Der australische Einzelhandelsimmobiliensektor präsentierte sich im Jahr 2025 in Bestform.

Der breitere australische Gewerbeimmobilienmarkt schloss das Jahr mit einer starken Performance ab, wobei der Einzelhandel den schwächelnden Büro- und Wohnsegmenten die Show stahl. Laut Marktanalysen von Jones Lang LaSalle Research stieg das gesamte Transaktionsvolumen im Einzelhandel um 20 % auf 11,3 Milliarden Australische Dollar (AUD). Coldwell Banker Richard Ellis, ein Dienstleistungs- und Investmentunternehmen für Gewerbeimmobilien, stellte fest, dass Investoren vermehrt in erstklassige Einkaufszentren drängen, um sich verlässliche Erträge zu sichern.

Ein kleiner Ausblick: Für 2026 wird ein Jahr der "vorsichtigen Erholung" prognostiziert, da Einzelhändler händeringend nach Flächen suchen, was die Mieten voraussichtlich in die Höhe treiben wird.

Scentre Group führt diese Entwicklung an, während Einzelhändler von der intensiven Nachfrage nach erstklassigen physischen Präsenzflächen profitieren. Die 42 Westfield-Center verzeichneten im Jahr 2025 einen Rekord von 540 Millionen Besuchen und erreichten eine Auslastungsquote von 99,8 %. Trotz hoher Zinssätze gaben die Konsumenten im vergangenen Jahr die Rekordsumme von 30 Mrd. AUD aus.

Das Unternehmen hat 80 % seiner Mietverträge an die Inflation gekoppelt (steigende Preise führen also automatisch zu höheren Einnahmen), was als integrierter Schutzschild für die Erträge fungiert. Nun erfolgt die Neuausrichtung hin zu "Community Hubs": Geplant sind mehr als 16.000 Wohnungen auf den Geländen sowie eine Investition von 240 Mio. AUD in die luxuriöse Modernisierung des Westfield Bondi.

Diese Strategien und Immobilienaufwertungen zahlen sich dort aus, wo es am meisten zählt: beim Nettoergebnis.

Zahltag

Im Geschäftsjahr 2025 belief sich der Gesamtumsatz der Scentre Group auf 2,7 Mrd. AUD, was einem Anstieg von 1,8 % gegenüber 2,6 Mrd. AUD im Vorjahr entspricht. Der gesetzliche Gewinn schoss um 69,4 % auf 1,8 Mrd. AUD nach oben, verglichen mit 1,1 Mrd. AUD im Vorjahr. Rund 456 Mio. AUD stammten aus Bewertungsgewinnen innerhalb des Immobilienportfolios, was dazu beitrug, die Nettogewinnmarge auf 66,2 % zu heben.

Die Funds from Operations (FFO), eine Kennzahl für den Cashflow, stiegen um 4,9 % auf 1,2 Mrd. AUD. Das Unternehmen beabsichtigt, eine Dividende von etwa 18,4 Cents pro Aktie an die Aktionäre auszuschütten.

Die Gewinne wurden über zwei Hauptkanäle generiert: Das Segment Property Investment erwirtschaftete 2,7 Mrd. AUD (+3,3 % im Jahresvergleich) aus den Mieten der 42 Westfield-Center bei einer Rekordbelegung von 99,8 %. Das Segment Management & Construction wuchs um 6,3 % auf 55,5 Mio. AUD durch Gebühren aus neuen Joint Ventures im Wert von 2,2 Mrd. AUD. Dennoch hinkt der Aktienkurs dieser Spitzenperformance noch hinterher.

Die Bewertungslücke

Die Aktie der Scentre Group notiert derzeit bei 3,5 AUD mit einem 12-Monats-Plus von 2,6 %. Während der Kurs aktuell unter seinem 52-Wochen-Hoch von 4,3 AUD liegt, beläuft sich die Marktkapitalisierung auf 18,4 Mrd. AUD (13,2 Mrd. USD).

Die Bewertungskennzahlen erscheinen stabil. Das erwartete Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) für das Geschäftsjahr 2026 liegt bei 15x und damit nahe am historischen Zweijahresdurchschnitt von 14,6x, was darauf hindeutet, dass die Aktie im Verhältnis zu ihrer jüngeren Vergangenheit fair bewertet ist.

Was die Dividenden betrifft, so deuten die Prognosen auf eine Rendite von 5,2 % für das Geschäftsjahr 2026 hin, die bis zum Geschäftsjahr 2028 auf 5,8 % steigen soll. Die Stimmung unter den 11 Analysten, die den Titel beobachten, bleibt vorsichtig optimistisch: Fünf "Buy"-Empfehlungen stehen sechs "Hold"-Bewertungen gegenüber, was das potenzielle Wachstum widerspiegelt.

Eine große Herausforderung?

Da das Unternehmen Westfield-Einkaufszentren in Australien und Neuseeland besitzt und betreibt, besteht das offensichtliche Risiko in der Abwanderung zum Online-Shopping. Sollten die Konsumenten den stationären Handel meiden, könnten Einzelhändler Schwierigkeiten haben, ihre Mieten zu bedienen.

Hinzu kommt die Zinshürde: Als Real Estate Investment Trust (REIT) weist die Scentre Group eine beträchtliche Verschuldung auf. Steigen die Zinsen, belasten die Finanzierungskosten den Gewinn. Zudem spielt der allgemeine Druck durch die Lebenshaltungskosten eine Rolle. Wenn die Verbraucher den Gürtel enger schnallen, sind Luxusausgaben im Einkaufszentrum meist das Erste, was gestrichen wird. Darüber hinaus erfordert die Instandhaltung dieser massiven, hochwertigen Immobilien ständige und kostspielige Reinvestitionen, um modern und attraktiv zu bleiben.