TAG Immobilien : Interim Report (31.03.2024_Q1_2024_TAG_Immobilien_AG_DEU)

2	Kennzahlen Geschäftsentwicklung Bilanz

KENNZAHLEN

in EUR Mio.

Konzernkennzahlen der Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung	01.01. - 31.03.2024	01.01. - 31.03.2023
Netto-Ist-Miete Gesamt	88,8	86,6
EBITDA (bereinigt) Vermietung Gesamt	61,4	59,0
EBITDA (bereinigt) Verkauf Polen	22,8	11,9
Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen	19,8	8,8
Konzernergebnis	52,9	33,1
FFO I je Aktie in EUR	0,25	0,24
FFO I	44,6	42,6
FFO II je Aktie in EUR	0,37	0,29
FFO II	64,3	51,1

Kennzahlen der Konzernbilanz	31.03.2024	31.12.2023
Bilanzsumme	7.303,8	7.299,8
Eigenkapital	3.025,2	2.964,5
EPRA NTA je Aktie in EUR	18,63	18,31
LTV in %	45,6	47,0

Portfoliodaten	31.03.2024	31.12.2023
Einheiten Deutschland	84.525	84.682
Einheiten Polen (fertiggestellte Mietwohnungen)	2.559	2.417
Verkaufte Wohnungen Polen	636	3.586
Übergebene Wohnungen Polen	821	3.812
Immobilienvolumen Gesamt (in EUR Mio.)	6.555,6	6.574,4
Immobilienvolumen Deutschland (in EUR Mio.)	5.451,8	5.442,9
Immobilienvolumen Polen (in EUR Mio.)	1.103,8	1.131,5
Leerstand in % Deutschland (gesamt)	4,4	4,3
Leerstand in % Deutschland (Wohneinheiten)	4,2	4,0
Leerstand in % Polen (gesamt)	9,8	7,2
l-f-l Mietwachstum in % Deutschland	1,8	1,8
l-f-l Mietwachstum in % Deutschland (inkl. Leerstandsabbau)	2,4	2,3
l-f-l Mietwachstum in % Polen	10,1	10,8

Mitarbeiter*innen	31.03.2024	31.03.2023
Anzahl der Mitarbeiter*innen	1.848	1.849
Kapitalmarktdaten
Marktkapitalisierung zum 31.03.2024 in EUR Mio.		2.224,3
Grundkapital zum 31.03.2024 in EUR		175.489.025
WKN/ISIN	830350/DE0008303504
Anzahl der Aktien zum 31.03.2024 (ausgegeben)		175.489.025
Anzahl der Aktien zum 31.03.2024 (ausstehend, ohne eigene Aktien)		175.482.891
Free Float in % (ohne eigene Aktien)		100
Index		MDAX/EPRA

Gewinn- und Verlustrechnung

Kapitalflussrechnung

Finanzkalender

Kontakt	3

INHALT

INHALT

Kennzahlen	02
Geschäftsentwicklung	04
Konzernbilanz	25
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung	27
Konzernkapitalflussrechnung	28
TAG-Finanzkalender/Kontakt	29

4	Kennzahlen Geschäftsentwicklung Bilanz

GESCHÄFTS ENTWICKLUNG

GESCHÄFTSENTWICKLUNG IN DEN ERSTEN DREI MONATEN DES GESCHÄFTSJAHRES 2024

Grundlagen des Konzerns

Die TAG Immobilien AG (im Folgenden auch kurz als "TAG" oder "Konzern" bezeichnet) ist ein auf den Wohnimmobiliensektor konzentriertes Immobilienunternehmen mit Sitz in Hamburg. Die Immobilien der TAG und ihrer Tochtergesellschaften verteilen sich auf verschiedene Regionen Nord- und Ostdeutschlands und Nordrhein-Westfalens sowie, seit dem Geschäftsjahr 2020, zusätzlich auch auf Polen, wo neben dem Aufbau und der Bewirtschaftung eines Wohnimmobilienportfolios auch Verkaufsaktivitäten zum Geschäftsmodell gehören. Insgesamt bewirtschaftete die TAG zum 31. März 2024 rund 84.500 (31. Dezember 2023: rund 84.700) Einheiten in Deutschland und in Polen rund 2.600 (31. Dezember 2023: ca. 2.400) Mietwohnungen.

Das Geschäftsmodell der TAG in Deutschland besteht in der langfristigen Vermietung von Wohnungen. Alle für die Immobilienbewirtschaftung wesentlichen Funktionen werden durch eigene Mitarbeiter*innen wahrgenommen. Darüber hinaus werden Hausmeisterdienstleistungen und Handwerkertätigkeiten für den eigenen Bestand erbracht. Vermietet wird preisgünstiger Wohnraum, der breite Schichten der Bevölkerung anspricht. Mit der konzerneigenen Multimedia Gesellschaft wird die Multimediaversorgung der Mieter*innen unterstützt und das Angebot im Rahmen der Immobilienbewirtschaftung erweitert. Das Energiemanagement ist in einer Tochtergesellschaft gebündelt und umfasst die gewerbliche Wärmelieferung in den konzerneigenen Beständen mit dem Ziel, das Energiemanagement zu

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Kapitalflussrechnung

Finanzkalender

Kontakt	5

optimieren. Mittelfristig sollen diese Services weiter ausgebaut und um neue Servicedienstleistungen für Mieter*innen ergänzt werden.

Die Investitionen der TAG erfolgen vorwiegend in mittelgroßen Städten und im Umfeld großer Metropolen, da dort nicht nur Wachstumspotenziale, sondern insbesondere bessere Renditechancen im Vergleich zu Investitionen in den Großstädten gesehen werden. Regelmäßig weisen die neu erworbenen Portfolios höhere Leerstände auf, die dann nach dem Erwerb durch gezielte Investitionen und bewährte Asset-Management-Konzepte reduziert werden. Investitionen erfolgen innerhalb Deutschlands nahezu ausschließlich in den bereits durch die TAG bewirtschafteten Regionen, um auf diese Weise bereits vorhandene Verwaltungsstrukturen zu nutzen. Zudem ist die lokale Marktkenntnis beim Erwerb neuer Portfolios von wesentlicher Bedeutung.

Die Erweiterung der Geschäftstätigkeit nach Polen begann in 2020 mit dem Erwerb der Vantage Development S.A. ("Vantage"), einem Immobilienentwickler mit Sitz und Schwerpunkt der Tätigkeit in Breslau. Der Erwerb der ROBYG S.A. mit Sitz in Warschau ("ROBYG") vergrößerte die Plattform der TAG zur Entwicklung von Wohnungen für den eigenen Bestand in den bestehenden Regionen Breslau, Posen und insbesondere Dreistadt und ermöglichte auch einen umfassenden Markteintritt in Warschau. Gleichzeitig erweiterte die TAG hiermit ihr Geschäftsmodell um die Entwicklung von Wohnungen für den Verkauf und profitiert damit von erwarteten Cash-Renditen (im Sinne einer FFO-Rendite bezogen auf das einzusetzende Eigenkapital) zur Finanzierung des Wachstums auf dem polnischen Mietwohnungsmarkt.

In Polen verfügt die TAG im Geschäftsfeld Vermietung von Wohnungen zum Stichtag über ca. 2.600 (31. Dezember 2023: ca. 2.400 ) fertiggestellte Mietwohnungen. Weitere ca. 1.200 (31. Dezember 2023: ca. 1.400) Mietwohnungen befinden sich zum Stichtag im Bau. Zudem besteht eine Grundstücksreserve zum zukünftigen Bau von ca. 5.900 (31. Dezember 2023: ca. 5.700) weiteren Wohnungen. Im Bereich des Verkaufsgeschäfts, das auch Joint Ventures umfasst, sind zum Stichtag ca. 3.800 (31. Dezember 2023: 4.300) Wohnungen im Bau (inklusive ca. 261 (31. Dezember 2023:

1. fertiggestellte und noch nicht verkaufte Wohnungen). Die Grundstücksreserve umfasst in diesem Geschäftsfeld weitere ca. 15.100 (31. Dezember 2023: ca. 15.600) zukünftige Wohnungen. In den ersten drei Monaten des Geschäftsjahres 2024 wurden in Polen insgesamt 636 (Geschäftsjahr 2023 insgesamt 3.586) Wohnungen verkauft und 821 (Geschäftsjahr 2023 insgesamt 3.780) Wohnungen an die Käufer übergeben.

Das langfristige Wachstumsziel der TAG sieht den Aufbau eines Bestandes von ca. 20.000 Mietwohneinheiten in Polen vor. Mittelfristig, d. h. bis Ende des Jahres 2028, soll der Mietwohnungsbestand auf ca. 10.000 Wohnungen anwachsen. Daneben sollen auch die schon bestehenden Verkaufsaktivitäten in Polen weiter fortgesetzt werden, um aus den dort erzielten Liquiditätsüberschüssen das weitere Wachstum des Vermietungsportfolios zu unterstützen. Dabei liegt der Investitionsschwerpunkt auf Neubauwohnungen in Großstädten mit einer günstigen Bevölkerungsentwicklung, Universitätsnähe und einer gut ausgebauten Infrastruktur.

6	Kennzahlen Geschäftsentwicklung Bilanz

Entwicklung des Immobilienportfolios der TAG in Deutschland

Überblick

Das Immobilienportfolio der TAG umfasst in Deutschland zum Ende des ersten Quartals 2024 rund 84.500 Einheiten. Der Fokus liegt auf der Bewirtschaftung von attraktivem und gleichzeitig günstigem Wohnraum unter genauer Wahrnehmung der sozialen Verantwortung für die Mieter*innen. Die regionalen Schwerpunkte liegen vor allem im Norden und Osten des Landes und verteilen sich wie folgt:

Portfoliodaten

31.03.2024

31.12.2023

Einheiten	84.525	84.682
Fläche in m²	5.062.014	5.070.247
Immobilienvolumen in EUR Mio.1)	5.451,8	5.442,9
Annualisierte Netto-Ist-Miete p. a. in EUR Mio. (gesamt)	337,1	336,7
Netto-Ist-Miete in EUR je m² (gesamt)	5,81	5,78
Netto-Ist-Miete in EUR je m² (Wohneinheiten)	5,73	5,71
Leerstand in % (gesamt)	4,4	4,3
Leerstandsquote in % (Wohneinheiten)	4,2	4,0
l-f-l Mietwachstum in %	1,8	1,8
l-f-l Mietwachstum in % (inkl. Leerstandsabbau)	2,4	2,3

1. EUR 6.555,6 Mio. bzw. EUR 6.574,4 Mio. im Vorjahr Immobilienvolumen gesamt (davon entfallen EUR 1.103,8 Mio. bzw. EUR 1.131,5 Mio. im Vorjahr auf Immobilien in Polen)

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An- und Verkäufe in den ersten drei Monaten des Geschäftsjahres 2024 in Deutschland

Von Januar bis März 2024 wurden mehrere Verträge zum Verkauf von insgesamt 157 Wohnungen beurkundet. Der kumulierte Verkaufspreis beträgt EUR 11,0 Mio., dies entspricht im Durchschnitt dem 16,8-Fachen der jährlichen Netto- Ist-Miete bzw. einer Bruttoanfangsverzinsung von 6,0%. Der erwartete Nettoliquiditätszufluss beträgt rund EUR 6,9 Mio. Der Leerstand dieser verkauften Wohnungen, die verschiedene Standorte in Nord- und Ostdeutschland umfassen, lag bei durchschnittlich ca. 3,0%. Die Verkäufe erfolgten in Summe mit einem Buchverlust von EUR -0,5 Mio. Das Closing dieser Verkäufe wird im zweiten Quartal 2024 erwartet.

Leerstandsentwicklung

Die nachfolgende Grafik verdeutlicht die Entwicklung des Leerstands in den Wohneinheiten des Konzerns in den Geschäftsjahren seit 2021 und in den ersten drei Monaten des Geschäftsjahres 2024:

Zu Beginn des Geschäftsjahres 2024 war ein leichter Anstieg des Leerstands in den Wohneinheiten des Konzerns um 0,2%-Punkte auf 4,2% im März 2024 zu verzeichnen. Dieser Anstieg ist durchaus saisonal zu erklären, wie ein Rückblick auf die ersten Quartale der Vorjahre zeigt, da in dieser Zeit regelmäßig überdurchschnittlich viele Mieter*innen aus ihren Wohnungen ausziehen und das Vermietungsgeschäft zum Ende eines Geschäftsjahres eher reduziert verläuft.

Im Gesamtportfolio, das u.a. auch einige Gewerbeeinheiten innerhalb des Wohnportfolios umfasst, liegt die Leerstandsquote zum 31. März 2024 bei 4,4% nach 4,3% zum Ende des Vorjahrs.

Mietwachstum

Das Basis-Mietwachstum in den Wohneinheiten des Konzerns betrug auf like-for-like-Basis (das heißt ohne die Akquisitionen und Verkäufe der letzten zwölf Monate) 1,8% p.a. zum Ende des ersten Quartals nach 1,8% p.a. zum Jahresende 2023. Dieses Mietwachstum von 1,8% setzte sich dabei aus laufenden Mieterhöhungen für Bestandsmieter (0,9% nach 0,8% zum Vorjahresende) und Mieterhöhungen im Rahmen eines Mieterwechsels (0,8% nach 0,9% zum Vorjahresende) zusammen. Mieterhöhungen durch Modernisierungsumlagen waren im Berichtszeitraum von untergeordneter Bedeutung (0,1% nach 0,1% zum Vorjahresende). Inklusive der Effekte aus Leerstandsveränderungen betrug das gesamte Mietwachstum im Berichtszeitraum auf like-for-like-Basis 2,4% p.a. (2,3% p.a. im Geschäftsjahr 2023).

8	Kennzahlen Geschäftsentwicklung Bilanz

Die nachfolgende Grafik zeigt die Entwicklung des Mietwachstums in den Wohneinheiten des Konzerns in Deutschland in den Geschäftsjahren seit 2021 und zum Ende des ersten Quartals 2024:

Die durchschnittliche Miete in den Wohneinheiten des Portfolios stieg zum 31. März 2024 auf EUR 5,73 je m2 nach EUR 5,71 je m2 zum Ende des Geschäftsjahres 2023. Neuvermietungen erfolgten im Verlauf des ersten Quartals des Geschäftsjahres 2024 zu EUR 6,16 je m2 nach EUR 6,02 je m2 zum Ende des Geschäftsjahres 2023.

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Portfolio im Detail

Die nachfolgende Übersicht zeigt weitere Details zum Immobilienportfolio der TAG in Deutschland unterteilt nach den einzelnen Regionen:

Region

Ein- heiten

Fläche m2

IFRS		Leer-	Leer-
Buchwert	Ist-	stand	stand
31.03.2024	Ren-	31.03.2	Dez.
EUR Mio.	dite	024	2023 1)

Netto-

Ist-

Miete

EUR /

m2

Neu- vermie- tungs- miete EUR / m2

l-f-I

l-f-IMiet- Miet- wachs-

wachs- tum tum gesamt1)

(y-o-y)(y-o-y)

In- stand- hal- tungs- auf- wand EUR / m2

Capex EUR / m2

Berlin	9.587	555.276	780,1	5,2%	2,9%	2,8%	6,22	7,32	2,5%	3,0%	2,42	3,23
Chemnitz	7.967	469.641	369,3	7,2%	8,3%	7,4%	5,17	5,36	1,5%	1,2%	1,39	1,83
Dresden	5.874	378.393	531,2	5,3%	1,2%	1,2%	6,27	6,60	2,3%	2,9%	1,45	1,41
Erfurt	10.167	574.549	671,4	5,7%	1,1%	0,8%	5,56	5,93	1,3%	1,7%	2,06	2,73
Gera	9.169	531.723	403,3	8,2%	2,1%	2,0%	5,32	5,64	1,5%	2,9%	1,19	1,69
Hamburg	6.505	397.907	523,8	5,5%	3,3%	3,5%	6,25	6,84	2,5%	3,6%	2,43	4,08
Leipzig	13.296	771.900	743,9	6,4%	7,7%	7,7%	5,55	5,93	1,6%	2,5%	1,60	5,40
Rhein-Ruhr	3.816	240.115	314,0	5,4%	1,7%	1,3%	5,95	6,56	2,9%	2,8%	4,13	2,10
Rostock	7.859	440.798	509,8	5,7%	5,5%	4,8%	5,81	6,48	1,6%	2,0%	1,69	5,22
Salzgitter	9.179	563.062	514,6	6,9%	5,3%	5,3%	5,57	5,84	1,0%	1,5%	2,24	4,14
Wohn-
einheiten	83.419	4.923.364	5.361,4	6,0%	4,2%	4,0%	5,73	6,16	1,8%	2,4%	1,94	3,37
Gewerbe-
einheiten
(innerhalb
Portfolio
Wohnen)	999	128.221	-	-	13,1%	14,1%	8,18	-	-	-	-	-
Zwischen-
summe
Portfolio
Wohnen	84.418	5.051.585	5.361,4	6,3%	0,0%	0,0%	15,43	-	-	-	-	-
Sonstige 2)	107	10.429	90,4	9,2%	1,0%	0,9%	15,43	-	-	-	-	-
Gesamt-	84.525	5.062.014	5.451,8	6,3%	4,4%	4,3%	5,81	-	-	-	-	-
portfolio

1. inkl. Effekten aus Leerstandsveränderungen
2. beinhaltet im Wesentlichen Serviced Apartments sowie eine gewerbliche Projektentwicklung mit einem IFRS-Buchwert von EUR 69,5 Mio.

Entwicklung der Geschäftstätigkeit in Polen

Verkaufsportfolio

Die Umsätze aus Immobilienverkäufen in Polen beliefen sich, auf Basis eines durchschnittlichen Wechselkurses des polnischen Złoty (PLN) zum Euro für die ersten drei Monate in 2024 von 4,33:1 (Vorjahreszeitraum: 4,67:1) auf EUR 114,6 Mio. nach EUR 58,1 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Bei Herstellungskosten von EUR 91,5 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 48,6 Mio.), einschließlich Effekten aus der Kaufpreisallokation von EUR 3,7 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 5,5 Mio.), ergab sich ein Ergebnis aus Verkäufen von EUR 23,1 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 9,5 Mio.).

Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten des Geschäftsjahres 2024 Verkäufe von 636 (Vorjahreszeitraum: 972)

Wohnungen beurkundet und 821 (Vorjahreszeitraum: 583) Wohnungen an die Käufer*innen übergeben.

10	Kennzahlen Geschäftsentwicklung Bilanz

Zum 31. März 2024 stellt sich das Verkaufsportfolio in Polen in einem Überblick wie folgt dar:

Region

Einheiten gesamt

fertiggestellte Einheiten

Grund- stücke (mögliche

Einheiten im Bau Einheiten) Fläche in m2

Buchwert

31. März 2024 in Mio. EUR 1)

Breslau	4.138	0	704	3.434	263.189	71,0 2)
Posen	2.388	0	305	2.083	131.631	71,0
Warschau	7.759	0	1.652	6.107	399.065	248,0
Dreistadt	4.638	0	1.160	3.478	242.684	190,0

Verkaufseinheiten

18.923

0

3.821 3)

15.102

1. Buchwerte exklusive Projekte in Joint Ventures, alle anderen Angaben inklusive Projekte in Joint Ventures
2. Buchwert beinhaltet EUR 1,4 Mio. an selbst genutzten Büroimmobilien
3. davon 261 fertig gestellte und noch nicht verkaufte Einheiten

1.036.569

580,0

Vermietungsportfolio

Im Bereich der Vermietung wurden in Polen im Dreimonatszeitraum zum 31. März 2024 Mieteinnahmen (Netto-Ist- Mieten) von EUR 4,1 Mio. nach EUR 1,5 Mio. im Vorjahreszeitraum erzielt. Bei Aufwendungen aus der Vermietung von EUR 0,1 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 0,1 Mio.) ergab sich ein Mietergebnis von EUR 4,0 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 1,4 Mio.). Zum Stichtag waren 2.559 (31. Dezember 2023: 2.417) Einheiten in der Vermietung. Der Leerstand im Vermietungsportfolio belief sich in Polen zum 31. März 2024 auf 9,8 % (31. Dezember 2023: 7,2%). Das like-for-like Mietwachstum bei den Wohnungen, die bereits seit mindestens einem Jahr in der Vermietungsphase sind, betrug 10,1% p.a. zum 31. März 2024 nach 10,8% p.a. im Geschäftsjahr 2023.

Zum 31. März 2024 stellt sich das Vermietungsportfolio in Polen in einem Überblick wie folgt dar:

Region

Einheiten gesamt

fertiggestellte Einheiten

Grund- stücke (mögliche

Einheiten im Bau Einheiten) Fläche in m2

Buchwert

31. März 2024 in Mio. EUR 1)

Breslau	2.957	1.190	675	1.092	132.657	218,0
Posen	3.005	834	371	1.800	154.360	172,0
Warschau	974	0	0	974	48.768	12,0
Dreistadt	1.001	0	185	816	45.781	38,0
Lodz	1.406	535	0	871	61.797	65,0
Übrige	334	0	0	334	43.614	18,0

Wohneinheiten zur
Vermietung	9.677	2.559	1.231	5.887

1) Buchwerte exklusive Projekte in Joint Ventures, alle anderen Angaben inklusive Projekte in Joint Ventures

486.977

523,0