2023 kom pakt
FUNDAMENTA REAL ESTATE AG
DATEN UND FAKTEN
ZUM GESCHÄFTSJAHR
HIGHLIGHTS IMMOBILIENPORTFOLIO
PORTFOLIO | WOHNANTEIL | |||||
94% | ||||||
Bilanzwert, in CHF Mio. | am Netto-Ist-Mietertrag | |||||
1099 | 1216 | 1204 | ||||
909 | 992 | |||||
2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | ||
LEERSTAND
REGIONALE DIVERSIFIKATION
nach BFS-Regionen, in % vom Bilanzwert
periodenbezogen
1.3% | 21% | 52% | 14% |
7% | 6% | ||
Zürich | Zentralschweiz |
Nordwestschweiz Espace Mittelland
Ostschweiz
IMMOBILIENPORTFOLIO-KENNZAHLEN | 2023 | |||
Bilanzwert Immobilienportfolio | TCHF | 1 204 259 | ||
Liegenschaften | Anzahl | 73 | ||
Wohneinheiten | Anzahl | 2 099 | ||
Leerstandsquote | % | 1.3 | ||
Erläuterungen zur Finanzberichterstattung finden Sie unter gb.fundamentarealestate.ch
2022 | Δ | |
1 216 388 | -1.0% | |
76 | -3 | |
2 123 | -24 | |
1.6 | ||
HIGHLIGHTS FINANZEN
NETTO-IST-MIETERTRAG
nach Abzug der Leerstände und Debitorenverluste, in CHF Mio.
37.2 | 40.9 | 41.0 | ||
33.5 | ||||
29.5 | ||||
2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
REINGEWINN ohne Neubewertung | ||||
in CHF Mio. | 19.9 | 20.3 | ||
19.1 | ||||
17.7 | 0.9 | |||
14.3 | 3.7 | |||
15.4 | 17.7 | 19.9 | 19.4 | |
14.3 | ||||
2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
- Reingewinn ohne Neubewertung und Verkauf
- Verkauf
ECKDATEN FINANZIERUNG | FINANZIERUNGSSTRUKTUR | ||||||||||||
1.4% | 41.0% | ||||||||||||
Ø ZINSSATZ DER FINANZ- | EIGENKAPITALQUOTE | ||||||||||||
VERBINDLICHKEITEN | |||||||||||||
54.8% | |||||||||||||
7.3 Jahre | |||||||||||||
Ø RESTLAUFZEIT DER FINANZVERBINDLICHKEITEN | LOAN-TO-VALUE (LTV) | ||||||||||||
FINANZKENNZAHLEN | 2023 | 2022 | Δ | ||||||||||
Netto-Ist-Mietertrag | TCHF | 41 016 | 40 929 | +0.2% | |||||||||
Erfolg aus Neubewertung Anlageimmobilien und Entwicklungen TCHF | -10 041 | 3 864 | -359.9% | ||||||||||
Reingewinn | TCHF | 8 306 | 22 267 | -62.7% | |||||||||
Reingewinn ohne Neubewertung | TCHF | 20 327 | 19 875 | +2.3% | |||||||||
Eigenkapital | TCHF | 498 447 | 506 675 | -1.6% | |||||||||
Eigenkapitalquote | % | 41.0 | 41.4 | ||||||||||
Loan-to-value (LTV) | % | 54.8 | 54.7 | ||||||||||
Ø Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten (Periode) | % | 1.4 | 0.8 | ||||||||||
Ø Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten (per Stichtag) | % | 1.4 | 1.1 | ||||||||||
Ø Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten (per Stichtag) | Jahre | 7.3 | 6.2 | ||||||||||
Erläuterungen zur Finanzberichterstattung finden Sie unter gb.fundamentarealestate.ch
HIGHLIGHTS AKTIE
REINGEWINN ohne Neubewertung
pro Aktie, Ø ausstehende Aktien gewichtet in CHF
0.77 | 0.68 | |||
0.15 | 0.62 | 0.66 | ||
0.57 | 0.03 | |||
0.57 | 0.62 | 0.62 | 0.66 | 0.65 |
2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
- Reingewinn ohne Neubewertung und Verkauf
- Verkauf
AUSSCHÜTTUNGSRENDITE
3.3%
BASIS AKTIENKURS 31.12.2023
0.55
BEANTRAGTE AUSSCHÜTTUNG (CHF/AKTIE)
TOTAL RETURN (TR) 2023
Veränderung Aktienkurs inkl. Ausschüttung
7.9%
FUNDAMENTA REAL ESTATE TR
6.5%
SXI REAL ESTATE® BROAD
Quelle: Bloomberg
AKTIENPERFORMANCE (TR)
indexiert, 31.12.2022 = 100
115
110
105
100
95
90
Januar 2023 April 2023 Juli 2023 | Oktober 2023 |
---- SXI Real Estate® Broad ---- | FREN TR |
AKTIENKENNZAHLEN
Börsenkapitalisierung
Aktienkurs Periodenende
NAV (Net Asset Value) nach latenten Steuern
Prämie / Discount (-)
Ausschüttung pro Aktie1
Reingewinn pro Aktie
Reingewinn pro Aktie - ohne Neubewertung
2023 | ||
Mio. CHF | 505 | |
CHF | 16.80 | |
CHF | 16.58 | |
% | +1.3 | |
CHF | 0.55 | |
CHF | 0.28 | |
CHF | 0.68 | |
2022 Δ
484 +4.3%
16.10 +4.3%
16.85 -1.6%
-4.5
0.55 ±0.0%
0.74 -62.2%
0.66 +3.0%
1 Geschäftsjahr 2023: Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserven: Antrag an die Generalversammlung vom 10. April 2024 Erläuterungen zur Finanzberichterstattung finden Sie unter gb.fundamentarealestate.ch
Aussensicht: Digitale Evolution: die Transformation | |
der Immobilienbranche im Zeitalter der KI | 8 |
Innensicht: Lösungsansätze zur Schaffung von | |
zeitgemässem und nachhaltigem Wohnraum | 12 |
Unternehmensstrategie und Geschäftsmodell | 18 |
Nachhaltigkeit | 20 |
Überblick Immobilienportfolio | 22 |
Vor Ort: Bewirtschaftung des Fremdkapitals - das | |
magische Dreieck | 24 |
Vor Ort: Urbanes Erwachen | 28 |
Bilanz (Swiss GAAP FER) | 30 |
Erfolgsrechnung (Swiss GAAP FER) | 31 |
Stabile Ertragslage in einem anspruchsvollen Marktumfeld
AKTIONÄRSBRIEF
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre
Das Geschäft der Fundamenta Real Estate AG hat in einem deutlich veränderten Marktumfeld mit signifi- kant höheren Zinskosten seine operative Ertrags- stärke und Stabilität unter Beweis gestellt. Zudem konnten wir drei ältere Bestandsliegenschaften, die aufgrund ihres geringen Volumens nicht mehr unserer Strategie entsprachen, erfolgreich am Markt veräus- sern und einen Buchgewinn erzielen. Diese gezielte Portfoliobereinigung erlaubt uns eine Fokussierung der Aktivitäten auf die Repositionierungen und Neu- bauten an zentralen Lagen. Der starke Zinsanstieg führte im Berichtsjahr zu einer zweimaligen Erhöhung des Referenzzinssatzes. So konnten in einem ersten Schritt per Anfang Oktober 2023 ein Grossteil der Mietverträge aufgrund der ersten Erhöhung des Refe- renzzinssatzes angepasst werden. Die zweite Erhö- hung werden wir auf den 1. April 2024 umsetzen können.
SCHRITTWEISE ANGEBOTSAUSWEITUNG DANK AKTIVER PORTFOLIOENTWICKLUNG
Das vergangene Jahr stellte auch den Immobilien- markt vor bedeutende Herausforderungen, hervorge- rufen durch steigende Zinsen und die anhaltende In- flation. In einem Umfeld, geprägt von volatilen Märkten und geopolitischer Unsicherheit, standen In- vestoren vor der komplexen Aufgabe, ihre Anlagen si- cher zu managen.
Der Markt spricht eine deutliche Sprache. Innerhalb der letzten zwei Jahre hat sich die Anzahl der am Markt verfügbaren Mietwohnungen mehr als halbiert. In diesem Umfeld haben wir mit Repositionierungen und Ersatzneubauten unser Angebot mit zeitgemäs- sem und neuwertigem Wohnraum stetig ausgebaut. Wir stellen das veränderte Marktverhalten auch bei
unseren Mietern fest, da diese einen Wohnungswech- sel weniger schnell ins Auge fassen. Waren es vor we- nigen Jahren noch rund ein Viertel der Wohnungen, die jährlich neu vermietet wurden, so sind es jetzt deutlich weniger.
Nach intensiven Planungs- und Vorarbeiten konnten im abgelaufenen Jahr drei wichtige Repositionierun- gen in Basel, Glattbrugg und Dietikon in Angriff ge- nommen werden. Wir können dank sorgfältiger Pla- nung in den drei bestehenden Liegenschaften das Angebot an Mietwohnungen deutlich ausbauen. Er- freulich ist auch der Baubeginn des Ersatzneubaus am Feldblumenweg in Zürich, wo wir ab dem Jahr 2025 statt bisher 24 neu 52 moderne Wohnungen mit einem zeitgemässen Fussabdruck anbieten werden. Zudem stimmt uns die erfolgte Baueingabe in Wallisellen für ein Neubauprojekt mit 50 geplanten Wohnungen zu- versichtlich.
TRANSAKTIONSMARKT HÄLT IMMOBILIEN - BEWERTUNGEN NACH WIE VOR AUF HOHEM NIVEAU
Die rasant gestiegenen Zinsen sprechen schon länger für eine Abkehr von den stets tieferen Diskontierungs- sätzen. Die Bewerter unseres Liegenschaftsportfolios orientieren sich an den Entwicklungen der Transak- tionsmärkte, welche anhand der erzielten Preise ei- nen «True and Fair Value» des Marktes abbilden. Die drei auf Ende Jahr verkauften Liegenschaften in Dag- mersellen, Netstal und Sargans konnten über dem Bi- lanzwert abgewickelt werden und bestätigen somit bei deutlich geringerer Marktnachfrage die bestehen- den Bewertungen. Uns ist es mit diesen Transaktionen gelungen, drei Liegenschaften, die nicht mehr in un- sere Strategie passen, zu verkaufen, um uns auf die
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Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG (von links nach rechts):
Niels Roefs, Dr. Andreas Spahni (Präsident und Delegierter), Hadrian Rosenberg, Frédéric de Boer
(Vizepräsident), Herbert Stoop
Repositionierung und den Neubau einzelner Liegen- | STABILITÄT IM OPERATIVEN GESCHÄFT | |
schaften im Grossraum Zürich und Basel zu konzent- | Die Erzielung eines stabilen operativen Geschäftser- | |
rieren. | gebnisses konnten wir im abgelaufenen Berichtsjahr | |
Aufgrund des veränderten Zinsumfelds sehen wir | erneut unter Beweis stellen. Ungeachtet der drei lau- | |
eine Korrektur der Diskontierungssätze bei den Be- | fenden Repositionierungen und eines Ersatzneubaus | |
wertungen. Das führte auch bei uns zu einzelnen | verzeichneten wir ein konstantes Mietertragsvolu- | |
Wertkorrekturen, die aber bei einem Portfoliowert | men. Das operative Geschäft liegt trotz Marktwidrig- | |
von über CHF 1.2 Mrd. insgesamt gering ausfielen. | keiten auf Vorjahresniveau, und wir konnten unter Be- | |
Grössere Abwertungen blieben aus, und wir erwarten | rücksichtigung der drei kleineren Liegenschafts- | |
bei einem stabilen Transaktionsmarkt auch zukünftig | verkäufe den operativen Gewinn bestätigen. | |
keine bedeutenden Verwerfungen. | ||
Auch im vergangenen Jahr blieben wir unserer sehr | ||
langfristig orientierten Finanzierungspolitik treu und |
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AKTIONÄRSBRIEF
AKTIONÄRSBRIEF
haben Ende Jahr in einem Kapitalmarktumfeld mit inverser Zinsstruktur die deutlich zurückgekommenen, lang laufenden Hypothekarzinssätze für weitere An- bindungen genutzt. Daraus ergibt sich ein klarer Ren- ditevorteil gegenüber den nach wie vor höheren SARON-Hypotheken und sichert uns im Marktumfeld einen attraktiven durchschnittlichen Zinssatz aller verzinslichern Verbindlichkeiten von 1.36% bei einer Duration von 7.3 Jahren. Zudem bestätigt unsere his- torisch tiefste Leerstandsquote von 1.3% die hohe Nachfrage nach neuwertigem Wohnraum, den wir dank unseren Repositionierungen und Neubauaktivi- täten ausweiten.
Ungeachtet der aktuell nach wie vor bestehenden Marktunsicherheiten bestätigt der Verwaltungsrat seine seit Jahren verfolgte Fokussierung auf eine positive operative Geschäftsentwicklung. Zudem sichert die kontinuierliche Arbeit im Bestand die stabilen langfristigen Mieterträge auf einem attraktiven Niveau.
VERWALTUNGSRAT BESTÄTIGT SEINE RISIKOEINSCHÄTZUNG
Nachdem der Verwaltungsrat bereits vor über einem Jahr seine Risikobeurteilung deutlich adjustierte, hat die Marktentwicklung unsere Einschätzungen bestä- tigt. Unsere seit ein paar Jahren verfolgte Fokussie- rung auf zentrale Standorte, auf neuwertige Liegen- schaften und die kontinuierliche Repositionierung älterer Liegenschaften tragen heute wesentlich zur stabilen Bewertung des Portfolios bei.
Trotz der deutlichen Marktverschiebungen sieht sich der Verwaltungsrat in seiner Politik bestätigt. Wir erwarten für Wohnliegenschaften keine grösseren Wertkorrekturen. Dafür sind die relativen Renditen von Immobilienanlagen nach wie vor zu attraktiv, und die hohe Nachfrage nach Wohnraum stützt auch lang-
fristig stabile Erträge. Auch wenn moderate Bewer- tungskorrekturen möglich sind, kann - verglichen mit Unternehmensanleihen - mit unserem Wohnimmobi- lienportfolio nach wie vor eine Überrendite erzielt werden, wenn auch nicht in dem Ausmass der letzten Jahre.
Die antizipierte Volatilität der Aktienmärkte und die von den Investoren benötigte Zeit für die Reallo- kation ihrer Portfolios verzögerten den angestrebten Ausbau und die weitere Stärkung des Fundamenta Real Estate Portfolios. Der Verwaltungsrat sieht trotz der kurzfristigen Zurückhaltung einiger Investoren keine wesentlichen Veränderungen bei den strategi- schen, operativen und finanziellen Risikopositionen. Die Rendite von Immobilienanlagen wird unserer Ein- schätzung nach in den nächsten Quartalen aus- schliesslich aus dem operativen Geschäft, dem Cash- flow resultieren, dem wir seit Jahren eine hohe Auf- merksamkeit schenken.
NACHHALTIGKEIT ALS ZENTRALE
ZIELGRÖSSE
Trotz der Marktveränderungen verfolgen wir zielge- richtet unseren eingeschlagenen Nachhaltigkeitspfad. Die vielfältigen Repositionierungsaktivitäten bei den Bestandsliegenschaften, die geplanten Ersatz- neubauten und die Neuentwicklungen werden in den kommenden Jahren planmässig umgesetzt und sind wesentlich für die Erreichung unserer Nachhaltig- keitsziele.
Das aktuell schwierigere Marktumfeld darf nicht zur Reduktion unserer gesetzten Standards führen. Nur dank unseren seit Langem verfolgten Aktivitäten ist das Fundamenta Real Estate Portfolio bereits heute in einem hohen Masse zukunftsfähig und wert- erhaltend und wird den steigenden Ansprüchen unse- rer Gesellschaft gerecht. So werden wir auch in den
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kommenden Jahren das Portfolio schrittweise nach- haltiger und insbesondere ökologischer gestalten und die Energie- und CO2-Intensität reduzieren. Der Ver- waltungsrat konzentriert sich dabei nicht nur auf Teilaspekte der Nachhaltigkeit. Mit gezielten Mass- nahmen werden wir alle ESG-Nachhaltigkeitsdimen- sionen im Portfolio verbessern und damit die gestie- genen Anforderungen an nachhaltiges Wohnen best- möglich erfüllen.
TROTZ GEBREMSTER WIRTSCHAFTSENT - WICKLUNG, ATTRAKTIVE AKTIENKURS - ENTWICKLUNG
In Europa haben die hohe Inflation und die Zinserhö- hungen den privaten Konsum bereits deutlich in Mit- leidenschaft gezogen und auch in der Schweiz zeigen viele Sektoren ein bescheidenes Umsatzwachstum und die Exportwirtschaft spürt den überaus starken Schweizer Franken und die schwache Nachfrage. Mit dem geringeren Preisdruck aus dem Ausland sowie den eingetrübten Konjunkturaussichten dürfte der Höhepunkt der Zinserhöhungen wohl erreicht sein. So gaben die positiven Zinserwartungen für das kom- mende Jahr den Aktienmärkten bereits wieder Auf- trieb. Der Aktienkurs der Fundamenta Real Estate AG (FREN) fluktuierte im Jahresverlauf in diesem Spannungsfeld und zeigte, trotz des veränderten Im- mobilienmarkts, eine Gesamtperformance (inkl. Aus- schüttung) von 7.9% auf Jahresbasis, eine erfreuliche Entwicklung.
ANSPRUCHSVOLL, ABER ZUVERSICHTLICH
Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG erachtet das kommende Jahr als anspruchsvoll und ist sich den Herausforderungen für die Erzielung eines stabilen operativen Ergebnisses bewusst. Trotzdem sehen wir auch Chancen für weiteres Wachstum und gezielte Portfolioaktivitäten zur kontinuierlichen Ver- besserung der Ertragsstruktur.
Dr. Andreas Spahni
Präsident und Delegierter des Verwaltungsrats
Frédéric de Boer
Vizepräsident des Verwaltungsrats
AKTIONÄRSBRIEF
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Leerstand auf | |
Rekordtief | |
Dank der aktiven Bewirtschaftung des | |
Portfolios verringerte sich die perio- | |
denbezogene Leerstandsquote erneut | |
REDUZIERTE CO2-INTENSITÄT | und erreicht eine Rekordmarke von |
1.3% Vorjahresniveau (1.6%). |
HIGHLIGHTS 2023
Im Geschäftsjahr 2023 nahm das Portfolio erstmalig am CO2-Benchmark der Real Estate Investment Data Association (REIDA) teil. Insgesamt deckt der Benchmark 60 Schweizer Liegenschaftsport- folios mit einem Marktwert von CHF 173.5 Mrd. ab. Unser Portfolio konnte den Benchmark übertreffen und die CO2- Emissionen wurden gegenüber dem Vorjahr weiter reduziert.
>1 200 000 000
Aufgrund der erfolgreichen Ver- äusserung von drei Liegenschaften, die gemäss unserer regelmässig stattfindenden Strategieüberprü- fung nicht mehr portfoliokonform sind, reduzierte sich der Wert des Immobilienportfolios leicht auf CHF 1 204 Mio.
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Fundamenta Real Estate AG published this content on 12 March 2024 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 14 March 2024 12:05:47 UTC.