Alstria office REIT : Geschäftsbericht Q4 2023

2023

GESCHÄFTS BERICHT

IFRS FINANZBERICHT

KONZERNKENNZAHLEN

FÜNFJAHRESÜBERSICHT

Mieterlöse und Erträge	2023	2022	2021	2020	2019
Mieterlöse (in TEUR)	192.026	182.819	183.670	177.063	187.467
Nettomieteinnahmen (in TEUR)	163.936	158.946	163.271	154.823	162.904
Konzernergebnis (in TEUR)	−653.374	−74.614	209.678	168.489	581.221
FFO (in TEUR)1)	87.972	106.562	116.455	108.673	112.572
Ergebnis je Aktie (in TEUR)1)	−3,66	−0,42	1,18	0,95	3,27
FFO je Aktie (in TEUR)1)	0,49	0,60	0,65	0,61	0,63

1. Ohne Minderheiten.

Bilanzkennzahlen	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020	31.12.2019
Als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien (in TEUR)	3.971.253	4.606.848	4.775.801	4.556.181	4.438.597
Bilanzsumme (in TEUR)	4.237.518	5.163.774	5.234.372	5.090.249	5.029.328
Eigenkapital (in TEUR)	1.617.547	2.571.400	3.367.083	3.252.442	3.175.555
Verbindlichkeiten (in TEUR)	2.619.971	2.592.374	1.867.290	1.837.806	1.853.773
Nettobetriebsvermögen (NAV)
je Aktie (in TEUR)	9,06	14,42	18,91	18,29	17,88
Nettoverschuldungsgrad
(Net LTV, in %)	58,3	43,7	28,8	27,0	27,1

REIT-Kennzahlen	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020	31.12.2019
REIT-Eigenkapitalquote (in %)	43,0	55,3	69,1	71,1	70,9
Erlöse inklusive anderer Erträge aus
als Finanzinvestition gehaltenem
Vermögen (in %)	100	100	100	100	100

EPRA-Kennzahlen1)	2023	2022	2021	2020	2019
EPRA-Ergebnis je Aktie (in EUR)	0,51	0,63	0,55	0,61	0,61
EPRA-Kostenquote A (in %)2)	23,6	32,1	25,0	26,6	26,1
EPRA-Kostenquote B (in %)3)	18,3	27,0	21,1	22,1	21,7

	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020	31.12.2019
EPRA-NRV je Aktie (in EUR)	10,87	16,40	20,86	20,13	19,67
EPRA-NTA je Aktie (in EUR)	9,10	14,47	18,97	18,34	17,91
EPRA-NDV je Aktie (in EUR)	10,32	15,69	18,82	17,95	17,61
EPRA-Nettoanfangsrendite (in %)	4,2	3,5	2,9	3,3	3,3
EPRA-"topped-up"-Nettoanfangs-
rendite (in %)	4,4	3,7	3,4	3,7	3,8
EPRA-Leerstandsquote (in %)	8,0	7,2	6,9	7,6	8,1

1. Für weitere Informationen siehe EPRA Best Practices Recommendations, www.epra.com.
2. Inklusive Leerstandskosten.
3. Exklusive Leerstandskosten.

alstria Geschäftsbericht 2023

INHALT
A.	ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT	6
I.	GESCHÄFTSMODELL UND WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN	6
II.	FINANZANALYSE	12
III.	PROGNOSEBERICHT	24
IV.	BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZELABSCHLUSS DER ALSTRIA AG	25
V.	RISIKO- UND CHANCENBERICHT	30
VI.	NACHHALTIGKEITSBERICHT*	58
VII.	ÜBERNAHMERECHTLICHE ANGABEN	59
VIII.	SONSTIGE ANGABEN	63
B.	KONZERNABSCHLUSS	66
I.	KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG	66
II.	KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG	67
III.	KONZERNBILANZ	68
IV.	KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG	70
V.	KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG	72
VI.	ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS	73
C.	VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER	158
D.	BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS	159
E.	BERICHT DES AUFSICHTSRATS	170
F.	ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG	177
G.	VERGÜTUNGSBERICHT	194
H.	REIT-ANGABEN	218
I.	REIT-ERKLÄRUNG	218
II.	REIT-VERMERK	220
I.	FINANZKALENDER/IMPRESSUM	222
I.	FINANZKALENDER	222
II.	IMPRESSUM/KONTAKT	222

Zusammengefasster Lagebericht

DETAILINDEX ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT
A.	ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT	6
I.	GESCHÄFTSMODELL UND WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN	6
1.	STRATEGISCHE AUSRICHTUNG	6
2.	UNTERNEHMENSSTEUERUNG	7
3.	GESAMTWIRTSCHAFT UND BÜROMÄRKTE	8
4.	PORTFOLIOANALYSE	9
II.	FINANZANALYSE	12
1.	ERTRAGSLAGE	12
2.	FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE	17
3.	GESAMTEINSCHÄTZUNG DES GESCHÄFTSJAHRES DURCH DEN VORSTAND	24
III.	PROGNOSEBERICHT	24
1.	ERWARTETE GESAMTWIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNGEN	24
2.	ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENMÄRKTE: AUSBLICK AUF 2024	24
3.	AUSBLICK FÜR DEN ALSTRIA-KONZERN	24
IV.	BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZELABSCHLUSS DER ALSTRIA AG	25
1.	ANALYSE DER ERTRAGSLAGE	25
2.	ANALYSE DER FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE	27
3.	SONSTIGE ANGABEN ZUR ALSTRIA AG	29
V.	RISIKO- UND CHANCENBERICHT	30
1.	RISIKOBERICHT	30
2.	CHANCEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG	55
VI.	NACHHALTIGKEITSBERICHT*	58
VII.	ÜBERNAHMERECHTLICHE ANGABEN	59
VIII.	SONSTIGE ANGABEN	63

1. ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG FÜR KONZERN UND ALSTRIA AG

	GEMÄß §§ 289F UND 315D HGB	63
2.	MITARBEITER	63
3.	KONZERN- UND ABHÄNGIGKEITSBERICHT	64
4.	DIVIDENDE	64

5	alstria Geschäftsbericht 2023

Zusammengefasster Lagebericht

A. ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT

1. GESCHÄFTSMODELL UND WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN

1. STRATEGISCHE AUSRICHTUNG

Die alstria office REIT-AG (im Folgenden "Gesellschaft", "alstria" oder "alstria AG") ist eine deutsche Aktiengesellschaft in der Rechtsform eines Real Estate Investment Trust (REIT), die in Büroimmobilien in den großen deutschen Wirtschaftszentren investiert. Das Unternehmen ist seit 2007 an der Frankfurter Wertpapierbörse notiert (WKN: A0LD2U). Der alstria-Konzernsetzte sich zum

31. Dezember 2023 aus der Muttergesellschaft alstria sowie 36 direkten und indirekten Tochtergesellschaften zusammen (im Folgenden "alstria" oder "Konzern"). Betriebliche

Entscheidungen werden in der Muttergesellschaft getroffen. alstrias Immobilienportfolio umfasste zum 31. Dezember 2023 insgesamt 106 Gebäude mit einer vermietbaren Fläche von 1,4 Mio. m² und einem Gesamtwert von EUR 4,0 Mrd. Die Objekte liegen überwiegend in den großen deutschen Büromärkten Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und Berlin, die alstria als ihre Kernmärkte definiert und in denen alstria durch lokale und operativ tätige Büros vertreten ist. Als voll integriertes und langfristig orientiertes Unternehmen bewirtschaften die 189 Mitarbeiter der alstria die Gebäude aktiv über den gesamten Lebenszyklus.

Im Jahr 2022 wurde alstria von der Brookfield Corporation, Toronto/Kanada über deren Tochtergesellschaft Alexandrite Lake Lux Holdings S.á. r.l., Luxemburg, Großherzogtum Luxemburg (im Folgenden "Alexandrite" oder "Übernehmerin") übernommen. Gemäß der zuletzt veröffentlichten Stimmrechtsmitteilung hielt Brookfield Ende 2023 direkt und indirekt 95,4% der Aktien der alstria office REIT-AG, wobei keine Brookfield-Tochtergesellschaft einen Stimmrechtsanteil von 10% überschritt.

Das Jahr 2023 war erneut von der Umsetzung der zwischen alstria und Brookfield Ende 2021 getroffenen Investitionsvereinbarung geprägt. Hierin war insbesondere die in der Ad-hoc-Mitteilung vom 8. April 2022 veröffentlichte neue Kapitalstruktur ein entscheidender Baustein. Die in der Ad- hoc-Mitteilung vom 8. April 2022 angekündigte Rückgabe von Kapital in Höhe von EUR 1 Mrd. an die Aktionäre und die dafür erforderliche Aufnahme von zusätzlichem Fremdkapital in Höhe von EUR 850 Mio. wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr 2023 plangemäß abgeschlossen.

Die Geschäftsstrategie der Gruppe und das Wachstum des Unternehmens erfordern, dass wertsteigernde Modernisierungs- und Neupositionierungschancen mit nachhaltigem Wertschöpfungspotenzial auf der Basis eines praxisnahen Asset Managements vorangetrieben werden, um das Portfolio zukunftssicher zu machen und den laufenden Dekarbonisierungsprozess fortzusetzen.

alstria Geschäftsbericht 2023

6

Zusammengefasster Lagebericht

alstrias Unternehmensstrategie basiert auf den folgenden Grundsätzen:

• Der Zugang zu Kapital und ein umfassendes operatives Know-how auf der Basis eines integrierten Geschäftsmodells sind für alstria elementare Erfolgsfaktoren.
• Durch die Konzentration des Immobilienportfolios auf die großen deutschen Büromärkte und die Konzentration auf solvente Mieter erwirtschaftet alstria stetige Erträge, welche primär für die Reinvestition in das Portfolio genutzt werden.
• Stetige Investitionen in die Qualität des Immobilienportfolios sichern und steigern Mieteinnahmen und Immobilienwerte und verbessern gleichzeitig die Energieeffizienz des Portfolios.
• Je nach Einschätzung der Marktsituation werden Immobilien gekauft oder verkauft. Das Ziel ist hierbei ein risikoadjustiertes Unternehmenswachstum und die Erzielung einer marktgerechten Rendite über den Immobilienzyklus.

2. UNTERNEHMENSSTEUERUNG

alstria steuert den Konzern vornehmlich auf der Grundlage der finanziellen Leistungsindikatoren Umsatzerlöse und FFO. Die Umsatzerlöse beinhalten in erster Linie Mieteinnahmen, die im Zusammenhang mit den Vermietungsaktivitäten des Konzerns entstehen. Der FFO ist das operative Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung, ohne die Berücksichtigung von Bewertungseffekten, sonstigen nicht zahlungswirksamen Aufwendungen und Erträgen, Veräußerungsgewinnen sowie voraussichtlich nicht jährlich wiederkehrenden Effekten.∗

Die von alstria Anfang des Jahres 2023 veröffentlichte Umsatz- und FFO-Prognose wurde im Geschäftsjahr 2023 übertroffen. So lagen die Umsatzerlöse des Konzerns bei EUR 192 Mio. (Prognose: EUR 190 Mio.) und der FFO erreichte im Berichtsjahr knapp EUR 88 Mio. (Prognose: EUR 79 Mio.). Bereits im Jahresverlauf wurde die FFO-Prognose von EUR 79 Mio. auf EUR 84 Mio. angehoben. Ursächlich für die im Vergleich zur Prognose bessere Ertragsentwicklung war insbesondere ein günstigerer Verlauf der Grundstücksbetriebskosten.

Des Weiteren beobachtet das Unternehmen die Entwicklung des Net LTV**, der REIT- Eigenkapitalquote***, der Nettoverschuldung**** zum EBITDA sowie der liquiden Mittel (Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente), wobei es sich hierbei jeweils nicht um die für die interne Steuerung des Konzerns bedeutsamsten Leistungsindikatoren handelt. Am 31. Dezember 2023 lag der Net LTV bei 58,3 %, verglichen mit 43,7 % zum Geschäftsjahresende 2022. Die deutliche Steigerung des Net LTV war eine Folge der höheren Verschuldung des Unternehmens, als auch der marktbedingten Abwertung des Immobilienportfolios. Die REIT-Eigenkapitalquote betrug zum Bilanzstichtag 43,0 %, im Vergleich zu 55,3 % im Vorjahr. Die gesetzlich vorgegebenen Mindestquote liegt bei 45 % und muss, um den REIT- Status des Unternehmens zu erhalten, bis zum 31.12.2025 wiederhergestellt werden. Die

• Für weitere Informationen siehe Seite 15f.

• Nettoverschuldung zum beizulegenden Zeitwert des unbeweglichen Vermögens (abzgl. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen).
• Verhältnis von Eigenkapital zum Buchwert des unbeweglichen Vermögens. Mindestanforderung gemäß G-REIT-Gesetz: 45 %.
• Gesamtverbindlichkeiten abzüglich der liquiden Mittel und kurzfristiger Finanzanlagen.

7	alstria Geschäftsbericht 2023

Zusammengefasster Lagebericht

Nettoverschuldung zum EBITDA belief sich auf eine Quote von 16,6 zum 31. Dezember 2023, verglichen mit einer Quote von 14,5 zum 31. Dezember 2022.

Die Steuerung auf Ebene der AG konzentriert sich vornehmlich auf die Gesamtleistung. Die alstria AG strebt hierbei stabile Ergebnisse bei geringer Volatilität an.

3. GESAMTWIRTSCHAFT UND BÜROMÄRKTE

3.1. Konjunkturelle Entwicklung*

Mit einem Rückgang der Wirtschaftsleistung um -0,3% stagnierte die deutsche Wirtschaft im abgelaufenen Geschäftsjahr. Ursächlich hierfür waren zum einen der erhebliche Kaufkraftverlust der Konsumenten als Folge des massiven Energie- und Nahrungsmittelpreisanstiegs, zum anderen die schwache weltwirtschaftliche Entwicklung infolge der anhaltenden geopolitischen Krisen. Auch die gestiegenen Zinsen infolge der geldpolitischen Straffung trugen zur schwachen wirtschaftlichen Entwicklung bei. Aktuelle Frühindikatoren deuten darauf hin, dass die wirtschaftliche Schwäche den Winter über andauern dürfte und eine Erholung erst ab dem Frühjahr 2024 zu erwarten ist. Der verhaltene Optimismus basiert dabei insbesondere auf der erwarteten Abschwächung des Preisauftriebs und steigenden Reallöhnen. Im Jahresdurchschnitt 2023 stiegen die Verbraucherpreise um 5,9%*.

3.2. Büromärkte**

3.2.1. Leerstandsrate, Büroflächenumsatz und Mieten

Die anhaltend schwache konjunkturelle Entwicklung und die wirtschaftliche Unsicherheit vieler Unternehmen wirkte sich direkt auf die Büroflächennachfrage aus, die in den sieben großen Büromärkten ("Big 7"-Städte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) mit knapp 2,4 Mio. Quadratmetern um 31% unter dem entsprechenden Vorjahresniveau lag. Die Leerstandsrate stieg im Jahresverlauf auf 6,1 % an (Vorjahr: 5,1 %), während die Spitzenmieten erneut leicht zulegen konnten und die Durchschnittsmieten eine regional differenzierte Entwicklung aufwiesen. Die Durchschnittsmieten pro Quadratmeter entwickelten sich dabei im Vorjahresvergleich wie folgt: Hamburg: EUR 20,60/m² (-2%), Düsseldorf: EUR 21,30 (+8%), Frankfurt: EUR 22,90 (-4%), Stuttgart: EUR 17,30 (-5%), Berlin: EUR 29,20 (-3%), Köln: EUR 19,60 (+5), München: EUR 24,70 (-1%).

3.2.2. Transaktionen

Die schwache wirtschaftliche Entwicklung in Kombination mit den stark gestiegenen Zinsen brachten den Transaktionsmarkt für deutsche Gewerbeimmobilien nahezu zum Erliegen. 2023 lag das Transaktionsvolumen in den "Big 7"-Städten bei EUR 7,9 Mrd. Die einzelnen Märkte entwickelten sich dabei wie folgt: Hamburg: EUR 1,3 Mrd. (-71%), Düsseldorf: EUR 0,6 Mrd. (-78%), Frankfurt:

• Quelle: BMWK- Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Januar 2024.

• Quelle: Top 7 Standorte Marktbericht Q1-4 2023, German Property Partners. Im Vorjahr wurden andere Quellen verwendet, womit die Marktdaten im Geschäftsbericht 2022 hier nur teilweise vergleichbar sind.

alstria Geschäftsbericht 2023

8

	Zusammengefasster Lagebericht
EUR 0,7	Mrd. (-84%), Stuttgart:	EUR 0,5 Mrd. (-55%), Berlin: EUR 2,7 Mrd. (-65%), Köln:
EUR 0,8	Mrd. (-33%), München: EUR	1,4 Mrd. (-66%). Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr lag damit

in den "Big 7" bei 69%.

4. PORTFOLIOANALYSE

4.1. Portfoliokennzahlen und Investitionsstandorte

alstria besitzt, verwaltet und entwickelt Bürogebäude mit einer Gesamtmietfläche von 1,4 Mio. m². Hiervon entfielen Ende 2023 rund 90,0 % auf Büro- und Lagerflächen und 10,0 % auf andere Nutzungsarten (Einzelhandel, Hotel, Sonstige). Durch die Konzentration auf die großen und liquiden deutschen Büromärkte kann alstria aus Sicht des Vorstands durch die effiziente Bewirtschaftung substanzieller Teilportfolien auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ihre Wettbewerbsposition sichern. alstria bevorzugt in der Regel kleinere, geografisch nah beieinander liegende Objekte. Eine solche Portfoliogestaltung ermöglicht es dem Unternehmen, das operative Risiko auf eine größere Gebäudeanzahl zu verteilen und damit das Gesamtrisiko des Immobilienportfolios zu reduzieren. Die Gebäude im alstria-Portfolio verfügen über eine durchschnittliche vermietbare Fläche von 13.100 m² und einen durchschnittlichen Marktwert von EUR 37,6 Mio.

Portfoliokennzahlen	31.12.2023	31.12.2022
Anzahl der Objekte	106	108
Beizulegender Zeitwert (in EUR Mrd.)1)	4,0	4,7
Jährliche Vertragsmiete (in EUR Mio.)	199,6	199,7
Bewertungsrendite (in %, jährl. Vertragsmiete/
beizulegender Zeitwert)	5,0	4,3
Vermietbare Fläche (in m²)	1.394.000	1.398.000
EPRA-Leerstandsquote (in %)	8,0	7,2
WAULT (Durchschnittliche Restmietdauer in Jahren)	5,3	5,5
Durchschnittlicher Wert je m² (in EUR)	2,860	3.329
Durchschnittliche Miete je m² (in EUR/Monat)2)	14,61	14,06

1. Inklusive beizulegende Zeitwerte für eigengenutzte Flächen.
2. Durchschnittsmiete der Bürofläche.

Investitionsregionen			Veränderung
(in % des beizulegenden Zeitwerts)	31.12.2023	31.12.2022	(in pp)
Hamburg	33	35	-2
Düsseldorf	26	25	1
Frankfurt am Main	23	22	1
Stuttgart	9	9	-
Berlin	9	9	-

9	alstria Geschäftsbericht 2023

Zusammengefasster Lagebericht

4.2. Mieter und Mietverträge

alstrias Mieterstruktur ist insbesondere von öffentlichen Mietern sowie nationalen und internationalen

Großunternehmen geprägt. Die folgende	Tabelle zeigt	die zehn größten	Mieter zum
31. Dezember 2023:
alstrias Hauptmieter			Veränderung
(in % der Jahresmiete)	31.12.2023	31.12.2022	(in pp)
Stadt Hamburg	13	13	0
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben	5	5	0
Mercedes-Benz AG	4	6	-2
Stadt Frankfurt	3	3	0
GMG Generalmietgesellschaft	3	3	0
HOCHTIEF Aktiengesellschaft	2	2	0
Commerzbank Aktiengesellschaft	2	2	0
Hamburger Hochbahn AG	2	2	0
Deutsche Post Immobilien	2	2	0
Stadt Berlin	2	1	1
Vermietungskennzahlen1) (in m²)	2023	2022	Veränderung
Neuvermietungen	23.400	43.700	-20.300
Verlängerungen von Mietverträgen	110.000	63.600	46.400
Gesamt	133.400	107.300	26.100

1. Gesamtes Vermietungsvolumen inklusive Optionsziehungen von Bestandsmietern.

Gewerbliche Mietverträge haben üblicherweise eine begrenzte und im jeweiligen Mietvertrag vereinbarte Laufzeit. Die nachfolgende Tabelle fasst den Anteil der auslaufenden Mietverträge als Anteil des gesamten Portfolios in den kommenden drei Jahren zusammen:

Auslaufende Mietverträge			Veränderung
(in % der Jahresmiete)	31.12.2023	31.12.2022	(in pp)
2024	8,1	10,6	-2,5
2025	14,2	13,7	0,5
2026	19,0	20,4	-1,4

4.3. Investitionen in das Bestandsportfolio

Im Jahr 2023 wurden insgesamt EUR 129 Mio. in das Bestandsportfolio investiert. Etwa die Hälfte dieser Summe entfiel mit EUR 65 Mio. auf Entwicklungsinvestitionen, mit denen die Qualität der Flächen deutlich verbessert wurde, um hierdurch in der Neuvermietung höhere Mieten zu erzielen. Die Entwicklungsinvestitionen verblieben auch im Jahr 2023 auf einem hohen Niveau, weil alstria hier die besten Renditechancen sieht. Das aktuelle Entwicklungsportfolio umfasst 20 Projekte mit einer Gesamtmietfläche von ca. 154.300 m².

alstria Geschäftsbericht 2023

10