Macellum Capital Management LLC und Ancora Advisors LLC gehören zu den Hedgefonds, die Kohl's unter Druck gesetzt haben, Vermögenswerte zu veräußern und Geld an die Aktionäre zurückzugeben, nachdem sie in den letzten zwei Jahren Anfechtungen gestartet hatten, die dazu führten, dass drei neue Mitglieder in den Vorstand des Unternehmens kamen.

Es steht viel auf dem Spiel. Die Aktien von Kohl's sind seit Jahresbeginn um 37% gefallen und damit doppelt so stark wie der breitere Aktienmarkt. Die Anleger sorgen sich um die sinkenden Umsätze, nachdem das Unternehmen mit Sitz in Menomonee Falls, Wisconsin, in der ersten Hälfte des Jahres 2022 erfolglos versucht hat, sich selbst zu verkaufen.

Kohl's, dessen Vorstandsvorsitzende Michelle Gass in diesem Monat bekannt gab, dass sie zum Jeanshersteller Levi Strauss & Co. wechselt, könnte bei der jährlichen Aktionärsversammlung im nächsten Frühjahr Ziel eines weiteren Abstimmungskampfes werden, wenn es dem Unternehmen nicht gelingt, das Ruder herumzureißen, schrieben die Analysten von Morningstar letzte Woche.

Sale-and-lease-back-Strategien ermöglichen es Einzelhändlern, Kapital zu beschaffen, ohne Läden zu schließen, indem sie die zugrunde liegenden Immobilien verkaufen und sie von Vermietern zu Mietern machen. Befürworter dieser Strategie argumentieren, dass dieser Schritt versteckte Werte im Unternehmen freisetzen kann. Kritiker sagen, die übernommenen Mietverträge seien eine weitere Form der Verschuldung, die die Finanzen eines Unternehmens belasten. Sie weisen auch darauf hin, dass die Unternehmen das Geld oft für Aktienrückkäufe und Dividenden ausgeben, anstatt in ihr Geschäft zu investieren.

Kohl's hat Macellum und Ancora letzte Woche widersprochen, als seine Finanzchefin Jill Timm auf der Bilanzpressekonferenz für das dritte Quartal sagte, dass das Unternehmen weiterhin potenzielle Sale-and-Leaseback-Transaktionen prüfen, aber keine "transformative Transaktion" durchführen werde. Als Grund nannte sie "die Volatilität des Marktes und das aktuelle Zinsumfeld", ohne näher darauf einzugehen.

Der Grund, warum der Kohl's-Vorstand sich gegen ein großes Sale-Leaseback-Geschäft entschieden hat, war die Sorge um die finanziellen Auswirkungen auf die finanzielle Gesundheit des Unternehmens, so mit der Angelegenheit vertraute Personen, die um Anonymität baten, um die Überlegungen zu diskutieren. Die Vorstandsmitglieder, die die Prüfung vornahmen, waren besorgt, dass der Umsatzeinbruch des Unternehmens es riskant machen würde, seine Verbindlichkeiten zu erhöhen, fügten die Quellen hinzu.

Sprecher von Kohl's, Macellum und Ancora lehnten eine Stellungnahme ab.

S&P hat die Kreditwürdigkeit von Kohl's im September auf Ramschniveau herabgestuft und damit auf die prekäre Finanzlage des Unternehmens hingewiesen. Dies geschah, nachdem der Nettoumsatz des Unternehmens im zweiten Quartal um 51% auf 3,9 Milliarden Dollar gesunken war, da die Kunden das Unternehmen zugunsten von Discount-Ketten und Online-Händlern vernachlässigten. Der Schuldenberg des Unternehmens belief sich Ende Oktober auf 1,5 Milliarden Dollar.

Die Private-Equity-Firma Oak Street Real Estate Capital LLC hatte im September ein Angebot unterbreitet, um von Kohl's Immobilien im Wert von bis zu 2 Milliarden Dollar zu erwerben und den US-Einzelhändler dazu zu bringen, seine Geschäfte zurückzuleasen, wie Reuters damals berichtete. Es ist nicht klar, wie viele der 1.100 Kohl's-Filialen von einem etwaigen Deal betroffen gewesen wären.

Es ist immer noch möglich, dass Kohl's, das gerade einen neuen Vorstandsvorsitzenden sucht, eine begrenzte Anzahl von Sale-and-Lease-Back-Geschäften tätigt, wie es das Unternehmen schon früher getan hat. Im Jahr 2020 verkaufte Kohl's zwei Fulfillment- und Distributionszentren in San Bernardino und mietete sie anschließend zurück. Dabei nahm das Unternehmen nach Abzug der Gebühren 193 Millionen Dollar ein, die es zur Aufstockung seiner Barmittel verwendete.

Auf einer Branchenkonferenz von Goldman Sachs im September sagte Timm, dass die Sale-and-lease-back-Verträge in San Bernardino attraktiv waren, weil die Mietverträge eine kurze Laufzeit von fünf Jahren hatten, was dem Unternehmen Flexibilität verschaffte, falls sich seine Umstände ändern sollten. Sie würde keinen 20-jährigen Mietvertrag abschließen wollen, wie es einige in der Branche tun, fügte sie hinzu.

"Wer weiß schon, wie der Einzelhandel in 20 Jahren aussehen wird. Ich möchte sicherstellen, dass ich einen Vertrag abschließe, der uns die finanzielle Flexibilität gibt, dieses Unternehmen langfristig zu führen", sagte Timm.

Timm fügte hinzu, dass der Zinssatz von 4,5 % für das San Bernandino-Geschäft - ein Maß für die Kosten - finanziell vorteilhafter war als eine Anleihe, die Kohl's während der COVID-19-Pandemie ausgegeben hatte.

MIETKOSTEN

In einem Brief an die Aktionäre im März, in dem Kohl's seine Strategie gegen die Kritik des Hedgefonds Macellum Capital Management LLC verteidigte, erklärte das Unternehmen, dass ein "großes" Sale-Leaseback-Geschäft "die Margen durch zusätzliche unnötige Mietkosten auf Dauer negativ beeinflussen und Kohl's Investment-Grade-Rating gefährden würde".

Das Unternehmen verwies auf das Beispiel des Einzelhändlers Big Lots Inc., der unter dem Druck von Macellum und anderen Hedgefonds 15- und 20-jährige Mietverträge für vier Vertriebszentren abschloss und so 725 Millionen Dollar einnahm, um anschließend einen Einbruch seiner operativen Margen zu erleben.

Big Lots hat auf die Bitte um einen Kommentar nicht reagiert.

Ein weiteres Beispiel dafür, dass Sale-and-Lease-Back-Verträge zu den finanziellen Problemen eines Einzelhändlers beitragen, ist Bed Bath & Beyond Inc., das 250 Millionen Dollar durch Sale-and-Lease-Back-Verträge für seine Läden, ein Vertriebszentrum und Büroräume aufbrachte, um anschließend in eine Liquiditätskrise zu geraten und nach Möglichkeiten zu suchen, aus den Verträgen auszusteigen.

Bed Bath & Beyond hat auf die Bitte um einen Kommentar nicht reagiert.

Es gibt jedoch Beispiele von Unternehmen wie Life Time Fitness und Walgreens Boots Alliance Inc, die Sale-and-lease-backs durchführen, ohne ihre Finanzen zu belasten. Dabei handelt es sich in der Regel um kleinere Geschäfte im Verhältnis zu ihrer Größe, die es ihnen ermöglichen, in ihrem Geschäft höhere Renditen zu erzielen als mit Immobilien.

"Generell bin ich der Meinung, dass ein stabiler Einzelhändler mit einem stabilen Management, das auf die langfristige Performance des Unternehmens achtet, weitaus besser dran ist, wenn er sein Schicksal selbst in die Hand nimmt, als wenn er den Unwägbarkeiten von Leaseback-Vereinbarungen unterworfen ist", sagte Mark Cohen, Direktor für Einzelhandelsstudien an der Columbia Business School.