Deutsche Bank : Häuslebauer finanzieren immer langfristiger

Deutschland-Monitor

Finanzen der privaten Haushalte

12. Juni 2019

Häuslebauer finanzieren immer langfristiger

Autoren

Heike Mai

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Orçun Kaya

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Editor

Jan Schildbach

Im Blick: Häuslebauer finanzieren immer langfristiger

Die Immobilienkredite der privaten Haushalte in Deutschland sind auf EUR 1.240 Mrd. angewachsen (+29% seit 2011). Die Nachfrage nach Immobilien wurde in den vergangenen Jahren von der guten konjunkturellen Lage und sin- kenden Zinsen angeheizt. Letztere ließen die jährliche Zinslast der Haushalte seit 2003 von EUR 53,7 Mrd. auf EUR 30,5 Mrd. sinken.

Deutsche Bank AG Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland

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DB Research Management Stefan Schneider

Um den gestiegenen Risiken aus der Immobilienfinanzierung Rechnung zu tragen, haben die makroprudenziellen Aufseher Ende Mai die erstmalige Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers beschlossen. Als Gefahren wurden v.a. ein Preisrückgang bei den Immobiliensicherheiten und ein Zinsanstieg ge- nannt.

Die Deutschen finanzieren ihre Immobilien schon immer am liebsten langfristig. Dabei hat sich die starke Präferenz für Kredite mit langen Zinsbindungen seit 2015 weiter in Richtung von Zinsfixierungen über 10 Jahren verschoben, die mittlerweile auf einen Anteil von fast der Hälfte an allen neu abgeschlossenen Verträgen kommen.

Bankkredite und Einlagen der Haushalte im ersten Quartal 2019

Die privaten Haushalte nahmen im ersten Quartal netto beachtliche 8,8 Mrd. EUR an neuen Krediten auf. Das Wachstum ggü. Vorjahr beschleunigte sich auf 4,2%, den besten Wert seit der Jahrtausendwende. Die Immobilienkredite stie- gen stark um EUR 8 Mrd. ggü. Vq. Bei diesem Tempo könnte das Plus bei den neuen Immobilienkrediten 2019 insgesamt EUR 55 Mrd. erreichen. Die Konsu- mentenkredite stiegen um deutliche EUR 2,6 Mrd. ggü. Vq., den höchsten Q1- Wert aller Zeiten.

Die Unsicherheit über die Konjunkturaussichten dürfte sich auf die Einschätzung der Banken zu den Risiken langfristiger Engagements ausgewirkt haben. Die Banken haben die Kreditstandards für Immobilienkredite zum ersten Mal seit drei Jahren verschärft und die Standards für Konsumentenkredite unverändert gelassen. Die Zahl der abgelehnten Kreditanträge ist weiter gestiegen. Dennoch sanken aufgrund des Wettbewerbsdrucks die Margen für durchschnittliche Woh- nungsbaudarlehen.

Die Einlagen der Haushalte markierten mit einem Plus von netto EUR 21,8 Mrd. in Q1 einen Rekordwert. Wenn das aktuelle Wachstum von 5,7% ggü. Vj. das ganze Jahr über anhielte, könnten die Zuflüsse 2019 bis zu EUR 150 Mrd. errei- chen. Im ersten Quartal profitierten am meisten die Sparkassen von dem An- stieg.

Häuslebauer finanzieren immer langfristiger

Bestand an Wohnungsbaukrediten
wächst bei sinkenden Zinsen	1
Mrd. EUR (links), % (rechts)
1.400		7
1.200		6
1.000		5
800		4
	3
600
	2
400		1
200		0

0 -1

03 05 07 09 11 13 15 17 19

Kreditbestand mit ursprünglicher Laufzeit über 5 Jahre (links)

Kreditbestand mit ursprünglicher Laufzeit bis 5 Jahre (links)

Wachstum des Bestands an Immobilienkrediten ggü. Vj. (rechts)

Rendite 10-jährige Bundesanleihe (rechts)

durchschnittlicher Zinssatz im Kreditbestand (rechts)

durchschnittlicher Zinssatz für neue Kredite (rechts)

Quellen: Deutsche Bundesbank, EZB, Deutsche Bank Research

Zunehmende Risiken aus Immobilienkrediten?

Private Haushalte1 haben bei Banken in Deutschland Immobilienkredite im Wert von EUR 1.240 Mrd. ausstehen - dies ist ein Plus von 37% im Vergleich zu 2003 und von 29% ggü. 2011. Nachdem das Volumen während der Finanzkrise leicht geschrumpft war, nahmen die privaten Haushalte danach immer mehr Wohnungsdarlehen auf. Die Nachfrage nach Immobilien wurde von der guten konjunkturellen Lage und sinkenden Zinsen angeheizt. Die Immobilienpreise stiegen und das Kreditvolumen wuchs, seit 2015 mit Raten von 3-5% p.a.

Diese Entwicklung führte Ende Mai zu einer Empfehlung des Ausschusses für Finanzstabilität an die BaFin, den "antizyklischen Kapitalpuffer" zu aktivieren2. Die Banken sollen bis spätestens zum dritten Quartal 2020 ihre Eigenkapitalun- terlegung von inländischen Risikoaktiva um 0,25 %-Punkte erhöhen. Als Gründe wurden neben gestiegener geopolitischer Unsicherheit explizit Risiken aus der Immobilienfinanzierung und das Zinsänderungsrisiko genannt. Bei einer Korrek- tur der Immobilienpreise, die der Ausschuss für deutlich überbewertet hält, würde die Besicherung der Kredite an Wert verlieren. Des Weiteren würde durch eine Zinserhöhung die Zinslast der Kreditnehmer steigen. Um das höhere Kreditrisiko der Banken in einem solchen Szenario abzufedern, könne dann der antizyklische Kapitalpuffer verwendet werden.

Derzeit profitieren deutsche Privathaushalte von sehr geringen Zinskosten. Der durchschnittliche Zinssatz auf den Bestand an Wohnungsdarlehen sank seit 2003 um mehr als die Hälfte auf 2,4%. Hierdurch verringerte sich die jährliche Zinslast der privaten Haushalte - bei einem insgesamt höheren Kreditvolumen - deutlich von EUR 53,7 Mrd. auf EUR 30,5 Mrd.

Private Haushalte finanzieren	2
Immobilien immer langfristiger

Anteil an allen neu vergebenen Krediten (links), Zinssatz in % p.a. (rechts)

100%								6%
90%								5%
80%
70%								4%
60%
50%								3%
40%								2%
30%
20%								1%
10%
0%								0%
03	05	07	09	11	13	15	17	19

Kredite mit Zinsbindung über 10 Jahre

Kredite mit Zinsbindung 5 - 10 Jahre

Kredite mit Zinsbindung 1 - 5 Jahre

Kredite mit Zinsbindung bis 1 Jahr oder variabel

Zinssatz für neue Kredite mit Zinsbindung über 10 Jahre

Quellen: EZB, Deutsche Bank Research

Längerfristige Kreditverträge: Zinsänderungsrisiko sinkt für Kun- den, steigt für Banken

Die Deutschen finanzieren ihre Immobilien schon immer am liebsten langfristig: Für 97,6% aller bestehenden Immobilienfinanzierungen wurden bei Vertragsab- schluss Laufzeiten von mindestens 5 Jahren vereinbart. Kurz- und mittelfristige Darlehen liegen bei minimalen Anteilen von 0,4% bzw. 2,1%. Der durchschnittli- che Zinssatz für langfristige Darlehen liegt damit i.d.R. nur 1 bis 3 Bp. über dem Durchschnitt für alle Immobilienkredite.

Aufgrund der überwiegend langfristigen Kreditverträge sind die privaten Haus- halte nur in begrenztem Maße einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Der An- teil der laufenden Immobilienkredite, für welche private Haushalte innerhalb der kommenden 2 Jahre neue Zinskonditionen aushandeln müssen, liegt heute un- ter 13%, was sogar einen Rückgang ggü. 2015 darstellt, als dies noch auf 16% der Verträge zutraf. Darlehen mit Restlaufzeit unter 2 Jahren, wovon ein Teil an- schließend neu finanziert werden muss, machen weniger als 7% aus (2015:

9%).

Mit Blick auf neu aufgenommene Wohnungsdarlehen zeigt sich, dass private Haushalte in Deutschland seit 2015 nicht nur ihre traditionelle Präferenz für Kre- ditverträge mit längerfristigen Zinsbindungen über 5 Jahren insgesamt weiter verstärkt haben. Zusätzlich hat innerhalb dieser Kategorie eine deutliche Ver- schiebung hin zur Zinsfestschreibung über mehr als 10 Jahre stattgefunden, welche jetzt für knapp die Hälfte der neuen Wohnungsdarlehen vereinbart wird.

1. "Private Haushalte" umfassen in der hier zugrunde liegenden Zinsstatistik der EZB wirtschaftlich unselbständige und sonstige Personen (wie in der Bundesbankstatistik, welche die Basis für den regelmäßigen Bericht im 2. Teil dieses Monitors bildet) und zusätzlich wirtschaftlich selbständige Personen und private Organisationen ohne Erwerbszweck.
2. Empfehlung des Ausschusses für Finanzstabilität vom 27. Mai 2019 zur Erhöhung des antizykli- schen Kapitalpuffers, AFS/2019/1. Die BaFin hat angekündigt, diese Empfehlung umzusetzen.

2 | 12. Juni 2019

Deutschland-Monitor

Häuslebauer finanzieren immer langfristiger

Langfristige Wohnungskredite günstiger	3
als variable Finanzierungen

Zinssätze in % p.a. für neue Kredite nach Zinsbindungsfrist

7

6

5

4

3

2

1

0

-1

03 05 07 09 11 13 15 17 19

bis 1 Jahr oder variabel

1 - 5 Jahre

5 - 10 Jahre

über 10 Jahre

Eonia

10-jährige Bundesanleihe

Quellen: EZB, Deutsche Bank Research

Diese Kredite bzw. deren Zinsbindung dürften also frühestens ab 2025 auslau- fen und - sofern noch nicht vollständig getilgt - dann neu verhandelt werden. Das Risiko, durch einen Anstieg der Immobilienzinssätze plötzlich eine höhere Rate zahlen zu müssen, bleibt natürlich bestehen, würde aber mittelfristig nur ei- nen Teil der Haushalte treffen.

Zinsen für neue Wohnungsbaudarlehen

Die Kreditausweitung und Verschiebung zu noch längeren Zinsbindungsfristen ging mit dem fallenden Zinsniveau einher; die geringen und zeitweise negativen Renditen der 10-jähigen Bundesanleihen ließen auch die langfristigen Immobi- lienzinsen auf Tiefststände sinken. Der starke Wettbewerb zwischen den Ban- ken dürfte ein weiterer Grund für die meist geringen Aufschläge für Verträge mit langer Zinsbindung sein. Die variablen Wohnungsbauzinsen liegen seit 2015 sogar über den langfristigen Zinssätzen. Auch in der Vergangenheit gab es schon Phasen mit einer solchen "inversen" Zinsstrukturkurve, v.a. 2006-08.

Die Aufnahme von Immobilienkrediten stellt nicht in jedem Fall neues Kreditvo- lumen dar. Tatsächlich waren im Jahr 2018 20% des "Neugeschäfts" Neuver- handlungen von bestehenden Krediten oder Anschlussfinanzierungen. 2015 be- trug dieser Anteil noch 24%, auch hier machen sich die längeren Zinsfestschrei- bungen der letzten Jahre bemerkbar. Für neu verhandelte Verträge lagen die Zinskonditionen 2018 zumeist etwa 9 Bp. über den Sätzen für "echtes" Neuge- schäft. Dies dürfte der Tatsache geschuldet sein, dass bei Neuverhandlungen im Gegensatz zu Erstfinanzierungen der Wechsel zu konkurrierenden Anbietern mit zeitlichem und administrativem Aufwand verbunden ist.

Weniger Kredite werden in voller Höhe		Weniger Sicherheiten für Immobilienkredite?
	Das florierende Neugeschäft geht mit einem abnehmenden Anteil vollständig
4
besichert
		besicherter Kredite einher. 2011 waren über die Hälfte der neuen Immobilien-
Neu vergebene Immobilienkredite in Mrd. EUR
70						darlehen in voller Höhe der Kreditsumme mit Grundschulden oder Finanzwerten
					besichert, jetzt trifft dies nur noch bei 42% der neuen Ausreichungen zu. Mög-
60
					licherweise verlangen Banken angesichts des allgemeinen Wirtschaftswachs-
50
			58%		tums und der guten Arbeitsmarktsituation seltener vollständige Besicherungen.
40			48%		Auch für die übrigen Immobilienkredite sind häufig Sicherheiten verpfändet, de-
30						ren Höhe allerdings nicht ersichtlich ist. Da der Zinssatz für neue, vollständig be-
20				42%		sicherte Wohnungsfinanzierungen im letzten Jahr lediglich etwa 6 Bp. unter den
10			52%		Sätzen für alle Immobilienkredite lag, steht zu vermuten, dass auch viele der üb-
0						rigen 58% der Darlehen mit hohen Sicherheiten unterlegt sind. Nichtsdestoweni-
			Q1 2011	Q1 2019		ger ist der Trend zu geringerer Besicherung der Finanzmarktstabilität nicht zu-
			Nicht vollständig besichert			träglich, denn der Kreditgeber trägt hier das Risiko, bei Ausfall des Schuldners
					und anschließender Sicherheitsverwertung Verluste zu erleiden. Von einer deut-
			Besichert in Höhe der Kreditsumme
				lichen Preiskorrektur am Immobilienmarkt - wie sie der Ausschuss für Finanz-
Quellen: EZB, Deutsche Bank Research			stabilität als Risiko sieht - wären aber auch bislang "vollständig besicherte Kre-
						dite" betroffen.

Heike Mai ([phone], [e-mail])

3 | 12. Juni 2019

Deutschland-Monitor

Häuslebauer finanzieren immer langfristiger

Immobilienkredite				Bankkredite und Einlagen der Haushalte
		5
				Kreditvolumina
Mrd. EUR
15			1.050	Die Kreditvergabe an private Haushalte ist stark in das Jahr 2019 gestartet. Die
12			1.000	Haushalte nahmen netto 8,8 Mrd. EUR an neuen Krediten auf, das höchste Plus
		in einem Q1 seit 2000. Die jährliche Wachstumsrate beschleunigte sich auf
9			950	4,2%, ebenfalls der beste Wert seit der Jahrtausendwende.
6			900	Der Anstieg der Immobilienkredite um EUR 8 Mrd. ggü. Vq. war bemerkenswert.
		Die jährliche Wachstumsrate stieg auf 4,5%. Die neuen Immobilienkredite ver-
3			850	teilten sich relativ gleichmäßig auf die verschiedenen Bankengruppen: Genos-
						senschaftsbanken weiteten ihr Kreditbuch im ersten Quartal um EUR 1,9 Mrd.
0				800	aus, Sparkassen um EUR 2,3 Mrd. und Kreditbanken um EUR 2,5 Mrd. Sollten
14 15 16 17	18 19		die Zinsen auf dem derzeitigen Niveau bleiben, könnte das Plus bei den neuen
		ggü. Vorquartal (links)	Gesamt (rechts)*	Immobilienkrediten 2019 insgesamt EUR 55 Mrd. erreichen. Zinsen auf histori-
		schen Tiefstständen und die günstige Einkommensentwicklung der Haushalte
*enthält erhebliche Umklassifizierung in Q3 18.	haben Wohneigentum zunehmend attraktiv gemacht. Die gestiegene Nachfrage
hat das Immobilienkreditvolumen seit etwa 2010 in die Höhe getrieben. Die indi-
Quelle: Deutsche Bundesbank				rekten Auswirkungen von i) steigenden Hauspreisen aufgrund des knappen An-
Konsumentenkredite				gebots an Neubauten und fehlender Anlagealternativen und von ii) sehr niedri-
		6
	gen Zinsen sollten jedoch nicht unterschätzt werden. Die Preise für Wohnimmo-
Mrd. EUR				bilien in Deutschland stiegen 2010-18 um durchschnittlich 50% und haben sich
4			180	in den Großstädten fast verdoppelt. Um eine Immobilie zu kaufen, müssen die
		Haushalte daher mehr Kredit aufnehmen.3 Darüber hinaus können sich Haus-
3			170	halte aufgrund der niedrigen Zinsen auch eine höhere Verschuldung leisten.
						Beide Effekte führten zu einem "mechanischen" Anstieg des Immobilienkreditvo-
2			160	lumens.

1						150
0							140
-1						130
14	15	16	17	18	19

ggü. Vorquartal (links) Gesamt (rechts)*

*enthält erhebliche Umklassifizierungen in Q3 13, Q2 & Q3 18.

Quelle: Deutsche Bundesbank

Bank lending survey: Kreditrichtlinien*		7
30
20						… verschärft
10
0
-10
-20						… gelockert
	-30 Q4/16
	Q2/17	Q4/17		Q2/18	Q4/18	Q2/19
		Immobilienkredite		Konsumentenkredite
*Q2/19 erwarteter Wert
Quelle: Deutsche Bundesbank

Die Konsumentenkredite stiegen um EUR 2,6 Mrd. ggü. Vq., der höchste Q1- Wert aller Zeiten. Das Wachstum ggü. Vj. kletterte auf 5,2%. Sollte sich dies fortsetzen, könnte die Konsumentenkreditvergabe 2019 die Marke von EUR 10 Mrd. überschreiten. EUR 2,5 Mrd. und damit fast das gesamte Neugeschäft im ersten Quartal entfiel auf die Kreditbanken (davon EUR 1,1 Mrd. auf ausländi- sche Banken). Das Kreditvolumen der Genossenschaftsbanken und Sparkas- sen blieb nahezu unverändert. Dank des Beschäftigungsbooms ist die Arbeitslo- senquote auf ein Rekordtief gefallen (3,2% in Deutschland in Q1 ggü. einem EU-Durchschnitt von 6,5%) und die Erwerbsbeteiligung deutlich gestiegen (auf 79%, 7 %-Punkte über dem EU-Durchschnitt). Dies hat in den letzten Jahren zu einem Anstieg der Zahl kreditwürdiger Kreditnehmer geführt. Die sonstigen Kre- dite sanken um EUR 1,6 Mrd. ggü. Vq., dies war jedoch der übliche saisonale Rückgang.

14% der deutschen Banken berichteten im Bank lending survey (BLS) über eine steigende Nachfrage nach Wohnungskrediten. 24% der Banken sahen das all- gemeine Zinsniveau als Hauptfaktor, während 14% gute Perspektiven für den Wohnungsmarkt nannten. 6% der Banken meldeten eine Belebung der Nach- frage nach Verbraucherkrediten. Ausgaben für langlebige Konsumgüter wie Autos und Möbel sowie die niedrigen Zinsen waren die wichtigsten Treiber, wie 13% bzw. 6% der Banken angaben. Die Banken sind für das laufende Quartal optimistisch; 17% bzw. 13% rechnen mit einer weiteren Steigerung der Nach- frage nach Immobilien- und Konsumentenkrediten.

Kreditrichtlinien für die Genehmigung von Kreditanträgen

Im ersten Quartal verschärften netto 7% der Banken die Kreditstandards für Im- mobilienkredite, die erste Verschärfung seit Mitte 2016. 10% der Banken ver-

3 Siehe Bundesbank (2019). Vermögen und Finanzen privater Haushalte in Deutschland: Ergeb- nisse der Vermögensbefragung 2017.

4 | 12. Juni 2019

Deutschland-Monitor

Häuslebauer finanzieren immer langfristiger

	Sichteinlagen					8
	Mrd. EUR
50							1.525
40							1.400
30							1.275
20							1.150
10							1.025
0								900
-10							775
14	15	16	17	18	19
				ggü. Vorquartal (links)	Gesamt (rechts)

Quelle: Deutsche Bundesbank

Spareinlagen					9
Mrd. EUR
6						620
4						600
2						580
0							560
-2						540
-4						520
-6						500
14	15	16	17	18	19
	ggü. Vorquartal (links)	Gesamt (rechts)

Quelle: Deutsche Bundesbank

Termineinlagen					10
Mrd. EUR
4						260
2						250
0							240
-2						230
-4						220
-6						210
14	15	16	17	18	19
	ggü. Vorquartal (links)	Gesamt (rechts)

Quelle: Deutsche Bundesbank

zeichneten einen höheren Anteil an abgelehnten Kreditanträgen. Die Unsicher- heit über die Konjunkturaussichten dürfte sich auf die Einschätzung der Banken zu den Risiken langfristiger Engagements ausgewirkt haben. Die Banken belie- ßen die Kreditrichtlinien für Konsumentenkredite unverändert. Der Wettbewerbs- druck und die verbesserte Bonität der Kunden hielten sie davon ab, die Standards zu verschärfen. Wie im letzten Quartal meldeten jedoch 6% der Banken einen höheren Anteil an abgelehnten Krediten. Für die Zukunft gehen die Ban- ken weder bei Immobilien- noch bei Konsumentenkrediten von einer Änderung der Kreditstandards aus.

Kreditbedingungen

Die Margen bei durchschnittlichen Immobilienkrediten haben sich weiter verrin- gert, wie netto 17% der Banken angaben, und das in einem leicht beschleunig- ten Tempo. Ein hoher Anteil von 31% der Banken sah den Wettbewerbsdruck als Haupttreiber. Auf der anderen Seite stieg nur bei 3% der Banken die Marge für risikoreiche Immobilienkredite an, die erste Ausweitung seit 2016. In diesem Fall überwogen gestiegene Finanzierungskosten und bilanzielle Restriktionen der Banken den Wettbewerbsdruck. Die Margen für Konsumentenkredite blie- ben nahezu unverändert.

Einlagenvolumina

Die Einlagen der Haushalte markierten mit einem Plus von netto EUR 21,8 Mrd. in Q1 einen Rekordwert, in einem typischerweise schwachen Quartal. Die jährli- che Wachstumsrate erreichte bemerkenswerte 5,7% und damit den höchsten Wert seit 2010. Wenn die Einlagen in diesem Tempo weiter zulegen, könnten die Zuflüsse 2019 bis zu EUR 150 Mrd. erreichen. Meist streben die Banken an, den Großteil ihrer Refinanzierung am Kapitalmarkt zu Beginn des Jahres abzu- schließen. In der Tat betrug die Netto-Emission von Anleihen deutscher Banken in Q1 beträchtliche EUR 21 Mrd. Zusammen mit den starken Einlagenzuflüssen könnte sich die Liquiditäts- und Refinanzierungslage der Banken 2019 relativ günstig entwickeln.

Sichteinlagen machten den Löwenanteil des Anstiegs im ersten Quartal aus (EUR +17 Mrd. ggü. Vq. und 8,8% ggü. Vj.). Die Termineinlagen nahmen um EUR 1,5 Mrd. ggü. Vq. zu (1,8% ggü. Vj.). Die Spareinlagen stiegen stark an (EUR 3 Mrd. ggü. Vq.) und der Vorjahresvergleich war erstmals seit 2014 wie- der positiv (0,2%). Die Sparkassen verzeichneten erneut den größten Zufluss an Sichteinlagen (EUR 7,8 Mrd. ggü. Vq.). Genossenschaftsbanken und Kreditban- ken kamen auf ein Plus von EUR 4 Mrd. bzw. 4,9 Mrd., während die Sichteinla- gen bei ausländischen Banken stagnierten.

Zinssätze

Der durchschnittliche Zinssatz für Sichteinlagen sank in Q1 minimal um 1 Bp. auf 0,01% und blieb unter dem EWU-Durchschnitt von 0,03%. Der Eonia lag im gesamten Quartal bei -0,37%. Die Rendite auf 10-jährige Bundesanleihen fiel im März in den negativen Bereich (-0,07%). Ein spürbarer Anstieg der Einlagenver- zinsung ist nicht in Sicht.

Nach einer Seitwärtsbewegung im Jahr 2018 gingen die Kreditzinsen im ersten Quartal 2019 in Deutschland etwas zurück. Die Strategie der EZB scheint also - zumindest in Deutschland - überwiegend zu funktionieren, denn die Banken bieten immer attraktivere Zinsen an, nur um zu vermeiden, liquide Mittel zu pro- hibitiven Zinssätzen bei der Notenbank anlegen zu müssen. Die Zinsen für neue Wohnungsdarlehen sanken in Deutschland deutlich um 10 Bp. auf 1,80% (EWU-Durchschnitt: 2,06%), die Zinsen für Konsumentenkredite um 7 Bp. auf 5,73%. Der EWU-Durchschnitt entwickelte sich gegenläufig und stieg um 20 Bp. auf 6,18%.

Orçun Kaya ([phone], [e-mail])

5 | 12. Juni 2019

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