Es ist schwer, in einem Umfeld stark steigender Zinsen optimistisch für Immobilien zu sein. Dennoch haben die ungeliebten Immobilienaktien in Europa in diesem Sommer eine überraschende Rallye hingelegt, was darauf hindeutet, dass unkonventionelle Anleger das Schlimmste hinter sich zu lassen beginnen.

Zwei Jahre mit starken Kursverlusten haben europäische Immobilienaktien zu einem Favoriten für Leerverkäufer gemacht, da die Bewertungen des Sektors und die Positionierung der Anleger auf Niveaus gefallen sind, die zuletzt während der globalen Finanzkrise 2008 zu beobachten waren.

Der Wert der europäischen Immobilienaktien hat sich seit 2021 auf etwa 131 Milliarden Dollar halbiert, aber im Juli schlug die Stimmung um, als sich die Gewinnerwartungen verbesserten.

Der Index übertraf den breiteren Markt im Juli um bis zu 10 Prozentpunkte, bevor ein volatiler August Leerverkäufer in Bedrängnis brachte, als die Zuflüsse in einige sektororientierte börsengehandelte Fonds zunahmen.

Gerry Fowler, Head of European Equity Strategy bei UBS, sagte, dass sich die Anleiherenditen in Europa stabilisiert zu haben schienen, da die Europäische Zentralbank die Zinsen im September nur noch einmal anheben würde, was den Druck auf die Immobiliengesellschaften zu verringern begann und das Interesse der Anleger weckte.

"Die Lage ist nicht gut für Immobilienunternehmen und deshalb werden sie mit einem großen Abschlag gehandelt. Erwarten wir, dass sie sofort zu ihrer vollen Bewertung zurückkehren? Wahrscheinlich nicht. Aber von der Richtung her haben die Dinge begonnen, die Kurve zu kriegen", sagte er. "In den letzten ein oder zwei Monaten haben wir erste Hinweise darauf erhalten, dass die Unternehmen in der Lage sind, sich wieder auf das Gewinnwachstum zu konzentrieren".

Die Daten von Refinitiv zeigen, dass sich die Gewinnrevisionen im Juli nach 15 Monaten der Herabstufungen ins Positive gedreht haben. Die Gewinne werden nun bis 2024 um 1,4% steigen, während zuvor ein leichter Rückgang erwartet wurde.

Zsolt Kohalmi, Co-CEO bei Pictet Alternative Advisors in London, sagte jedoch, dass die Zinssätze in Europa um etwa 150 Basispunkte sinken müssten, um den Markt anzukurbeln, der aufgrund eines "völligen Stillstands" bei den Transaktionen zu kämpfen hat, weil sich Käufer und Verkäufer nicht auf einen Preis einigen können.

"Einige Leute gehen in diesem Sommer die Wette ein, dass alles rosig sein wird. Die Inflation wird zurückgehen, die Zinsen werden sinken und einige der strukturellen Probleme des Immobilienmarktes werden gelöst werden", sagte er.

"Das ist ein Szenario. Aber ich weiß nicht, wie wahrscheinlich das ist... Ich denke, es wird länger dauern und wir könnten ein weiteres Tief haben, bevor wir ein Hoch haben", sagte er.

Nach Angaben von S&P Global Market Intelligence ist der Bestand an geliehenen Aktien - ein Indikator für das Interesse an Leerverkäufen - bei den börsennotierten Immobilienverwaltungs- und -entwicklungsunternehmen in Europa seit dem Höchststand im Mai um fast ein Drittel auf unter 1,7% ihrer Marktkapitalisierung gefallen.

In der Zwischenzeit verzeichnete der iShares European Property ETF von BlackRock laut Angaben auf seiner Website seit Ende Februar einen Anstieg der Zuflüsse um 10%.

Die meisten Anleger halten sich noch zurück. Die von der Bank of America im August durchgeführte Umfrage unter Fondsmanagern (FMS) hat gezeigt, dass die Anleger kapituliert haben und ihre Positionierung auf das Niveau von 2008 zurückgegangen ist, aber der Kauf von REITs (Real Estate Investment Trusts) war der wichtigste konträre Handel.

Immobilien in Europa sind 30% billiger als der 20-Jahres-Durchschnitt der Kurs-Buchwert-Bewertung und weisen einen Abschlag von 49% gegenüber dem Markt auf, den größten in fünfzehn Jahren, wie Daten von Refinitiv zeigen.

Einem Bericht der Unternehmens- und Investmentbanking-Abteilung von Natixis vom Juli zufolge sind die Transaktionen mit europäischen Gewerbeimmobilien im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 60% zurückgegangen.

Natixis rechnet mit einem Rückgang der Immobilienwerte und sieht das Risiko einer Herabstufung des Ratings für sechs von 22 REITs, was die Sicherstellung der Fremdfinanzierung zusätzlich erschweren könnte, so Natixis.

Die Banken sind zunehmend wachsam, was die Verschlechterung der Qualität ihrer Kredite an Immobilienunternehmen angeht. Wichtige Kennzahlen wie das Verhältnis von Kredit zu Wert stehen unter anhaltendem Druck, was die Wahrscheinlichkeit von Vertragsverletzungen erhöht, die die Kreditnehmer zwingen könnten, ihr Eigenkapital aufzustocken oder sogar Vermögenswerte zu verkaufen.

Die Société Générale, die seit über einem Jahr kein Immobilienengagement mehr hat, hält den Sommeraufschwung für einen Fehlstart und ist der Ansicht, dass die Erträge des Sektors keine klare Richtung aufweisen.

"Wir mögen es nicht, in einem Markt mit geringer Liquidität Pfennigbeträge aufzusammeln. Es könnten sich Chancen ergeben... aber das zeichnet kein gutes Bild für den Sektor", sagte Charles de Boissezon, Leiter der Aktienstrategie bei der französischen Bank.

Zu den Risiken für Immobilien gehört eine weitere Inflationswelle. Pictets Kohalmi sagte auch, die "größte Unbekannte" sei die Ansteckung durch die nächste Refinanzierungsrunde, insbesondere auf dem stark überversorgten Markt für Bürogebäude in den USA: "Da die führenden Banken sich nicht refinanzieren wollen, weiß niemand, wie es weitergehen wird".

Fowler von UBS ist jedoch der Meinung, dass europäische Immobilienaktien bis zum Jahresende weiterhin eine überdurchschnittliche Wertentwicklung aufweisen können: "Die besten Ideen sind, wenn man eine Hausse nicht vollständig rechtfertigen kann... Wenn Sie mit Sicherheit wissen, dass die Dinge besser sind, ist es wahrscheinlich schon zu spät.