Deutsche Bank : Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt 2019

12. März 2019

Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt 2019

Autor

Jochen Möbert [phone]

Editor

Stefan Schneider

Deutsche Bank AG Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland

E-Mail:[e-mail]: [phone]

www.dbresearch.de

DB Research Management Stefan Schneider

Original in englischer Sprache: 27. Februar 2019

Die wichtigste Botschaft lautet: Der bundesweite Hauspreiszyklus geht im Jahr 2019 weiter, aber die regionale Divergenz dürfte stark zunehmen und die kau-salen Wirkungskanäle sehr viel komplizierter werden.

Dank Zuwanderung und eines sich weiter verbessernden Arbeitsmarktes wer-den Preise und Mieten im Wohnungsmarkt weiter steigen. Angesichts niedriger Zinsen dürfte auch die Bereitschaft, die aktuellen Preise zu finanzieren, beste-hen bleiben. Die Angebotselastizität bleibt wohl niedrig, weshalb der bundes-weite Zyklus wenigstens bis zum Jahr 2022 andauern dürfte.

Der Hauspreiszyklus wird aber zunehmend komplizierter. Dies gilt erstens, weil die Politik wohl weiter versucht, eine zusätzliche Steigerung von Mieten und Preisen zu verhindern. Auch diese Versuche werden unserer Einschätzung nach ihr Ziel weitestgehend verfehlen. Jedoch drohen Ausweichmöglichkeiten - wie beispielsweise eine geringere Bauqualität und inoffizielle Nebenabsprachen von Vermietern - an Bedeutung zu gewinnen.

Zweitens dürfte sich die schon bisher beobachtete Divergenz zwischen Regio-nen weiter verschärfen. Das Nord-Süd-Gefälle sowohl in West- wie in Ost-deutschland dürfte sich weiter verstärken. Süddeutsche Städte dürften weiterhin eine sehr viel höhere Preis- und Mietdynamik aufweisen als norddeutsche Städte. Zudem könnte in einigen Städten, die eine relativ elastische Bauaktivität und ein eher geringeres Bevölkerungswachstum aufweisen, der Zyklus in den nächsten Jahren vor dem bundesweiten Zyklus enden.

Kernaussagen zu Häusermärkten in Metropolen: München baut auch im nächs-ten Jahrzehnt zu wenig. Berlin: Arbeitsmarkt Basis für langanhaltenden Su-perzyklus. Frankfurts Wohnungspreise verzeichnen ein Plus von 15% im Jahr 2018. Hamburg: Nachteile im Arbeitsmarkt reduzieren Preisdynamik. Düssel-dorf: Hohe Preisdivergenz zwischen Neubau und Bestand. Stuttgart: Engpässe bleiben wohl über Jahre bestehen. Leipzig: Klein-Berlin boomt.

Im Büromarkt dürfte aufgrund des weiterhin guten Arbeitsmarktes die Nachfrage nach Büroflächen hoch bleiben. Die Leerstände fallen weiter, während die Zahl der Bürobeschäftigten und die Spitzen- wie Durchschnittsmieten unserer Prog-nose nach erneut zulegen. Insbesondere in einigen Städten mit sehr niedrigen Leerstandsraten könnte die Mietdynamik stark anziehen.

Wie in den letzten Jahren warnen wir: Die Überbewertungen und das Risiko ei-ner ausgewachsenen Preisblase im deutschen Häusermarkt steigen. Bis der Preisgipfel erreicht wird, dürften noch einige Jahre vergehen. Dies gilt sowohl bundesweit als auch für die meisten Metropolen.

Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt 2019
Inhaltsverzeichnis	Seite
Deutscher Häuser- und Wohnungsmarkt	3
Bau- und volkswirtschaftliches Umfeld: Verschärft	3
sich die Angebotsknappheit im Häusermarkt?
Nachfrage nach Wohnraum dürfte hoch bleiben	3
Preisdynamik im Jahr 2019 dürfte zurückgehen	6
Zinsausblick: Im Basisszenario erwarten wir	6
begrenzte Zinsanstiege
Zinsausblick im Risikoszenario: Zinsen fallen	7
Wann endet der Hauspreiszyklus? Nicht in 2019!	8
Bedeutende Fragen für die Wohnungspolitik	9
Wohnungsmärkte in Metropolen divergieren zunehmend	10
München baut auch im nächsten Jahrzehnt zu wenig	10
Berlin: Arbeitsmarkt Basis für langanhaltenden Superzyklus	13
2018: Frankfurts Wohnungspreise verzeichnen	15
ein Plus von 15%
Hamburg: Nachteile im Arbeitsmarkt reduzieren Preisdynamik	16
Düsseldorf: Hohe Preisdivergenz zwischen Neubau und	19
Bestand
Stuttgart: Engpässe bleiben wohl über Jahre bestehen	20
Leipzig: Klein-Berlin boomt	21
Deutscher Büromarkt	22
Büromarkt: Leerstände fallen, mittelfristig	22
höheres Mietwachstum
Deutschland-Monitor

Deutscher Häuser- und Wohnungsmarkt

Bau- und volkswirtschaftliches Umfeld: Verschärft sich die Angebotsknappheit im Häusermarkt?

1990-2017 Baufertigstellungen

1

Anzahl der Wohnungen in '000

0

90

95

00

05

10

15

Auch im Jahr 2019 ändert sich an dem bundesweiten Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot wenig. Alle Faktoren, die zu der Angebotsknappheit der vergangenen Jahre beigetragen haben, bestehen unverändert fort. Nach einem durchschnittlichen Wachstum von lediglich 5% p.a. in den Jahren 2015-2017 erwarten wir nur einen Anstieg auf 300.000 fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2018 und 315.000 im Jahr 2019 (Veröffentlichung im Frühjahr 2019 und 2020). Basierend auf dieser Entwicklung dürfte der Zyklus wenigstens bis zum Jahr 2022 andauern. Erst dann wird womöglich zum ersten Mal im Zyklus das zu-sätzliche jährliche Angebot die zusätzliche jährliche Wohnraumnachfrage von 350.000 Wohnungen (Schätzung des Bauministeriums) übertreffen. Folgt man der Schätzung des iw Köln, liegt der Baubedarf bei durchschnittlich mehr als 370.000 Wohnungen in den Jahren 2018 bis 2020.

A-StädteB-StädteC-StädteD-StädteDE

Quellen: riwis, Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research

Anzahl der Wohnungen in '000 600

Aggregiert man über den gesamten Zyklus seit dem Jahr 2009 diese Nachfrage mit den neugebauten Wohnungen, dann fehlen mittlerweile weit mehr als 1 Mio. Wohnungen, insbesondere in den Groß- und Metropolstädten. Wenngleich eine über Jahre unbefriedigte Nachfrage in der Zukunft nur noch teilweise marktrele-vant sein könnte, dürfte der Nachholbedarf wohl sehr hoch sein. Der Abbau die-ses Überhangs könnte auch, nachdem die jährlichen Fertigstellungen die jährli-che Wohnraumnachfrage übertreffen, noch mehrere Jahre dauern. Die hohe Preisdynamik könnte dann aber zügig zu Ende gehen, denn viele Investoren werden dann womöglich ihre Nachfrage drosseln oder gar desinvestieren, was quasi automatisch eine selbsterfüllende Entwicklung einläuten und den Preis-zyklus beenden könnte.

400

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98

02 06 10

14

FertigstellungenNachfrage pro Jahr

Der Mangel an Bauland ist vielfach als das Haupthindernis für eine schnellere Ausweitung des Neubaus im Zyklus bezeichnet worden. Der seit Jahren existie-rende Fachkräftemangel am Bauarbeitsmarkt könnte aber künftig ein noch be-deutenderer Engpass sein. Schon heute gibt es nur bedingt Kompensations-möglichkeiten für den Fachkräftemangel. Unserer Analyse nach1 könnte, neben der allgemeinen weiteren Verschärfung des Fachkräftemangels, ein Mangel an Führungskräften (Aufsichtskräfte mit Meistertitel) die Bauleistung bremsen. Dies droht aufgrund demografischer Effekte, wenn die Babyboomer das Rentenalter erreichen. Diese strukturellen Engpässe dürften die Neubauaktivität dauerhaft belasten. Die in den letzten Jahren anziehenden Baukosten dürften unter die-sen Vorzeichen dann eher noch an Dynamik gewinnen. Eine weitere Folge des Mangels an Arbeitskräften könnte ein massiver Rückgang der Bauqualität sein.

Quellen: riwis, Deutsche Bank Research, Statistisches Bundesamt

Nachfrage nach Wohnraum dürfte hoch bleiben

Neben der günstigen Zinsentwicklung ist eine der Hauptursachen für die Nach-frage nach Wohnraum der aktuelle Boom am Arbeitsmarkt. Über den gesamten Zyklus verbesserten sich die wesentlichen Indikatoren am Arbeitsmarkt. Seit dem Jahr 2009 erhöhte sich die Zahl der Beschäftigten um fast 10%, die Ar-beitslosenrate fiel um rund 3%-Punkte und die Löhne ohne Sonderzahlungen legten lt. Bundesbank um mehr als 20% zu. Für das Jahr 2019 erwarten wir eine Fortsetzung dieser Entwicklungen. So erwarten wir eine weitere Verbesserung der Beschäftigtenzahlen und ein ähnlich hohes Lohnwachstum wie im Jahr

1 Möbert, Jochen: Wer soll's schaffe, und's Häusle baue. Ausblick Deutschland. August 2018.

Deutschland: Arbeitsmarkt

rechte y-Achse: in % linke y-Achse: in Mio.

35 4

2018 von ungefähr 3% gegenüber dem Vorjahr. Ebenso erwarten wir einen wei-teren Rückgang der Arbeitslosenrate auf 4,9% im Jahr 2019.

Auch im internationalen Vergleich steht der deutsche Arbeitsmarkt sehr gut da.

So geht der Vize-Europameistertitel sowohl für die Arbeitslosenrate als auch die Jugendarbeitslosenrate an Deutschland, jeweils nur übertroffen von Tsche-

43 12 chien. Entsprechend sind die Beschäftigungschancen in Deutschland besser als

41 10 in vielen anderen Ländern. Zudem besteht das Einkommensgefälle zwischenDeutschland und anderen großen europäischen Ländern, insbesondere den

wichtigsten Herkunftsländern für Zuwanderung in Osteuropa, unvermindert fort.

37 6 Deutschland dürfte also auf absehbare Zeit für Migranten sehr attraktiv bleiben.

92

96

00 04 08 12 16

Beschäftigte (links)

Arbeitslosenrate (rechts)

Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Deutsche Bank Statistisches Bundesamt

2000-2017 Nettozuwanderung plus 2018-2020 Bundesbankprognose*

00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20

Nichtdeutsche

DeutscheDeutsche+Nichtdeutsche

*unterstellte Verteilung über die Jahre, Bundesbank geht von einer kumulierten Zuwanderung von 1,2 Mio. aus.

Quellen: Deutsche Bank Research,

Statistisches Bundesamt

Top 10 Europäische Herkunftsländer

Nettozuwanderer in '000

• 1. Rumänien

• 2. Polen

• 3. Kroatien

• 4. Bulgarien

• 5. Italien

• 6. Griechenland

• 7. Ungarn

• 8. Vereinigtes Königreich

  68,2 33,4 29,1

  29,0

  24,2

  13,2

  9,3

  5,3

• 9. Spanien

  5,0

• 10. Litauen

4,1

Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research

Im Jahr 2017 waren neben den osteuropäischen Ländern südeuropäische Län-der und das Vereinigte Königreich die wesentlichen europäischen Herkunftslän-der. Im Durchschnitt betrug vom Jahr 2012 bis 2017 (ohne Berücksichtigung der Migrationswelle in Höhe von 1,1 Mio. im Jahr 2015) die Nettozuwanderung rund 450.000 pro Jahr. Die Bundesbank nimmt für die Jahre 2018 bis 2020 eine fast ungeminderte Fortsetzung der Nettozuwanderung in Höhe von durchschnittlich 400.000 pro Jahr an. Tritt diese Prognose ein, leben Ende des Jahres 2020 ver-mutlich rund 83 ½ Mio. Menschen in Deutschland. Die Nachfrage nach Wohn-raum dürfte folglich weiterhin hoch bleiben. Durch die bisherige Zuwanderung konnten auch einige eher infrastrukturschwache Regionen ein Bevölkerungs-wachstum verzeichnen. Dies ist vermutlich eine Konsequenz der Wohnungs-knappheit und der hohen Preisniveaus in den Groß- und Metropolstädten. Mit einer weiteren Zuwanderung könnten weitere infrastrukturschwache Regionen von dem Boom erfasst werden.

Ein weiterer Faktor, der zur Nachfrage nach Wohnraum beitragen dürfte, sind die steigenden Vermögen. So stieg über den gesamten Zyklus, wohl hauptsäch-lich dank Niedrigzinsen, seit dem Jahr 2009 das Vermögen der deutschen Haushalte lt. Statistischem Bundesamt jährlich sukzessive an und legte in Summe um rund EUR 3.800 Mrd. bzw. mehr als 40% zu. Immobilien- und Geld-vermögen erhöhten sich dabei in etwa gleichermaßen. Ein Großteil des Vermö-gens löst keine Markttransaktionen aus. Jedoch kann man darüber spekulieren, ob die Erbengeneration nicht tendenziell eine höhere Bereitschaft hat, geerbte Vermögensgegenstände zu veräußern und neue Objekte zu erwerben. So schätzt das Deutsche Institut für Altersvorsorge, dass das durchschnittliche ver-erbte Vermögen bis zum Jahr 2024 bei rund EUR 300 Mrd. pro Jahr liegt, wobei davon in etwa zwei Drittel generationenübergreifend vererbt werden. Diese Summen könnten angesichts der Angebotsengpässe in den Metropolen und Metropolregionen zusätzlich preistreibend wirken.

5

Aufgrund höherer Einkommen und Vermögen und des Trends zu Single-Haus-halten stieg nahezu stetig die Wohnfläche pro Person. Diese Entwicklung dürfte aufgrund weiter steigender Preise künftig an seine Grenzen stoßen. Schon heute stagniert die Wohnfläche pro Wohnung in rund einem Viertel unserer 126 Städte (bulwiengesa). Mit weiteren Preissteigerungen dürfte die Wohnfläche dann in vie-len Regionen rückläufig sein. Zudem dürfte die Demografie diese Entwicklung künftig verstärken, wenn mit der steigenden Zahl von Rentnern und Pensionären die Nachfrage nach kleineren Wohnungen steigt.

Preisdynamik im Jahr 2019 dürfte zurückgehen

2009-2018 Haus- und W ohnungspreise

6

%

120

90

60

30

0

Einfamilien-haus

Reihenhaus, neuReihenhaus,

Bestand

Quellen: riwis, Deutsche Bank Research

Deutschland: Wohnimmobilien % gg. Vj.

Haus- und WohnungspreiseMieten, neu

Mieten, Bestand

Quellen: riwis, Deutsche Bank Research

Eigentums-wohnung, neu

Einfamilienhäuser in 126 Städten in EUR '000

Eigentums-wohnung, Bestand

7

200

150 100 50 0

90

94

98

02

06

Süd-Nordgefälle WestdeutschlandWest-Ost-Gefälle

Gesamtdeutschland

Quelle: riwis, Deutsche Bank Research

Die besonders hohe Angebotsknappheit in den Metropolen (A-Städte) erhöhte die Haus- und Wohnungspreise (Gewichtung gemäß Bundesbank) dort über den gesamten Zyklus um rund 95%. Auch in den B-/C-Städten legten sie kräftig um rund 70% und in den D-Städten um 60% zu. Ostdeutsche Immobilien sind weiterhin sehr viel günstiger. So kostet ein Einfamilienhaus im Durchschnitt über unsere 26 ostdeutschen Städte mit 7,5 Millionen Einwohnern EUR 280.000, während es im Westen durchschnittlich EUR 460.000 kostet. Trotz dieses Ni-veauunterschieds sind die Preissteigerungen im Osten und im Westen über alle Anlageklassen hinweg, also Häuser und Wohnungen insgesamt, mit rund 65% fast gleich. Für Einfamilien- und Reihenhäuser (neu und Bestand) als auch neue Wohnungen gab es im Osten über den gesamten Zyklus um jeweils rund 5 - 10% kräftigere Preissteigerungen als im Westen. Lediglich die Bestandswoh-nungen erhöhten sich mit 80% im Westen deutlich stärker als im Osten mit "le-diglich" 60%, wobei historisch bedingt Bestandswohnungen in beiden Regionen eine sehr unterschiedliche Qualität aufweisen.

Unterteilt man im Westen die 53 Städte in den nördlichen Bundesländern (Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Bre-men) und 47 Städte in den südlichen Bundesländern (Rheinland-Pfalz, Saar-land, Hessen, Baden-Württemberg und Bayern), dann zeigt sich zunehmend eine erhöhte Differenzierung. Über den Zeitraum 1990 bis zum Jahr 2009 waren Einfamilienhäuser im Süden relativ konstant in etwa EUR 75.000 teurer als im Norden. Seither ist die Schere aber kräftig auseinandergegangen. Mittlerweile liegt die Preisdifferenz bei über EUR 160.000, denn während ein durchschnittli-ches Einfamilienhaus im Norden im Jahr 2018 EUR 382.000 kostete, ist der Preis im Süden auf EUR 549.000 gestiegen. Hier spiegelt sich die ökonomische Divergenz zwischen Nord- und Süddeutschland wider.

10

14

18

In Deutschland insgesamt erhöhten sich im Jahr 2018 aufgrund der angespann-ten Marktlage die Hauspreise ähnlich kräftig wie in den Vorjahren. In unseren 126 Städten legten sowohl Haus- als auch Wohnungspreise im Durchschnitt um rund 8% zu. Wie schon in den letzten Jahren war die Preisdynamik in den Me-tropolen mit fast 10% am höchsten. Auch in den B- und C-Städten legten die Haus- und Wohnungspreise um rund 7 ½% zu, während die kleineren Städte (D-Städte) ein Plus von 6 ½% verzeichneten. Wie in den Vorjahren lag das ge-ringste Preiswachstum in den 126 Städten bei rund 2%. Der Preisboom übertrug sich im Jahr 2018 auch auf die Mieten, allerdings mit angezogener Hand-bremse. Denn während im Jahr 2017 die Neuvermietungsmieten und die Wie-dervermietungsmieten um rund 6-7% zulegten, ging das Wachstum im Jahr 2018 auf 5% und 3 ½% zurück. Insbesondere der Rückgang der Wiedervermie-tungsmieten ist nach der stetigen Zunahme des Mietwachstums in den Vorjah-ren (2014: 3%, 2015: 3,8%, 2016: 5,5%, 2017: 7%) überraschend. Einerseits kann man dies als Gegenbewegung zu den Vorjahren sehen. Andererseits kann man angesichts der Wachstumsverlangsamung vermuten, dass die Diskussion rund um eine Verschärfung der Mietgesetze zu dieser Entwicklung beigetragen hat. Bereits im Jahr 2014 sank das Mietwachstum auf 3% ab, während im sel-ben Jahr im Bundestag und in den Medien die Diskussion um die Einführung der Mietpreisbremse (Verabschiedung im März 2015) am intensivsten war. Ver-mutlich dürfte sich also nur um eine temporäre Verschnaufpause handeln und die Mietdynamik in den kommenden Jahren wieder anziehen. Es sei denn, die neuen Mietgesetze bewirkten tatsächlich eine Verhaltensänderung. Angesichts des sich eher weiter verschärfenden Wohnraummangels wäre dies unserer Ein-schätzung nach jedoch eine Überraschung.

Das Jahr 2019 ist das elfte Jahr des aktuellen Zyklus. Wir erwarten einen weite-ren Anstieg der Preise und Mieten und folglich niedrigere Mietrenditen. Doch