittlichen Kursziel von 27,9 SAR fest. Dies entspräche einem potenziellen Aufwärtspotenzial von 53 %. Die geringe Analystenabdeckung und das deutliche De-Rating deuten jedoch darauf hin, dass Investoren erst eine Beständigkeit bei den Erträgen sehen wollen.

Abseits des Geschehens

Arriyadh droht die existenzielle Irrelevanz, da die dynamische Immobilienentwicklung in Riad das Unternehmen abzuhängen scheint. Die traditionellen öffentlichen Märkte und Gewerbezentren wirken nicht mehr zeitgemäß. Erschwerend kommt hinzu, dass das Unternehmen von gigantischen, staatlich gestützten Akteuren wie dem Public Investment Fund (PIF) verdrängt wird. Der PIF kontrolliert die erstklassigen Grundstücke und verfügt über finanzielle Mittel, mit denen Arriyadh nicht konkurrieren kann.

Die anhaltenden geopolitischen Turbulenzen im Nahen Osten stellen eine weitere Hürde dar. Sollten diese eskalierenden Konflikte das für Saudi-Arabien notwendige ausländische Privatkapital abschrecken oder die globalen Lieferketten weiter stören, werden lokale Akteure den Druck zuerst spüren. Einem unabhängigen Entwickler wie Arriyadh fehlt das finanzielle Polster, um einen plötzlichen makroökonomischen Schock unbeschadet zu überstehen.