Die volle Wirkung der jüngsten Zinserhöhungen muss sich erst noch zeigen, und die Behörden haben die schwedischen Banken angewiesen, ihr Kapital zu halten, falls sich die Situation verschlechtert und die Kredite sauer werden.

Die Sorgen um den Sektor haben sich auf die Währung ausgewirkt und ausländische Investoren haben ihre Bestände an schwedischen Vermögenswerten reduziert.

Nach einem Bankencrash in den 1990er Jahren in Schweden - ebenfalls verursacht durch den gewerblichen Immobiliensektor - schrumpfte die Wirtschaft drei Jahre in Folge und zwei Banken wurden verstaatlicht.

WAS IST DAS PROBLEM?

Viele gewerbliche Immobilienunternehmen haben sich zu viel Geld geliehen, als die Zinsen noch niedrig waren, und haben nach acht Zinserhöhungen durch die Zentralbank seit dem Frühjahr 2022 mit höheren Zinskosten und Refinanzierungen zu kämpfen.

Die Wirtschaft verlangsamt sich, die Immobilienwerte fallen und die Leerstände werden zunehmen.

Die Behörden sagen, dass sich die Probleme auf einige wenige Firmen beschränken, haben aber gewarnt, dass ein Brandverkauf von Vermögenswerten durch eine dieser Firmen die Bewertungen des gesamten Sektors beeinträchtigen könnte. Überschneidungen bei den Eigentümern könnten die Probleme noch verschärfen.

Kreditagenturen haben bereits die Ratings mehrerer Firmen gesenkt, einige auf "Ramsch", was auf ein hohes Ausfallrisiko hinweist.

Kredite an Immobilienunternehmen machen im Durchschnitt etwa 16% der Bankkredite aus. Nach Angaben der SEB hat Handelsbanken das größte Engagement in schwedischen Gewerbeimmobilien, gefolgt von Swedbank, SEB und Nordea.

Einschließlich der Hypotheken an private Haushalte - von denen viele ebenfalls mit höheren Zahlungen zu kämpfen haben - macht der Immobilienmarkt über 60% der Kreditvergabe der Banken aus.

WIE VIEL HABEN IMMOBILIENFIRMEN GELIEHEN?

Laut dem jüngsten Stabilitätsbericht der Finanzaufsichtsbehörde hatten börsennotierte gewerbliche Immobilienunternehmen ausstehende Schulden in Höhe von rund 1,8 Billionen Kronen (175 Milliarden Dollar). Das schwedische BIP lag 2022 bei rund 6 Billionen Kronen.

Etwa zwei Drittel der Kreditaufnahme entfielen auf Bankkredite.

Die größten Inhaber von gewerblichen Immobilienkrediten sind ausländische Investoren, gefolgt von schwedischen Fonds, Rentenfonds und Versicherungsgesellschaften, so die Riksbank.

WANN MÜSSEN UNTERNEHMEN IHRE KREDITE REFINANZIEREN?

Nach Angaben der Riksbank werden rund 105 Milliarden Kronen an Schulden im Jahr 2024 fällig, 122 Milliarden im Jahr 2025, 105 Milliarden im Jahr 2026 und 63 Milliarden im Jahr 2027.

Die durchschnittliche Laufzeit der Schulden schwedischer Unternehmen beträgt etwa 3-4 Jahre und ist damit kürzer als in den meisten anderen europäischen Ländern. Die Zinskosten werden wahrscheinlich steigen, wenn die Schulden verlängert werden.

KÖNNTE EINE KRISE IM GEWERBEIMMOBILIENSEKTOR ZU EINEM BANKENCRASH FÜHREN?

In Stresstests hat die Finanzaufsichtsbehörde (FI) festgestellt, dass die Banken bei einer Krise im Gewerbeimmobiliensektor rund 50 Milliarden Kronen verlieren könnten.

Die Banken verfügen über obligatorische Kapitalpuffer von rund 1,1 Billionen Kronen und darüber hinaus über zusätzliches Kapital.

Die Riksbank sagte jedoch, es sei schwer vorherzusagen, ob eine Krise das Vertrauen in das Finanzsystem als Ganzes beeinträchtigen würde.

Der Zusammenbruch regionaler Banken wie der Silicon Valley Bank in den Vereinigten Staaten und der Credit Suisse in der Schweiz im Jahr 2023 zeigt, dass Investoren und Einleger schnell das Vertrauen verlieren und ihr Geld abziehen können.

Die Riksbank hat gesagt, dass gewerbliche Immobilienunternehmen ihre Bilanzen umstrukturieren müssen und Banken große Puffer für Kreditausfälle vorhalten sollten, für den Fall, dass sich die Lage verschlechtert.

"Die wichtigste Schlussfolgerung ist, dass dies kein systemisches Risiko oder eine Bedrohung für die Finanzstabilität darstellt", sagte Finanzmarktminister Niklas Wykman Anfang Dezember gegenüber Reuters.

WELCHE MASSNAHMEN HABEN DIE IMMOBILIENFIRMEN ERGRIFFEN UND SIND SIE AUSREICHEND?

Die verschuldeten Immobilienunternehmen haben begonnen, Schulden zurückzukaufen, Vermögenswerte zu verkaufen und Eigenkapital zu beschaffen, aber die Märkte bleiben schwierig.

Die Behörden sagen, dass noch mehr getan werden muss. Selbst Unternehmen, die sich nicht unmittelbar in Schwierigkeiten befinden, müssen möglicherweise umstrukturieren, da die Zinssätze wahrscheinlich noch einige Zeit hoch bleiben werden.

WAS KÖNNTEN DIE BEHÖRDEN IM FALLE EINER KRISE TUN?

Während der Finanzkrise 2008-9 bürgte Schweden für Bankschulden und bot subventionierte Kredite an, um die Kreditvergabe aufrechtzuerhalten. Während der Pandemie kaufte die Zentralbank Staats- und Unternehmensschulden auf, und die Regierung zahlte einen Teil der Arbeitnehmerlöhne, gewährte Unternehmen vorübergehende Steuererleichterungen und bot Kreditgarantien für Fluggesellschaften an.

Die Finanzaufsichtsbehörde könnte die Risikogewichtsgrenzen der Banken für das Engagement im gewerblichen Immobiliensektor, die derzeit bei 35% liegen, lockern oder die antizyklischen Puffer senken, die derzeit bei 2% der risikogewichteten Aktiva liegen.

Schweden könnte auch eine vom Staat unterstützte "Bad Bank" einrichten, die notleidende gewerbliche Immobilienkredite von Banken übernehmen würde, sagte eine mit der Angelegenheit vertraute Quelle.

Wykman sagte, die Regierung verfüge über ein "breites und tiefes Instrumentarium" und sei bereit, "Maßnahmen zu ergreifen", wenn die Finanzstabilität gefährdet sei.

($1 = 10,4151 Schwedische Kronen)