Sedlmayr Grund und Immobilien : Halbjahresbericht 2022 / 23

SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN AG

MÜNCHEN

HALBJAHRESFINANZBERICHT DES KONZERNS

FÜR DEN ZEITRAUM 1. OKTOBER 2022 BIS 31. MÄRZ 2023

Halbjahresbericht zum 31.03.2023

KONZERNZWISCHENBERICHT

GRUNDLAGEN DES KONZERNS

Die Grundlagen des Konzerns hinsichtlich Struktur, Strategie und Steuerung haben sich, wie im Geschäftsbericht 2021/22 ausführlich dargestellt, nicht verändert.

WIRTSCHAFTSBERICHT

WIRTSCHAFTLICHES UMFELD

Die konjunkturelle Lage war im ersten Kalender-Quartal 2023 besser als zu Geschäftsjahresbeginn erwartet. Positiv ist auch, dass in Folge des milden Winters die Energiepreise rückläufig sind. Der Höhepunkt des Verbraucherpreisanstiegs dürfte wahrscheinlich überschritten sein. Während die Inflationsrate im Oktober und November 2022 mit 8,8 % einen Höhepunkt erreichte, war sie seit diesem Zeitpunkt rückläufig und lag im Mai 2023 bei 6,1%.

Vor diesem Hintergrund hält die Europäische Zentralbank immer noch an ihrem Kurs zur Inflationsbekämpfung fest. Im März 2023 wurden die Leitzinsen um 0,5 % und im Mai und Juni erneut jeweils um 0,25 %, auf nun 4,0 %, erhöht. Gleichzeitig straffen die Banken ihre Kreditvergaberichtlinien. In Folge dieser beiden Entwicklungen ist die Kreditvergabe der Banken deutlich rückläufig, was die Investitionstätigkeit belastet.

Das Bruttoinlandsprodukt ging im Q4 2022 und im Q1 2023 um -0,5 % bzw. -0,3 % zurück. Damit schneidet die deutsche Wirtschaft schlechter ab, als der Durchschnitt des Euroraums oder die USA. Allerdings hat sich die Industrieproduktion in Folge der weiteren Normalisierung der Lieferketten- und Materialengpässe in den letzten Monaten deutlich belebt. Die Bruttowertschöpfung stieg im Q1 2023 um 0,9 %. Allerdings ist die konjunkturelle Entwicklung weiterhin durch die schwache Entwicklung der privaten Konsumausgaben, geopolitische Unsicherheiten und die ungünstigen Rahmenbedingungen der Bauindustrie belastet. Der Einzelhandel verzeichnete im Februar 2023 einen realen Umsatzrückgang von 7 % im Vergleich zum Vorjahresmonat, der überwiegend auf die hohen Preissteigerungen zurückzuführen ist. Allerdings deutet die positive Entwicklung des GFK Konsumklimas auf eine Aufhellung der Stimmung der Verbraucher.

Die Bauwirtschaft verzeichnet im Vergleich zum Vorjahresmonat einen Rückgang des inflationsbereinigten Auftragseingangs im März 2023 von 20,1 %. Dies ist besonders auf den Wohnungsbau zurückzuführen. Seit Oktober 2022 liegt die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen jeden Monat um mehr als 10 % unter den Vorjahreswerten. Im März lag der Rückgang bei knapp 30 %. Der Arbeitsmarkt ist weiterhin von einer hohen Nachfrage gekennzeichnet, allerdings fiel die typische Frühjahrsbelebung bis März 2023 vergleichsweise schwach aus.

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Halbjahresbericht zum 31.03.2023

BRANCHENSPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGEN

Der gewerbliche Immobilien-Investmentmarkt erweckt zu Beginn des Jahres 2023 bei Marktteilnehmern den Eindruck des Stillstandes. Tatsächlich lagen die Umsätze im Q1 2023 um etwa ¾ unter dem Wert des Vorjahresquartals und bewegten sich mit rd. 5 Mrd. € auf dem Niveau des Jahres 2010. Auch in der Langzeitbetrachtung liegt der Umsatz des Q1 etwa 57 % unter dem 10-Jahres Mittelwert. München und Stuttgart spiegeln diese Entwicklung unmittelbar wider. Die Quartalsumsätze von 540 Mio. € in München bzw. 205 Mio. € in Stuttgart liegen jeweils etwa 50% unter dem langjährigen Mittel. In München entfällt mit rd. 250 Mio. € fast die Hälfte des Quartalsumsatzes auf nur eine Transaktion, den Ankauf des nur wenige Meter von unseren Brauereigrundstücken entfernten ehemaligen Meinburk Geländes durch Apple. Der Berliner Markt zeigt sich mit einem Quartalsumsatz von 1,3 Mrd. € vergleichsweise robust, der lediglich 22 % unter dem langjährigen Mittel liegt.

Die geringen Investmentumsätze sind auch Ausdruck des noch nicht abgeschlossenen Anpassungsprozesses der Renditeerwartungen von Investoren und Verkäufern. Aktuell werden an den größten Standorten Spitzenrenditen für Büroimmobilien von 3,35 % in München bis zu 3,85 % in Frankfurt berichtet. Diese liegen bereits rd. 20 bis 25 % über den Spitzenwerten des Jahres 2021. Aufgrund der aktuellen Marktunsicherheiten ist zunächst von weiterhin mindestens leicht ansteigenden Renditen in allen Marktsegmenten auszugehen. Dabei besteht aber auch die begründete Hoffnung, dass zumindest die Ungewissheit hinsichtlich der weiteren Inflations- und Zinsentwicklung bis Ende 2023 weitgehend aufgelöst werden kann. Hierin läge ein signifikanter Beitrag zur Angleichung der noch divergierenden Erwartungen zwischen Investoren und Verkäufern und damit zur Wiederherstellung des Marktgleichgewichts.

Während der Investmentmarkt über alle Assetklassen hinweg eine gleichgerichtete Tendenz zeigt, stellt sich die Vermietung differenzierter dar. Mit etwa 620.000 m² lag die Bürovermietung der größten Immobilienzentren etwa 20 % unter dem Vorjahreswert, wobei München mit einem Wert etwa 1/3 unter dem langjährigen Mittel überdurchschnittlich betroffen war. Dabei sind die Spitzenmieten mit 45 €/m² in München und Berlin bzw. 48 €/m² in Frankfurt stabil bis steigend. Insbesondere nicht mehr vollständig zeitgemäßen Anforderungen entsprechende Büroobjekte werden hingegen, unabhängig von der Miethöhe, immer weniger nachgefragt.

Wohnungsmieten in Ballungsräumen profitieren für die vorhersehbare Zukunft vom Nachfrageüberhang, der aus der hohen Attraktivität der Ballungsräume in Verbindung mit der nicht ausreichenden Bautätigkeit resultiert. Die höchste Medianmiete weist München mit 21,40 €/m² auf, während der stärkste Anstieg in Berlin mit +16% im zweiten Halbjahr 2022 auf 16 €/m² stattfand. In Stuttgart entwickelten sich die Wohnungsmieten mit einem Anstieg von 1,7 % auf 15,25 €/m² unterdurchschnittlich, in Leipzig hingegen mit einem Anstieg von +9 % auf 8,60 €/m² überdurchschnittlich.

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Halbjahresbericht zum 31.03.2023

IMMOBILIEN DER SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN AG UND IHRER

TOCHTERGESELLSCHAFTEN

Der Anstieg der Zinsen und Baukosten als wesentliche Ursache der rückläufigen Wohnungsbautätigkeit in Deutschland trifft auch uns. Die wirtschaftlichen Parameter unseres Neubauprojektes an der Heidemannstraße haben sich aufgrund dieser Entwicklung deutlich verschlechtert. Daher war es erforderlich den 2. und 3. Bauabschnitt dieses Projektes nochmals grundsätzlich auf den Prüfstand zu stellen und relevante Kostensenkungspotentiale zu identifizieren. Belastbare Ergebnisse dieser Analysen werden voraussichtlich Ende des Jahres vorliegen.

An unserem Verwaltungssitz in der Marsstraße 46-48 modernisieren wir derzeit 3.600 m² Bürofläche und ermöglichen hier zukünftig moderne Arbeitsplatzkonzepte und nachhaltige Mobilitätskonzepte. Die Neuvermietung dieser Flächen ist bereits abgeschlossen und bis Anfang 2024 werden voraussichtlich alle neuen Mieter ihre Flächen übernommen haben.

Wenige Meter entfernt modernisieren wir in der Marsstraße 38-42 weitere rd. 1.100 m² Bürofläche. Für diese Fläche liegt bereits eine Reservierung vor und wir gehen davon aus, auch diese Fläche vor Geschäftsjahresende vermieten zu können. Die Modernisierungsarbeiten werden voraussichtlich bis Ende 2024 abgeschlossen sein. In der Prinzregentenstraße können wir nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten etwa 800 m² Bürofläche am 1. Juli an den neuen Mieter übergeben.

Unsere Tochtergesellschaft Dinkelacker AG hat sich im laufenden Geschäftsjahr von der denkmalgeschützten Immobilie Cottastraße 5/7 getrennt. Deren Sanierung war, trotz mehrerer Versuche mit dem Denkmalamt tragfähige Kompromisse zu finden, letztlich aufgrund der Einschränkungen des Denkmalschutzes wirtschaftlich nicht darstellbar.

Insgesamt betrugen die Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Bestandsobjekten im 1. Halbjahr des Berichtsjahres 2022/23 im Konzern rd. 5,1 Mio. € und lagen damit etwa auf Vorjahresniveau. Die Anzahl der Mieterwechsel lag zum Ende der Berichtsperiode geringfügig unter dem Vorjahreswert, auf weiterhin niedrigem Niveau.

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Halbjahresbericht zum 31.03.2023

VERMÖGENS- FINANZ- UND ERTRAGSLAGE SEDLMAYR KONZERN

Die Bilanzsumme im Konzern der Sedlmayr AG stieg zum Ende des 1. Halbjahres des Geschäftsjahres 2022/23 um 13,9 Mio. € auf 1.170,2 Mio. €.

Aufgrund unserer Baumaßnahmen im Bestand stieg das Sachanlagevermögen nach Abzug planmäßiger Abschreibungen um 14,4 Mio. € auf 958,5 Mio. € (30.09.2022: 944,1 Mio. €). Die sonstige Vermögensgegenstände gingen überwiegend aufgrund der Rückführung eines Darlehens um 2,0 Mio. € auf 185,6 Mio. € zurück.

Der Kassenbestand lag zum 31.03. bei 9,2 Mio. € und damit etwa 1,1 Mio. € über dem Wert zum Ende des Geschäftsjahres 2021/22.

Überwiegend aufgrund der Zuführung zur Gewinnrücklage in Höhe von 8,7 Mio. € und des Konzernbilanzgewinns für das erste Halbjahr von 9,7 Mio. € stieg das Eigenkapital im Konzern um 19,9 Mio. € auf 275,7 Mio. €. Um 0,5 Mio. € höhere Steuerrückstellungen und um 1,8 Mio.€ gestiegene sonstige Rückstellungen führten zu insgesamt 2,3 Mio. € höheren Rückstellungen. Im Unterschied hierzu haben sich die Verbindlichkeiten aufgrund gesunkener Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen um 9,0 Mio. € auf 814,7 Mio. € reduziert.

Die Eigenkapitalquote verbesserte sich auf 23,6 % (30.9.: 22,1 %).

Die Umsätze aus Vermietung und Verpachtung lagen zum 31. März 2023 um 2.601 T€ bzw. 5,5 % über dem Vorjahreswert. Ursachen dieses Anstiegs waren die Erstvermietung des Anwesens Franziskanerstraße 38, dem Erwerb des Anwesen Königstraße 30 durch Dinkelacker, nach Ende der Corona Pandemie weitgehend normalisierte Gastronomieerlöse und Indexanpassungen von Wohnungs- und Gewerbemietverträgen. Der Gesamtumsatz stieg aufgrund der um 337 T€ gestiegenen sonstigen Erlöse um 5,2% auf 59,5 Mio. €.

Aufgrund der gestiegenen Energiekosten sind die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen um 1.074 T€ gestiegen, der Personalaufwand stieg aufgrund von Neueinstellungen um 97 T€. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen aufgrund erhöhter Rechts- und Beratungskosten um 596 T€.

Nach Abzug der Steuern vom Einkommen und Ertrag und der sonstigen Steuern ging der Konzernüberschuss Ende März 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 1.561 T€ bzw. -7,3 % auf 19.901 T€ (31.03.2022: 21.463 T€) zurück.

RISIKO-, CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT

Die Chancen und Risiken sowie die allgemeinen Rahmenbedingungen im Konzern haben sich gegenüber der Beurteilung, wie im Geschäftsbericht 2021/22 dargestellt und beschrieben, teilweise wesentlich verändert.

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