ZUG ESTATES HOLDING AG Medienmitteilung
Zug, 6. März 2020
Hohes qualitatives Wachstum der Zug Estates Gruppe
- Das Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte wächst um 9.6% auf CHF 31.4 Mio.
- Das Konzernergebnis erhöht sich aufgrund verschiedener Sondereffekte um 95.9% auf CHF 76.0 Mio.
- Der Liegenschaftenertrag steigt um 7.3% auf CHF 54.5 Mio.
- Der Portfoliowert erhöht sich um 6.2% auf CHF 1.63 Mrd.
- Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung eine Dividendenerhöhung um 10.7% von CHF 28.00 auf CHF 31.00 pro Namenaktie Serie B beantragen
- Der diesjährige Promotionsgewinn nach Steuern aus dem Projekt Aglaya soll in Form einer Sonderdividende von CHF 13.00 pro Namenaktie Serie B ausgeschüttet werden
Das Geschäftsjahr 2019 war geprägt durch die Fertigstellung bedeutender Entwicklungsprojekte in der Suurstoffi. In der Entwicklung des Projekts «Lebensraum Metalli» im Zentrumsareal Zug wurden wichtige Meilensteine erreicht. Das Fundament für eine sorgfältige Weiterentwicklung ist gelegt. Erfolge in der Vermarktung runden das erfreuliche Geschäftsjahr ab. Der Liegenschaftenertrag, das Betriebsergebnis und das Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte liegen deutlich über den Vorjahreswerten.
Zudem führten diverse Sondereffekte - wie die ersten Verkaufsgewinne aus dem Stockwerkeigentumsprojekt Aglaya, ein Gewinn aus der Veräusserung einer nicht strategiekonformen Renditeliegenschaft, erneute Aufwertungen auf unserem Bestandesportfolio sowie ein einmaliger positiver Steuereffekt aus der Reduktion des latenten Steuersatzes - dazu, dass sich das Konzernergebnis nahezu verdoppelte.
Qualitatives Wachstum setzt sich fort
Aufgrund ganzjähriger Mieterträge aus den Suurstoffi-Liegenschaften S22 und Baufeld A, dem Bezug der ersten Bauetappe des Baufelds 1 sowie der Mietflächen im Aglaya erhöhte sich der Liegenschaftenertrag um 7.3% auf CHF 54.5 Mio.
Der Umsatz im Bereich Hotel & Gastronomie lag mit CHF 16.6 Mio. um 0.8% leicht unter dem Vorjahreswert. Die Gründe dafür liegen in einer geringeren Anzahl Logiernächte, was hauptsächlich auf den Wegzug eines Grosskunden zurückzuführen ist. Zudem konnten weniger Grossanlässe durchgeführt werden. Der Gross Operating Profit (GOP) verbleibt mit 39.8% jedoch hoch.
Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich der Liegenschaftenaufwand um 7.7% auf CHF 7.8 Mio. Die Erhöhung ist auf das insgesamt gewachsene Immobilienportfolio zurückzuführen. Zum einen wurden in der Suurstoffi Investitionen für Sanierungsarbeiten getätigt, zum anderen stiegen die Unterhaltsarbeiten im Zentrumsareal.
Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung erhöhte sich von CHF 42.2 Mio. auf CHF 53.4 Mio. (+26.6%). Diese markante Steigerung ist auf die Verkaufserlöse aus Promotion (1. Etappe der Aglaya-Wohnungen) zurückzuführen. Die Veräusserung der ersten 36 von insgesamt 85 Stockwerkeigentumswohnungen führte insgesamt zu einem Gewinn vor Steuern im Umfang von CHF 7.9 Mio. Die verbleibenden 49 Wohnungen sind inzwischen verkauft. Die zugehörigen Erlöse fallen in das Geschäftsjahr 2020.
Überdurchschnittliche Lage- und Objektqualitäten unseres gemischt genutzten Portfolios, die kontinuierliche Weiterentwicklung und Positionierung der Areale als bevorzugter Wohn- und Unternehmensstandort, Erfolge in der Wiedervermietung sowie die derzeit für Immobilien vorteilhaften Gesamtmarktfaktoren führen zu einer deutlichen Erhöhung des Neubewertungserfolgs. Dieser beträgt CHF 19.6 Mio. und liegt 76.4% bzw. CHF 8.5 Mio. höher als im Vorjahr. Zudem konnte im Berichtsjahr eine nicht strategiekonforme Renditeliegenschaft mit einem Gewinn vor Steuern von CHF 1.0 Mio. veräussert werden (keine Verkäufe von Renditeliegenschaften im Vorjahr). Der EBIT erhöhte sich in der Folge von CHF 49.8 Mio. auf CHF 70.5 Mio. (+41.7%). Im Zuge einer Steuergesetzrevision des Kantons Zug resultierte in der Berichtsperiode aus der Auflösung von latenten Steuern zudem ein einmaliger positiver Steuereffekt von CHF 20.3 Mio. Getrieben durch ein solides operatives Wachstum, aber auch durch die erwähnten Sondereffekte erhöhte sich das Konzernergebnis um 95.9% von CHF 38.8 Mio. auf CHF 76.0 Mio. Das Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte erfuhr ein operatives Wachstum um 9.6% von CHF 28.6 Mio. auf CHF 31.4 Mio.
Deutliche Erhöhung der Ausschüttung
Im Bestreben, die Ausschüttung schrittweise auf zwei Drittel des Konzernergebnisses ohne Neubewertung und Sondereffekte zu erhöhen, wird der Verwaltungsrat der Generalversammlung eine Erhöhung der Dividende um 10.7% von CHF 28.00 auf CHF 31.00 pro Namenaktie Serie B beantragen. Zudem sollen die Aktionäre am Erfolg aus dem Verkauf des Promotionsprojekts Aglaya partizipieren, weshalb zusätzlich beantragt wird, den diesjährigen Promotionsgewinn nach Steuern in der Form einer Sonderdividende von CHF 13.00 pro Namenaktie Serie B auszuschütten. Insgesamt resultiert damit eine Erhöhung der Ausschüttung von CHF 28.00 auf CHF 44.00, bzw. 57.1% pro Namenaktie Serie B. Über eine allfällige Ausschüttung einer Sonderdividende aus dem Promotionsgewinn 2020 wird im Frühjahr 2021 entschieden.
Portfoliowert steigt auf CHF 1.63 Mrd.
Die hohe Entwicklungstätigkeit der Zug Estates führte im Berichtsjahr zu Portfolioinvestitionen von CHF 85.9 Mio. Weitere CHF 40.9 Mio. wurden im Promotionsprojekt Aglaya verbaut. Der Marktwert des gesamten Portfolios erhöhte sich um 6.2% von CHF 1.54 Mrd. auf CHF 1.63 Mrd.
Leichte Erhöhung der Leerstandsquote
Durch die Fertigstellung der Gebäude A und B im Baufeld 1 sowie der Mietflächen im Aglaya wurden 2019 rund 22 600 m2 zusätzliche Gewerbeflächen der Leerstandsberechnung zugewiesen. Trotz dieser markanten Flächenzunahme stieg die Leerstandsquote lediglich um 0.4%-Punkte von 2.9% auf 3.3%.
Platzierung Green Bond
Als erste Schweizer Immobiliengesellschaft hat Zug Estates im September 2019 einen Green Bond über 100 Mio. mit einem Coupon von 0.1% und einer Laufzeit von sechs Jahren erfolgreich platziert. Der Erlös dient der ausschliesslichen Refinanzierung ausstehender kurzfristiger Kredite im Zusammenhang mit der Erstellung dreier Gebäude auf dem Baufeld 1 im Suurstoffi-Areal. Die Gebäude, darunter das höchste Holzhochhaus der Schweiz, erfüllen höchste Nachhaltigkeitsanforderungen mit messbarem ökologischem Nutzen. Mit dem Green Bond diversifiziert Zug Estates zudem ihre Finanzierungsstruktur und reduziert die durchschnittliche Verzinsung ihres Fremdkapitals von 1.8% im Jahr 2018 auf 1.4% für die Periode 2019 bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 5.2 Jahren (Vorjahr: 5.4 Jahre). Dank Mittelrückflüssen aus der Veräusserung von Promotionsobjekten, die zur Rückführung von Fremdkapital verwendet werden, erhöhte sich der Anteil des verzinslichen Fremdkapitals an der Bilanzsumme trotz hoher Bautätigkeit marginal von 35.7% auf 36.1%.
Bedeutende Entwicklungs- und Vermarktungserfolge
Sowohl in der Suurstoffi als auch im Zentrumsareal in Zug konnten bedeutende Entwicklungs- und Vermarktungserfolge erzielt werden.
Zentrumsareal Zug
- Die Retail- und Büroflächen in der Metalli erfreuen sich nach wie vor einer guten Nachfrage. Insgesamt wurden im Berichtsjahr Mietverträge über mehr als 4 600 m2 erneuert oder verlängert. Für die verbleibenden derzeit zur Verfügung stehenden Gewerbeflächen sind die Vertragsverhandlungen weit fortgeschritten.
- Die zweite Etappe der umfassenden Sanierungsarbeiten in der Höhe von CHF 1.5 Mio. in der Liegenschaft Baarerstrasse 14a konnten Ende 2019 plangemäss abgeschlossen werden.
- Die Vorbereitungsarbeiten für den Anschluss an den Seewasserverbund Circulago sind beinahe abgeschlossen. Laufen auch die Abschlussarbeiten nach Plan, wird ab April 2020 das gesamte Metalli-Geviert nahezu CO2-frei mit Wärme und Kälte aus dem Zugersee versorgt.
- Für den Anschluss der verbleibenden 16 Liegenschaften an den Seewasserverbund Circulago wurden im Dezember 2019 die entsprechenden Verträge unterzeichnet. Die Inbetriebnahme soll etappiert 2021, 2023 und 2025 erfolgen. Ab diesem Zeitpunkt wird Zug Estates ihr gesamtes Portfolio annähernd CO2-frei betreiben können.
- Ab Dezember 2019 wird eine CO2-neutrale Kühlung in den Zimmern des Parkhotels Zug eingebaut. Dieses Projekt, bei welchem ca. CHF 1 Mio. investiert wird, soll im April 2020 abgeschlossen sein und den Gästen eine deutliche Komfortsteigerung bieten.
- Die für die Zentrumsentwicklung nötigen Anpassungen der Bebauungspläne Metalli und Bergli werden gemeinsam mit der Stadt Zug angegangen. Hierfür konnte mit der Stadt Zug eine Planungsvereinbarung abgeschlossen werden, welche die Rahmenbedingungen für das gemeinsame Vorgehen klärt. Zur Klärung städtebaulicher Fragen wurde das sogenannte QKV (Qualitätssicherndes Konkurrenzverfahren) mit drei Planungsteams im August gestartet und im Dezember 2019 erfolgreich abgeschlossen. Ab Q2 2020 soll ein Richtprojekt als Basis für die Anpassungen der beiden Bebauungspläne vorliegen. Die rechtskräftig angepassten Bebauungspläne werden 2022/23 erwartet.
Suurstoffi Rotkreuz
- Termingemäss konnten im September 2019 der Hochschule Luzern ihre rund 19 000 m2 langfristig angemieteten Schulungs- und Büroflächen auf dem Baufeld 1 übergeben werden. Für die obersten drei Etagen im Holzhochhaus Arbo mit insgesamt 2 000 m2 konnten mit der Burger Söhne AG (Dannemann), Sanofi Aventis und der Konplan AG prominente und langfristige Mieter gefunden werden. Die Nachfrage für diese Flächen ist hoch, so dass im Verlauf des Jahres 2020 von einer Vollvermietung des Arbo ausgegangen werden kann. Die Fertigstellung des dritten Gebäudes mit insgesamt 4 900 m2 ist auf Q2 2020 vorgesehen. Rund 74% der insgesamt 25 000 m2 Mietflächen auf dem Baufeld 1 sind bereits langfristig vermietet.
- Das Gartenhochhaus Aglaya wurde wie angekündigt Anfang November 2019 fertiggestellt. Gleichzeitig konnte die letzte der 85 Eigentumswohnungen verkauft werden. Der gestaffelte Bezug hat am 4. November begonnen und wird Ende März 2020 abgeschlossen sein. Die Gewerbeflächen im Umfang von 2 100 m2 wurden an den Co-Working-Anbieter Spaces und das À-la-carte-Restaurant Sapori's vermietet. Das Investitionsvolumen beträgt rund CHF 100 Mio., wobei 92% auf die Promotion entfallen.
- Im Juni 2019 wurden die letzten beiden Etagen im Holzhochhaus S22 mit insgesamt 2 950 m2 an das international tätige Medizintechnikunternehmen Align Technology vermietet.
- Im S41 konnte eine Etage mit einem Flächenprofil von 1 000 m2 an die Arisco Versicherungen AG vermietet werden. Die Fläche wurde vormals von der Hochschule Luzern als Provisorium genutzt.
- Insgesamt konnten im Jahr 2019 in der Suurstoffi längerfristige Gewerbemietverträge im Umfang von fast 5 900 m2 und einem Gegenwert von mehr als CHF 1.4 Mio. abgeschlossen werden.
- Für die letzten zwei Gewerbebauten S43 und S45 hat Zug Estates Ende 2019 die Baubewilligung erhalten. Die beiden Gebäude umfassen eine Mietfläche von 18 000 m2. Der Bau wird nachfragegerecht und etappiert ausgelöst. Mit der Realisierung der letzten Suurstoffi-Etappe wird das letzte von drei Erdsondenfeldern gebaut und das nachhaltige Energiesystem vollendet.
Ausblick 2020
Im Geschäftsbereich Immobilien rechnen wir mit steigenden Mieterträgen. Dies aufgrund ganzjähriger Mieterträge sowie Neuvermietungen aus der ersten Bauetappe des Baufelds 1 und der Mietfläche von Aglaya. Gleichzeitig wird sich der Liegenschaftenaufwand infolge Sanierungsarbeiten in der Metalli und weiteren Unterhaltsarbeiten in der Suurstoffi deutlich erhöhen. Aufgrund der geringeren Investitionstätigkeit wird sich der Anteil an aktivierungsfähigen Finanzierungskosten wesentlich reduzieren und damit der Finanzaufwand deutlich höher ausfallen.
Im Segment Hotel & Gastronomie gehen wir aufgrund der Auswirkungen des Coronavirus davon aus, dass Umsatz und GOP unter Vorjahresniveau liegen werden.
Für das Geschäftsjahr 2020 gehen wir wiederum von einer Steigerung des Betriebsergebnisses vor Abschreibung und Neubewertung gegenüber Vorjahr aus, welche insbesondere durch die zweite Tranche des erwarteten Verkaufserlöses der Aglaya-Wohnungen begründet ist.
Die Auswirkungen auf das Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte können noch nicht abschliessend eingeschätzt werden.
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