Rede des Vorstands: Virtuelle Hauptversammlung der STINAG Stuttgart Invest AG am 20. Mai 2022

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Rede der Vorstandsvorsitzenden	Virtuelle Hauptversammlung der
Frau Heike Barth	STINAG Stuttgart Invest AG
	am 20. Mai 2022

Meine sehr geehrten Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Aktionärsvertreter,

sehr geehrte Damen und Herren,

ich begrüße Sie zur heutigen 151sten Hauptversammlung der STINAG Stuttgart Invest AG - die in diesem Jahr leider nochmals virtuell stattfinden muss. Ich heiße Sie hierzu sehr herzlich willkommen.

In der letztjährigen Hauptversammlung hatten wir gehofft, dass wir uns dieses Jahr wieder persönlich austauschen können. Die andauernde Coronapandemie lässt dies jedoch auch in 2022 noch nicht zu. Weniger aufgrund der regulatorischen Beschränkungen, die nahezu auf- gehoben sind, vielmehr der Tatsache geschuldet, dass die COVID-19-Pandemie in Europa noch nicht zu Ende ist. Wir dürfen nicht ungeachtet lassen, dass tagtäglich noch sehr hohe Fallzahlen auftreten und die Ansteckungsgefahr infolge der vorherrschenden Variante hoch ist. Zum Schutz unser aller Gesundheit und aufgrund der unklaren Corona-Situation zum Zeit- punkt der Planung der Hauptversammlung haben wir deshalb von dem COVID-19-Gesetz Ge- brauch gemacht, diese Hauptversammlung ohne physische Präsenz abzuhalten. Damit ist ein weiteres Jahr ein direktes Gespräch mit Ihnen, meine sehr geehrten Aktionärinnen und Aktio- näre sowie Aktionärsvertreterinnen und -vertreter, während und nach der Hauptversammlung wie auch im Rahmen der informativen Generaldebatte leider nicht möglich. Umso wichtiger ist es für uns, Sie umfassend über die Entwicklung und Geschäftstätigkeit der STINAG Stuttgart Invest AG im Jahr 2021 anhand dieser Rede sowie der detaillierten Antworten zu den von Ihnen vor der Hauptversammlung gestellten Fragen zu informieren und Ihnen einen umfas- senden Einblick in die Strategieumsetzung, die Geschäftsaktivitäten sowie die wesentlichen kennzahlenorientierten Analysen des Konzern- und Einzelabschlusses und die Perspektiven für das laufende Geschäftsjahr und die nächsten Jahre zu geben.

Hierbei gebe ich Ihnen, meine sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, eine Berichterstat- tung über die Auswirkungen der Coronapandemie und des seit Februar 2022 alles beherr- schenden Ukraine-Krieges auf die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland und insbesondere die direkten und indirekten Einflüsse auf den Immobilienmarkt - speziell auf die Assetklassen, die von der STINAG belegt sind - und damit auf die primären Immobilienaktivitäten der STI- NAG-Gruppe. Danach werde ich auf die bedeutenden Geschäftsereignisse eingehen, die im Rahmen der schrittweisen Strategieumsetzung 2025/30 im Geschäftsjahr 2021 angefallen sind. Im Anschluss erläutere ich Ihnen wesentlichen Kennzahlen aus der Entwicklung der Ver- mögens-, Finanz- und Ertragslage im Konzern- und Einzelabschluss für das Geschäftsjahr 2021 und zeige Ihnen im Ausblick die geplanten Geschäftsaktivitäten der Jahre 2022 und 2023

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auf. Selbstverständlich werde ich auch die Dividendenpolitik der vergangenen beiden Jahre und die Geschäftsaussichten für die kommenden zwei Jahre hierzu darstellen.

Gesamtwirtschaft

Zwei globale und zugleich unvorstellbare Krisen - die Coronapandemie sowie der Ukraine- Russland-Krieg - reihten sich nahtlos innerhalb der vergangenen zwei Jahren aneinander. Diese führten und führen zu massiven Verwerfungen, wie es die Politik, die Wirtschaft und die Gesellschaft, ja wie jeder Einzelne von uns es seit Ende des zweiten Weltkrieges noch nie erlebt hat.

Trotz der weiteren Corona-Wellen, als Folge neuer Varianten, die das Jahr 2021 prägten, und der daraus resultierenden erheblichen Belastungen für die deutsche wie auch weltweite Wirt- schaft, hellte sich aufgrund des Impffortschritts und der nur noch selektiven Beschränkungen im weiteren Pandemieverlauf die Stimmung schrittweise auf, wenn auch für Deutschland nicht im gewünschten Rahmen. Obwohl die Coronapandemie noch nicht vorbei ist - die Inzidenz- werte bewegen sich auf einem nach wie vor sehr hohen Niveau - und weiter Unklarheit dahin- gehend besteht, was uns im kommenden Herbst und Winter erwartet, hatte man die Hoffnung, schnell wieder zur "Normalität" zurück zu kommen. Diese Aufbruchstimmung zeigte sich welt- weit auch in der erfreulich hohen Nachfrage nach Wirtschaftsgütern - insbesondere aus den USA und Asien -, so dass als Folge der noch nicht zu 100 % hochgefahrenen industriellen Produktion und Logistik erhebliche Lieferengpässe unausweichlich zu steigenden Rohstoff- und Produktionspreisen führten. Verstärkt wird das Ganze nach wie vor durch die Null-Covid- Strategie im asiatischen Raum, vor allem in China. Die Inflationsrate erreicht daher bis heute unglaubliche Höhenflüge, wobei man doch sicher Anfang 2022 davon ausging, dass dies ein temporäres Ereignis sei und es zu keiner wirklichen Gefährdung von künftigem Wachstum und Wohlstand kommen würde.

Parallel, und zunächst aufgrund der "COVID-19-Krise" eher schleichend von der Gesellschaft wahrgenommen, entwickelte sich ein eskalierender Konflikt zwischen Russland und der Ukra- ine, der im Februar dieses Jahres in einen Krieg mit immer weitergehenden schwerwiegenden Sanktionen zwischen den Nato-Staaten und Europa auf der einen Seite und Russland auf der anderen Seite mündete. Damit ist seit Ende des "Kalten Krieges" 1991 ein nie vorstellbarer Umbruch des politischen Umfelds eingetreten, der im höchsten Maße die Sicherheit und den Wohlstand bedroht, speziell in Zentral-Europa.

Die wirtschaftlichen, politischen und gesellschaftlichen Auswirkungen der Situation in der Uk- raine sind weder für die Politik selbst, noch für die Wirtschaft und jeden Einzelnen von uns wirklich absehbar, insbesondere hinsichtlich der alles entscheidenden Unwägbarkeiten in Be- zug auf die Sicherheitspolitik, die Versorgung mit Energie, Rohstoffen, Vor- und Endprodukten sowie die Inflation. Das drastische Risiko von Funktionsstörungen, Liefer- und Versorgungs- ausfällen zeigt sich schlussendlich in einer Rezession, wenn nicht gar Stagflation.

Immobilienmarkt

Doch welche makroökonomischen kurz-, mittel- und langfristigen Konsequenzen hat diese weltpolitische Eskalation - die nun schon seit drei Monaten andauert und auch noch lange weitergehen wird - für die Immobilienbranche?

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Störungen der Lieferketten und Produktionsausfälle, nicht mehr kalkulierbare Materialien- und Baupreise, rasant steigende Zinsen im Rahmen der notwendig restriktiven Geld- und Zinspo- litik sowie wirtschaftliche Unsicherheiten bei Immobilienmietern hinsichtlich der Anmietung von Flächen sind in allen Facetten innerhalb des Immobiliengeschäftes zu bewältigen. Hinzu kom- men die Megatrends "Klimawandel", "Digitalisierung" und "Environmental Social Governance", kurz ESG genannt, die komplementär zu betrachten und umzusetzen sind. Innovative energe- tische Lösungen als Folge der unsicheren Energieversorgung mit fossilen Brennstoffen müs- sen schnellstmöglich geschaffen werden.

Die Immobilienbranche steht vor gewaltigen Herausforderungen!

Doch lassen Sie uns zunächst schauen, wo der Immobilienmarkt im abgelaufenen Geschäfts- jahr stand.

In 2021 war der Immobilienmarkt zunächst noch von den Auswirkungen der Coronapandemie beeinflusst, allerdings nicht mehr so stark wie im ersten Jahr von COVID 19. Nach einer Ori- entierungsphase in 2020 ist das Vertrauen von Mietern sowie Investoren wieder deutlich zu- rückgekehrt, was sich vor allem in einem Rekord und einer hohen Dynamik von Flächenum- satz und Transaktionsvolumen sowie einer daraus resultierenden weiteren Renditekompres- sion in den Assetklassen Büro, Wohnen, Geschäftshäuser mit geringem Anteil von Einzelhan- del, Logistik Pflege- und Senioren zeigte. Hilfreich für die zügige Erholung der Marktsituation war das in 2021 anhaltend niedrige Zinsniveau bei einem gleichzeitig hohen Investitionsdruck.

Die Assetklasse "Büro" entwickelte sich sowohl auf dem Vermietungs- als auch Transaktions- markt deutlich positiv. Insgesamt zeigten die Spitzen- und Durchschnittsmieten ein konstantes Niveau im Vergleich zum Vorjahr. So erhöhte sich die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen und hochmodernen, technisch und digital ausgestatteten und der ESG-Konformität entspre- chende Büroflächen, die eine zukunftsorientierte flexible Arbeits- und damit Flächenorganisa- tion zulassen. Zugleich musste allerdings auch ein Anstieg der Leerstandsquote vor allem bei Objekten in schwächeren Lagen verzeichnet werden. Schlussendlich lag der Schwerpunkt bei den Büroinvestments im Bereich von Core-Objekten, was sich vor allem aufgrund der erhöhten Risikoaversion infolge der Pandemieauswirkungen widerspiegelte. Diese erhöhte Nachfrage führte aber auch zu einer nochmaligen Renditesenkung auf unter 3,0 % deutschlandweit, in Stuttgart auf 2,85 %, nach 3,0 % im Vorjahr. Dies ist das Ergebnis einer fundamentalen Ände- rung des Zeitgeistes von Büronutzungen und daraus folgend von Projektentwicklungen solcher Immobilien. Dennoch haben sich eindeutige Nutzungskonzepte bislang noch nicht wirklich her- auskristallisiert. Klar ist auch, dass der Bürovermietungsmarkt infolge der Coronapandemie einem nachhaltig strukturellen Umbruch unterliegt. Dabei geht es nicht darum, dass für Bü- rotätigkeiten das gänzlich mobile Arbeiten der Maßstab für die Zukunft sein soll. Vielmehr geht es darum, eine effiziente Arbeitswelt zu schaffen, die produktives Arbeiten mit gleichzeitiger Förderung von Kreativität und Kommunikation und damit letztendlich das während der Pande- miezeit verloren gegangene Teamworking zulässt. Ebenfalls spielt für die Büroflächen-gestal- tung der Nachhaltigkeitsaspekt im Rahmen von ESG eine wesentliche Rolle; hierbei wird vor allem auf die CO2-Bilanz, die Flächeneffizienz, die Nebenkosten sowie die umweltschonenden Ausstattungen geachtet.

Der Strukturwandel im Einzelhandel hat sich in 2021 als Folge der Corona-Beschränkungen weiter verschärft, geprägt vom veränderten Einkaufsverhalten der Konsumenten in Richtung Online-Shopping und dem Abbau des Filialnetztes der Handelsketten. Daher verlief der

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Investmentmarkt von Einzelhandelsimmobilien im Non-Food-Bereich mehr als enttäuschend, während der Einzelhandel für den täglichen Bedarf - also Drogeriemärkte, Supermärkte - zu den Gewinnern gehört. Die infolge dieses Umstrukturierungsprozesses freiwerdenden Flä- chen in den Innenstädten führen zu einen starken Rückgang der Mieten von bis zu 30 %, zugleich werden Mietverträge nur noch mit einer Laufzeit von circa 3 Jahren und zudem noch mit Sonderkündigungsrechten ausgestattet abgeschlossen. Aus Investorensicht ist damit die Beibehaltung von typischen Einzelhandelsflächen in den jeweiligen Geschäftshäusern oftmals nicht mehr sinnvoll. Dabei ist auf die Innovation der Objekteigentümer zu setzen, die eine Um- nutzung in Richtung Praxis- und Dienstleistungs- oder Gastronomieflächen vornehmen. Eine Verwaisung der Innenstädte soll dadurch vermieden werden. Um diesen Prozess zu beschleu- nigen ist es allerdings erforderlich, dass die zuständigen städtischen Behörden in der Zukunft die Genehmigungsverfahren verschlanken und sinnvolle Maßnahmen für die Belebung der City zulassen.

Die Assetklasse "Wohnen" wird immer mehr zum Politikum, was auf das hohe Mietpreisniveau sowie den Wohnungsmangel - vor allem im niedrigen Mietsegment - zurückzuführen ist. Die Corona-Krise hatte hier generell zu einem Umdenken geführt. Das "Mobile Arbeiten" in den unterschiedlichsten Ausprägungen hat Einzug gehalten und macht ein tägliches Erscheinen im Büro nicht mehr erforderlich, so dass längere Fahrtzeiten zwischen Wohnung und Arbeits- stätte seitens der Arbeitnehmer akzeptiert werden. Zudem haben in den vergangenen Jahren die hohen Mieten und auch der Wunsch nach naturbezogenem und großzügigem Wohnen dazu geführt, dass von den Städten in Richtung Land abgewandert wird. Ergänzend hat wäh- rend der Corona-Krise der Anteil an Zuzügen aus dem Ausland deutlich nachgelassen, so dass die Flächennachfrage in den Städten stagniert und sich schlussendlich der Mietanstieg verlangsamt hat. Dennoch ist aus den Vorjahren ein Auseinanderklaffen der Schere zwischen Mietflächennachfrage und -angebot zu verzeichnen, was nicht so schnell ins Lot gebracht wer- den kann. Viele Städte gehen dazu über, für Wohnprojektierungen keine städtischen Flächen mehr zu veräußern, sondern im Erbbaurecht an die Entwickler und Wohnungsbauunterneh- men zu vergeben und parallel noch den Anteil für Soziales Wohnen zu fixieren. Hierdurch sollten spekulative Wohnimmobilienentwicklungen vermieden werden. Ob diese Strategie tast- sächlich den Wohnungsmangel beheben wird ist anzuzweifeln; denn sollten bei Projektierun- gen oder Sanierungen im Kontext steigender Zinsen und fehlender Fördermitteln die Mieten indirekt begrenzt werden, wird sich die Entwicklung von Wohnprojekten in Grenzen halten. Im Häuser- und Eigentumswohnungsmarkt hatte sich in 2021 die Lage weiter in Richtung stei- gender Kaufpreise bewegt. Mit den deutlichen aktuellen Zinssteigerungen ist auf dem mittleren und niedrigen Kaufpreissegment in den nächsten Monaten ein deutlicher Einbruch zu ver- zeichnen, so dass sich die Mietmarktsituation wohl wieder verschärfen wird. Eine Lösung für den Wohnungsmiet- und -kaufmarkt ist nur zusammen mit den Städten, unter Zielsetzung der Genehmigung und Realisierung von Wohnarealen im beschleunigten Verfahren und der Ver- mietung auf einem auskömmlichen Renditeniveau, für den Investor zu schaffen.

Die in den letzten Jahren immer begehrter werdende Assetklasse "Senioren-, Pflege- und Ge- sundheitsimmobilien" in den unterschiedlichsten Varianten - von seniorengerechten Wohnen, über Senior-Living, Seniorenresidenzen, stationäre Pflegeheime in Kombination mit Intensiv- und Ambulante Pflege - hat aufgrund des Anlagedrucks in den vergangenen fünf Jahren zu deutlichen Renditerückgängen von 6,5 % in 2016 auf nunmehr knapp unter 4,0 % - mit der Tendenz einer weiteren Reduzierung - in den Segmenten Core und Core-Plus geführt. Diese Immobilien bieten bei einem professionellen Betreibereinsatz stabile Cashflows über eine zu- meist 20jährige Mietvertragslaufzeit zuzüglich Verlängerungsoptionen, unabhängig von

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konjunkturellen Entwicklungen. Dabei darf trotz der prekären demografischen Entwicklung - in den nächsten 10 Jahren werden rund ein Viertel der Bevölkerung älter als 67 Jahre und mehr als 6 Millionen ältere Menschen pflegedürftig sein - nicht außer Acht gelassen werden dass in den letzten zwei bis drei Jahren oftmals Betreiber auf den Markt gedrängt sind, ohne ausrei- chende finanzielle Substanz, Personalausstattung und Betreibererfahrung. Zudem zeigt sich immer häufiger, dass Seniorenprojekte an nicht optimalen Standorten ohne eine positive de- mografische Perspektive realisiert werden, die eine langfristig stabile Immobilienentwicklung nicht zulassen. Daher ist die richtige Betreiber- und Standortauswahl für den Erfolg und die Wertsteigerung einer Senioren- und Pflegeimmobilie von besonderer Bedeutung.

Die Hotelbranche litt auch in 2021 unter den verhängten Corona-Lockdowns. Die Kontakt- und Reisebeschränkungen, die ein Stattfinden von Messen, Kongressen, Veranstaltungen nicht zuließen, führten insbesondere bei der Hotelkategorie "Business" zu weiteren erheblichen Ver- werfungen. Eine kurze Erholungsphase setzte ab Juni 2021 ein, die jedoch im Herbst ihr abruptes Ende fand. Erst ab März 2022, mit dem schrittweisen Wegfall der Beschränkungen, zeigt sich nun eine positive Perspektive. Messen und Kongresse finden nun wieder in Präsenz statt. Der Wunsch und damit die Nachfrage sich wieder persönlich zu Terminen einzufinden ist enorm, was sich an den aktuellen Buchungs- und Auslastungszahlen zeigt. Dennoch darf diese Entwicklung nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Boom, der bis 2019 andauerte, so schnell wie er gestoppt wurde nicht wieder zurückkehrt. In den zwei Corona-Jahren hat sich einiges in der Welt der Businessleute geändert. Man muss sich nicht mehr zu jedem Meeting in den Flieger setzen und seine Besprechung abhalten, viele Vortragsveranstaltungen können bequem online besucht werden. Neben der zeitlichen Effizienz die sich daraus ergibt, ist auch der Umweltschutzgedanke von großer Bedeutung geworden. Aufgrund dessen steht die Ho- tellerie vor großen Herausforderungen in Bezug auf die Auslastungsoptimierung und gleich- zeitig auf die dauerhafte Kostensenkung. Die Betreiber befinden sich inmitten eines Struktur- wandels, Professionalität und zugleich Innovationskraft sind gleichermaßen für eine neue Aus- richtung erforderlich. Dabei ist insbesondere ein Umdenken in der Vertragsgestaltung auch auf Seiten der Eigentümer der Hotelimmobilie von dringender Notwendigkeit. So war der Ab- schluss von reinen Pachtverträgen bereits vor der Corona-Krise eher selten, eine Kombination von Fest- und Umsatzpachtverträgen war häufig anzutreffen und ist heute die Regel. Auch sogenannte Management-Verträge werden immer wieder öfter diskutiert, obwohl solch eine Struktur mit einem deutlich erhöhten Risiko für den Immobilieneigentümer im Hinblick auf die Personalsituation, den Betrieb und schlussendlich auf die Finanzierung zu sehen ist. Die Ban- kenwelt hat sich mit Beginn von Corona abrupt vom Finanzierungsgeschäft von Hotelobjekten zurückgezogen. Eine Rückkehr zur Normalität ist bis dato nicht festzustellen und wird erst dann wieder eintreten, wenn sich die Belegungsquoten dauerhaft stabilisiert und das Produkt "Hotel" aus Risikosicht positiv beschieden wird. Hierbei sind der Standort, der Betreiber und die Vertragsgestaltung die wesentlichen Werttreiber von Hotelinvestments. Insgesamt wird der Boom von Hotelimmobilien, der bis 2019 andauerte, nicht so schnell wieder zurückkehren. Eine konstante Erholung ist aller Voraussicht nach ab 2024/25 zu erwarten, wenngleich dies auch standortabhängig ist.

Insgesamt hat die Immobilienbranche die zweijährige Pandemie relativ gut überstanden. mit Ausnahme von einzelnen Assetklassen wie Einzelhandel, Gastronomie und Hotellerie. Das Vertrauen der Investoren sowie der Nutzer ist wieder zurückgekehrt. Doch welche Unwägbar- keiten bringt nun die Situation in der Ukraine, die Drohungen Russlands gegenüber Europa und nicht zu vergessen die Covid-19-Strategie der Weltmacht China samt deren Einstellung zum Ukraine-Russland-Konflikt für den gesamten Immobiliensektor?